ทีมข่าวเศรษฐกิจ

          คอนโดมิเนียมสูงระฟ้าตั้งอยู่บนทำเลทอง หรือถูกกองอยู่ใต้ฟองสบู่!! กำลังกลายเป็นข้อถกเถียงในหลายเวที ในหลายความเห็น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อ "วิรไท สันติประภพ" ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ส่งเสียงชัดเจนที่ต้องเข้าไปดูแลบรรดาสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสารพัดแบงก์ และบรรดาธุรกิจอสังหา ริมทรัพย์ ที่ต่างแข่งขันกันอย่างดุเดือดเลือดพล่าน เพราะเวลานี้ ธปท. หรือแบงก์ชาติ พบว่า มีสัญญาณของความเสี่ยงเกิดขึ้น

          ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของระบบ หรือเรื่องของการเก็งกำไร โดยเฉพาะในโครงการคอนโด มิเนียมในเขตเมืองใหญ่ ๆ ที่ต่างขึ้นกันเป็นดอกเห็ด แถมมีราคาแพง ให้เห็นกันอย่างดาษดื่น ด้วยเหตุนี้แบงก์ชาติจำเป็นต้องเชื้อเชิญทุกหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง มาระดมสมองเพื่อร่วมกันหาวิธีการ หรือมาตรการที่เหมาะสมมาดูแล เพราะหวังตัดไฟแต่ต้นลม

          จากข้อมูลของแบงก์ชาติ ในไตรมาส 2 ของปี 61 การขยายตัวของสินเชื่อธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ปล่อยกู้ให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการขยายตัว 4.4% ชะลอตัวลงจากไตรมาสแรกที่ขยายตัว 9.7% สะท้อนว่า...ธนาคารพาณิชย์หนักใจที่ต้องปล่อยเงินกู้ออกไปเพราะที่ผ่านมาสารพัดโครงการ ทั้งรายเล็ก รายใหญ่ ในบางพื้นที่ มียอดคงค้างเหลือจำนวนมากทำให้เกิดความกังวลว่า อาจเกิดฟองสบู่แตกได้ เพราะผลิตโครงการมากจนเกินไปแต่ดันขายไม่หมด กระทบต่อการชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงิน

          สิ่งที่ ธปท. จับตาดูอย่างเกาะติด คือการแข่งขันที่ดุเดือดตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยส่งผลให้มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อ ลดลง และพบการปล่อยสินเชื่อเกินมูลค่าที่อยู่อาศัยหรือเรียกว่า 'คอนโดเงินทอน" กลายเป็นการสร้างดีมานด์เทียม แถมยังเป็นดาบสองคม เพราะส่งเสริมประชาชนกู้ยืมแต่ไม่มีกำลังผ่อนชำระ จนนำไปสู่การเกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือเอ็นพีแอลรวมถึงยอดคงค้างของอาคารชุดบางพื้นที่จำนวนมากอาจมีความเสี่ยงต่อระบบการเงินและสถาบันการเงินได้ในอนาคต

          ปีทองอสังหาริมทรัพย์

          หากมองภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ถือเป็นปีทองก็ว่าได้ เพราะบรรดาผู้ประกอบการ ทั้งรายเล็ก รายใหญ่ ต่างทุ่มงบประมาณลงทุนแบบควักกระเป๋าเอง หรือเป็นรูปแบบกิจการร่วมค้า หรือจอยเวนเจอร์ ผ่านการเปิดสารพัดโครงการใหม่ บนหลากหลายทำเลดัง พร้อมกับขนผลิตภัณฑ์ทั้งคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ หรือบ้านเดี่ยว มานำเสนอ เพราะเชื่อมั่นว่าเศรษฐกิจไทยเริ่มฟื้นตัวดีขึ้นหลังจากที่ชะลอตัวมาหลายปี ประกอบกับการเดินหน้าก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ ทำให้ประชาชนที่ต้องการที่อยู่อาศัยกล้าตัดสินใจเป็นหนี้ก้อนโตเพื่อแลกกับสินทรัพย์ที่มั่นคง

          ทั้งนี้จากข้อมูล ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่คาดว่าแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 61 จะขยายตัวได้ดีขึ้น โดยมีมูลค่าลงทุนจากกลุ่มบริษัทจดทะเบียนในตลาด หลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) 29 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 611,800 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล

          ยอดโอน-สินเชื่อใหม่โต

          ขณะที่ข้อมูลภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งแรกปี 61 จำนวนหน่วยขยายตัวอยู่ที่ 173,664 ยูนิต เพิ่มขึ้น 26.3%และจำนวนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ขยายอยู่ที่ 389,684 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 30.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยช่วงครึ่งแรกปี 61 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด (คอนโดมิเนียม) มากที่สุด 44,759 ยูนิต คิดเป็น 48.7% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 26,343 ยูนิต คิดเป็น 28.6%  บ้านเดี่ยว 12,901 ยูนิต คิดเป็น 14% อาคารพาณิชย์พักอาศัย 4,633 ยูนิต คิดเป็น 5% และบ้านแฝด 3,330 ยูนิต คิดเป็น 3.6%

          ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั้งประเทศมีมูลค่า 325,172 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 23.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีมูลค่า 263,279 ล้านบาท ส่งผลให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั้งระบบทั่วประเทศมีมูลค่า 3.63 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีมูลค่า 3.38 ล้านล้านบาท และคาดว่าครึ่งหลังปีนี้สถานการณ์ที่อยู่อาศัยยังคงขยายตัวต่อเนื่องเพราะเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการเร่งเปิดโครงการช่วงท้ายปีเพื่อเรียกกำลังซื้อกลับคืนมา มั่นใจฟองสบู่ไม่แตก

          ฟากฝั่งผู้ประกอบการ กลับมีมุมมองที่ต่างจากข้อมูลของ ธปท. ที่มั่นใจตลาดอสังหา ริมทรัพย์ของไทยไม่เกิดปัญหาฟองสบู่เหมือนปี 40 โดยเฉพาะเสียงที่ออกมาจาก นายกสมาคมอาคารชุดไทย ที่เชื่อมั่นว่าเวลานี้ การปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ต่างระมัดระวังกันอยู่แล้ว เพราะตัวเลขของการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่สูงมากนัก ยังมีมากถึง 30% ต่างจากราคาระดับปานกลางถึงระดับบนที่ มีสัดส่วนน้อย แต่การออกมาของแบงก์ชาติแม้เป็นเรื่องที่ดี แต่ควรเป็นการเฝ้าระวังจะดีกว่าออกมาตรการควบคุมเพื่อไม่ให้กำลังซื้อของประชาชนที่ไม่ได้แข็งแรงมากนักต้องหยุดชะงักลง

          ส่วนกรณีของคอนโดเงินทอน สาเหตุเกิดจากอสังหาริมทรัพย์ระดับราคาล่างและปานกลางจำนวนมากขายไม่ค่อยดีทำให้บางช่วงต้องลดราคา หวังกระจายสินค้าแต่ราคาที่สถาบันการเงินประเมินไว้ยังคงอยู่ ไม่ได้เป็นการประเมินใหม่ทำให้เกิดช่องว่างระหว่างสินเชื่อและราคาที่อยู่อาศัย และเมื่อผ่านการพิจารณาก็ขึ้นอยู่กับผู้บริโภคในการเลือกวงเงินจากการประเมินโดยมองว่าเป็นการกระทำที่สุจริตทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ

          ส่วนนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรอย่าง "อธิป พีชานนท์" ก็ยืนยันเสียงแข็งว่าปัญหาฟองสบู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่มีทางเกิดขึ้น เพราะราคาคอนโดมิเนียมที่สูงขึ้นมาจากต้นทุนของราคาที่ดินใกล้กับรถไฟฟ้ามากกว่าไม่ได้เกี่ยวกับการเก็งกำไร หรือปั่นราคาอย่างแน่นอน ส่วนการที่ ธปท. ระบุว่าตัวเลขสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) เพิ่มขึ้นนั้นต้องดูว่าเกิดขึ้นในสมัยใด เพราะหากเป็นช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ที่มีนโยบายรถคันแรก บ้านหลังแรก ก็อาจเป็นไปได้ เนื่องจากผู้ซื้อไม่ได้เตรียมตัวจนเกิดปัญหาไม่สามารถผ่อนชำระได้ซึ่งไม่ได้เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน

          กระทบผู้ซื้อกู้ผ่านยากขึ้น

          "เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม" ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บล.เอเซีย พลัส มองว่าหากคุมเข้มปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย อาจกระทบต่อผู้ซื้อคอนโดมิเนียมที่มีราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทลงมา ทำให้ขอสินเชื่อไม่ผ่านหรือถูกปฏิเสธ ส่วนฝั่งผู้ประกอบการคงต้องติดตามโครงการที่รอรับรู้รายได้ (แบ็คล็อก) ที่มีอยู่ 330,000 ล้านบาท เพราะกว่า 90% เป็นคอนโดมิเนียม จะแก้ไขจัดการอย่างไรแต่ยังเชื่อว่าผลกระทบต่อกำไรของบริษัทกลุ่มอสังหา ริมทรัพย์จำกัด แม้ปี 61-62 จะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่จำนวนมาก ส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบ หรือหากเป็นโครงการคอนโดมิเนียมก็เจาะกลุ่มลูกค้ากลางถึงบน ซึ่งกลุ่มนี้ไม่มีปัญหาเรื่องการขอสินเชื่ออยู่แล้ว

          ความเสี่ยงหวั่นซ้ำรอยปี 40 ที่เกิดฟองสบู่แตกหรือไม่คงต้องติดตาม...มาตรการที่ ธปท.จะพิจารณาและนำออกมาใช้ เพราะการที่ผู้ประกอบการเร่งพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบจัดหนักจัดเต็มอาจทำให้บางพื้นที่มียอดคงค้างของอาคารชุดจำนวนมาก แม้ที่อยู่อาศัย ถือเป็นสินทรัพย์ที่ปลอดภัย ที่มีราคาอยู่แล้วและสามารถเลือกซื้อได้ตามราคาที่มีอยู่ผ่านโครงการต่าง ๆ แต่หากอยู่ไม่ตรงต่อความต้องการก็อาจทำให้ขายไม่ออก และเป็นปัญหาตามมาเช่นกัน!!.

          พร้อมปฏิบัติตาม

          "ณัฐพล ลือพร้อมชัย" ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยธนาคารกรุงศรีอยุธยา ระบุว่า เชื่อว่าทุกธนาคารได้เตรียมข้อมูลพร้อมหารือกับ ธปท. หลังจากกังวลความเปราะบางของสินเชื่อที่อาจปล่อยแล้วไม่ได้มาตรฐานและยอดคงค้างโครงการเหลือมาก โดยยอมรับว่าตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยแข่งขันรุนแรง แต่ไม่ว่า ธปท. จะใช้เครื่องมือหรือมาตรการใดมาดูแล ก็พร้อมปฏิบัติตาม

          ปัญหาบางรายสถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อถึง 120% จากปัจจุบัน ธปท. กำหนดไม่ให้เกิน 90% มูลค่าหลักประกันเท่านั้นและบางรายปล่อยสินเชื่อบ้านรวมกับการต่อเติมบ้าน เห็นด้วยกับ ธปท. ที่จะออกแนวปฏิบัติเป็นมาตรฐานเหมือนกันในระบบสถาบันการเงิน เพราะเป็นการสร้างมาตรฐานกับระบบการเงินในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยไม่ให้สินเชื่อขยายตัวอย่างเปราะบาง

          "ยังพบความเสี่ยงด้านอสังหาฯ มีขบวนการชักจูงให้ประชาชนลงทุนเก็งกำไร โดยมีผู้เป็นคนกลางติดต่อโครงการอสังหาฯ ขอเป็นนายหน้าซื้อทรัพย์แบบยกลอตหลายหลังโดยขอราคาลดพิเศษจากนั้นนำมาปล่อยให้ผู้ลงทุนซื้อในราคาลดเพื่อปล่อยเช่าพร้อมการันตีผลตอบแทน 6-7% โดยนายหน้าจะได้ส่วนต่างไปและปล่อยให้ผู้หลงเชื่อไปลงทุนรับความเสี่ยงเอง"

          หารือร่วมเป็นเรื่องปกติ

          "ปรีดี ดาวฉาย" ประธานสมาคมธนาคารไทย และกรรมการผู้จัดการธนาคารกสิกรไทยระบุว่า มั่นใจว่าปัจจุบันแต่ละธนาคารให้เกณฑ์การพิจารณาให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งการพิจารณาให้สินเชื่อรวมถึงให้ความสำคัญกับคุณภาพสินเชื่อที่ปล่อยออกไปอยู่แล้วและที่ผ่านมา ธปท. ได้ระมัดระวังและกำกับดูแลใกล้ชิดซึ่งในช่วงที่มีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงก็หารือกันเพื่อช่วยกันแก้ไข

          สำหรับภาพรวมตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยและคุณภาพสินเชื่อยังทรง ๆ ตัว แต่อาจจะมีลักษณะบางประเภทหรือบางกลุ่มที่ ธปท. เห็นปัญหาและอาจพิจารณาร่วมกันว่าจะมีมาตรการดูแลอย่างไร ถือเป็นเรื่องปกติ และนำข้อมูลมาพิจารณาร่วมกันส่วนจะเข้มงวดในการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นหรือไม่ขึ้นอยู่กับการหารือร่วมกัน

          อย่างไรก็ตาม สินเชื่อของธนาคารกสิกรไทยจะดูทั้งระบบตั้งแต่ที่ผู้ประกอบการมาเสนอโครงการขอสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ ซึ่งธนาคารต้องพิจารณาความเป็นไปได้ว่าขายได้หรือไม่ หากประเมินว่าขายได้ก็อนุมัติสินเชื่อและให้ดำเนินการขายต่อและเมื่อก่อสร้างเสร็จก็ต้องจะพิจารณาคุณสมบัติผู้กู้รายย่อยมาขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยว่ามีความสามารถในการกู้และผ่อนชำระได้

          ธอส.การันตีปล่อยกู้

          "ฉัตรชัย ศิริไล" กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า รับทราบถึงข้อกังวลของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เกี่ยวกับการปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน แต่ที่ผ่านมา ธอส.ได้วางกติกาการปล่อยสินเชื่อบ้านไว้เข้มงวด และไม่ได้เข้าข่ายข้อกังวลที่ ธปท. เป็นห่วง เพราะโดยหลักแล้วธนาคารจะเน้นปล่อยกู้บ้านสำหรับเพื่ออยู่อาศัยจริง ๆ ไม่ได้ปล่อยกู้ไปซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่าหรือเก็งกำไร ส่วนประเด็นเรื่องการตีมูลค่าหลักประกัน ธนาคารจะประเมินราคาหลักทรัพย์ก่อนทุกครั้ง ไม่ได้ยึดตามราคาซื้อขายที่แจ้งมาอย่างเดียว ขณะเดียวกันหากเป็นบ้านโครงการใหม่ ก็จะตรวจสอบด้วยว่าโครงการไหนให้ส่วนลดเท่าไร เพื่อนำราคาที่ซื้อจริงมาใช้ประเมินสินเชื่อ ดังนั้นจึงไม่เกิดปัญหาการตีมูลค่าหลักประกันที่สูงเกินจริงนอกจากนี้ ธอส. ยังพิจารณาวงเงินการปล่อยกู้อย่างเข้มงวด โดยพิจารณาความสามารถการผ่อนเพียง 1 ใน 3 ของรายได้เท่านั้น ซึ่งน้อยกว่าธนาคารอื่นที่คิดความสามารถในการผ่อนสูงถึง 50-60% ของรายได้ ทำให้ที่ผ่านมาลูกค้า ธอส. มักจะบอกว่า ธอส. ให้วงเงินสินเชื่อน้อยกว่าธนาคารอื่น เนื่องจากธนาคารต้องการประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ เพราะต่อไปหากลูกค้ามีรายได้ลดลง หรือรายจ่ายเพิ่มขึ้น ก็ยังคงมีความสามารถผ่อนชำระได้ดีอยู่