"กนง. ลดดอกเบี้ย 0.25% อาจเปิดโอกาสตลาดอสังหาฯขยายตัว ขณะนักวิเคราะห์-ผู้ประกอบการชี้ปัจจัยสำคัญอื่นที่น่าจับตามองเป็นตัวกำหนดทิศทางในอนาคต"

   การประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ล่าสุดมีมติปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% ส่งผลให้ดอกเบี้ยนโยบายลดลงมาอยู่ที่ 2% ท่ามกลางสถานการณ์เศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน การลดดอกเบี้ยครั้งนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในแง่ของต้นทุนการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ซื้อบ้าน และแนวโน้มการขยายตัวของตลาดโดยรวม

   นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายถือเป็นสัญญาณบวกต่ออุตสาหกรรมอสังหาฯ ต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการลดลง เอื้อต่อการซื้อบ้านของประชาชน ความสามารถในการกู้สินเชื่อเพิ่มขึ้น ภาระดอกเบี้ยลดลง ดีมานด์ในตลาดมีแนวโน้มฟื้นตัว

   รวมถึงข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) มีแนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ ขณะที่อัตราการขยายตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2568 ถูกคาดการณ์ว่าจะเติบโตอย่างจำกัด การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายในครั้งนี้จึงถูกมองว่าอาจเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้า

    ซึ่งการลดดอกเบี้ยจะสามารถกระตุ้นการลงทุนในสินทรัพย์เสี่ยง เช่น ตลาดหุ้น เนื่องจากผลตอบแทนจากตราสารหนี้ลดลงทำให้นักลงทุนอาจหันไปลงทุนในตลาดหุ้นมากขึ้น นอกจากนี้ การปรับลดดอกเบี้ยยังช่วยลดต้นทุนทางการเงินของผู้กู้ ส่งผลให้ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน

   เช่นเดียวกันกับ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่าอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงช่วยเพิ่มกำลังซื้อของประชาชนโดยตรง อัตราดอกเบี้ยที่ลดลง 0.25% เหลือ 2% ทำให้กำลังซื้อเพิ่มขึ้นราว 2% ส่งผลให้สามารถซื้อบ้านในราคาที่สูงขึ้น การเข้าถึงสินเชื่อง่ายขึ้น อย่างไรก็ตาม ยังเน้นย้ำว่ามาตรการ LTV (Loanto-Value) ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญในการกระตุ้นตลาด โดยเฉพาะในตลาดบน ซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 42.8% ของมูลค่าตลาดรวม ข้อจำกัด LTV ทำให้ผู้ซื้อในกลุ่มนี้ต้องใช้เงินดาวน์สูงถึง 30% ส่งผลให้ความต้องการซื้อชะลอตัว การปรับลดเงื่อนไข LTV จะช่วยให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านระดับราคาสูงสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น กระตุ้นการหมุนเวียนของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม และส่งผลบวกต่ออุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง

   อีกทั้ง ยังเสนอว่าแบงก์ชาติควรมีการกำกับดูแลธนาคารพาณิชย์ให้ลดดอกเบี้ยเงินกู้ตามดอกเบี้ยนโยบายอย่างรวดเร็ว และควรลดให้ใกล้เคียงกับอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพื่อลดภาระของประชาชนที่ต้องผ่อนบ้านในระยะยาว โดยปกติการลดดอกเบี้ยโดย กนง. มักใช้เวลาหลายสัปดาห์หรือเป็นเดือนกว่าจะสะท้อนสู่ดอกเบี้ยเงินกู้จริง การให้ธนาคารพาณิชย์ลดดอกเบี้ยตามนโยบายทันทีและในอัตราที่เหมาะสม จะช่วยให้ผู้กู้สามารถลดภาระดอกเบี้ยได้มากขึ้น และกระตุ้นให้เกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ซึ่งที่ผ่านมาเมื่อกนง.ลดดอกเบี้ย ธนาคารพาณิชย์มักลดดอกเบี้ยเงินฝากก่อน ทำให้ช่องว่างระหว่างดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้เพิ่มขึ้น การกำกับให้ลดดอกเบี้ยเงินกู้ควบคู่กันไปในอัตราที่สอดคล้องกับนโยบาย จะช่วยให้ประชาชนได้รับประโยชน์จากมาตรการทางการเงิน และสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง

   นอกจากนี้ ข้อมูลล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ตลาดอสังหาฯ ยังคงเผชิญกับความท้าทาย แม้ว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาส 4 ปี 2567 ลดลง 5% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และมูลค่าการโอนลดลง 6% สะท้อนว่ากำลังซื้อยังไม่กลับมาเต็มที่ อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมในกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาทมีการเติบโตเพิ่มขึ้น 14.9% ซึ่งเป็นสัญญาณบวกบางส่วน ขณะที่กลุ่มราคาสูงกว่า 7 ล้านบาทยังคงหดตัว

    โดย นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ยังคาดว่าอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำอย่างต่อเนื่องจะช่วยให้ตัวเลขประมาณการปี 2568 ดีขึ้น มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล รวมถึงนโยบายการคลังและการเงินเพิ่มเติมที่กำลังอยู่ระหว่างพิจารณา จะเข้ามามีบทบาทสำคัญในการหนุนตลาดอสังหาฯ ในปีนี้

     โดยภาพรวมแล้วอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเป็นสัญญาณบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ปัจจัยอื่นๆ เช่น มาตรการ LTV ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ และกำลังซื้อของประชาชน ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่ต้องจับตา รวมถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐถือเป็นองค์ประกอบสำคัญที่ช่วยหนุนตลาดให้กลับมาฟื้นตัว โดยปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลมากน้อยเพียงใดยังคงต้องติดตามต่อไปในอนาคต