มุมมองการใช้ชีวิตที่แตกต่างของคนเจเนอเรชันใหม่ จะเน้นมองหาความสุขมาเติมเต็มให้ชีวิต มากกว่าการแบกภาระหนี้ก้อนโตเป็นระยะเวลานาน เช่น การซื้อบ้านและคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะในภาวะค่าครองชีพสูง และความมั่นคงในงานมีค่อนข้างน้อย ซึ่งเป็นผลมาจากภาพรวมเศรษฐกิจในปัจจุบัน ทำให้กระแสของเศรษฐกิจที่เติบโตจากการ "เช่า" เริ่มเข้ามาแทนที่การซื้อ และกระแสนี้กำลังได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

   ส่องเทรนด์อสังหาฯ 'เช่าแทนซื้อ'

   การขยายตัวของตลาดอสังหาฯ "เช่า" ในไทยมาจากหลายปัจจัยสนับสนุน "สุรเชษฐ กองชีพ" หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทยสะท้อนตลาดเช่าอสังหาฯ ระยะสั้นในไทยไว้อย่างน่าสนใจ

   จากการเติบโตอย่างรวดเร็วของจำนวนนักท่องเที่ยว ที่เดินทางมาเยือนประเทศไทยในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ทำให้ความต้องการที่พักระยะสั้นเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย

   ขณะที่ยูนิตในโครงการคอนโดมิเนียม ที่นำมาทำการปล่อยเช่าระยะสั้นนั้นส่วนใหญ่เป็นยูนิตที่ผู้ประกอบการขายแบบยกล็อตให้กับนักลงทุน และบางส่วนขายให้กับผู้ซื้อทั่วไป ที่ต้องการลงทุนในคอนโดมิเนียม เมื่อวัตถุประสงค์ในการซื้อตั้งแต่แรกนั้น เป็นการซื้อเพื่อการลงทุน การสร้างรายได้จากคอนโดมิเนียมที่ซื้อมานั้น จึงเป็นวัตถุประสงค์หลัก เพราะการปล่อยเช่าระยะสั้นสร้างผลตอบแทนที่ดี กว่าการปล่อยเช่าระยะยาวชัดเจน

   ช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีการปล่อยเช่าระยะสั้นในประเทศไทยผ่านช่องทาง Sharing Economy ต่างๆ ซึ่งก่อนหน้านี้ อาจจะมีจำนวนยูนิตไม่มากในแต่ละโครงการคอนโดมิเนียม อีกทั้งยังเป็นการปล่อยเช่าที่ไม่สร้างปัญหาหรือความเดือดร้อนมากนัก ในบางโครงการที่ออกกฎระเบียบมาบังคับใช้ภายในโครงการเพื่อไม่ให้มีการปล่อยเช่าระยะสั้นบ้าง แต่เป็นการแก้ปัญหากันภายในเท่านั้น

   มองปัญหา สร้างโอกาส

   ในบางโครงการคอนโดมิเนียม ในกรุงเทพฯ พบว่ายูนิตส่วนใหญ่ถูกนำมาใช้เป็นที่พักระยะสั้น ส่งผลให้เกิดปัญหาตามมา

   กรณีเจ้าของและผู้เช่าถูกมองว่าสร้างปัญหาให้กับเจ้าของร่วมและฝ่ายจัดการอาคาร แม้จะมีเพียง ไม่กี่โครงการที่ได้รับผลกระทบโดยตรง แต่ด้วยจำนวนที่มาก อีกทั้งพฤติกรรมบางอย่างได้จุดประกายให้สังคมหันมาสนใจประเด็นนี้กันมากขึ้น ปัญหาเหล่านี้จึงถูกนำเผยแพร่สู่สาธารณะ และตามมาด้วยกระแสสังคมกดดันให้หน่วยงานราชการต่างๆ ที่เกี่ยวข้องเข้ามาจัดการปัญหา

   ขณะที่กลุ่มนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่บางราย เสนอทรัพย์สินผ่านตัวแทนบุคคลที่สาม โดยไม่ได้รับทราบถึงวิธีการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินดังกล่าว ซึ่งในบางครั้งถูกนำไปปล่อยเช่าในลักษณะระยะสั้น พวกเขาสนใจแค่ผลตอบแทนที่ได้รับเท่านั้น

   "สุรเชษฐ" กล่าวว่า ปัญหาเรื่องของการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม ระยะสั้น (น้อยกว่า 30 วัน) ในกรุงเทพฯ เป็นการกระทำที่ไม่ถูกต้องเพราะกฎหมายประเทศไทยไม่ได้มีข้อกำหนดให้สามารถทำได้ ในขณะเดียวกัน ถือเป็นโอกาสที่ดีมากในการพิจารณากฎหมายการเช่าระยะสั้นของประเทศไทยอีกครั้ง

   เช่าระยะสั้นถูก กม.พลิกฟืนตลาดอสังหาฯ ได้จริง

   "สุรเชษฐ" กล่าวว่า กฎหมายที่เกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในช่วงระยะสั้นๆ (Short-term rental หรือ STR) ในประเทศไทยยังล้าสมัยและจำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงใหม่ เพื่อรองรับความต้องการเช่าระยะสั้นที่เพิ่มขึ้น

   โดยข้อดีของการปรับปรุงกฎหมาย STR ในไทยจะเกิดขึ้นได้ในหลายมิติ

   ทำให้เกิดการปลดล็อกโอกาสทางเศรษฐกิจ กระตุ้นการเติบโตของการท่องเที่ยว และเสริมสร้างการปกป้องและความเข้มแข็งให้กับชุมชนท้องถิ่น

   จากข้อมูลของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ณ เดือนกุมภาพันธ์ 2568 มีอสังหาริมทรัพย์ที่เหลือขายมากกว่า 200,000 รายการ โดยคิดเป็นคอนโดมิเนียมประมาณ 40% ถ้าการปล่อยเช่าระยะสั้นถูกกฎหมายจะช่วยกระตุ้นอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการลงทุนในคอนโดมิเนียม ทั้งยังช่วยให้ผู้ประกอบการมี ช่องทางในการระบายสต๊อกคอนโดมิเนียมได้มากขึ้น

   กลุ่มของนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติจะเข้ามาลงทุนในคอนโดมิเนียมมากขึ้น

   การปล่อยเช่าระยะสั้นในตลาดคอนโดมิเนียมถูกกฎหมาย ผู้ประกอบการโครงการคอนโดมิเนียม รวมไปถึงบ้านจัดสรร จะมีช่องทางที่เปิดกว้างมากขึ้น ในการขายทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม เพราะกลุ่มของนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติ จะสามารถเข้าซื้อเพื่อนำมาลงทุนในการปล่อยเช่าระยะสั้นได้มากขึ้น โดยอยู่ภายใต้การควบคุมของหน่วยงานใดหน่วยงานหนึ่งเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาในอนาคต แม้ว่าการปล่อยเช่าระยะสั้นจะไม่ขัดต่อกฎระเบียบหรือกฎหมายใดๆ ก็ตาม

   ส่องกฎหมายเช่าระยะสั้นต่างแดน

   การสร้างกฎระเบียบที่ชัดเจน ว่าอะไรทำได้ อะไรทำไม่ได้ รวมถึงกำหนดความรับผิดชอบและอำนาจกำกับดูแล จะให้กลุ่มของผู้เช่าระยะสั้นพักอาศัยร่วมกับเจ้าของร่วมได้แบบไม่มีปัญหา โดยมองผ่านกรณีศึกษาจากประเทศอินโดนีเซียและออสเตรเลีย

   "อินโดนีเซีย" เป็นกรณีอ้างอิงที่มีประโยชน์ เนื่องจากมีความคล้ายคลึงกับประเทศไทยทั้งในด้านพลวัตของการท่องเที่ยวและสภาพแวดล้อมด้านกฎระเบียบ ประเทศใช้โมเดลตามความเสี่ยง โดยกำหนดข้อผูกพันที่เข้มงวดมากขึ้นกับผู้ให้บริการที่พักเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ ขณะเดียวกันก็อนุญาตให้การพักระยะสั้นขนาดเล็ก เช่น วิลล่าอิสระหรือที่พักที่ไม่ได้รับการจัดอันดับ สามารถดำเนินการได้ภายใต้กฎเกณฑ์ที่ไม่เข้มงวดนัก

   อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการทุกราย ยังคงต้องปฏิบัติตามข้อผูกพันพื้นฐานด้านภาษี ความปลอดภัย สุขอนามัย และการบริหารในท้องถิ่น เพื่อให้มั่นใจว่ามีการกำกับดูแลและการคุ้มครองผู้บริโภคในระดับพื้นฐาน โดยไม่สร้างความตึงเครียดที่ไม่จำเป็นต่อเจ้าของที่พักที่ไม่เป็นทางการหรือมีความเสี่ยงต่ำ

   "นิวเซาท์เวลส์ ประเทศออสเตรเลีย" กำหนดให้การพักระยะสั้นดำเนินการภายใต้กรอบกฎหมายที่ชัดเจน ซึ่งได้รับการสนับสนุนโดยระบบการลงทะเบียนภาคบังคับและจรรยาบรรณอย่างเป็นทางการ เจ้าของทรัพย์สินต้องลงทะเบียนที่พัก และรัฐบาลท้องถิ่นมีอำนาจในการตรวจสอบการปฏิบัติตาม รวมถึงปรับใช้กฎให้เหมาะสมกับชุมชน ซึ่งแนวทางที่มีโครงสร้างแต่ยืดหยุ่นนี้ทำให้การ พักระยะสั้นมีความโปร่งใสและสอดคล้องกับเป้าหมายของชุมชน

   ทั้งนี้ การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบเพื่อสนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ไม่สร้างผลกระทบหรือความเดือดร้อนให้กับเจ้าของร่วมคนอื่นจำเป็นต้องปรึกษาหารือกับหน่วยงานต่างๆ เพื่อให้แน่ใจว่ามีการออกแบบและนำระบบที่มีประสิทธิภาพและยุติธรรมมาใช้ให้เกิดประโยชน์ต่อทุกคนและยังเป็นการตอบรับความต้องการเช่าระยะสั้นที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในไทย