แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะได้รับปัจจับบวก ในเรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง การผ่อนเกณฑ์มาตรการ LTV ที่จะเริ่มในเดือนพ.ค.นี้ ก็มีส่วนกระตุ้นให้ผู้ที่จะตัดสินใจซื้อบ้าน มีโอกาสที่จะได้รับวงเงินสินเชื่อที่มากขึ้น จากเดิมที่ต้องหาเงินดาวน์มาทบในการซื้อบ้านมากกว่าที่เป็น

   ขณะที่ ล่าสุด มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองลงเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จะเป็นตัวยาที่แรงเข้ามากระตุ้นการตัดสินใจซื้อ และลดภาระผู้ซื้อในการโอนฯที่อยู่อาศัย แต่กระนั้น ก็ยังมีประเด็น "หนี้ครัวเรือน" ที่ยังคงอยู่ระดับสูง เป็นแรงกดดัน ที่สถาบันการเงิน ต้องมาพิจารณาในความเสี่ยงสินเชื่อบ้าน!!

   แต่ในมุมของ ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาฯ ยังมีประเด็นเรื่อง หุ้นกู้ ในแต่ละรุ่นที่ต้องครบกำหนดชำระ ซึ่งเป็นอีกแรงกดดันต่อการดำเนินธุรกิจของ บริษัทอสังหาฯ เนื่องจากภาพใหญ่แล้ว เศรษฐกิจไม่ได้เติบโตอย่างที่ควรจะเป็น และหนำซ้ำ สงครามการค้าโลก ที่หนักและรุนแรงตอนนี้ จะทำให้ภาคส่งออกของไทยประสบปัญหา กดดันต่ออัตราเติบโตทางเศรษฐกิจได้อย่างมาก

   ในช่วงก่อนหน้านี้ สถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อโครงการ ส่งผลให้บริษัทอสังหาฯ หันมานิยมระดมเงินเพื่อใช้พัฒนาโครงการผ่านการออกหุ้นกู้ จนกระทั่งมีสัดส่วนเกินครึ่ง หรือ 52% ในปัจจุบัน

   สิ่งที่น่าสนใจ อยู่ที่ในปี 2568 มีดีลครบกำหนดชำระคืนหุ้นกู้ของ 14 บริษัทอสังหาฯรายใหญ่ รวมกัน 80,000 ล้านบาท ซึ่งสภาพปัญหาอยู่ที่วิธีการออกหุ้นกู้ มีการเน้นบริหารจัดการดอกเบี้ยเป็นหลัก ทำให้เกิดปัญหา Mismatch เกิดขึ้น

   คำถามคือ หากภาวะตลาดอสังหาฯไม่เอื้อฯ การขาย การโอนฯไม่ได้ตามเป้า อาจจะกระทบต่อฐานะการเงิน จนมีการเลื่อนชำระหนี้หุ้นกู้ เกิดขึ้นซ้ำอีกในปี 68! ดังนั้น ผู้ประกอบการต้องโฟกัสธุรกิจที่สร้างรายได้ การจำหน่ายหุ้นในบางธุรกิจ เพื่อดึงกระแสเงินสดเข้ามา การขายที่ดินออกไป เพื่อลดภาระดอกเบี้ย และการเร่งจำหน่ายสต๊อกที่มีอยู่หลายแสนล้านบาท ออกไป เพื่อแปลงแอสเสท เป็นรายได้ หล่อเลี้ยงธุรกิจ ชำระหนี้แบงก์ เพิ่มเครดิตทางการเงินในระยะยาว

   ที่ผ่านมา ช่วงต้นปี 68 อสังหาฯรายใหญ่ มีการระดมผ่านหุ้นกู้ เช่น SC ที่ทั้ง 2 ชุด มีนักลงทุนแสดงความสนใจรวมกันากกว่า 2 เท่า เมื่อรวมกับความต้องการจากผู้ลงทุนรายใหญ่ที่เข้ามา ทำให้บริษัทฯ สามารถจำหน่ายหุ้นกู้ได้ครบ 3,500 ล้านบาท ตามที่บริษัทตั้งเป้าไว้

   ขณะที่ บมจ.มั่นคงเคหะการ บริษัทอสังหาฯที่ดำเนินธุรกิจมายาวนาน มีการปรับธุรกิจหันมาเน้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่ามากกว่าธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ได้ประกาศแนวทางชำระคืนหุ้นกู้คงค้างรวมทั้งหมด 3,383 ล้านบาท โดยมีกำหนดชำระในช่วงระหว่างปี 2568 และ 2569 พร้อมสร้างความเชื่อมั่นให้แก่นักลงทุนและผู้ถือหุ้นกู้ ปูทางสู่ความมั่นคงระยะยาว หลังจากการปรับเปลี่ยนโครงสร้างธุรกิจครั้งสำคัญ มุ่งเน้นธุรกิจสร้างรายได้ประจำ ภายใต้เรือธงหลักอย่าง บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด หรือ PD ซึ่งเป็นผู้นำการพัฒนาโครงการคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าพื้นที่ Free Zone เขตปลอดอากร โชว์อัตราการเช่า (Occupancy Rate) เฉลี่ยรวมสูงกว่า 90% ต่อเนื่อง

   ล่าสุด ในช่วงไตรมาส 1/2568 บริษัทฯ ได้ชำระคืนหุ้นกู้ตามกำหนดไปแล้ว รวมทั้งสิ้น 2 ชุด คิดเป็นมูลค่ารวม 1,489 ล้านบาท ได้แก่ หุ้นกู้รุ่น MK252A ออกและเสนอขายหุ้นกู้ ครั้งที่ 2/2566 ครบกำหนดไถ่ถอนในวันที่ 10 ก.พ. 2568 จำนวน 300 ล้านบาท และหุ้นกู้รุ่น MK253A ออกและเสนอขายหุ้นกู้ ครั้งที่ 3/2565 มูลค่า 1,189 ล้านบาท ครบกำหนดไถ่ถอนในวันที่ 15 มี.ค. 2568

   ทั้งนี้ MK ได้เตรียมแผนชำระคืนพร้อมดอกเบี้ยให้กับผู้ถือหุ้นกู้อีก 3 ชุด รวมทั้งสิ้น 1,894 ล้านบาท ที่จะครบกำหนดชำระในเดือนมิถุนายน 2568, เดือนมีนาคม และพฤษภาคม 2569 ตามลำดับ สะท้อนถึงศักยภาพการบริหารจัดการสภาพคล่อง และการรักษาความแข็งแกร่งของฐานะทางการเงินได้เป็นอย่างดี

   นายวรสิทธิ์ โภคาชัยพัฒน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทฯ เล็งเห็นความสำคัญของการชำระหุ้นกู้ตามกำหนด แผนการชำระหุ้นกู้ในครั้งนี้ทำให้เห็นถึงแนวโน้มที่ดีภายหลังการปรับโครงสร้างเต็มรูปแบบ เน้นที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า กระจายความเสี่ยงในพอร์ตของธุรกิจ พร้อมเดินหน้าสู่การเติบโตอย่างมั่นคงและยั่งยืนในอนาคต

   สำหรับการออกหุ้นกู้ที่ผ่านมา บริษัทฯ ได้นำเงินไปใช้ตามวัตถุประสงค์ เพื่อเสริมความแข็งแกร่งด้านการเงิน ปัจจุบัน MK มีโครงการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเช่าที่ดำเนินการโดย บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ที่พัฒนาแล้ว และอยู่ระหว่างการพัฒนา บน 3 ทำเลยุทธศาสตร์ สมุทรปราการ ฉะเชิงเทรา และอยุธยา อีกทั้งยังมีโครงการในอนาคตที่มีแผนจะพัฒนาอีก 3 โครงการ ตั้งอยู่บริเวณคลัสเตอร์ศูนย์กลางอุตสาหกรรม อาทิ โครงการ BFTZ 8 ถ.เทพารักษ์ เป็นต้น

   โดยหากพิจารณาโครงการใน Pipeline ทั้งหมดแล้ว จะเห็นได้ว่า มีโอกาสเติบโตในระยะยาวผ่านการลงทุนในทรัพย์สินโครงการอื่นๆ ที่ PD เป็นผู้พัฒนา ตลอดจนการระดมทุนผ่านการออกหน่วยทรัสต์เพิ่มทุน รวมถึงการขายทรัพย์สินเข้ากอง PROSPECT REIT

    ขณะที่ บริษัท ออริจิ้น จำกัด (มหาชน) อสังหาฯ รายใหญ่ ที่เติบโตอย่างรวดเร็ว มีการลงทุนในหลากหลาย ธุรกิจ แต่พอร์ตใหญ่จะเป็นโครงการคอนโดมิเนียม

    โดย นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพ เพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI กล่าวว่า บริษัทฯ ได้ยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายตราสารหนี้และร่างหนังสือชี้ชวนต่อสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เพิ่มเติมเรื่องแผ่นดินไหวรวมถึงมาตรการการแก้ไข เพื่อให้ผู้ลงทุนมีข้อมูลครบถ้วนและเพียงพอในการพิจารณาตัดสินใจลงทุน ตามมาตรฐานการเปิดเผยข้อมูลต่อตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเสนอขายหุ้นกู้ชนิดระบุชื่อผู้ถือ ประเภทไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีประกัน และมีผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้ ต่อผู้ลงทุนทั่วไป และ/หรือ ผู้ลงทุนสถาบัน หรือที่เรียกว่า Public Offering

    โดยหุ้นกู้ที่ออกจำหน่ายครั้งที่ 2/2568 มีจำนวน 2 รุ่น ได้แก่ หุ้นกู้รุ่นที่ 1 อายุ 3 ปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ 5.20% ต่อปี และ หุ้นกู้รุ่นที่ 2 อายุ 4 ปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ 5.50% ต่อปี นอกจากนี้ บริษัทได้ปรับอัตราดอกเบี้ยหุ้นกู้ รุ่นอายุ 3 ปี จากร้อยละ 4.85 เป็น ร้อยละ 5.20 ต่อปี และ รุ่นอายุ 4 ปีจากร้อยละ 5.15 เป็น ร้อยละ 5.50 ต่อปี เพื่อสะท้อนถึงความเสี่ยงที่เปลี่ยนแปลงไป

     ส่วนผลการดำเนินงานไตรมาสแรกปี 68 สามารถทำยอดขายได้กว่า 8,027 ล้านบาท แบ่งเป็นยอดขายจากโครงการคอนโดมิเนียม ประมาณ 85% และยอดขายจากโครงการบ้านจัดสรร ประมาณ 15% จากยอดขายดังกล่าว แบ่งเป็นยอดขายจากกลุ่มโครงการพร้อมอยู่ (Ready to move) ประมาณ 56% และยอดขายจากกลุ่มโครงการที่เปิดขายใหม่ (New Launch) และอยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้าง (Ongoing) รวมกันประมาณ 44%

    นอกจากนั้น ยังมียอดขายภายในงานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งที่ 47 ที่ผ่านมา อีก 1,200 ล้านบาท หนุนให้ยอด Backlog 45,389 ล้านบาท ทยอยรับรู้รายได้ 5 ปี โดยไตรมาส 2/2568 นี้ มีโครงการที่จะเริ่มทยอยโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน 2 โครงการ โดยมี Backlog แล้วกว่า 1,785 ล้านบาท

    สำหรับธุรกิจโรงแรม บริษัทมีธุรกิจโรงแรมที่เปิดดำเนินการแล้ว 9 แห่ง และ อีก 3 แห่งจะเปิดใหม่ในปี 2568 นี้ โดย 2 แห่งเป็นการ Re-opening โรงแรมที่ acquire มาเมื่อปี 2566 ในแหล่งท่องเที่ยวหลักอย่างภูเก็ตและเชียงใหม่ และอีก 1 แห่งในกรุงเทพฯ ส่วนธุรกิจคลังสินค้า (Warehouse) ปัจจุบันมี 9 แห่งในทำเลยุทธศาสตร์สำคัญ รวมพื้นที่กว่า 400,000 ตร.ม. มีอัตราการเช่าสูงถึง 97.6% ตั้งเป้าขยายเพิ่มเป็น 1 ล้านตร.ม.ในอีก 5 ปี ข้างหน้า

    ทั้งนี้ เราต้องติดตามว่า จากมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯของรัฐบาล เรื่อง LTV และลดค่าโอนฯจะพอเป็นยาแรงมาชุดตลาดอสังหาฯให้หายใจคล่องหรือไม่ แต่ที่แน่ๆ ในช่วงครึ่งแรกของปี 68 ผลประกอบการของผู้ประกอบการโดยส่วนใหญ่น่าจะปรับตัวลดลง สาเหตุส่วนหนึ่ง การทำตลาดลดราคา ส่งผลให้มาร์จิ้นเบาบางลง ยังไม่นับรวม เรื่อง เหตุการณ์แผ่นดินไหว ได้มาสั่นคลอนตลาดอาคารชุดอย่างมาก ความมั่นใจลดลง ทำให้ผู้ประกอบการที่มีพอร์ตใหญ่ คอนโดฯ ต้องปรับกลยุทธ์ เพื่อเรียกความเชื่อมั่นกลับคืนมาให้ได้