รายงานข่าวจาก ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ณ สิ้นไตรมาสแรกปี 68 แม้จะเริ่มต้นไม่ร้อนแรงตามที่หลายฝ่ายคาดหวัง แต่ตัวเลข 3 เดือนแรก มีสัญญาณการเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้างที่จะกำหนดอนาคตของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในอีกหลายปีข้างหน้า แม้จะไม่มียอดขายแบบ sold out เหมือนในช่วงที่พีกๆ อยู่ แต่จากข้อมูลพบว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 1/68 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ 14 โครงการ มูลค่า19,837 ล้านบาท หรือมีซัปพลายเปิดใหม่ 5,656 ยูนิต ปรับตัวดีขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 72.1%

   โดยซัปพลายที่เปิดใหม่ทั้งหมดสามารถขายได้เพียง 2,110 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขายเฉลี่ย 37% ซึ่งถือว่าตัวเลขอยู่ในระดับต่ำ เมื่อเทียบกับตลาดคอนโดในช่วงยุคทอง ซึ่งมีอัตราการขายช่วงเปิดตัวสูงถึง 60-70% และตัวเลขเหล่านี้ ไม่ใช่เพียงข้อมูลธรรมดา แต่ยังสะท้อนความเป็นจริงชุดใหม่ที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องเผชิญ ความเป็นจริงที่ผู้บริโภคไม่ได้ตัดสินใจซื้อจากแค่ราคาถูกหรือทำเลใกล้รถไฟฟ้าอีกต่อไป

   "ตลาดคอนโดในปี 68 ไม่ได้ขับเคลื่อนด้วยดีมานด์กระแสหลักแบบในอดีต แต่เปลี่ยนมาเป็นดีมานด์เฉพาะกลุ่มที่มองหาสิ่งที่ตอบโจทย์เฉพาะตัวมากกว่า ผู้บริโภคกลุ่มใหม่ๆ มีพฤติกรรมที่แตกต่าง เพื่อมองหาที่อยู่อาศัยที่ใช้ชีวิตได้จริงมากกว่าการซื้อเพื่อเก็งกำไรในระยะสั้น และลูกค้ายินดีจะรอ หากยังไม่เจอโครงการที่ "ใช่จริง" สิ่งที่น่าสนใจคือ ในขณะที่โครงการในย่านชานเมืองเปิดตัวหนาแน่นแต่กลับขายได้น้อย โครงการที่มีจุดขายเฉพาะตัว เช่น วิวแม่น้ำ ทำเลติดศูนย์ธุรกิจ หรืออยู่ในโซนที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานชัดเจน กลับทำยอดขายได้ดีกว่าค่าเฉลี่ย โดยเฉพาะโครงการอย่าง One River Rama 3 ของ Singha Estate ที่สามารถขาย ได้ถึง 85% ด้วยราคาต่อตารางเมตร (ตร.ม.) สูงถึง 190,000 บาท สะท้อนว่า "ผู้ซื้อยังมีศักยภาพ แต่โครงการต้องมีคุณค่าเพียงพอที่จะทำให้พวกเขาตัดสินใจ"

   นอกจากนี้ ยังพบอีกว่า ซัปพลายเปิดขายใหม่มากกว่า 63.10% ยังคงตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก ซึ่งแม้จะมีราคาที่เข้าถึงง่าย (เฉลี่ย 65,000-85,000 บาท/ตร.ม.) แต่กลับเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการขายต่ำที่สุดในไตรมาสที่ผ่านมา หลายโครงการเปิดตัวด้วยยูนิตจำนวนมากแต่ยอดขายแทบไม่ขยับ สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่าราคาไม่ใช่คำตอบอีกต่อไป ในตลาดที่ผู้บริโภคมีทางเลือกมาก การวางตำแหน่งโครงการ การทำตลาดเชิงลึก และความน่าเชื่อถือของแบรนด์ มีผลต่อการตัดสินใจมากกว่าแค่ตัวเลขบนป้ายโฆษณา

   สำหรับพื้นที่รอบเมืองและพื้นที่เมืองชั้นในยังมีดีมานด์ ถ้าเข้าใจผู้ซื้อ แม้จะมีจำนวนน้อยกว่า แต่โครงการในโซนรอบเมืองด้านทิศใต้ (พระราม 3, นราธิวาสฯ) และพื้นที่เมืองชั้นใน (สาทร, สีลม, สุขุมวิทตอนต้น) กลับทำผลงานได้ดีกว่าอย่างชัดเจน เช่น One River Rama 3 จาก Singha Estate ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ยสูงถึง 190,000 บาท/ตร.ม. แต่กลับมียอดขายถึง 85% ภายในไม่กี่เดือน และโครงการ Life Sathorn-Narathiwas 22 ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลกลางเมือง ก็ทำยอดขายได้เป็นอย่างดี แม้จะตั้งราคาไว้ระดับที่ค่อนข้างสูง เนื่องจากสิ่งที่ทั้งสองโครงการมีร่วมกันคือ ทำเลศักยภาพ ภาพลักษณ์ของแบรนด์ การตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ อย่างตรงจุด

   "ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ปี 68 ไม่ใช่ตลาดที่ใครเข้ามาก็ขายได้อีกต่อไป หากไม่มีจุดขายที่ชัดเจน เข้าไม่ถึงกลุ่มเป้าหมาย และไม่มีความเข้าใจในบริบทใหม่ของผู้บริโภค โครงการเหล่านั้นจะถูกกลืนหายไปในตลาดที่แน่นขนัดด้วยตัวเลือก ในวันที่ลูกค้าไม่ได้เลือกแค่ "คอนโด" แต่เลือก "ชีวิต" ที่ต้องการ การเข้าใจความฝันของเขาให้ได้ก่อน คือจุดเริ่มต้นของการขายที่ยั่งยืน"

   จากภาพรวมไตรมาสแรกของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ พบว่าตลาดกำลังเข้าสู่ช่วง ซการเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้างป อย่างมีนัยสำคัญ โดยผู้ซื้อมีแนวโน้มเปลี่ยนพฤติกรรมจากการพิจารณาเพียงปัจจัยราคาและทำเล มาให้ความสำคัญกับคุณค่าในการอยู่อาศัย ไลฟ์สไตล์ และความเชื่อมั่นในแบรนด์มากยิ่งขึ้น ซึ่งสะท้อนถึงความจำเป็นในการปรับตัวของผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง โดยผู้พัฒนาโครงการควรมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่มีความแตกต่างอย่างชัดเจน ทั้งในด้านแนวคิดของการออกแบบ ทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพในระยะยาว รวมถึงการสร้างและรักษาภาพลักษณ์ของแบรนด์อย่างเป็นระบบ ผ่านการสื่อสารที่มีประสิทธิภาพและความน่าเชื่อถือ การเข้าใจพฤติกรรมและความต้องการเชิงลึกของผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมาย

   ส่วนผู้ซื้อควรพิจารณาเลือกที่อยู่อาศัยโดยอิงจากมูลค่าเชิงคุณภาพ มากกว่าราคาขายเพียงอย่างเดียว โดยควรประเมินถึงศักยภาพของทำเล การออกแบบที่รองรับการอยู่อาศัยจริง และความมั่นคงของผู้พัฒนาโครงการในระยะยาว รวมถึงตรวจสอบรายละเอียดเกี่ยวกับสิทธิประโยชน์ด้านสาธารณูปโภค การบริหารจัดการภายในโครงการ และคุณภาพของวัสดุก่อสร้างอย่างรอบด้าน ในยุคที่ตลาดกำลังเปลี่ยนจาก "ตลาดผู้ขาย" สู่ "ตลาดผู้ซื้อ" การตัดสินใจซื้อจึงควรอยู่บนฐานของการวิเคราะห์ข้อมูลอย่างมีเหตุผล เพื่อให้ได้ที่อยู่อาศัยที่สามารถตอบสนองความต้องการทั้งในมิติของการใช้ชีวิตและการลงทุนอย่างยั่งยืน