คึกคักขึ้นมาทันที พลันที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปลดล็อกการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือ "มาตรการ LTV" ให้ชั่วคราวตั้งแต่ วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ให้สามารถกู้สินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยได้ 100% ทุกสัญญา ทั้งราคาต่ำ 10 ล้านบาท ตั้งแต่บ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป และราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่บ้านหลังที่ 1 เป็นต้นไป

   ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า ตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ จะได้รับปัจจัยบวกการปรับเกณฑ์ LTV ใหม่ประมาณ 92,874 ยูนิต รวมมูลค่ากว่า 759,851 ล้านบาท อีกทั้งยังส่งผลดีต่อภาพรวมตลาดอสังหาฯในพื้นที่ปริมณฑลและจังหวัดยุทธศาสตร์ที่ยังรอการขายอีกมากกว่า 1 แสนหน่วยทั่วประเทศ ด้วยมูลค่ารวมมากกว่า 1 ล้านล้านบาท ที่จะได้รับปัจจัยบวกจากมาตรการในครั้งนี้ ทั้งนี้ ต้องมีมาตรการของรัฐ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% บ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มาเสริมด้วย เพื่อให้ตลาดอสังหาฯไทยกลับมาคึกคักอีกครั้งในปีนี้และถือเป็นมาตรการสำคัญที่ประชาชนและนักลงทุนต่างเฝ้ารอ

   เมื่อเจาะลึกภาพรวมตลาดบ้านหรูที่จะได้อานิสงส์นั้น "ภัทรชัย" ฉายภาพว่า ตลาดบ้านจัดสรรราคา 30-80 ล้านบาทในปี 2567 ยังคงเติบโตและความต้องการสูงขึ้นทั้งฝั่งอุปสงค์และอุปทาน โดยเฉพาะกำลังซื้อคนไทยระดับบน นักลงทุน และความต้องการเช่าของชาวต่างชาติ โดยผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดยังคงเปิดโครงการใหม่รองรับต่อความต้องการและเป็นตลาดการแข่งขันของรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์แทบทั้งสิ้น ซึ่งบริษัทที่มีจำนวนอุปทานบ้านหรูในช่วงราคานี้มากสุดในตลาดคือ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น 42.21% ตามมาด้วย บมจ.แสนสิริ 23.56% บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 14.23% บมจ.สิงห์ เอสเตท 10.99% และ บมจ.เอพี ไทยแลนด์ 9.01%

   ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลราชพฤกษ์, ปิ่นเกล้า, บรมราชชนนี, เพชรเกษมกาญจนาภิเษก, บางนา, พระราม 9, รามอินทรา และกรุงเทพกรีฑา ซึ่งเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจจากทั้งนักลงทุนในประเทศและต่างประเทศ เนื่องจากเป็นทำเลที่มีการพัฒนาและขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็ว โดยขนาดพื้นที่พัฒนาจะอยู่ประมาณ 100-300 ตร.ว. และพื้นที่ใช้สอยประมาณ 400-800 ตร.ม.

   "การลงทุนในอสังหาฯโดยเฉพาะบ้านหรู นักลงทุนมีความสนใจสูงเพราะมองเห็นโอกาสซื้อลงทุนเพื่อปล่อยเช่า ตอบสนองความต้องการของตลาดที่มีทั้งชาวต่างชาติ ลูกค้าในประเทศมองหาที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้ จากข้อมูลพบว่านักลงทุนบางรายปล่อยเช่าและได้รับผลตอบแทนตั้งแต่ 3 แสน ถึง 1 ล้านบาทต่อเดือน ถือว่าค่อนข้างสูง ทำให้การลงทุนบ้านราคา 30-80 ล้านบาท กลายเป็นตลาดที่สนใจจากนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง และไม่ใช่มีแค่นักลงทุน ยังมีกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงที่ต้องการอยู่อาศัยในระดับหรู ต้องการสิ่งที่ดีที่สุด ต้องการความแตกต่าง ความโดดเด่น ที่เสริมสร้างภาพลักษณ์ และยังมองว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า" ภัทรชัยกล่าว

   "ภัทรชัย" กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดบ้านราคา 30-80 ล้านบาท ยังคงได้รับความนิยมจากกลุ่มเศรษฐีคนรุ่นใหม่และนักธุรกิจรุ่นใหม่ ส่วนใหญ่มีอายุ 30 ปีขึ้นไป และประสบความสำเร็จในธุรกิจในช่วงระยะเวลาอันรวดเร็ว โดยกลุ่มนี้มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับสูง มีความต้องการที่หลากหลาย โดยบางส่วนเลือกที่จะซื้อบ้านเพื่อใช้เป็นพื้นที่รองรับการทำคอนเทนต์ หรือกิจกรรมต่างๆ เช่น การจัดงานปาร์ตี้ หรือการสร้างบ้านด้วยเงินสด รวมถึงการลงทุนในอสังหาฯ เพื่อผลตอบแทนในระยะยาว

    อย่างไรก็ตาม หากย้อนดูตลาดในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีบ้านหรูราคา 30-80 ล้านบาท เปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯทั้งหมด 9,810 ยูนิต รวมมูลค่าการลงทุน 482,690 ล้านบาท กระจายตัวอยู่ในหลายพื้นที่ที่สำคัญของกรุงเทพฯ และในปี 2567 มีอุปทานเปิดขายใหม่ของบ้านหรูราคานี้ประมาณ 1,498 ยูนิต รวมมูลค่าการลงทุน 73,420 ล้านบาท ซึ่งอุปทานการเปิดขายใหม่ปรับตัวลดลงกว่าในปีก่อนหน้าประมาณ 34.86% เนื่องจากภาวะการชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในปีที่ผ่านมาและพบเมื่อสิ้นปี 2567 มีอุปทานบ้านหรูราคานี้ที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 6,331 ยูนิต รวมมูลค่าการลงทุน 310,219 ล้านบาท ขายไปแล้ว 3,895 ยูนิต คิดเป็น 61.52% ด้วยมูลค่า 190,855 ล้านบาท ยังคงมีอุปทานรอการขายอีก 2,436 ยูนิต มูลค่า 119,364 ล้านบาท

    สำหรับเทรนด์บ้านระดับลักชัวรี่ "ภัทรชัย" ประเมินว่า สิ่งที่เป็นที่ดึงดูดใจลูกค้าเป็นสิ่งแรก คือ ทำเล ที่ต้องเป็นทำเลที่ดีอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง หรือสามารถเชื่อมต่อการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวก นอกจากนี้มีการพัฒนาฟังก์ชั่นต่างๆ ที่ตอบสนองกับไลฟ์สไตล์ได้มากที่สุด ถึงแม้ว่าแนวโน้มจะตั้งอยู่บนที่ดินที่มีขนาดเล็กลง เนื่องจากราคาที่ดินในกรุงเทพฯที่มีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเป็นอย่างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และเป็นแนวบ้านทรงสูงขึ้น แต่ยังมีฟังก์ชั่นการใช้งานที่ครบครัน มีพื้นที่ใช้สอยที่มากพอด้วย

   "ตลาดในปัจจุบันนอกจากกรุงเทพฯแล้วยังมีการกระจายตัวในพื้นที่ต่างจังหวัดที่มีกำลังซื้อซ่อนตัวอยู่ในตลาด และสามารถมองเห็น โอกาสในการเติบโตของตลาดนี้ในอนาคต เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยในระดับหรูยังคงสูงและมีแนวโน้มขยายตัวต่อในอนาคต" ภัทรชัยกล่าว

    "ภัทรชัย" กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดบ้านหรูยังถูกกดดันด้วยต้นทุนที่ดิน ซึ่งถือเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ราคาบ้านปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา รวมถึงต้นทุนแรงงานและการก่อสร้างก็ปรับตัวเพิ่มขึ้นในระดับที่มีผลต่อการกำหนดราคาบ้านในตลาดนี้ และพบว่าในปี 2567 ราคาที่ดินในกรุงเทพฯและปริมณฑล มีการปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 5-10% ต่อปี ในทำเลที่มีความต้องการสูง

    รวมถึงพื้นที่ที่ได้รับความนิยมจากนักลงทุนและผู้ซื้อที่มี กำลังซื้อสูง เช่น กรุงเทพกรีฑา บางนา สุขสวัสดิ์-พระราม 3 เป็นต้น โดยอาจทำให้ต้นทุนพัฒนาโครงการสูงขึ้นตามไปด้วย มีผลให้ ผู้พัฒนาต้องปรับราคาขายบ้านกลุ่ม 30-80 ล้านบาท เพื่อรองรับต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ในบางทำเลอาจมีราคาบ้านเริ่มต้น 30 ล้านบาท ต่อไปจะเพิ่มขึ้นถึง 80 ล้านบาท หรือมากกว่านั้นก็ได้