อาฟเตอร์ช็อกอสังหาฯทุบตลาดคอนโดกรุงเทพฯ 4.5 แสนล้านชะงัก เลี่ยงโครงการ "ไฮไรส์" คอลลิเออร์ส ประเมินยอดขายสะดุด 1-2 เดือน "โลว์ไรส์-แนวราบ" รับอานิสงส์ แนะ "รัฐผู้ประกอบการ" เร่งแก้วิกฤติความเชื่อมั่นผู้บริโภคนักลงทุน "นายกสมาคมอาคารชุดไทย" ระบุวิกฤติสะท้อนมาตรฐานอาคารสูง คุชแมนฯ ชี้ "แผ่นดินไหว-ประกันภัยพิบัติ" ปัจจัยใหม่ที่คนซื้อคอนโดต้องคำนึง

  เหตุการณ์แผ่นดินไหวขนาด 8.2 ริกเตอร์ ในประเทศเมียนมา เมื่อวันที่ 28 มี.ค. ส่งแรงสั่นสะเทือนกระทบกรุงเทพฯ มหานครที่เต็มไปด้วย "อาคารสูงระฟ้า" สั่นไหว แม้จะไม่ทำให้ตึกสูงเหล่านี้ถล่ม ยกเว้นอาคารที่ทำการสำนักงานการตรวจเงินแผ่นดิน (สตง.) แห่งใหม่ ที่กำลังก่อสร้างด้วยงบประมาณ 2,136 ล้านบาท บนถนนกำแพงเพชร 2 แต่ในเชิงจิตวิทยาก็สร้างความวิตกกังวลให้ผู้คนต่อการใช้ชีวิตในอาคารสูงอยู่มาก

  นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสารจากบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า เหตุการณ์แผ่นดินไหวครั้งนี้ถือว่ารุนแรงที่สุดที่เคยเกิดขึ้นในไทย เป็น "ปัจจัยลบ" สำคัญ ที่มีผลกระทบ ต่อภาพรวมตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ปี 2568 ซึ่งมีอุปทานรอการขายสูงถึง 458,390 ล้านบาท

  ขณะนี้ความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาฯ เริ่มสั่นคลอน คาดว่าช่วงครึ่งปีแรก การขายคอนโดจะช้ากว่าคาดการณ์ เพราะความวิตกกังวลเกี่ยวกับความมั่นคง ของโครงสร้างอาคาร โดยเฉพาะอาคารสูง ที่มีโครงสร้างซับซ้อน การรับมือกับ แรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหว อาจทำให้เกิดความเสียหายทั้งใน ส่วนโครงสร้าง และระบบต่าง ๆ ลูกค้าต้องการความมั่นใจในคุณภาพ การก่อสร้าง และมาตรการที่สามารถป้องกันความเสี่ยงจากภัยธรรมชาติ อย่างแผ่นดินไหวได้จริง

  "หากเหตุการณ์แผ่นดินไหว ส่งผลกระทบยืดเยื้อ อาจทำให้การฟื้นตัว ของตลาดไม่เป็นตามคาดการณ์ เป็นอุปสรรคสำคัญต่อการเติบโตของตลาดคอนโดในระยะยาว"

   เบื้องต้น คาดลูกค้าบางกลุ่มอาจชะลอการตัดสินใจซื้อ เพื่อเฝ้าดูสถานการณ์แผ่นดินไหวที่อาจเกิดขึ้นอีก และคำนึงถึงการออกแบบ การก่อสร้างที่สามารถรองรับแรงสั่นสะเทือนได้ เป็นความท้าทายสำคัญสำหรับผู้พัฒนาโครงการที่จะต้องหาวิธีการสร้างความมั่นใจ ให้กับลูกค้า

   แนะเร่งฟื้นเชื่อมั่นผู้บริโภค-นักลงทุน

   ดังนั้น รัฐบาลและหน่วยงาน ที่เกี่ยวข้อง จะต้องมีบทบาทสำคัญ ในการเสริมสร้างความมั่นใจให้ผู้บริโภคและนักลงทุน ด้วยการออกมาตรการสนับสนุนการตรวจสอบและปรับปรุง โครงสร้างอาคาร การกำหนดมาตรฐานการออกแบบและการก่อสร้าง ที่ทนทานต่อแผ่นดินไหวได้อย่างมีประสิทธิภาพ

   พร้อมสนับสนุนผู้ประกอบการ อสังหาฯ ที่ต้องการปรับปรุงหรือเสริมความปลอดภัยด้วยโครงการสินเชื่อพิเศษ หรือให้เงินสนับสนุนการปรับปรุงโครงสร้างอาคาร ที่จะช่วยกระตุ้นการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ที่มีมาตรฐานความปลอดภัยสูง

   ทั้งนี้ก่อนหน้านี้ มีการผ่อนปรนมาตรการควบคุมสินเชื่อแอลทีวี (LTV : Loan-to-Value) โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีผลตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค.2568 เป็นระยะเวลา 1 ปี 2 เดือน ถือเป็นสัญญาณบวกกระตุ้นบรรยากาศการลงทุนอสังหาฯ ดีขึ้น โดยเฉพาะตลาดคอนโด

   "หลังประกาศผ่อนปรนแอลทีวี ภาพรวมอุปทานการเปิดขายใหม่ตลาดคอนโด ในกรุงเทพฯ ไตรมาสแรก ปรับตัวดีขึ้นชัดเจน มีอุปทานเปิดขาย ใหม่ 5,509 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากช่วง เวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า 67.54% คิดเป็นมูลค่าลงทุนรวม 23,850 ล้านบาท"

   แนวราบ-คอมมูนิตี้มอลล์รับผลดี

   แหล่งข่าวระบุว่า แผ่นดินไหวเป็นการซ้ำเติมตลาด โดยเฉพาะ คอนโดในกรุงเทพฯ ในเชิงจิตวิทยา มีผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อช่วง 1-2 เดือนจากนี้ แม้จะมีเพียงอาคารสำนักงาน สตง. ที่ถล่มแห่งเดียว

   ดังนั้นผู้ประกอบการทุกคนจะต้องออกมาสร้างความมั่นใจถึงการก่อสร้างที่ได้มาตรฐาน รองรับแผ่นดินไหวได้ระดับสูง 8.2 ริกเตอร์ รวมถึงความรับผิดชอบที่มีต่อลูกบ้านในช่วงเวลานี้

   "ปีนี้ถือเป็นปีชงของตลาดคอนโด อย่างแท้จริง แม้จะมีการปลดล็อก แอลทีวี แต่ก็ต้องมาเผชิญวิกฤติ ความเชื่อมั่นทำให้ยอดขายชะงักไป อย่างน้อย 1-2 เดือน"

    นายสุพจน์ สิริกุลภัสสร์ ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า เหตุการณ์ครั้งนี้มีผลเชิงจิตวิทยา ในแง่การตัดสินใจซื้อ แต่คาดไม่เกิน 6 เดือน ด้วยพื้นฐานคนไทยลืมง่าย

    "ผู้ประกอบการทุกภาคส่วน ต้องช่วยกันออกมาสร้างความเชื่อมั่น แต่ในระยะสั้นตลาดสะดุด คนหันไป ซื้อบ้านแนวราบแทน รวมทั้งการจับจ่าย ใช้สอยเน้นเข้าคอมมูนิตี้ มอลล์ มากขึ้น"

     บทพิสูจน์มาตรฐานอาคารสูง

     นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า แรงสั่นสะเทือนส่งผลให้อาคารสูงในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่ผนังร้าว อย่างไรก็ดี อาคารใหม่ที่ก่อสร้างหลังปี 2550 ออกแบบให้รับแรงสั่นสะเทือนได้ 7.5 ริกเตอร์ ซึ่งเหตุการณ์นี้ ถือเป็นบททดสอบที่ดีว่า ผ่านมาตรฐานอาคารสูง ซึ่งจะเห็นว่าไม่มีคอนโดหรือตึกขนาดใหญ่ถล่ม มีเพียงรอยร้าวผนัง ซึ่งเจ้าของโครงการก็ต้องเข้าไปซ่อมแซม ดูแล และเฝ้าระวัง

   "ไม่คิดว่าจะส่งผลต่อตลาดคอนโด ด้วยมาตรฐานการก่อสร้างอาคารสูงหลังปี 2550 เป็นไปตามมาตรฐานรองรับแผ่นดินไหว ทำให้เสียหายในวงจำกัด เช่น กระเบื้อง หินอ่อน ฝ้าหลุดร่อน ผนังแตกร้าว หรือความเสียหายกับโครงสร้างอาคารบางส่วน ไม่ถึงขั้นร้ายแรง วิบัติพังทลาย"

    อย่างไรก็ดี แต่ละอาคารต้องตรวจสอบ ความเสียหายอย่างละเอียด เพื่อ ซ่อมแซม และสร้างความมั่นใจของ ผู้ใช้อาคารต่อไป

    แผ่นดินไหวปัจจัยใหม่ที่ต้องคำนึง

   นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัย และที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า เหตุการณ์นี้ เป็นอีกปัจจัยลบต่อตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกรุงเทพฯ ซึ่งตั้งอยู่บน ดินอ่อน

   อย่างไรก็ตาม อาคารสูงในแม้จะก่อสร้างมานาน แต่ออกแบบโครงสร้างรองรับการสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหวอยู่แล้ว โดยไทยเริ่มมีกฎหมายเกี่ยวกับงานก่อสร้างเพื่อรองรับแรงแผ่นดินไหวอยู่ในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ปี พ.ศ.2522 และกฎกระทรวง ฉบับที่ 49 ปี พ.ศ.2540 มีผลบังคับใช้เมื่อ 11 พ.ย.2540

   ในอดีตอาจมีการควบคุมที่ชัดเจน ในพื้นที่ภาคเหนือ จากนั้นเมื่อมีการตื่นตัวและเริ่มเฝ้าระวังพื้นที่ภาคอื่น ๆ โดยเฉพาะกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่มีความเสี่ยงไม่น้อยกว่าพื้นที่จังหวัดตามแนวรอยเลื่อนแถวภาคเหนือ จึงมีการแก้ไขกฎกระทรวง ฉบับที่ 49 และให้ใช้ฉบับแก้ไขซึ่งมีผลตั้งแต่ 30 พ.ย.2550 อ้างอิงแทน ซึ่งมีเนื้อหาที่ครอบคลุมกรุงเทพฯ และปริมณฑลด้วย

    "ตั้งแต่นั้น อาคารสูง อาคารสาธารณะ และอาคารขนาดใหญ่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จึงออกแบบที่คำนึงถึงแรงการเคลื่อนไหวตามแนวนอนเนื่องจากแผ่นดินไหวด้วย"

     จากนั้นปี 2564 กระทรวงมหาดไทยออก "กฎกระทรวงกำหนดการรับ น้ำหนัก ความต้านทาน ความคงทน ของอาคาร และพื้นดินที่รองรับอาคารในการต้านทานแรงสั่นสะเทือนของ แผ่นดินไหว พ.ศ. 2564" ซึ่งเพิ่มจังหวัดมากขึ้น กรุงเทพฯ และปริมณฑลอยู่ในพื้นที่บริเวณที่ 2 หรือบริเวณที่อาจได้รับผลกระทบในระดับปานกลางจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว

    "ที่ผ่านมา อาคารสูงในหลายจังหวัดออกแบบรองรับแผ่นดินไหวมาตลอด และปรับเปลี่ยนตามสถานการณ์ ที่เกิดขึ้นจริงโดยตลอด เพียงแต่กรุงเทพฯ ยังไม่เคยเจอเหตุการณ์ที่รุนแรงเท่า ครั้งนี้"

     กระทบคอนโดสูง-พิจารณาประกันภัยพิบัติ

    นายสุรเชษฐ กล่าวว่า เหตุการณ์นี้มีผลต่อการตัดสินใจพักอาศัยในอาคารสูงแน่นอน ก่อนหน้านี้ผู้ซื้ออาจกังวลเรื่องการขออนุญาตก่อสร้าง และรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA (Environmental Impact Assessment Report)

    หลังจากนี้ ประเด็น "แผ่นดินไหว" จะเป็นหนึ่งตัวแปรสำคัญ ผู้ประกอบการ อาจต้องสื่อสารเรื่องการรับรอง แผ่นดินไหว ทั้งในส่วนโครงสร้าง หรือการประกันอาคารรับเหตุการณ์ แผ่นดินไหวด้วย เพราะถ้าเกิด แผ่นดินไหวขึ้นหลังจากที่โอนกรรมสิทธิ์แล้วอาคารเกิดความเสียหายหลังจากที่หมดประกันไปแล้ว เจ้าของร่วมของโครงการอาจไม่สามารถรับผิดชอบการซ่อมแซมไหวได้

    "ประกันภัยพิบัติที่ครอบคลุม แผ่นดินไหวอาจเป็นเรื่องที่ต้องนำมาพิจารณา ทุกพื้นที่ในกรุงเทพฯ และ ปริมณฑลมีความเสี่ยง อาคารยิ่งเก่ายิ่งมี ความเสี่ยงมากกว่าอาคารใหม่ เพราะ ข้อกำหนดบางเรื่องไม่ทันสมัยหรือรองรับเหตุการณ์ปัจจุบันได้มากพอ"