นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น เปิดเผยว่า ภาคอสังหาฯ นอกจากธุรกิจจะเจออุปสรรคภูเขา 3 ลูก ต่อจากปีที่แล้วคือ ปัญหาหนี้ครัวเรือนระดับสูง ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในตลาดบ้านเดี่ยว ทุกระดับราคาเป็นผลจากการแข่งขันหลังยุคโควิด และ แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อสูง ในปีนี้ยังเพิ่มอุปสรรคภูเขาลูกที่ 4 คือผลกระทบจากรัฐบาลโดนัลด์ ทรัมป์ ของสหรัฐอเมริกา

    ดังนั้นข้อเรียกร้องของ 3 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์ ในการขอให้ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ถือเป็นมาตรการจำเป็นเร่งด่วน และเป็นไพรออริตี้แรกที่อยากได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล

    "ผมสนับสนุนการขอผ่อนผันมาตรการ LTV ของแบงก์ชาติ การผ่อนคลายมาตรการจะช่วยกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก เห็นว่าความเข้มงวดของ LTV มีไว้เพื่อป้องกันการเก็งกำไร แต่วันนี้การเก็งกำไรหมดไปจากตลาดแล้ว พฤติกรรมลูกค้าซื้อบ้านหลังที่ 1 บางทีต้องการซื้อหลังที่ 2-3 ให้ลูก หรือต้องการทำเลใกล้ที่ทำงาน ซึ่งการเก็งกำไรหายไปแล้วดังนั้นรการผ่อนคลาย LTV 1-2 ปี จึงจำเป็นจะต้องกระตุ้นอสังหาฯ อย่างมาก เพราะปัญหาโอเวอร์ซัพพลายที่มีอยู่ไม่ใช่แก้ได้ในแค่ปี 2568 แล้วจบ แต่ต้องใช้เวลาอย่างน้อยอีก 3 ปีจึงจะกลับมาขายได้ปกติ ดูจากตัวเลขซัพพลายใช้เวลา 5 ปีบ้านเดี่ยวจึงจะขายหมด เทียบกับช่วงเวลาปกติใช้เวลา 2-3 ปี

    สรุปมาตรการรัฐที่อยากให้เกิดมี 3 ด้าน ด้วยกัน 1. กระตุ้นกำลังซื้อ ด้วยการต่ออายุลดค่าโอน-จำนอง ซึ่งปีที่แล้วจำกัดเพดานราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ปีนี้ควรกระตุ้นอย่างมากและไม่ควรจำกัดราคาเพราะเกิดโอเวอร์ซัพพลายไปหมด จำเป็นต้องกระตุ้นการซื้อการโอนทุกระดับราคา 2. ควรมีการสนับสนุนเรื่องการกู้ วันนี้แบงก์เอกชนมีความสามารถให้กู้ รัฐบาลควรมีมาตรการอะไรสักอย่างสนับสนุนให้คนมีความสามารถในการกู้ได้มากขึ้น และ 3. ดึงดูดชาวต่างประเทศเข้ามาอยู่ในไทย เพื่อการกระตุ้นเศรษฐกิจประเทศไทย เมื่อเข้ามาลงทุนแล้ว นักลงทุนต่างชาติจำเป็นต้องมีที่อยู่ ที่ทำงาน ยกตัวอย่างตลาดออฟฟิศ 9 ล้านกว่า ตร.ม. อัตราการเช่าเหลือ 70-80% นั่นหมายความว่ามีพื้นที่ออฟฟิศต่างๆ 2 ล้าน ตร.ม. และราคาค่าเช่าไม่ขึ้นเลย แสดงถึงความจำเป็นในการดึงเม็ดเงินต่างประเทศเข้า มาหมุนเวียนเศรษฐกิจในประเทศ"

    นายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ รักษาการประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง กล่าวว่า ก่อนยุคโควิดบ้าน ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลอาจมีขนาดตลาด 5-6 แสนล้านบาท/ปี ปัจจุบันหดตัวเหลือ 3.5 แสนล้านบาท/ปี มองผลกระทบภาพใหญ่กำลังซื้อตกต่ำ จากวิกฤตเศรษฐกิจของโลกด้วยของไทยด้วย "สิ่งที่มองคือช่วง 1-2 เดือนแรกของปี 2568 ถ้ามีนโยบายแบงก์ชาติผ่อนปรน LTV จะช่วยได้เยอะ เพราะปัญหาผู้กู้ทำให้กู้ได้ยาก ประเด็นปลดล็อก LTV จึงน่าจะสำคัญกว่าอัตราดอกเบี้ย เพราะดอกเบี้ยต้องดูไปตาม ภาวะการเงินประเทศ ซึ่งอาจลดดอกเบี้ยไม่ได้มากเท่าไหร่ด้วย แต่ถ้าผ่อนปรน LTV จะได้ผลมากกว่าและน่าจะผ่อนปรน LTV ให้บ้านทุกระดับราคา ยิ่งลดเงื่อนไขด้วยยิ่งดี"

    เกณฑ์ LTV เป็นส่วนหนึ่งของปัญหากู้ไม่ผ่าน ปีนี้ถ้าหากแบงก์ชาติกำลังพิจารณาการผ่อนปรน ถ้าหากผ่อนปรนได้ 2-3 ปี ยิ่งดีเลย เพราะจริงๆ คนไทยอยากได้บ้าน ยังมีความ ต้องการบ้านกันอยู่เยอะ แต่ติดอุปสรรค LTV

    นายสิทธิศักดิ์ ทยานุวัฒน์ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท บุญถาวร รีเทลคอร์ปอเรชั่น กล่าวถึงแผนลงทุนปี 2568 ว่า เดิมปีที่ผ่านมามีความหวังว่ารายได้ยังเติบโต แต่วงการธุรกิจรับผลกระทบตลาดขาลงจาก ความไม่เชื่อมั่นกำลังซื้อถดถอยหนัก ผลคือ ไตรมาส 4/2567 ตัวเลขออกมาทำให้ยอดขายปรับตัวทำได้เท่ากับปี 2566 เท่านั้น ทิศทางปี 2568 นี้ จึงไม่อาจฝืนแรงโน้มถ่วงตลาดภาพ รวมได้ ดังนั้นวางตัวเลขไว้ที่ 13,000-14,000 ล้านบาท หรือเท่ากับบุญถาวรมองเป้ายอดขายเท่ากัน 3 ปีซ้อน ตั้งแต่ 2566-2567-2568

    "คุยกับดีเวลอปเปอร์หลายค่าย ส่วนใหญ่เกินครึ่งหรือ 60% ประเมินว่าปีนี้ถ้าทำได้เท่าปีที่แล้วพอใจแล้ว แต่ ก็มีโรงงาน หรือซัพพลายเออร์รายกลางรายใหญ่บางคนประเมินต่ำกว่าปีที่แล้ว เพราะเรื่องสภาพคล่องในตลาด หนี้ครัวเรือน หนี้สาธารณะค่อนข้างเป็นปัญหา คุยกับธนาคารก็บอกว่าน่าจะยังไม่ ดี พฤติกรรมผู้บริโภคระมัดระวังการจับจ่ายใช้สอย เขามีตังค์นะแต่ระวังการใช้เงินมากขึ้น อ่างอาบน้ำวนใบละ 2.5 แสนต้องคิดมากหน่อย ลดราคาเหลือ 1.8 แสนก็รับได้ แต่เดิมวางแผนลงทุนโชว์รูมใหม่ 1 สาขา แต่ ประเมินภาวะเศรษฐกิจมีความไม่แน่นอนสูง จึงตัดสินใจชะลอโครงการลงทุนออกไปก่อน รอดูนโยบายรัฐบาล รอดูดอกเบี้ย กนง. รอดูสภาพตลาดหุ้น และรอดูยอดขายรถยนต์และยอดขายอสังหาริมทรัพย์ก่อนดีกว่า