ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยซบเซา ท่ามกลางทุนต่างชาติย้านฐานการผลิต ส่งออกเข้าไทย โดยเฉพาะจน ตั้งแต่ มีกระแส "โดนัลด์ ทรัมป์" หวนคืนผู้นำสหรัฐอเมริกาตั้งแต่ปีที่ผ่านมา เพราะพวกเขาต่างทราบดีว่าอะไรจะเกิดขึ้น

    สะท้อนตัวเลข 9 เดือน ปี 2567 สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) พบว่ามีนักลงทุน จีนยื่นขอ BOI มีมูลค่า146,356 ล้านบาท รวมไปถึงการเพิ่มขึ้นของนิติบุคคลที่มีผู้ถือหุ้นส่วนหนึ่งเป็นคนจีนในประเทศไทย ณ วันที่ 31 ตุลาคม2567 มีจำนวนถึง 29,913 รายมูลค่าเงินจดทะเบียนทั้งหมด 409,295 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจากปี 2566 ประมาณ 9.82% และแนวโน้มปี 2568จะมีเพิ่มจำนวนมากขึ้นจากนโยบายกีดกันทางการค้า ของประธานาธิบดีสหรัฐอเมริกา

    เมื่อการเข้ามาของนักลงทุน นักธุรกิจจีนมีมากขึ้น จำนวนคนจีนที่ได้ใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยจึงมากขึ้นด้วย โดย ณ เดือนตุลาคม 2567 มีคนจีนที่ได้ใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยทั้งหมดประมาณ 41,752 คน มากที่สุดเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ มากกว่าญี่ปุ่นที่ครองอันดับที่มามากกว่า 10 ปีไปแล้วตั้งแต่ปี2565 เป็นต้นมา ดังนั้นปัจจุบันคนจีนที่เข้ามาในประเทศไทยด้วยเหตุผลต่างๆ จึงกลายเป็นหนึ่งในกำลังซื้อสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย

    ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย วิเคราะห์ว่ากลุ่มคนจีนที่เข้ามาในประเทศไทยในประเทศไทยในปี 2568 มีความเป็นไปได้ที่จะมากกว่าปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยน่าจะมีการตื่นตัวทั้งในตลาดคอนโดมิเนียม บ้านแนวราบทั้งในตลาดเช่าและซื้อขาย เพราะหลายปัจจัยทั้งในเรื่องของความสัมพันธ์ระหว่างประเทศที่เป็นไปในทิศทางที่ดี นโยบายทางการค้าของ "โดนัลด์ ทรัมป์" ที่มีผลต่อการส่งออกสินค้าจากประเทศจีน

    แม้เศรษฐกิจของประเทศจีนอาจจะได้รับผลกระทบจากเรื่องนโยบายของสหรัฐอเมริกา แต่คู่ค้าของประเทศจีนมีมากกว่า รวมไปถึงการปรับตัวของธุรกิจในประเทศจีนมีมาล่วงหน้าแล้วจึงไม่น่าได้รับผลกระทบมากนัก ธุรกิจหลายอย่างในประเทศไทยทั้งเรื่องของการท่องเที่ยว การขายสินค้า นำเข้า-ส่งออก และอีกหลายอย่างคงต้องมีการปรับตัวมากขึ้น เพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงของโลกในปัจจุบันที่แทบไม่สามารถปิดกั้นการลงทุน การทำธุรกิจ หรือการย้ายถิ่นฐานได้อีกแล้ว

    ในทางกลับกัน ประเมินว่าเมื่อกลุ่มทุนจีนเข้าลงทุนในไทย นักลงทุนเหล่านี้จะมาพร้อมกับการลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร ไม่ว่าจะเป็น ดีเวลลอปเปอร์ ผู้รับเหมา วิศวกร แรงงาน เทคโนโลยีทันสมัยส่งผลให้การก่อสร้างรวดเร็ว รวมทั้งวัสดุก่อสร้าง อุปกรณ์ตกแต่งบ้านล้วนมาจากจีน มีต้นทุนที่ต่ำกว่ามากและทะลักขายในไทยตลอดเวลา

    ทั้งนี้กลุ่มทุนดังกล่าวจะจดทะเบียนนิติบุคคล สัญญาติไทย ตามกฎหมาย สัดส่วนคนไทยถือหุ้นมากกว่าแต่ผู้บริหารสูงสุดเป็นชาวจีนส่งผลให้ไทยอาจเสียเปรียบ ที่สำคัญ กลุ่มทุนจีนมักพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับกลุ่มพวกเดียวกัน แน่นอนว่า ดีเวลลอปเปอร์ไทยอาจถูกแย่งชิงลูกค้า จากกลุ่มทุนดังกล่าวได้ โดยเฉพาะในทำเลแถบนิคม อุตสาหกรรม โรงงาน เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)

    สอดคล้องในมุมผู้ประกอบการไทย อย่าง นายสุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด (SE) และในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า นอกจากอสังหาริมทรัพย์ไทยตกอยู่ในภาวะชะลอตัว กำลังซื้อหายไปจากตลาดแล้ว อีกปัญหาใหญ่ ที่มองข้ามไม่ได้ ดีเวลลอปเปอร์ไทยมีคู่แข่งสำคัญจากทุนต่างชาติโดยเฉพาะจีนเดินทางเข้าประเทศไทยโดยมีหมุดหมาย พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขายขณะกลุ่มทุนใหญ่ของจีนจะเข้ามาในรูปแบบพันธมิตรกับดีเวลลอปเปอร์ไทยมากขึ้น

    นายสุนทร สะท้อนว่า นอกจากวัสดุจีนขายถูกแล้วยังมาเป็นผู้พัฒนาเอง สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมระดับกลางส่วนโครงการระดับบนราคา 30 ล้านบาทขึ้นไป จีนเข้ามาจับมือกับนักลงทุนไทย และนำเข้าวัสดุจีน ลงทุนเอง-สร้างเอง-ขายเองทั้งหมด

    สิ่งที่น่ากังวล คือการนำเทคโนโลยีการก่อสร้าง วิศวกร แรงงาน ผู้รับเหมาเข้ามาอย่างครบวงจร และมีรอบการก่อสร้างที่เร็วทำให้โครงการออกสู่ตลาดเร็วขึ้น ที่ลืมไม่ได้ สินค้าจีน มีต้นทุนที่ต่ำกว่าของไทยที่ไทยอาจเสียเปรียบโดยเฉพาะธุรกิจเอสเอ็มอี ดังนั้น ผู้ประกอบการเองจำเป็นต้องปรับตัวยกระดับความสามารถในการแข่งขัน ให้ครบวงจร ไม่ว่าการพัฒนาอย่างยั่งยืนจริยธรรมทางธุรกิจ ที่ถูกต้องและได้ผลิตภัณฑ์ที่คุณภาพดี ให้ต้นทุนแข่งขันกับทุนใหญ่และดีเวลลอปเปอร์ต่างชาติได้ สร้างนวัตกรรมเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม สมาร์ทโฮม ด้วยเทคโนโลยีของไทยเอง

    ข้อพึงระวังในระยะยาวหากทุนจีนรุกเข้ามาตลาดใหญ่ ดีเวลลอปเปอร์ไทย จะต้องปรับตัวให้ทันแต่สำหรับวันนี้มองว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่น่าห่วง แต่รายกลางและรายเล็กต้องปรับตัว ต้องมีแบรนด์เป็นของตัวเอง มีการพัฒนาอย่างเข้มข้นทั้งระยะเวลาก่อสร้างที่จีนสามารถพัฒนาได้เร็ว

    ทั้งนี้ในภาพรวม ไทยยังเหนือ ไม่ว่าคุณภาพ การบริการและแบรนด์ดิ้ง สร้างความน่าเชื่อถือให้กับผู้บริโภคแม้แต่ผู้บริโภคของจีนเองที่ยังนิยมซื้อคอนโดมิเนียมไทย เหนือสิ่งอื่นใด ผู้ประกอบการควรรักษากระแสเงินสด เพิ่มประสิทธิภาพองค์กรเพราะปัจจุบันต้องยอมรับว่า อสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบด้านกำลังซื้อในประเทศอ่อนตัว

    ด้าน นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนว่า เมื่อ "โดนัลด์ ทรัมป์" หวนคืนอำนาจผู้นำสหรัฐฯ กระแสทุนจีนไหลบ่าเข้าไทย เพราะนอกจากใช้ไทยเป็นฐานการผลิตและส่งออกเพื่อหนีกำแพงภาษีแล้ว กลุ่มทุนดังกล่าวไม่พลาดที่จะเข้ามาซื้อที่ดินพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเรื่องนี้ ผู้ประกอบการและรัฐบาลไทยต้องตั้ง มีมาตรการรับมือที่รัดกุม

    ที่เห็นชัดเจนโรงงานจีนเถื่อนเริ่มมีมากขึ้น ซึ่งกระทรวงอุตสาหกรรม เร่งตรวจสอบ และสั่งปิดไปหลายแห่ง รวมถึงโรงงานที่เข้ามาทำการค้าแข่งโดยใช้ความได้เปรียบในเรื่องของต้นทุน เช่นเหล็กเส้น วัสดุก่อสร้าง สะท้อนว่าอนาคตจะมีลักษณะนี้มากขึ้นซึ่งไทยเองจะเป็นฝ่ายเสียเปรียบ