ถือว่าเป็นการส่งสัญญาณที่ดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2567 หลังคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน 2567 เคาะวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) วงเงินรวม 5.5 หมื่นล้านบาท

   แบ่งเป็นสินเชื่อซื้อ-สร้าง ดอกเบี้ยพิเศษ 5 ปี วงเงินกู้ไม่เกิน 3 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 3% เพื่อซื้อที่ดินพร้อมอาคารหรือคอนโดมิเนียม ปลูกสร้างบ้าน หรือซื้อที่ดินพร้อมปลูกบ้าน และสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อใช้ในการอยู่อาศัย วงเงินสินเชื่อรวม 50,000 ล้านบาท และสินเชื่อซ่อม-แต่ง ดอกเบี้ยพิเศษ 3 ปี วงเงินกู้ไม่เกิน 1 แสนบาท อัตราดอกเบี้ยพิเศษ 1% เป็นสินเชื่อเพิ่มเพื่อต่อเติมหรือซ่อมแซมบ้าน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย วงเงินสินเชื่อรวม 5,000 ล้านบาท

   แต่ด้วยสภาพตลาดเป็นที่ทราบกันดีว่า ยังมีความต้องการซื้อ แต่ติดหล่มปมกู้แบงก์ไม่ผ่านหรือรีเจ็กต์เรตในอัตราสูงถึง 40-50% หนักสุดต่ำ 3 ล้านบาท พุ่งเกิน 60-70% ในบางโครงการและบางทำเล ทำให้กำลังซื้อของตลาดโดยรวมยังไม่ฟ้นตัว โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ซัพพลายยังคงเหลืออยู่พอสมควร ทำให้ผู้ประกอบการแตะเบรก เน้นระบายสต๊อกเก่า หันบุกแนวราบแทน เพื่อพยุงรายได้ ท่ามกลางสถานการณ์กำลังซื้อ ยังไม่กลับเข้าสู่ภาวะปกติ

   "ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต" นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ถือเป็นเรื่องดีที่ ครม.อนุมัติวงเงินสินเชื่อพิเศษให้ เพื่อให้ผู้ที่ต้องการมีบ้านได้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่าย โดยเฉพาะกลุ่มไม่เกิน 3 ล้านบาท เนื่องจากตลาดยังมีดีมานด์ สะท้อนจากที่ ธอส.ออกสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำก่อนหน้านี้ ที่มีการจองสิทธิจำนวนมากและหมดในเวลาอันรวดเร็ว ดังนั้น ก้อนที่สองที่ออกมา 5.5 หมื่นล้านบาท จะมาซัพพอร์ตตลาดนี้เพิ่ม และคาดว่าคอนโดมิเนียมรอโอนในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ ที่มีมูลค่ากว่า 8.6 หมื่นล้านบาท โดยมีทุกระดับราคาตั้งแต่ระดับล่างถึงระดับบน น่าจะได้รับอานิสงส์จากสินเชื่อก้อนนี้ด้วย แต่คงไม่ทำให้ตลาดคอนโดฟ้นตัวในทันที อาจจะทำให้ติดลบน้อยลง

    "ถ้าจะให้ดีมากขึ้น ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ต้องปลดล็อกมาตรการ LTV และลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ธนาคารพาณิชย์ลดดอกเบี้ย มาช่วยสนับสนุนด้วย ถึงจะทำให้การเข้าถึงสินเชื่อได้ง่าย ซึ่งต้องขอชม ธอส.ที่เป็นเสาหลักให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาโดยตลอด ขณะที่แบงก์อื่นๆ ยังไม่มีการดำเนินการ ซึ่งไตรมาส 4 ถือเป็นช่วงเวลาดีที่สุดในการกระตุ้นตลาดอสังหาฯหลัง 9 เดือนแรก ยอดขายทั้งตลาดติดลบถึง 31% ยอดโอนติดลบ 8-9% คาดทั้งปีนี้ตลาดติดลบ 20-25% และยอดโอนติดลบ 7- 8%" ประเสริฐกล่าว

     สอดคล้องกับ "ณัฎฐา คหาปนะ" กรรมการผู้จัดการฝ่ายบริหาร บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ได้ฉายภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมไตรมาส 3/2567 ว่า อัตราการโอนกรรมสิทธิ์กลับลดลงจากไตรมาส 2 ที่เริ่มเห็นสัญญาณดีขึ้น แม้รัฐบาลจะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น ลดค่าโอนและจำนองเหลือ 0.01% สำหรับคอนโด 3-7 ล้านบาท แต่กลุ่มกลาง-ล่างคิดเป็นสัดส่วนของตลาดถึง 86% และยังมีปัญหาการขอสินเชื่อ และหนี้ครัวเรือนสูง ทำให้กำลังซื้อกลุ่มนี้ลดลง และมียูนิตขายไม่หมด 30,000 หน่วยจากโครงการที่สร้างเสร็จ ขณะที่หน่วยเปิดขายใหม่ลดลง 71.4% มีจำนวน 2,093 หน่วย ส่วนใหญ่เป็นราคา 100,000 บาทต่อ ตร.ม.ขึ้นไป ขณะที่ต่ำกว่า 80,000 บาทต่อ ตร.ม. มีแค่ 400 หน่วยเท่านั้น

     สำหรับทำเลที่มีการเปิดโครงการใหม่อยู่ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ 12.5% หรือ 263 หน่วย ขณะที่รอบใจกลางเมืองมี 28.6% เป็นราคาตั้งแต่ 120,000 บาทต่อ ตร.ม.ขึ้นไป ส่วนชานเมืองกรุงเทพฯมี 58.9% เป็นราคามากกว่า 120,000 บาทต่อ ตร.ม. อย่างไรก็ตามหน่วยขายใหม่และยอดจองในตลาดคอนโดมิเนียมแสดงให้เห็นถึงการชะลอตัว โดยมีหน่วยขายใหม่เพียง 25% ของ 2,093 หน่วยที่เปิดขาย ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มระดับบี จำนวน 7,000 หน่วย มีกลุ่มผู้ซื้อที่สามารถซื้อในราคา 3.5-7 ล้านบาท ที่มีกำลังในการผ่อนชำระ ส่วนราคา 2.5-3 ล้านบาท เป็นที่ต้องการรองลงมา ส่วนมากเป็นนักลงทุน ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยเองมักจะเลือกเช่ามากกว่าซื้อ

     เมื่อเจาะทำเลเหลือขาย "ณัฎฐา" ชี้พิกัดอยู่ชานเมืองเหลือขายสูงสุด 64.7% ได้แก่ โซนบางนา-ศรีนครินทร์-รามคำแหง, โซนงามวงศ์วาน-แจ้งวัฒนะ-รังสิต และโซนจรัญสนิทวงศ์-เพชรเกษม-บางแค ส่วนบริเวณรอบใจกลางเมืองยังเหลือขายอยู่ 22.5% ครอบคลุมโซนพหลโยธิน-พญาไท และลาดพร้าว-รัชดา-พระราม 9 ส่วนใจกลางเมืองมีหน่วยเหลือขายน้อยที่สุด 12.8% ในโซนสุขุมวิทตอนต้น

    "ด้านราคาขายปรับตัวลดลง โดยเขตศูนย์กลางธุรกิจหรือซีบีดี ราคาเสนอขายอยู่ที่ 239,504 บาทต่อ ตร.ม. ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า 4.10% เขตรอบศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 123,216 บาทต่อ ตร.ม. ลดลง 3.3% เขตชานเมืองอยู่ที่ 72,703 บาทต่อ ตร.ม. เพิ่มขึ้น 5% ทั้งนี้เมื่อคำนวณราคาเสนอขายเฉลี่ยรวมทุกพื้นที่ พบว่าราคาโดยรวมลดลง 0.8% สะท้อนถึงความพยายามของผู้ประกอบการในการปรับลดราคาเพื่อระบายหน่วยที่เหลือในตลาด" ณัฎฐากล่าว

    พร้อมประเมินแนวโน้มตลาดคอนโด มิเนียมว่ายังต้องเผชิญกันแรงกดดันด้านกำลังซื้อและการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อใหม่จะปรับลดลง 0.25% แต่ภาพรวมยังทรงตัวและคาดว่าตลาดจะยังชะลอตัวอยู่ ทำให้แนวโน้มภาพรวมยังคงไม่ฟ้นตัวดีนักในไตรมาส 4 ของปีนี้ สอดคล้องกับการสำรวจของ ธปท. ที่ระบุว่าความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยอีก 3 เดือนข้างหน้า ยังมีแนวโน้มลดลง เมื่อเทียบกับปัจจุบัน

      "อีก 6 เดือนข้างหน้า รายได้ส่วนบุคคลอาจจะฟ้นตัวขึ้น ส่งผลความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัย คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ยังไม่กลับสู่ปกติ สะท้อนจากการขยายตัวของสินเชื่อรายย่อยที่อยู่อาศัย ยังคงชะลอตัว รวมถึงความระมัดระวังการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินตามความเสี่ยงของเครดิตผู้กู้" ณัฎฐากล่าวยังย้ำด้วยว่าตลาดคอนโดราคา 1-3 ล้าน จะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดจากกำลังซื้อที่อ่อนตัว การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการยังคงต้องรับมือและหา

      แนวทางลดความเสี่ยงในการระบายสต๊อกที่ยังเหลืออยู่ ในขณะที่โครงการใหม่ที่เกิดขึ้น มีราคาเพิ่มสูงขึ้นตามที่ดิน ขัดกับรายได้ผู้ซื้อกลุ่มนี้ ทำให้ตั้งราคาให้เข้าถึงได้ยากขึ้น แม้มีความต้องการ ขณะที่โครงการที่ยังมีสต๊อกเหลืออยู่ ผู้ประกอบการต้องใช้กลยุทธ์กระตุ้นการขาย เช่น ข้อเสนอผ่อนชำระที่ยืดหยุ่น อัตราดอกเบี้ยต่ำ หรือโปรแกรมผ่อนดาวน์แบบไม่มีเงินดาวน์สูง ซึ่งอาจช่วยจูงใจการตัดสินใจซื้อได้ มากขึ้น

      คงต้องลุ้นจากมาตรการสินเชื่อก้อนใหม่ รวมถึงมาตรการรัฐที่ออกมาก่อนหน้านี้ จะเป็นแรงส่งให้ตลาดคอนโดมิเนียมพ้นจาก วังวนเดิมๆ ไปได้มากน้อยขนาดไหน