รับดีมานด์ทะลัก-ลุยธุรกิจรีโนเวต 'บ้านพร้อมอยู่'

          อสังหาริมทรัพย์

          ในช่วง 2 ปีที่เกิดวิกฤตการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หนึ่งในแกนหลักที่เข้ามาสนับสนุนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยความเป็นธนาคารของรัฐ และการมีฐานลูกค้าสินเชื่อบ้านที่ใหญ่ มีส่วนแบ่งทางการตลาด (มาร์เกตแชร์) กว่า 50% เมื่อเทียบกับ 14 ธนาคารพาณิชย์ ก็ยิ่งทำให้ ธอส.ต้องมีความแข็งแกร่งในการเข้ามาดูแล และสนับสนุนให้เศรษฐกิจภายในประเทศมีการขับเคลื่อน

          อย่างไรก็ตาม ธอส. ก็ได้ตระหนักถึงการปรับตัว เพื่อรับการแข่งขันในระบบสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น รวมถึงการปรับเปลี่ยนกระบวนการและวิธีการทำงาน และการบริการที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้า ได้  ทุกกลุ่มและทุกวัยอย่างรวดเร็ว หนึ่งในนั้น คือ การ ลงทุนและพัฒนาเทคโนโลยีและการบริการ 'ดิจิทัล' ใหม่ๆ ขณะเดียวกัน ได้มองหาโอกาสที่จะขยายบริการและธุรกิจใหม่ๆ

          โดย นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผย ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยว่า ยังไม่ถึงจุดอิ่มตัว แม้ว่าในปี 2565 ธอส.จะสามารถปล่อยสินเชื่อได้สูงถึง 300,000 ล้านบาทแล้ว เพราะสังคมไทยเป็นสังคมของการแตกตัวออกจากครอบครัวไปมีที่อยู่อาศัยใหม่ ทั้งเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุน ทำให้การปล่อยสินเชื่อใหม่ของธนาคาร ในปี 2566 จะยังคงสามารถเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะขยายตัวได้ 5% จากเป้าหมายในปี 2565 ที่ 226,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็น 240,000 ล้านบาท ในปี 2566 หรือปล่อยได้ไม่น้อยกว่า 250,000 ล้านบาท

          โดยกลุ่มลูกค้าของ ธอส.ส่วนใหญ่ จะซื้อบ้านราคาบวกลบประมาณ 2 ล้านบาท ขณะที่การปล่อยสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจะอยู่ที่ปีละประมาณ 10,000 ล้านบาท โดยเน้นที่กลุ่มผู้ประกอบการที่เป็น Local Developer ขนาดเล็ก วงเงินกู้ประมาณ 200-300 ล้านบาท เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับ ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางราคาขายที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท

          ตลาดบ้านมือสองซัปพลายใหญ่ขึ้น

          แนวโน้มในตลาดบ้านมือสองนั้น หากวิเคราะห์ในมุมของผม จะเป็นตลาดที่ใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากด้วยสถานการณ์ตัวเลขเศรษฐกิจและวิกฤตที่เกิดในช่วงการระบาดของโควิด-19 ก็ต้องไปดูว่าแต่ละธนาคาร มีตัวเลขเอ็นพีเอเข้ามามากน้อยแค่ไหน และ ด้วยกลุ่มผู้ซื้อหรือลูกค้าที่มีกำลังซื้อลดลง ก็ต้องมองหาบ้านมือสองทดแทน ประกอบกับขณะนี้ มีหลายธุรกิจเข้ามาทำตลาดกับมือสอง เช่น ธุรกิจรับออกแบบ ธุรกิจรับรีโนเวท ฯลฯ ซึ่งทรัพย์มือสองจะเด่นเรื่องของทำเล ช่วยลด Cost กับคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น แต่ผู้ซื้อจะต้องแลกมากับทำเลที่ไม่ได้มีความเป็นหมู่บ้าน อยู่ที่ผู้บริโภคจะต้องตัดสินใจ

          "ผมว่า มาตรการต่างๆ รัฐบาลก็ต่ออยู่แล้ว ถ้าเป็นมาตรการของรัฐ ไม่เกี่ยวกับเรื่องของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งการลดค่าธรรมการโอนฯ จะฉีดโดยตรงกับประชาชน"

          รุกธุรกิจใหม่ ปรับปรุงทรัพย์  'บ้านพร้อมอยู่' เร่งระบาย NPA เสริมสภาพคล่อง-ลดสำรองหนี้

          นอกจากนี้ ธอส. ยังได้เริ่มจัดทำโครงการ Renovate (รีโนเวต) ทรัพย์สินรอการขาย (เอ็นพีเอ) ซึ่งเป็นทรัพย์บ้านมือสองของ ธอส. ก่อนนำออกจำหน่าย ซึ่งถือเป็นธุรกิจใหม่ของธนาคาร เนื่องจากในอดีต การขายเอ็นพีเอของธนาคารทำอยู่ 2 แนวทาง คือ การขายตามสภาพ และ การขายให้กับตัวแทนนายหน้า (โบรกเกอร์) ที่จะเข้ามารับทรัพย์ออกไปประมาณ 20-50 หลัง ก็เท่านั้น

          "เราเห็นว่า การนำบ้านเก่ามารีโนเวตใหม่ กำลังได้รับความนิยมในปัจจุบัน เพราะบ้านมือสองมีราคาที่ถูกกว่าบ้านใหม่ และอยู่ในทำเลที่ตั้งเหมาะสม ธอส.จึง คัดเลือกทรัพย์ทำเลดี ที่ตั้งเหมาะสมนำไปรีโนเวตทรัพย์ใหม่ให้น่าสนใจยิ่งขึ้น โดยปัจจุบัน ธอส.ได้แบ่งทรัพย์ออกเป็น 7 เกรด จะเน้นเกรด A และ B ก่อน เนื่องจากเป็นทรัพย์ที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ มีสภาพคล่องสูง"

          ดังนั้น ธอส.จึงมีความเห็นว่า บ้านที่ขายตามสภาพ เราเป็นผู้ซื้อ (ธอส.) ยังดูไม่ออกเลยว่า จะต้องใส่เงินลงไปปรับปรุงทรัพย์ชิ้นนั้นอีกเท่าไหร่ถึงจะอยู่อาศัยได้ ยังไม่รวมถึง บ้านที่ทรุดโทรมมากๆ ต้องทุบทิ้งเพื่อขายในสภาพที่ดินเปล่า ซึ่งวิธีการของเรา จะมี 2 แบบ คือ 1. การ รีโนเวตให้มีสภาพเป็น "บานพรอมขาย" และ 2.ทุบบ้านทิ้งและถมที่ดินเพื่อขายเป็นที่ดินเปล่า ทั้งสองแนวทางนี้ ทาง ธอส.ได้เริ่มนำร่องกับทรัพย์ไปจำนวนรวม 10 หลัง โดยนำออกจำหน่ายตั้งแต่เดือนมีนาคม 2565 ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล จำนวนทรัพย์ 3 รายการ ประกอบด้วย ทาวน์เฮาส์ 2 หลัง และที่ดินเปล่า 1 แปลง ซึ่งการขายบ้านมือสองของธนาคาร ไม่ได้มุ่งหวังผลกำไรจากการขายเป็นหลัก แต่ต้องการ ลดจำนวนการถือครองบ้านมือสองของธนาคาร เพื่อลดการกันสำรองของธนาคารให้ลดลง และยังช่วยให้ทรัพย์มือสองมีสภาพคล่องสูงขึ้น

          "ทรัพย์บางชิ้นมีสภาพคล่องสูง ธอส.รีโนเวตเพื่อขายทันที หรือ บางชิ้น ให้ลูกค้าเจาะจงทรัพย์มา ธนาคารประเมินจะทำให้อยู่ได้ต้องใช้งบเท่าไหร่ ซึ่งงบในการปรับปรุงทรัพย์ ประมาณ 2 แสนบาท แต่ไม่เกิน 3 แสนบาท เพราะเวลาเราทำเต็มที่ ก็ปรับปรุงบริเวณห้องน้ำ ปรับเปลี่ยนกระเบื้องภายในบ้าน ทาสีใหม่ เปลี่ยนกลอนประตูทั้งหมด ติดวอลเปเปอร์ แต่ละหลังใช้เวลาไม่เกิน 3 เดือนที่จะนำออกมาจำหน่ายได้ โดยจะให้สาขาที่ดูแลทรัพย์นั้นๆ ในการประสานกับผู้รับเหมา เกณฑ์ของผู้รับเหมาคงดูที่ผลงานเป็นอย่างไรบ้าง ทั้งนี้ วิธีการทำบ้านพร้อมอยู่ จะเป็นบิสิเนสใหม่ที่เราจะทำเพิ่ม โดยจะปรับหน่วยงานสำรวจที่มีอยู่ใน ธอส. ให้เป็นหน่วยงานสำรวจและปรับปรุงทรัพย์"

          ขณะเดียวกัน วิธีการที่เราทำทรัพย์ให้มีคุณภาพพร้อมอยู่ จะช่วยให้ฝั่งที่รับผิดชอบเรื่อง เอ็นพีเอ ประเมินได้ว่า ธอส.จะต้องซื้อทรัพย์เข้ามาเติมในพอร์ต ปีละเท่าไหร่ ประเภทของทรัพย์ มีระยะเวลาอยู่ที่ธนาคารกี่เดือน กี่ปี เพราะมีผลในเรื่องการตั้งสำรองหนี้ และจะขายด้วยวิธีอะไร จะรีโนเวตขาย หรือ ทุบทิ้งขาย หรือขายตามสภาพหรือไม่ เพราะทรัพย์บางตัวที่มีสภาพคล่อง สูงมากๆ นั้น ขายตามสภาพไปได้ บางทรัพย์ต่อให้สภาพคล่องสูง แต่ลำบากในการขายก็ต้องรีโนเวต

          ปัจจุบัน ธอส.มีเอ็นพีเอทั้งหมด 18,406 รายการ เป็นทรัพย์ในพื้นที่กทม.และปริมณฑล 5,407 รายการ คิดเป็น 30% ของทรัพย์ทั้งหมด โดยวางเป้าขายเอ็นพีเอทั้งปีอยู่ที่ 4,400 ล้านบาท ซึ่ง ณ วันที่ 31 ส.ค.ที่ผ่านมา จำหน่ายได้ประมาณ 2,401 ล้านบาท คิดเป็น 54.5% ของเป้าหมายการขาย ช่องทางการขายที่ทำได้ผ่านออนไลน์ 1,080 ล้านบาท คิดเป็น 24.5% และที่ขายผ่านช่องทางปกติ 1,322 ล้านบาท คิดเป็น 30%

          จ่อชง ครม.เพิ่มก๊อก 3 'บ้านล้านหลัง' 2 หมื่นล.เตรียมทบทวนอัตราดอกเบี้ยอิงต้นทุน

          นายฉัตรชัย กล่าวถึงความคืบหน้าโครงการ"บานล้านหลัง" ว่า มุ่งให้ผู้มีรายได้น้อย ได้มีโอกาสเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยตามความเหมาะสม โดย ธอส.ได้ ผลักดันในการปล่อยสินเชื่อรายย่อยในโครงการบ้าน ล้านหลัง รวม 2 เฟส ในกรอบวงเงินได้ 50,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะเป็นผู้ซื้อในกลุ่มคอนโดฯสัดส่วน 65 % และแนวราบจะเป็นต่างจังหวัดทั้งหมด และด้วยการเพิ่มขึ้นของความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่ถึง 1.5 ล้านบาทที่เข้ามาอย่างต่อเนื่อง ทาง ธอส.ได้ส่งเรื่องไปถึงกระทรวงการคลัง เพื่อรอเสนอไปยังคณะรัฐมนตรี (ครม.) เพิ่มวงเงินในเฟสที่ 3 อีก 20,000 ล้านบาท ซึ่งเพียงพอรองรับความต้องการที่เข้ามาได้ เนื่องจาก แต่ละเดือน ธอส.ปล่อยสินเชื่อเกือบ 2,000 ล้านบาท คาดว่า ในไตรมาสแรกปี 2566 จะเริ่มปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ซื้อรายย่อยได้

          "ถามว่า เราจะหยุดอยู่แค่นี้หรือไม่ คงไม่ใช่ ตราบใดที่ความต้องการบ้านราคา 1.5 ล้านบาท ยังมีอยู่ในตลาด และเมื่อวงเงินล็อตใหม่ที่จะเสนอ ครม.หมด เราก็พร้อมเสนอต่อ เชื่อว่า ปล่อยแสนล้านบาทใน โครงการบ้านล้านหลัง ก็ทำได้ ส่วนเรื่องอัตราดอกเบี้ยโครงการบ้านล้านหลัง อาจจะต้องพิจารณากันใหม่ ตามต้นทุนทางการเงินที่ปรับสูงขึ้น ส่วนจะเป็นอัตรา เท่าไหร่ อยู่ระหว่างการประเมินความเหมาะสมของต้นทุนการเงินหลังจาก กนง. ได้ปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายไปล่าสุด"

          อนึ่ง โครงการบ้านล้านหลัง เฟส 2 อัตราดอกเบี้ยคงที่ 4 ปีแรกเพียง 1.99% ต่อปี ผ่อนชำระได้นานสูงสุด 40 ปี เงินงวดคงที่ 84 งวดแรก

          ทั้งนี้ โครงการบ้านล้านหลัง ไม่ได้มาเน้นเรื่องของแบรนด์ แต่กระจายกวาดไปทั่ว หรือแม้แต่ในต่างจังหวัด ก็จะมีโครงการเกิดขึ้น 30-50 ยูนิตมารองรับโครงการ ปิดการขายได้เร็ว เช่น กลุ่มกรีนเมโทร ผู้ประกอบการ ทางภาคอีสาน ทั้งนี้ ราคาบ้านล้านหลังที่ 1.5 ล้านบาท ต่อยูนิต ช่วยให้ผู้ประกอบการมีแรงสร้างที่อยู่อาศัย มากขึ้น เช่น บ้าน 1 หลังมีมาร์จิ้น 10-15% ก็ตกหลังละ 150,000 บาทต่อหลัง และด้วยการเน้นปริมาณยูนิตที่ มาก 1-2 พันยูนิต ก็เพียงพอกับผู้เข้าร่วมโครงการบ้านล้านหลัง

          "ในความคิดผม บ้านราคา 1.5 ล้านบาท เป็น การเริ่มต้นที่ดี คอนโดฯราคา 1.5 ล้านบาท พื้นที่ใช้สอย 38 ตร.ม. ผมว่าโอเคเลย แต่หากไม่มีโครงการนี้ บ้านราคาต่ำล้าน จะหายไปจากตลาด"

          ปัจจุบัน โครงการบ้านล้านหลัง บริษัทอสังหาฯ เข้ามาพัฒนาโครงการเพื่อชิงเค้กในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ซึ่งนอกจากบริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ จำกัด รายใหญ่ที่สร้างบ้านล้านหลัง หลายหมื่นยูนิตออกสู่ตลาด ล่าสุดได้เปิดขายโครงการ รีเจ้นท์ โฮม วุฒากาศ มูลค่าโครงการกว่า 3,700 ล้านบาท พัฒนาเป็นคอนโดฯไฮไรส์ 2 อาคาร รวม 3,098 ยูนิต ราคาขาย 1.2 ล้านบาททุกยูนิตแล้ว ยังมีบริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ออกแรงเต็มที่ในการมาชิงเค้กในตลาดบ้านล้านหลัง โดยมีแบรนด์ "เสนา คิทท์" เป็นหัวหอกในการเจาะตลาด รวมถึงบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่มีพอร์ตคอนโดฯราคาต่ำล้านบาทนำเสนอลูกค้าในหลายทำเล

          แจงเหตุปัจจัย เบรกปล่อยกู้ 'บ้านเคหะสุขประชา'

          นายฉัตรชัย กล่าวถึงบริษัท เคหะสุขประชา จำกัด (มหาชน) บริษัทลูกของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) ที่รับหน้าที่ในการลงทุนและพัฒนาโครงการบ้านเช่าพร้อมอาชีพ ว่า ต้องดูที่ การเคหะฯ จะนำโมเดลอะไรที่จะให้ ธอส.สนับสนุนเรื่องไฟแนนซ์ ประเด็นคือ เมื่อมีการจัดตั้งบริษัทเคหะสุขประชาฯ ก็ต้องเป็นนโยบายของ 2 กระทรวง ระหว่างกระทรวงการพัฒนาสังคมและความ มั่นคงของมนุษย์ (พม.) กับ กระทรวงการคลัง โดย ที่กระทรวง พม.ผ่านการเคหะฯ และกระทรวงการคลัง มี ธอส. ซึ่งก็ต้องใช้ภาพของรัฐบาลในการสนับสนุน เพราะไม่ว่าจะเป็นการเคหะฯ หรือแม้แต่บริษัท เคหะสุขประชาฯ ก็ต้องมาพิจารณาในเรื่องของเครดิตการกู้ หลักมีอยู่แค่นี้

          "คำถาม ถ้าเราปล่อย 1,000 ล้านบาท เราปล่อย ให้ใคร ไม่ใช่ไม่ปล่อย แต่ต้องมีการวิเคราะห์ มีแผนธุรกิจมา นั่นหมายความว่า ต้องเป็นโครงการระหว่าง กระทรวงพม.และรัฐบาล นำเสนอเข้าสู่ครม.เป็นเรื่องเป็นราว ตรงนี้ไม่ได้เป็นหนี้สาธารณะ แต่เป็นเงินกู้จาก ธอส. หากเสียหายก็เป็นความเสียหายของแบงก์รัฐ ไม่ใช่รัฐ เสียหาย ต้องชัดเจน เราต้องระมัดระวัง สุดท้ายก็มีบิสิเนสโมเดลมาให้เราดู งบการเงินเป็นอย่างไร ขายใคร โครงการของรัฐบาลใช่หรือไม่ มีมติ ครม.รับรอง ก็จะทำให้กระบวนการเดินหน้าต่อ"  

          ฉัตรชัย ศิริไล 'เรื่องอัตราดอกเบี้ยโครงการบ้านล้านหลัง อาจจะต้องพิจารณากันใหม่ ตามต้นทุนทางการเงินที่ปรับสูงขึ้น'