คลังจ่อ ชง ครม.

   อสังหาฯลุ้น รัฐบาล แพทองธาร จัดชุดใหญ่มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ต่ออายุ ลดค่าโอน-จดจำนองบ้านคอนโด ยันต้องการให้แบงก์ชาติ ผ่อนปรน LTV - แบงก์ลดเข้มปล่อยกู้ ขณะยอดปฏิเสธสินเชื่อลามราคา 10 ล้านบาทอัพ คลัง ยัน มาตรการใหม่ฟื้นกำลังซื้อปีหน้าโต

   ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญกับความท้าทายรอบด้านแม้ที่ผ่านรัฐบาลจะมีมาตกรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องแต่มองว่าการเยียวยานั้นล่าช้าเกินไป เมื่อเทียบกับความบอบซ้ำทางเศรษฐกิจต่อเนื่องมาจากสถานการณ์โควิด-19 ที่รัฐมักมองว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวแต่ในทางตรงกันข้ามกำลังซื้อไม่ได้ฟื้นตัวตาม

   ซ้ำร้ายเกิดหนี้ครัวเรือนพอกพูนสถาบันการเงินเพิ่มความระมัดระวัง เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ บางโครงการมียอดปฎิเสธสินเชื่อสูงถึง 70ถึง80% และลุกลามไปถึงบ้านระดับบนราคากว่า10 ล้านบาทขึ้นไปมี ยอดปฏิเสธสินเชื่อมากขึ้น เป็นเหตุให้ ต้องนำกลับมาหมุนเวียนขายใหม่ซ้ำแล้วซ้ำเล่า ซึ่งเป็นสิ่งที่น่ากังวล และจะกลายเป็นระเบิดเวลาลูกใหม่ ท่ามกลางจำนวนสต๊อก เหลือขายเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (ข้อมูลไตรมาส2 ปี2567) ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่ามีมากถึง 2.14 แสนหน่วย มูลค่า 1.2 ล้านล้านบาท ซึ่งสูงจากช่วงเดียวกัน 33% และมีแนวโน้มจะมากขึ้นทุกวัน

  ทางออกผู้ประกอบการส่วนใหญ่ มักปรับแผน จากการซื้อขายขาดเป็นเช่าซื้อแทน เพื่อก้าวข้ามการปฏิเสธสินเชื่อ และนำเงินค่าเช่าเปลี่ยนเป็นเงินดาวน์และขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน อีกทั้งการโรดโชว์ขายต่างชาติมากขึ้นในทุกรูปแบบ รวมถึงการชะลอเปิดโครงการออกไป และมองหาธุรกิจทางเลือกใหม่ เพื่อลดผลกระทบ เพิ่มโอกาสสร้างรายได้มากขึ้น

   อย่างไรก็ตามธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือหนึ่งในเครื่องยนต์ใหญ่ที่รัฐบาลใช้กระตุ้นเศรษฐกิจ เพราะหากเครื่องยนต์ตัวนี้ ดับวูบลง เชื่อว่าจะส่งผลกระทบ เป็นโดมิโนตามมา ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจเกี่ยวเนื่องทั้งระบบ แรงงาน ผู้รับเหมา ฯลฯ

    แม้รัฐบาลจะมีมาตรการออกมา อย่างการลดค่าโอนและจดจำนอง สำหรับบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท การลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย แต่มองว่าช่วยได้ไม่เต็มที่นัก เนื่องจากสถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ ล่าสุดรัฐบาลมีมาตรการ แพ็กเกจ กระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำผ่านธนาคาอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) วงเงิน 5.5หมื่นล้านบาท แบ่งออกเป็น 2 โครงการ ได้แก่ 1.โครงการ สินเชื่อซื้อ-สร้าง ดอกเบี้ยพิเศษ 5 ปี วงเงินกู้ไม่เกิน 3 ล้านบาท รวม 5หมื่นล้านบาท2.โครงการสินเชื่อซ่อม-แต่ง ดอกเบี้ยพิเศษ 3 ปี วงเงินกู้ไม่เกิน 1 แสนบาท รวม 5,000 ล้านบาท นอกจากนี้ยังมีนโยบายต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง เหลือรายการละ 0.01% ที่จะหมดอายุลงสิ้นปีนี้ เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อในช่วงปลายปีนี้ถึงปีหน้า

  ขณะหัวใจสำคัญที่จะกระตุ้นกำลังซื้อได้จริง จากกลุ่มเศรษฐีเงินเย็น นักลงทุนปล่อยเช่าระยะยาว ให้นำเงินออกมาใช้จ่าย คือการผ่อนปรน มาตรการ LTV (Loan to Value) หรือ ยกเลิก LTV ออกไป เป็นการชั่วคราว สถาบันการเงิน ลดความเข้มงวด พิจารณาตามข้อเท็จจริง เพราะกลุ่มที่มีกำลังผ่อนไหว ยังมีรวมถึง ต้องการให้ กนง.ลดดอกเบี้ยนโยบายลงต่อเนื่องเพื่อลดต้นทุนผู้ประกอบการและ ช่วยให้ประชาชนสามารถกู้ได้มากขึ้นที่ภาคเอกชนโดย 3 สมาคมอสังหาฯซึ่งประกอบด้วย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทยและสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเรียกร้องมาโดยตลอด

   ด้าน นางสาวภัคพริ้ง การุญ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) สะท้อนว่า มองว่ามาตการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องที่ดี รวมถึงการลดดอกเบี้ยของสถาบันการเงิน ขณะเดียวกัน บริษัทพยายามซัพพอร์ตเรื่องดอกเบี้ย ให้กับทางลูกค้ามากที่สุด โดยร่วมมือกับธนาคารในการหาสินเชื่อดอกเบี้ยที่ต่ำอย่าง 0% 3 ปี หรือ เลือกเป็นส่วนลด โดยสามารถเลือกใช้ได้ในเกือบทุกโครงการของแสนสิริ ซึ่งบรษัทพยายามให้มีการปรับเปลี่ยนได้ตามควมต้องการที่ต่างกันของผู้บริโภคแต่ละราย

   "ช่วงโค้งสุดท้ายปีเช่นนี้ลูกค้าจะมีการวางแผนการเงิน เช่น จะซื้อบ้าน หรือจะเตรียมเงินไปใช้จ่ายอื่นๆ เราจึงมองวิธีการที่ว่าจะทำอย่างไรให้ผู้บริโภค คลายกังวลเรื่องการเงินได้มากที่สุด"

    เช่นเดียวกับ นายสืบวงษ์ สุขะมงคล ประธานกรรมการบริหาร แพทโก้ กรุ๊ป และบริษัท มารวย เรียลเอสเตท จำกัด ฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา มองว่าสถาบันการเงินลดดอกเบี้ย รัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่อเนื่องเป็นเรื่องที่ดี ช่วยสนับสนุนผู้ประกอบการลดต้นทุน และทำให้บ้านมีราคาที่ลดลง ผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งจะสนับสนุนกิจกรรมส่งเสริมการตลาดของเอกชนอีกต่อหนึ่ง

    นายถิรชนม์ ธเนศเดชสุนทร ประธานคณะกรรมการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 46 เปิดเผยว่าการจัดงานมหกรรมฯมีผลตอบรับที่ดี และเป็นไปตามเป้าที่วางไว้ ที่ 4,500 ล้านบาทและทั้งปี 2 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นการพบกันของผู้ประกอบการและสถาบันการเงิน ที่ได้รับอานิสงส์จากการลดดอกเบี้ย มาตรการต่างๆของรัฐ นำมาสนับสนุน การจัดแคมเปญส่งเสริมการตลาด อย่างไรก็ตาม จากที่ได้พุคุยกับผู้ประกอบการด้วยกันและ3สมาคมอสังหาฯ มองว่า วิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วและคาดว่าในปีหน้าสถานการณ์จะเริ่มดีขึ้น

    นายพิชัย ชุณหวชิร รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวว่า ภาครัฐตระหนักถึง ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจอย่างมาก โดยในอุตสาหกรรมนี้ สามารถสร้างผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ได้สูงถึง 5% และในช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา ก็ยังสามารถสร้างจีดีพีได้สูงสุด ทำให้มูลค่ารวมในอุตสาหกรรมนี้สูงราว 1.1 ล้านล้านบาท ถึงแม้สถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันจะไม่ค่อยดีนัก แต่กระทรวงการคลังได้ออกหลายมาตรการเพื่อสนับสนุนภาคอสังหาฯ อย่างต่อเนื่อง ทั้งโครงการสินเชื่อบ้าน Happy Home และสินเชื่อ Happy Life และล่าสุดมีโครงการกระตุ้นการซื้อ-ซ่อม-สร้างวงเงินรวม 5.5หมื่นล้านบาท ซึ่งหากมาตรการนี้ผ่านมติ คณะรัฐมนตรี (ครม.) ก็จะเป็นอีกหนึ่งกลไกของทางภาครัฐที่ช่วยรองรับความต้องการมีบ้านของประชาชนที่มีรายได้น้อยได้ และสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจไปจนถึงต้นปีหน้า