REIC ระบุยอดขายกระจุกตัวQ1กว่า1.37แสนล.

          อสังหาริมทรัพย์

          แม้ภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศไทยในปี 2565 จะเริ่มปรับตัวดีขึ้น หลังจากสถานการณ์การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 คลี่คลายตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2564 ตัวเลขผู้ติดเชื้อลดลง ขณะที่รัฐบาลได้ปรับนโยบายเริ่มการเปิดประเทศอย่างเป็นระบบ เพื่อเปิดรับนักท่องเที่ยวและกระตุ้นอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวให้กลับมาฟื้นตัว โดยนำร่องผ่านโครงการ "ภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์" ซึ่งประสบความสำเร็จ และทำให้หลายๆประเทศนำโมเดลดังกล่าวไปปรับใช้

          สำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อ โดยขยายการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท และยังขยายให้ครอบคลุมไปถึงตลาดบ้านมือสอง ไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ขณะที่ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ผ่อนคลายเรื่องมาตรการ LTV ชั่วคราว สำหรับเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ถึงวันที่ 31 ธ.ค. 65 เช่นกัน

          อย่างไรก็ตาม ประเด็นการสู้รบระหว่างรัสเซียและยูเครน ที่กลายเป็น 'ระเบิดลูกใหญ่' ที่กระทบไปทั่วโลกกลายเป็น "ปัจจัยเสี่ยง" ที่ส่งผลให้ภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยซบเซา รวมถึงมีผลให้ภาคธุรกิจอสังหาฯ มีการชะลอตัวลง เนื่องจากความขัดแย้งที่รุนแรง ส่งผลให้ราคาน้ำมันในตลาดโและราคาวัสดุก่อสร้างปรับราคาเพิ่มขึ้น กลายเป็นตัวเร่งให้อัตราเงินเฟ้อทั้งในประเทศไทยและทั่วโลกต้องขยับสูงขึ้น แม้แต่ทางสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สภาพัฒน์) ได้มีการ ประเมินตัวเลขเศรษฐกิจไทยในปี 65 ใหม่ โดยเหลือเติบโต ร้อยละ 2.5-3.5 จากครั้งก่อนคาดร้อยละ 3.5-4.5 เนื่องจากผลกระทบจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน ในตอนนี้

          5 ปรากฏการณ์หนุนอสังหาฯ ปี65

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงปรากฏการณ์ของภาคอสังหาฯที่จะเกิดขึ้นในปี 2565 ว่า มีทั้งปรากฏการณ์เชิงบวกและที่ต้องระมัดระวังในปีนี้เริ่มจากปรากฏการณ์ที่เห็นความเคลื่อนไหวในภาค อสังหาฯ ได้แก่

          1. การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ทั้งบ้านแนวราบและอาคารชุด จะเพิ่มขึ้นมากกว่าปี 2564 โดยอาคารชุด ในสัดส่วนที่สูง เนื่องจากสต๊อกที่ลดลง และราคาที่ดินที่แพงขึ้น

          2. บ้านแนวราบยังคงได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อบ้านมาก แต่ประเภททาวน์เฮาส์จะยังคงมีอุปทานคงเหลือในตลาดมาก

          3. อาคารชุดเริ่มฟื้นตัว จากผู้ที่ต้องการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและการซื้อเพื่อการลงทุนมากขึ้น ซึ่งอาจจะเป็นการลงทุนใน 2 กลุ่มเป็นหลัก คือ กลุ่มราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท และกลุ่มราคาระดับลักชัวรี

          4. โครงการที่อยู่อาศัยที่เกิดขึ้นใหม่ อาจปรับลดโปรโมชันลงบ้าง เพื่อรักษาราคาประกาศขายให้อยู่ใกล้เคียงโครงการในปัจจุบัน

          และ 5. บ้านมือสอง ที่ได้รับสิทธิประโยชน์ลดค่าธรรมเนียม และมีราคาและทำเลที่สอดคล้องกับความสามารถของกลุ่มผู้ซื้อรายได้น้อย/ปานกลาง คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง จะมีการขยายตัวต่อเนื่องตลอดทั้งปี โดยเฉพาะบ้านราคาต่ำ ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับธุรกิจบ้านมือสอง

          'วิกฤตยูเครน เร่งน้ำมันแพง' ดันเงินเฟ้อพุ่งระวังแบงก์เข้มสช. ห่วงรายได้คนซื้อบ้านทรุด

          สำหรับสิ่งที่ต้องระมัดระวังในปี 65 ว่า ประเด็นใหญ่ คือ

          1. ภาวะสงครามรัสเซียและยูเครนที่ยืดเยื้อ จะส่งผลกระทบต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจและภาวะค่าครองชีพของประชาชน

          2. การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเงินเฟ้อจากราคาน้ำมันที่เพิ่มขึ้นจะส่งผลต่อค่าครองชีพที่สูงขึ้น และส่งผลต่อความต้องการซื้ออสังหาฯได้

          3. บ้านมือสอง อาจจะเป็นสินค้าทดแทนบ้านใหม่ผู้ประกอบการบ้านใหม่ต้องให้ความสนใจศึกษาก่อนการพัฒนา

          4. ราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น การขาดแคลนแรงงานอาจส่งผลให้ในการก่อสร้างและอาจทำให้แผนการส่งมอบล่าช้า ซึ่งจะส่งผลต่อปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ และ การระบายยอดขายที่รอบันทึกเป็นรายได้(แบ็กล็อก) ของผู้ประกอบการอสังหาฯ

          และ 5. จากภาวะค่าครองชีพที่สูงขึ้น ขณะที่การฟื้นตัวของรายได้ช้า หากมีการเกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) เพิ่มขึ้น สถาบันการเงินอาจจะมีนโยบายสินเชื่อที่เข้มงวดต่ออีกในปี 65 จะส่งผลต่อกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความไม่แข็งแรง ไม่สามารถขอสินเชื่อได้ ส่งผลให้ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อในระบบยังคงอยู่ในระดับที่สูง ขณะเดียวกัน สถาบันการเงินจะปรับนโยบายหันไปแข่งขันการปล่อยสินเชื่อกลุ่มเพื่อการรีไฟแนนซ์ (Refinance) มากขึ้น คาดสัดส่วนดังกล่าวจะมีประมาณ

          10% ของยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ โดยในปีที่ผ่านมา สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ประมาณ 612,074 ล้านบาท

          คาดอสังหาฯขยายตัวทั้งปีร้อยละ 9.1 เปิดใหม่-มูลค่ารวมเกือบใกล้เคียงก่อนโควิด

          ทั้งนี้ เราเห็นภาวะการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 65 เนื่องจากจากการใช้ข้อมูลดัชนีชี้วัดภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นดัชนีด้านยอดโอนกรรมสิทธิ์ดัชนียอดขายต่างๆ ดัชนีการดูดซับ ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการ สะท้อนภาคอสังหาฯ น่าจะขยายตัวได้ คาดว่าทั้งปีจะอยู่ที่ร้อยละ9.1 ภายใต้กรอบสมมุติฐาน อัตราการขยายตัว GDP อยู่ที่ร้อยละ 3 อัตราเงินเฟ้อ ร้อยละ 4.5 (ณ วันที่ 9 พ.ค.65)

          เช่นเดียวกับดัชนีรวมตลาดอสังหาฯ (หมวดที่อยู่อาศัย) รายปี ที่ตัวเลขเริ่มปรับตัวก้าวแรงขึ้น คาดว่าดัชนีฯในปี 65 จะมีดัชนีรวมตลาดอสังหาฯ อยู่ที่ 81.2 จุด ดีดตัวเพิ่มขึ้นจากปี 2564 ร้อยละ 9.1 ในกรณีปรับตัวย่อลงเป็น Worst Case จะอยู่ที่ 77 จุด ขยายตัวร้อยละ 3.4 หรืออาจปรับตัวดีขึ้นกว่าที่คาดไว้เป็นกรณี Best Case จะอยู่ที่ 85.4 จุด ขยายตัวร้อยละ 14.7

          สำหรับภาพรวมการเปิดโครงการในปี65 นั้น ทางศูนย์ข้อมูลฯได้รีวิวให้เห็นว่า ปีนี้ผู้ประกอบการกลับเข้ามาลงทุนและเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยคาดการณ์ว่าตลอดทั้งปี จะมีหน่วยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลราว 79,501 หน่วย เทียบปีที่ ผ่านมาขยายตัวร้อยละ 54.3 จากปี 64 หรือเพิ่มขึ้นอยู่ในช่วงร้อยละ 38.8 ถึง 69.7 มีมูลค่าที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ประมาณ 413,022 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 88.6 จาก ปี 64 หรือเพิ่มขึ้นอยู่ในช่วงร้อยละ 69.8 ถึง 107.5 ซึ่ง ภาพรวมตลาดอสังหาฯปี 65 เป็นตัวเลขที่เกือบใกล้ๆ ช่วงก่อนเกิดการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 (สิ้นปี 62 ตัวเลขหน่วยเปิดใหม่อยู่ที่ 98,248 หน่วย มูลค่ารวม 444,857 ล้านบาท) โดยอาคารชุดปีนี้ จะเพิ่มขึ้นร้อยละ 96.8 และแนวราบเพิ่มขึ้นร้อยละ 51

          กำลังซื้อยังไม่ตก!คาดทั้งปี 65 ยอดโอน 1.7 แสนหน่วย

          สำหรับปี 65 คาดว่าหน่วยโอนฯที่อยู่อาศัยประมาณ 170,843 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 64 ร้อยละ 2 มีมูลค่าโอนฯประมาณ 594,485 ล้านบาท  เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.7

          "อาคารชุดที่เปิดมากขึ้นในปีนี้จะมากกว่าปีที่ผ่านมาเนื่องจากสต๊อกลดลง และราคาที่ดินที่แพงขึ้น บ้าน แนวราบยังคงได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อบ้านมาก"

          อั้นมานาน! Q1 แห่เปิดใหม่คึกคัก 31,477 หน่วย คอนโดฯ มีส่วนแบ่ง 2 ใน 3

          ในส่วนของภาพรวมตลาดอสังหาฯในไตรมาสแรกปี 65 นั้น ดร.วิชัย ระบุว่า ผู้ประกอบการในภาคอสังหาฯมีการเข้ามาเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และต่อเนื่องจากไตรมาส 4 ปี 64 สาเหตุสำคัญเกิดจาก 1. ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่มานาน และ 2. ช่วงที่ผ่านมา การเร่งระบายสินค้าคงค้างออกไปเป็นจำนวนมาก ทำให้สต๊อกที่จะขายในมือเหลือน้อยลง ผู้ประกอบการต้องเพิ่มการลงทุนเปิดโครงการใหม่เพื่อทดแทนในสิ่งที่อั้นมานาน

          โดยภาพรวมตลาดตัวเลขการเปิดหน่วยใหม่ 3 เดือนแรก (ม.ค.-มี.ค.65) ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลสูงถึง 31,477 ยูนิต เพิ่มขึ้นร้อยละ 227.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 64 ซึ่งมีจำนวน 9,611 หน่วย หน่วยเปิดใหม่สูงกว่าค่าเฉลี่ย (5Y) ก่อนเกิดโควิด-19 ที่มีอยู่ 25,018 ยูนิต โดยในไตรมาสนี้ คอนโดฯเปิดตัวใหม่กว่า 20,536 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 421.2 และโครงการบ้านจัดสรร 10,941 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 92.9

          มูลค่าโครงการรวม 117,384 ล้านบาท มูลค่า เพิ่มขึ้นร้อยละ 161.7 คอนโดฯมีมูลค่าเปิดใหม่ 57,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนเกือบ 50% ของมูลค่าโครงการที่เปิดในไตรมาสแรกและเพิ่มขึ้นร้อยละ 213 และ โครงการบ้านจัดสรรมีมูลค่า 60,360 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 126.6

          อย่างไรก็ตาม คาดว่าในช่วงไตรมาส 2 และ 3 การเปิดโครงการใหม่อาจจะไม่ได้สูงหรือมากเท่ากับไตรมาสแรก และจะไปขยายตัวในช่วงไตรมาส 4 อีกส่วนเนื่องจากผู้ประกอบการต้องประเมินสถานการณ์ตลาดและภาพรวมเศรษฐกิจในระยะข้างหน้า

          อย่างไรก็ดี ในภาพรวมไตรมาสแรก พบว่ามีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นจากยอดสะสมปี 64 เล็กน้อย โดย ณ สิ้นปี 64 มีหน่วยเหลือขายทั้งสิ้น 164,951 หน่วย ต่อมาในไตรมาสแรกปีนี้ มีหน่วยเหลือขายสะสมทั้งสิ้น 172,244 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.42 และมีมูลค่าหน่วยเหลือขายล่าสุดอยู่ที่ 820,781 ล้านบาท เพิ่มขึ้น ร้อยละ 2.77

          3 เดือนแรกขายกันสนั่น แตะ 3 หมื่นหน่วย ตุนสต๊อก 1.37 แสนลบ.

          "ไตรมาสแรกยอดขายทำได้ดี ขายได้สูง เพราะ ถ้าเรามองเฉพาะ 3 เดือนแรก ตัวเลขยอดขายที่อยู่ อาศัยทุกประเภทในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล มา กระจุกตัวในไตรมาสแรก โดยสามารถสร้างยอดขายได้ สูงถึง 30,443 หน่วย เกือบเท่ากับยอดขายในครึ่งปีหลังทั้งหมดที่ทำได้ 32,000 หน่วย ขณะที่มูลค่าการขายสูง ถึง 137,257 ล้านบาท เทียบกับ 6 เดือนหลังของปีที่ ผ่านมา มียอดขาย 153,729 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อกลับมา คนหันมาซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดฯราคาที่ไม่แพง เช่น โครงการคอนโดฯ บีโอไอ ราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท" ดร.วิชัยกล่าว

          สำหรับภาพรวมการโอนฯในไตรมาสแรกปี65 จำนวน 38,954 หน่วย ลดลงร้อยละ-4.8 คิดเป็นมูลค่า 133,681 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวเป็นมูลค่าการโอนฯของโครงการแนวราบสูงถึง 91,539 ล้านบาทและโครงการอาคารชุด 42,142 ล้านบาท

          อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาภาพรวมตลาดแล้ว ความสามารถในการซื้อที่อยู่ในอาศัยในปัจจุบัน จะอยู่ ไม่เกินราคา 3 ล้านบาท เห็นได้จากตัวเลขการโอนฯที่อยู่อาศัยราคาในกลุ่มดังกล่าว ณ สิ้นไตรมาสแรก มีสัดส่วนมากถึงร้อยละ 66.7 เนื่องจากได้รับอานิสงส์ในเรื่องมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯของภาครัฐ

          แต่หากมองในเชิงมูลค่าแล้ว จะพบว่าจะไปกระจุกตัวเกินกว่าราคา 3 ล้านบาทขึ้นไปมีสัดส่วนอยู่ที่ร้อยละ 68.7 ซึ่งในสัดส่วนดังกล่าวประมาณร้อยละ 27 มูลค่า การขายไปกระจุกตัวในที่อยู่อาศัยเกินกว่า 10 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มบ้านราคาแพงยังมีความต้องการและเป็นกลุ่มที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ค่อนข้างมาก รองมาจะเป็นกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาทสัดส่วนอีกร้อยละ 20 ที่มียอดโอนฯได้เช่นกัน .

          เศรษฐี 'กัมพูชา-พม่า-ลาว' ควักเงินโอนฯห้องชุดหรู ในกทม. แพงสุดยูนิตละ 130 ล้านบาท.!

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติไตรมาส 1 ปี 2565 และคาดการณ์ ปี 2565 ว่า ด้านอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัย ของคนต่างชาติ พบว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดของคนต่างชาติ ทั่วประเทศในปี 2564 มีจำนวน  8,198 หน่วย ลดลงจากปี 63 ร้อยละ -1.1 มูลค่าการโอนฯ 39,610 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 63 ร้อยละ 5

          สำหรับในไตรมาสแรกปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดให้คนต่างชาติ จำนวน 2,107 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 10,262 ล้านบาท โดยผู้ซื้อสัญชาติจีนมีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดทั้งจำนวนหน่วยและ มูลค่า โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 949 หน่วย มูลค่า 4,570 ล้านบาท สำดับ 2 คือรัสเซีย จำนวน 134 หน่วย มูลค่า 435 ล้านบาทลำดับ 3 สหรัฐอเมริกา จำนวน 114 หน่วย มูลค่า 344 ล้านบาท

          ทั้งนี้ เราจะเห็นว่า 10 อันดับของคนต่างชาติที่โอนฯ ในไตรมาสแรก ไม่ค่อยเปลี่ยนแปลงมากนัก ซึ่งอันดับ 1 ยังคงเป็นสัญชาติจีน 949 หน่วย สัดส่วนร้อยละ 45 ราคาเฉลี่ย 4.82 ล้านบาทต่อหน่วย

          แต่เป็นที่น่าสังเกตว่า ในส่วนของ 10 อันดับแรกของมูลค่าการโอนฯ อันดับ 1 ยังคงเป็นสัญชาติจีน มูลค่า 4,570 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 45% อย่างไรก็ตาม เราจะเห็นว่า สัญชาติกัมพูชา ติดอันดับ 3 ที่มีมูลค่าการโอน 401 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 4% โดยมียอดโอนฯ 22 หน่วย ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 18 ล้านบาท ซึ่งห้องชุดที่มีราคาโอนแพงสุดจะอยู่โซนบางรัก มูลค่า 130 ล้านบาท (1 ยูนิต) รวมถึงยังมีพื้นที่อื่นที่ได้รับความสนใจ เช่น โซนปทุมวัน ,ราชเทวี ,ดินแดง และในจังหวัดสมุทรปราการ เป็นต้น

          ก่อนหน้านี้ นายกรณ์ ณรงค์เดช ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทไรมอนแลนด์จำกัด (มหาชน) หรือ RML กล่าวก่อนหน้านี้ว่า มีลูกค้า ที่อยู่ในประเทศเพื่อนบ้าน ไม่ว่าจะเป็นสัญชาติกัมพูชา พม่าและลาว เข้ามาซื้อและโอนฯในห้องชุดของบริษัทฯ