หวังอุตฯย้ายฐานซบไทยดันตลาดบ้านอีอีซี

   อสังหาริมทรัพย์

   เมื่อวันที่ 12 มี.ค. 2568 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ซึ่งประกอบด้วย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย ได้จัดงานสัมมนาประจำปี 2568 โดยมี ดร.กิริฏา เภาพิจิตร ผู้อำนวยการโครงการวิเคราะห์เศรษฐกิจเชิงลึก สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย หรือ ทีดีอาร์ไอ และนาย เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการสายงานวิจัย หลักทรัพย์เอเซีย พลัส จำกัดและนางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ผู้ช่วยผู้ อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นวิทยากรพิเศษ วิเคราะห์ทิศทางตลาดอสังหาฯ และปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯปี 68 ในหัวข้อ ภายใต้หัวข้อ "ปรับทิศทางอสังหาฯ 2025 วิกฤตหรือโอกาสฯตลาดอสังหาริมทรัพย์ ความท้าทายใหม่ในภาวะเปลี่ยนผ่าน"

   โดย ดร.กิริฏา เภาพิจิตร ผู้อำนวยการโครงการวิเคราะห์เศรษฐกิจเชิงลึก สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย หรือ ทีดีอาร์ไอ กล่าวว่า ความท้าทายของตลาดอสังหาฯในปี 2568 ที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดคือ นโยบายเศรษฐกิจของโดนัลด์ ทรัมป์ประธานาธิบดีสหรัฐฯ ที่มีการใช้มาตรการสงครามการค้า ซึ่งเป็นความเสี่ยงของเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก โดยขณะนี้มีหลายประเทศที่ได้รับผลกระทบจากการประกาศมาตรการภาษีแล้ว เช่น แคนาดา และเม็กซิโก

   ส่วนผลกระทบจากการใช้มาตรการสงครามการค้าของประเทศไทย ซึ่งคาดว่าในวันที่ 2 เม.ย. 68 นี้ The US Trade Representative's Offce (USTR) จะมีการประกาศรายชื่อประเทศที่มีการเกินดุลการค้า และมีการใช้มาตรการในการกีดกันการค้ากับสหรัฐฯ ซึ่งไทยถือว่าเป็นหนึ่งในประเทศที่เข้าข่าย และคงหลีกเลี่ยงผลกระทบที่จะเกิดขึ้นได้ยาก โดย ในวันที่ 2 เม.ย. 68 จะมีการประกาศรายชื่อพร้อมมาตรการที่สหรัฐฯจะใช้ในการตอบโต้ประเทศที่มีรายได้เกินดุลการค้าจากสหรัฐฯ ซึ่งในประเด็นดังกล่าว ประเทศไทยเจรจากับสหรัฐฯ และอาจมีความจำเป็นที่ไทยจะต้องเปิดตลาดสินค้านำเข้าจากสหรัฐฯเพิ่มขึ้น เพื่อลดการกีดกันการค้า โดยมีหลายสินค้าที่อยู่ในข่ายที่ไทยสามารถเปิดตลาดนำเข้าสินค้าจากสหรัฐฯเพิ่มเติม อาทิ มอเตอร์ไซค์ รถยนต์สินค้าเกษตร เช่น เนื้อหมู ข้าวโพด ถั่วเหลือง

   แม้ว่าเศรษฐกิจไทยจะได้รับผลกระทบจากสงครามการค้าซึ่งจะรวมถึงธุรกิจอสังหาฯที่ได้รับผลกระทบทางออม แต่สงครามการค้าก็สร้างโอกาสในวิกฤตให้กับประเทศไทยได้ เนื่องจากผล กระทบทางสงครามทางการค้า ได้ส่งผลให้เกิดการย้ายฐานการผลิตมาลงทุนในประเทศไทยของมากที่สุดในรอบ 40 ปี นับจากที่เกิดเหตุการณ์ "Plaza Accord" ทำให้ญี่ปุ่นย้ายมาตั้งฐานการผลิตประเทศไทย ซึ่งเป็นการย้ายฐานการผลิตครั้งใหญ่ เพื่อเลี่ยงผลกระทบจากสงครามการค้าจนทำให้ตัวเลขการขอส่งเสริมการลงทุนในไทยเติบโตมากที่สุดเป็นประวัติการณ์ โดยพื้นที่ที่จะได้รับอานิสงส์ ในการย้ายฐานการผลิตในครั้งนี้ คือพื้นที่ในเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ซึ่งยังมีโอกาสในการเติบโตของการลงทุนในภาคอสังหาฯ ซึ่งจะทำให้มีการลงทุนต่อเนื่องหลังจากที่มีการเข้ามาลงทุนในภาคอุตสาหกรรมของต่างชาติ

   นอกจากผลดีจากการย้ายฐานการผลิตเข้ามาลงทุนในประเทศไทยแล้วเศรษฐกิจไทย และธุรกิจอสังหาฯในปี 68 ยังจะได้รับปัจจัยบวกจากการขยายตัวของอุตสาหกรรมท่องเที่ยว ซึ่งคาดว่าในปีนี้จะมีจำนวนนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในประเทศไทยสูงถึง 40 ล้านคน ซึ่งการขยายตัวของการท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น จะเป็นปัจจัยหนุนและเพิ่มโอกาสให้มีการซื้อคอนโดมิเนียม เพื่ออยู่อาศัยและเพื่อลงทุนของนักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาติ อย่างเช่นที่เคยเกิดขึ้นแล้วในอดีตที่นักท่องเที่ยว โดยเฉพาะในกรณีของชาวจีนที่เดินทางมายังประเทศไทย และมีการซื้อที่อยู่อาศัยในไทย ในช่วงเกิดการแพร่ระบาดของโควิด -19 ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญหนุนให้ตลาดคอนโดขยายตัวสูง

    อสังหาฯเร่งระบายสต๊อกเพิ่มแคชจ่ายหุ้นกู้ครบชำระ

    ด้าน นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการสายงานวิจัย หลักทรัพย์เอเซีย พลัส จำกัด กล่าวว่า อุตสาหกรรมอสังหาฯในปี 68 ยังอยู่ในช่วงที่ต้องเร่งระบายสต๊อกเพื่อดึงกระแสเงินสดกลับมารักษาสภาพคล่องของบริษัท หลังจากใน ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมายอดขายของบริษัทอสังหาฯชะลอตัวลงไปมากทั้งนี้การระบายสต๊อกของบริษัทอสังหาฯเพื่อดึงเงินสดมาไว้ใน มือจะช่วยให้ในช่วงปลายปีนี่บริษัทอสังหาฯสามารถรับมือกับการการบริหารงานและบริหารโครงการในช่วงครึ่งปีหลัง ซึ่งมีความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจได้ดีขึ้น

    จากข้อมูลของบริษัทชี้ว่าภาระหนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ 14 บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีภาระหนี้รวมกัน ณ ไตรมาส 4/67 รวม 4.12 แสนล้านบาท โดยกว่า 52% หรือกว่า 213,670 ล้านบาท เป็นการระดมทุนผ่าน การออกหุ้นกู้ ที่เหลือ 48% เป็นการใช้แหล่งเงินทุนจากสินเชื่อสถาบันการเงิน วงเงินรวม 198,343 ล้านบาท โดย 14 บริษัท ดังกล่าวประกอบด้วย บมจ.เอพี ไทยแลนด์ บมจ.แอสเซทไวส์ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ บมจ.อนันดาดีเวลลอปเม้นท์ บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท บมจ.เอสซีแอสเสท คอร์ปอเรชัน บมจ.ศุภาลัย บมจ.แสนสิริ บมจ. LPN บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ บมจ.ออริจิ้น พร็อพ เพอร์ตี้ และ บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ ทั้งนี้ เมื่อโฟกัสเฉพาะการออกหุ้นกู้พบว่าในปี 2568 มีวงเงินที่ต้องชำระคืนหุ้นกู้รวม กัน 80,000 ล้านบาท

    ขณะที่การบันทึกรายได้ดำเนินงาน 14 บริษัทอสังหาฯ โดยรวมรายได้อื่นๆ นอกจากการรับรู้รายได้จากการโอนบ้าน และ คอนโดฯ พบว่าในปี 65 ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีการผ่อนปรนมาตรการ LTV ทำให้บริษัทอสังหาฯมียอดรายได้รวมกัน 2.5 แสนล้านบาท, ปี 66 มีการรับรู้รายได้ลดมาอยู่ที่ 2.39 แสนล้านบาท ขณะที่ปี 67 มีการบันทึกรายได้รับรู้ลดลงมาอยู่ที่ 2.29 แสนล้านบาท การลดลงของรายได้บริษัทอสังหาฯ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธนาคารพาณิชย์ และเมื่อสังเกตให้ดีจะพบว่าการลดลงของ รายได้ของบริษัทอสังหาฯ ภายหลังการเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อผู้ประกอบการของสถาบันการเงิน ทำให้ บริษัทอสังหาฯ หันมานิยมระดมเงินเพื่อใช้พัฒนาโครงการผ่านการออกหุ้นกู้ จนกระทั่งมีสัดส่วนเกินครึ่ง หรือ 52% ในปัจจุบัน

    "สิ่งสำคัญอยู่ที่ในปี 68 นี้ จะมีหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระคืนจาก 14 บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ ซึ่งมีมูลค่ารวมกันกว่า 80,000 ล้านบาท ซึ่งการครบกำหนดชำระคืนหุ้นกู้นี้ ปัญหาอยู่ที่วิธีการออกหุ้นกู้มีการเน้นบริหารจัดการดอกเบี้ยเป็นหลัก ทำให้เกิดปัญหา Mismatch เกิดขึ้นพูดง่ายๆ คือ โครงการอสังหาฯที่ต้องการลงทุนจะมีอายุ 5 ปี แต่ผู้ประกอบการเลือกที่จะออกเป็นหุ้นกู้ 3 ปี เพราะต้นทุนดอกเบี้ยจ่ายจะถูกกว่าการออกหุ้นกู้ 5 ปี เมื่อถึงกำหนดเวลาชำระคืนรอบ 3 ปี ก็จะมีการออกหุ้นกู้รอบใหม่ที่เรียกว่าหุ้นกู้โรลโอเวอร์ เพื่อนำเงินมาชำระหนี้อีก 2 ปีที่เหลือ"

    นายเทิดศักดิ์ กล่าวว่า ปัญหาคือ สถานการณ์ตลาดอสังหาฯในปัจจุบันยังไม่ฟื้นตัว ยอดขายและรายได้บริษัทอสังหาฯ ไม่เป็นไปตามแผน หรือเป้าหมายของบริษัทอสังหาฯที่ระดมทุนผ่านการออกหุ้นกู้เพื่อนำไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่ง กลายมาเป็นจุดอ่อนของบริษัทอสังหาฯ ในการออกหุ้นกู้โรลโอเวอร์ในปี 68 อาจมีปัญหาที่นักลงทุนไม่มีความเชื่อมั่น ถึงแม้ผล ประกอบการของบริษัทจะออกมาดีแค่ไหนก็ตาม และอาจไม่สนใจซื้อหุ้นกู้ ซึ่งจะทำให้ไม่สามารถออกหุ้นกู้ได้สำเร็จ หรือไม่ครบตามจำนวนที่ต้องการ

    ผลกระทบที่ตามมา คือความกดดันที่เพิ่มขึ้นจากภาระของผู้ออกหุ้นกู้ เพราะจะถูกบังคับนำหลักประกันที่เป็นสินทรัพย์ปลอดจำนองหรือสินทรัพย์ปลอดภาระหนี้ นำมาค้ำประกันหุ้นกู้เพิ่มเติมดังนั้น ข้อแนะนำในภาวะเศรษฐกิจไม่ปกติ ยังอยู่ในแดนเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่องยาวนาน บริษัทอสังหาฯ จึงต้องระมัดระวังปัญหาความไม่สัมพันธ์ระหว่างวงเงินหุ้นกู้ กับระยะเวลาในการชำระคืนหุ้นกู้ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาขาดความเชื่อมั่นของนักลงทุน

    ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯระบุตลาดปี 68 ยังต้องการมาตรการรัฐหนุนต่อ

   ด้าน นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ทิศทางตลาดอสังหาฯ ปี 68 ยังคงขึ้นอยู่กับทิศทางเศรษฐกิจ และมาตรการการสนับสนุนธุรกิจอสังหาฯจากภาครัฐ โดยเฉพาะในส่วนของมาตรการสนับสนุนธุรกิจอสังหาฯนั้นมีความสำคัญมากต่อการขยายตัวและฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาฯ โดยสะท้อนได้จากสภาวะตลาดปี 67 ที่ผ่านมา ซึ่งแม้ว่าจะมีการออกมาตรการกระตุ้นตลาดแล้วแต่ยอดขายโดยรวมยังคงปรับตัวลดลง มีเพียงช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีซึ่งเป็นช่วงก่อนหมดอายุมาตรการที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ขยับสูงขึ้นมา

    โดยในปี 67 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯรวมมียอดขายและโอนที่อยู่อาศัยโดยรวมลดลงทุกระดับราคาลดลง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยบ้านใหม่มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 3.47 แสนหน่วยซึ่งลดลงกว่า 5.2% จากปีก่อนหน้า ขณะที่ในแง่มูลค่ามีมูลค่าการโอนนั้น อยู่ที่ประมาณ 9.8 แสนล้านบาท ลดลง 6.3% ส่วนค่าธรรมเนียมการโอนโดยรวมลดลงประมาณ 5 พันล้านบาท

     ส่วนทิศทางในปี 68 ข้อมูลจากผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯคาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ (ในพื้นที่ กทม.-ปริมณฑล) ในส่วนที่เป็นบ้านที่อยู่อาศัย 40 โครงการ และคอนโดฯ 50-60 โครงการ ในส่วนของโครงการที่มีการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 16-22% และในแง่ของมูลค่า คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 4-14% ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและนโยบายสนับสนุน และการกระตุ้นภาคอสังหาฯของภาครัฐว่าจะมีมาตรการสนับสนุนเพิ่มเติมหรือไม่