อสังหาริมทรัพย์

   ภาพใหญ่ทางเศรษฐกิจของประเทศไทยในปี 2568 ยังคงชะลอตัวสะสมมาอย่างต่อเนื่อง แม้รัฐบาลจะพยายามขับเคลื่อนให้เศรษฐกิจมีการขยายตัว แต่ด้วยปัญหาที่หมักหมมมาหลายปี ยังคงเป็นอุปสรรคใหญ่ต่อการฟืนตัวของภาคธุรกิจ และกำลังซื้อภายใน ประเทศ ยิ่งภาระหนี้ที่สูงของแต่ละครัวเรือน กระทบไปถึงความสามารถในการซื้อ 'ที่อยู่อาศัย' ใหม่ ทั้งในกลุ่มที่เริ่มต้นทำงานใหม่ หรือ มนุษย์เงินเดือนที่ทำมาสิบปี ก็ยังประสบกับ 'กับดักหนี้' ที่ผูกมัดอยู่!!

   อย่างไรก็ตาม การออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ลงเหลือ 0.01% ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ตั้งแต่เดือนเมษายน 2568 ต่อเนื่องถึงปี 2569 และการผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราว ตั้งแต่ต้นเดือนพฤษภาคม ที่ผ่านมา ไปถึง 30 มิ.ย. 69 ก็อาจจะเป็นปัจจัยเสริมที่ทำให้ลูกค้าตัดสินใจได้ง่ายขึ้น ดีกว่า ไม่ออกมาเลย เพราะช่วงต้นปีลูกค้าต่างรอผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ

   "มาตรการรัฐ กับ เครดิตของผู้กู้ คนละส่วนกัน แต่การ มีมาตรการรัฐ ช่วยความแรงในการตัดสินใจมากขึ้น แต่เรื่อง เครดิตผู้กู้อาจจะต้องรอ" แหล่งข่าวจากสถาบันการเงินรายใหญ่แห่งหนึ่ง เปิดเผยกับ "ผู้จัดการรายวัน 360 องศา"

   ทั้งนี้ หากจะขยายความเรื่องเครดิต แล้ว ก็คือ ภาระหนี้ ยิ่งในปัจจุบัน ตัวเลขเหล่านี้ มากกว่ารายได้ นั่นโอกาสที่จะยื่น ขอสินเชื่อไม่ผ่าน มีความเป็นไปได้มาก เช่น เวลาลูกค้าขอยื่น กู้ 1 ล้าน ผ่อนค่างวด 6,500 บาท ถ้าขอกู้ 2 ล้านบาท ค่างวดประมาณ 13,000 บาท ถ้าไม่มีหนี้ โอกาสผ่าน กู้ผ่าน ที่เหลือ อยู่ที่ประวัติเป็นไงบ้าง เราก็ต้องดูเครดิตด้วย ดูประวัติของบริษัท ที่ผู้กู้ทำอยู่กับบริษัทเอกชน ซึ่งอยากเตือนเจ้าของโครงการ อย่ารีบร้อนส่งเอกสาร ให้นึกเสมอว่าการกู้บ้าน ไม่ใช่การไปยื่นเอกสารกับสรรพากร แต่เรากู้บ้าน เราต้องเตรียมเอกสารให้พร้อมให้ครบยื่นแบงก์ รับรอง 3 วันทำการ ก็อนุมัติ แต่ถ้าเอกสาร ไม่ครบอาจใช้เวลา 14 วัน

  แหล่งข่าวจาก ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า หลักในการทำประวัติขอสินเชื่อของ ธอส.ในกลุ่มทำงานครั้งแรกจะเน้นเรื่องการทำจริง มีอาชีพที่อยู่จริง ดูความสม่ำเสมอของ รายได้ แม้จะไม่สตอรีในประวัติเครดิตบูโร ธอส.มาเน้นรายได้สม่ำเสมอหรือเข้าโรงเรียนการเงิน เป็นเครดิตการออมประมาณ 1 ปี อาทิเช่น วงเงินที่ต้องการ 3 ล้านบาท อิงอัตราดอกเบี้ยออมทรัพย์ ตามเรตแต่ละช่วง ลูกค้าสามารถเลือกประเภท เข้าโรงเรียนการเงิน ฝากเพื่อแสดงเครดิต เพื่อแสดงศักยภาพ โดยล้านละ 4,000 บาท แต่ถ้า 3 ล้านบาท ต้องฝาก 12,000 บาทต่อเดือน แล้วแต่โปรดักต์ เช่น สินเชื่อบ้านเพื่อคนไทย

   ผู้สื่อข่าวรายงานว่า เช่น ธนาคารกสิกรไทย หากเป็นกลุ่มที่ทำงานครั้งแรก เรื่องประวัติการชำระเงินอาจจะไม่มี ธนาคารก็อาจจะอ้างอิงตรวจสอบธุรกรรมในแอปพลิเคชัน K PLUS เช็กประวัติตัวนี้ได้ ใช้คำนวณรายได้ เช่น ครูสอนว่ายน้ำ แต่ไม่เคยลงบัญชี เพราะรับเงินสด มีเงินออม มีรายละเอียดของผู้ปกครองที่ให้ลูกมาเรียนว่ายน้ำ สมมุติ ครูคนนี้ใช้แอปเคพลัส ธนาคารสามารถตรวจสอบได้เลย

   จับสัญญาณ"อสังหาฯปี 68"จะซ้ำรอยปี 67 หรือไม่!

    ขณะที่ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดทำบทวิเคราะห์ เรื่อง "สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาสที่ 4 ปี 2567 และแนวโน้มปี 2568" พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2567 มีการขยายตัวในด้านอุปสงค์ แต่ยังคงชะลอตัวในด้านอุปทาน (สินค้า) โดยในด้านอุปสงค์จำนวนหน่วยการโอนฯเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.7 โดยมีมูลค่าลดลงร้อยละ -2.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) เนื่องจากได้รับแรงสนับสนุนจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือประเภทร้อยละ 0.01 ส่งผลให้มีการเร่งโอนฯก่อนสิ้นสุดมาตรการในช่วงสิ้นปี 2567 เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะการโอนฯอาคารชุดระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มีหน่วยโอนฯเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.2 และมีมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 19 สะท้อนถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคในกลุ่มระดับราคากลาง

    โครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ จำนวนหน่วยลดลง ร้อยละ -45.3 และมูลค่าร้อยละ -42.5 และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน ลดลงร้อยละ -17.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

    อย่างไรก็ตาม แนวโน้มตลาดในปี 2568 คาดว่าจะปรับตัว ดีขึ้นจากปี 2567 โดยมีปัจจัยบวกที่เกิดจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล วงเงิน 2.6 แสนล้านบาท การท่องเที่ยวที่ยังเติบโต โครงการ "คุณสู้ เราช่วย" ที่ช่วยแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ซึ่งจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อที่อยู่อาศัย

    แต่ใช่จะมีแต่ข่าวดี ปัจจัยเสี่ยง ก็ยังคงอยู่บั่นทอนกำลังซื้ออยู่ไม่น้อย ได้แก่ หนี้สินภาคครัวเรือน ที่แม้ว่าจะเริ่มปรับตัวลดลง แต่ธนาคารพาณิชย์คงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และความไม่แน่นอนของนโยบายทางเศรษฐกิจ และภูมิรัฐศาสตร์ โดยเฉพาะกรณีสหรัฐอเมริกาประกาศใช้มาตรการตอบโต้ทางภาษี(Reciprocal Tariff) กับหลายประเทศทั่วโลก

    ดังนั้น จึงคาดว่าปัจจัยสนับสนุนจากภาครัฐช่วยให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มดีขึ้นในปี 2568 แต่ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงอยู่ ทำให้การฟื้นตัวเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยทิศทางตลาดในช่วงที่เหลือของปีขึ้นอยู่กับเสถียรภาพเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นผู้บริโภค โดยคาดว่าแนวโน้มอุปทานที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ จะเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.8 มีช่วงคาดการณ์อยู่ระหว่างร้อยละ -0.8 ถึงร้อยละ 22.6 และมีมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.7 มีช่วงคาดการณ์อยู่ระหว่างร้อยละ -11.8 ถึงร้อยละ 14.6

    ส่วนแนวโน้มอุปสงค์ การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจะมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.4 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ระหว่างร้อยละ -3.7 ถึงร้อยละ 9.5 และจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 โดยมีช่วงคาดการณ์ระหว่างร้อยละ -3.9 ถึงร้อยละ 9.3 เมื่อเทียบกับปี 2567

    อสังหาฯเมืองท่องเที่ยวโตสวนตลาดคนไทย!

    ในส่วนของภาพอสังหาฯในตามตลาดต่างหวัด อาจจะมีความต่าง ในเรื่องของโลเกชัน และตลาดของผู้ซื้อ โดย REIC รายงานที่อยู่อาศัยที่ยังอยู่ระหว่างขายในช่วงครึ่งหลังปี 2567 ที่จะส่งผ่านมาถึงปี 2568 จากการสำรวจ ตลาดภาคกลาง ใน 2 จังหวัด ประกอบด้วย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา และจังหวัดสระบุรี ส่วนภาคตะวันตก ลงพื้นที่สำรวจใน 2 จังหวัด ประกอบด้วย จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ และจังหวัดเพชรบุรี โดยพบว่า ภาพรวมในส่วนของภาคกลางกำลังซื้อในตลาดส่วนใหญ่มา จากกำลังซื้อของคนในพื้นที่ ดังนั้น จึงได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจ

    ถ้าเทียบกับตลาดที่อยู่อาศัยด้านตะวันตก ซึ่งประกอบด้วยจังหวัดเพชรบุรี และจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ พื้นที่ดังกล่าวมี ความคึกคักต่อเนื่อง 3 ไตรมาส โดยได้แรงหนุนจากกำลังซื้อชาวต่างชาติ และการฟื้นตัวด้านการท่องเที่ยว โดยภาคกลาง 2 จังหวัดมีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งหลังปี 2567 ลดลง ร้อยละ -20.5 ส่งผลให้จำนวนหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 30.2 ขณะที่ภาพรวมภาคตะวันตก 2 จังหวัด มีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งหลังปี 2567 เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.3 ขณะที่มีจำนวนหน่วยเหลือขายที่ลดลงร้อยละ -15.4

   ที่อยู่อาศัยภาคใต้เหลือขาย 1.75 แสนลบ.ภูเก็ตยังไม่หมดมนต์ขลัง

   จังหวัดภาคใต้ เป็นอีกพื้นที่มีการเติบโตได้ดี โดย 4 จังหวัดประกอบด้วย จังหวัดภูเก็ต สงขลา สุราษฎร์ธานี และนครศรี ธรรมราช ภาพรวมตลาดอสังหาฯฟื้นตัวมากกว่าภาคอื่นๆ ซึ่งมาจากเรื่องการโอนที่เกิดจากการขายโครงการเก่าที่ชะลอการ โอนกรรมสิทธิ์จากช่วงหลังการแพร่ระบาดของ COVID-19, การขยายตัวของธุรกิจท่องเที่ยวและบริการ และความต่อเนื่องจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน มีผลโดยตรงกับตลาดวิลล่าและคอนโดฯโดยเฉพาะอย่างยิ่งในจังหวัดภูเก็ต

   โดยภาพรวมในครึ่งหลังปี 2567 ภาคใต้ 4 จังหวัดดังกล่าวมีจำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขาย 26,442 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 15.0 มูลค่า 175,205 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 30.9 แบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 17,254 หน่วย มูลค่า 13,1192 ล้านบาท และ โครงการบ้านจัดสรร 9,188 หน่วย มูลค่า 44,013 ล้านบาท

   โดยมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่จำนวน 12,019 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 69.6 มูลค่า 86,770 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 54.5

    สำหรับที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ในช่วงเวลาเดียวกันมี จำนวน 9,430 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 49.6 มูลค่า 69,008 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 92.4 อาคารชุดขายดี มีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขาย 17,012 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.9 มูลค่า 106,197 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.3 ในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 9,949 หน่วย มูลค่า 72,312 ล้านบาท และ โครงการบ้านจัดสรร 7,063 หน่วย มูลค่า 33,885 ล้านบาท

    เมื่อเปรียบเทียบระหว่างตลาดที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างขายของ 4 จังหวัดนี้ พบว่าจังหวัดภูเก็ต และจังหวัดสงขลา เป็นจังหวัดที่มีขนาดตลาดเป็นลำดับ 1 และ 2 ในทุกด้าน

    หน่วยเหลือขายภูเก็ตทะลักข้ามปี 68

   สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดภูเก็ต ช่วงครึ่งหลังปี 2567 สำรวจในพื้นที่จังหวัดภูเก็ต มีที่อยู่อาศัยที่เสนอขายรวมทั้งสิ้น 17,627 หน่วย มูลค่า 138,251 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 37.2 และเพิ่มขึ้นร้อยละ 51.3 ซึ่งดัชนีทุกตัวยังคงปรับตัวดีขึ้น แต่ก็มีข้อระวัง คือ จำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขาย 10,159 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 19.4 มูลค่า 77,078 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 22

   ทำเลที่มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่สูงสุดในจังหวัดภูเก็ต อันดับ 1 ยังคงเป็นโซนหาดบางเทา-หาดสุรินทร์ จำนวน 3,428 หน่วย มูลค่า 39,848 ล้านบาท และเป็นทำเลที่เหลือขายมากที่สุดเช่น จำนวน 4,466 หน่วย มูลค่า 46,411 ล้านบาท

    แต่ในภาพความเป็นจริงแล้ว ตลาดอสังหาฯ 4-5 เดือนแรก บรรยากาศซึมๆ ผู้ประกอบการหลายราย ชะลอการเปิดโครงการ เร่งอัดแคมเปญลดราคาหวังกระตุ้นยอดขาย และเพิ่มยอดโอนฯ ซึ่งแน่นอนผู้ประกอบการยังคงเฝ้าระวังสถานการณ์ทางเศรษฐกิจ เพราะแนวโน้มปีนี้ อาจจะเติบโตต่ำกว่าร้อยละ 2 คำถามที่ตามมา คือ กำลังซื้อบ้าน และคอนโดฯจะมาจาก ไหน ตลาดเช่าอาจจะยังเป็นทางเลือก แต่อาจจะไม่ใช่ทั้งหมด เพราะมีปัญหาการเลิกจ้างที่มีแนวโน้มสูงขึ้น การย้ายถิ่นฐานกลับภูมิลำเนา ตลาดต่างชาติ มีกำลังซื้อลดลง และยังมีปมเรื่อง"เงินสีเทา" ที่รัฐบาลเร่งปราบปรามให้สิ้น!!