เจาะตลาดห้องชุดต่ำ5ลบ.มีสภาพคล่อง

   ไตรมาส 2 ต่างชาติยังชะลอโอนฯ

   ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่องมาหลายปี ตั้งแต่ปี 2563 ที่มีสถานการณ์โควิด-19 ยอดขายผู้ประกอบการอสังหาทรัพย์ ที่เกี่ยวกับสินค้าประเภทคอนโดมิเนียม ลดฮวบอย่างรุนแรง ซึ่งผู้พัฒนาโครงการเร่งระบายสต๊อกห้องชุด เพื่อรักษาสภาพคล่อง และเป็นจังหวะที่ดีของผู้ซื้อ และนักลงทุนที่สบโอกาสในการช้อนห้องชุดในราคาที่ต่ำลงอย่างมาก

   จากนั้นเหมือนจะดีขึ้นตอนปี 2566 เพราะทั้งธุรกิจการท่องเที่ยวการใช้จ่าย การลงทุนต่างๆ ของทั้งภาคเอกชน และรัฐบาลกลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่ก็ไม่ได้เป็นแบบที่คาดการณ์ อาจจะเพราะปัจจัยลบอื่นๆ ทั้งเรื่องการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก การเปลี่ยนตัวนายกรัฐมนตรี รัฐบาลอยู่ไม่ครบวาระ หลายนโยบายไม่สามารถทำได้ตามที่หาเสียง การลดลงของนักท่องเที่ยวจีน ความขัดแย้งตามแนวชายแดน ปัญหาเรื่องอัตราภาษีของสหรัฐอเมริกา ที่ส่งผลให้การลงทุนในภาคอุตสาหกรรมชะลอตัวไปหลายเดือน การขาดความเชื่อมั่นของคนไทยในการใช้จ่ายเงิน ลงทุน หรือซื้อที่อยู่อาศัย เพราะกังวลเรื่องสถานการณ์ทำงานของตนเอง หรือไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจของประเทศ และอีกหลายปัญหามีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจ ส่งผลให้ จีดีพี ของประเทศไทยชะลอตัวยาวมาถึงปี 2568

   การขาดความเชื่อมั่นของคนไทยต่อทิศทางเศรษฐกิจของประเทศ และสถานการณ์ทำงานของตนเอง ซึ่งมีผลต่อการใช้จ่าย โดยเฉพาะในเรื่องของการใช้จ่ายเงินจำนวนมาก เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นการสร้างภาระหนี้สินระยะยาวไม่ต่ำกว่า 20-35 ปี รวมไปถึงการที่คนไทยส่วนใหญ่มีภาระหนี้สิน อยู่ในสัดส่วนที่ค่อนข้างมากเมื่อเทียบกับ GDP ประเทศไทย

   ประกอบกับการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินต่างๆ ที่มีความเข้มงวดมาก ส่งผลต่อเนื่องให้ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยได้ จนทำให้ตัวเลขพุ่งสูงถึง 60-70% โดยเฉพาะในกลุ่มราคาที่ต่ำกว่า 5 ล้านบาทลงมา และเริ่มลุกลามไปถึงกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาแพงมากขึ้น

   เมื่อไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ กับต้นทุนในเรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆ ภาระดอกเบี้ย ส่งผลให้ผู้ประกอบการที่เงินหมุนเวียนในบริษัทไม่มากพอมีปัญหาได้ แม้ว่าช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการเหล่านี้ อาจจะไม่ได้เปิดขายโครงการใหม่ แต่ต้องไม่ลืมว่า ผู้ประกอบการเหล่านี้ยังมีภาระหนี้สิน และรายจ่ายที่ต้องจ่ายรายเดือนอยู่เสมอ รวมไปถึงถ้ามีโครงการที่กำลังก่อสร้างอยู่ ก็ต้องมีภาระเรื่องของค่าก่อสร้างที่ต่อเนื่อง และไม่สามารถที่จะไม่จ่ายหรือล่าช้าเกินไปได้ เพราะมีผลต่อการก่อสร้าง ความล่าช้าในการก่อสร้าง รวมไปถึงถ้าการก่อสร้างล่าช้าหรือไม่ทันกำหนด จะมีผลต่อภาพลักษณ์ของผู้ประกอบการ และอาจจะต้องมีค่าปรับเรื่องของการก่อสร้างล่าช้าให้กับผู้ที่ทำสัญญาซื้อขายไปแล้วด้วย

   การที่บริษัทผู้พัฒนาโครงการมีปัญหานั้น เท่าที่ผ่านมามีการแก้ปัญหา หรือการเสริมสภาพคล่อง หรือการระบายสต๊อกคงเหลือของตนเองในรูปแบบต่างๆ รวมไปถึงการหาช่องทางในการลดค่าใช้จ่าย หรือลดต้นทุนในการพัฒนาโครงการ โดยการร่วมทุนกับเจ้าของที่ดิน(แลนด์ลอร์ด) เพื่อนำที่ดินมาพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์แล้วแชร์ผลประโยชน์เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อรายย่อยแล้ว และการร่วมทุนในรูปแบบต่างๆ

   แต่ที่เห็นได้ชัดเจนที่สุด น่าจะเป็นการขายพร้อมกันในจำนวนมากให้กับผู้ซื้อรายเดียว โดยช่วง 1 - 2 ปีที่ผ่านมามีการซื้อขายยูนิตจำนวนมากในโครงการคอนโดมิเนียม ทั้งในส่วนที่เป็นที่อยู่อาศัยและส่วนที่เป็นพื้นที่พาณิชยกรรม ซึ่งนอกจากจะเป็นการระบายสต๊อกแล้ว ยังเป็นการช่วยเสริมสถานะการเงินได้ทันทีด้วย

   กลยุทธ์ขายยกล็อต ทางเลือกที่เหมาะสม

   บนสถานการณ์ที่ตลาดอสังหาฯยังไม่ฟื้นตัว อสังหาฯหลายแห่ง มีการปรับวิธีและเติมสภาพคล่องให้กับธุรกิจ ซึ่งเป็นกลยุทธ์บริหารพอร์ต มากกว่าจะมองเป็นเรื่องของ "วิกฤต" !!

   บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ขายคอนโดฯที่เหลือขายอยู่ใน 2 โครงการ ได้แก่ โครงการไนท์บริดจ์ สุขุมวิทเทพารักษ์ ที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่จำนวน 137 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 368 ล้านบาท และโครงการออริจิ้น ปลั๊ก แอนด์ เพลย์ สายลวด สเตชั่น ที่พร้อมเข้าอยู่แล้วเช่นกันจำนวน 278 ยูนิต มูลค่า 655 ล้านบาท รวมมูลค่าทั้ง 2 โครงการ คือ 1,023 ล้านบาทให้กับบริษัทเดลต้า อีเลคโทรนิคส์ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน)

   และยังมีการขายพื้นที่ส่วนพาณิชยกรรมของโครงการ ออริจิ้น ทองหล่อ เวิลด์ มูลค่ากว่า 500 ล้านบาทให้กับทางกลุ่มบริษัท เจแอลเค โฮลดิ้ง จำกัด จากไต้หวัน เพื่อนำไปพัฒนาเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม

   หรือแม้แต่ที่บริษัท ออริจิ้นฯ ร่วมมือกับบริษัท ไทยเวย์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดตัวโครงการคอนโดโซ ออริจิ้น สุขุมวิท 105 แล้วปิดการขายกลุ่มลูกค้าต่างชาติ 5 สัญชาติได้แก่ จีน, ฮ่องกง, สิงคโปร์, ไต้หวัน และ เมียนมา ไปได้กว่า 1,200 ล้านบาท ทั้งๆ ที่โครงการเพิ่งเปิดขายได้ไม่นาน

   บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นท์ จำกัด หรือ MQDC ขายคอนโดฯจำนวนมากให้กับทางบริษัทต่างชาติ 2 รายได้แก่ บริษัทซูเปอร์ สยาม เรียลตี้ จำกัด ซื้อบิ๊กล็อตในโครงการเดอะ วิสซ์ดอมฟอเรสเทียส์ มายโทเปีย ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งภายในโครงการ เดอะ ฟอเรสเทียส์ มูลค่ากว่า 3,000 ล้านบาท และบริษัท ไนท์สบริดจ์ พาร์ทเนอร์ส จำกัด จองคอนโดฯจำนวน 100 ยูนิตในโครงการวิสซ์ดอม คราฟท์ สามย่าน มูลค่ารวมกว่า 1,700 ล้านบาท

   การขายพร้อมกันครั้งละมากๆ ให้กับผู้ซื้อรายเดียว ไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบของนักลงทุนอิสระ หรือบริษัทล้วนเป็นการขาย เพื่อระบายสต๊อกที่รวดเร็ว ลดความเสี่ยงในส่วนของผู้ประกอบการที่อาจจะเกิดขึ้นในช่วงของการโอนกรรมสิทธิ์ แม้ว่าการขายใน รูปแบบนี้ จะต้องมีการลดราคาหรือขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาขายปกติเล็กน้อยก็ตาม ซึ่งการขายในรูปแบบนี้ มีทั้งการขายให้กับนักลงทุน หรือกลุ่มบริษัทที่ซื้อมาเพื่อการลงทุน หรือเป็นสวัสดิการของพนักงานในองค์กร อย่างเช่น บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN ที่มีการขายยกตึกในโครงการ ลุมพินี ทาวเวอร์ วิภาวดี-จตุจักร ซึ่งเป็นโครงการ Mix-Use ตั้งอยู่ริมถนนวิภาวดีรังสิต ใกล้กับย่านพหลโยธิน

   หรือเป็นการขายให้กับบริษัทตัวแทนนายหน้า ที่ซื้อหรือจอง เพื่อนำคอนโดฯไปขายต่อให้กับกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ ซึ่งสุดท้ายแล้ว จะมีการนำมาคืนเมื่อขายไม่หมดหรือไม่ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในการ ทำสัญญา

   การขายคอนโดฯในส่วนของโครงการที่กำลังก่อสร้าง ให้กับผู้ประกอบการหรือนักลงทุนรายอื่นๆเพื่อนำไปพัฒนาต่อนั้น เป็นอีก 1 วิธีที่ผู้ประกอบการบริหารสภาพคล่อง คือ ไม่ต้องการแบกรับภาระค่าใช้จ่ายช่วงที่ก่อสร้าง หรือความเสี่ยงจากการโอนกรรมสิทธิ์ อีกทั้งเป็น 1 ในรูปแบบการหารายได้ของผู้ประกอบการที่ไม่สามารถหมุนเวียนเงินสดเพื่อนำมาเป็นค่าก่อสร้างให้กับโครงการอื่นๆ ของตนเองได้จึงต้องมีการขายบางโครงการที่อาจจะเป็นโครงการที่ ดีออกไปให้กับนักลงทุนหรือ ผู้ประกอบการรายอื่นๆ ที่อาจจะมีศักยภาพและความพร้อมมากว่า มูลค่าของโครงการที่ขายออกไปจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับว่าโครงการนั้นมีขนาดของที่ดิน จำนวนยูนิตมากน้อยเพียงใด และที่สำคัญคือการก่อสร้างไปถึงขั้นตอนไหนแล้ว แวมไปถึงมีโอกาสหรือเหลือมูลค่าในการโอนกรรมสิทธิ์อีกมากน้อยเท่าใดด้วย

   นายหลิน กว่าง จุง อลัน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาริสัน จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทได้ขยายโอกาสทางธุรกิจ จากการบริหารการขาย และการตลาดโครงการ มาสู่การลงทุนโดยร่วมกับกลุ่มนักลงทุนชาวไทย และ Aurevia Asia Pacifc Fangdd Network Group Ltd. จากสาธารณรัฐประชาชนจีน ซึ่งถือหุ้น Fangdd Network Group Ltd. บริษัทผู้เชี่ยวชาญด้านพัฒนาเทคโนโลยีสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศจีน โดยทำการเปิดบริษัท เอฟ ดี ฮาริสัน จำกัด (ในสัดส่วนของกลุ่มคนไทย 60% และ 40% จาก จีน) เพื่อลงทุนซื้อเหมาและบริหารงานขาย โครงการเอ สเปซ เมกา คอนโด อาคาร 1 ย่านบางนา จำนวน 160 ยูนิต มูลค่าโครงการกว่า 200 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการคอนโดไฮไรส์ สูง 35 ชั้น ใกล้เมกา บางนาแหล่งไลฟ์สไตล์ และศูนย์การค้า ชั้นนำของกรุงเทพฯ เหมาะสำหรับอยู่อาศัยหรือการลงทุน

   "เราซื้อโครงการเอ สเปซเมกา อาคาร 1 ส่วนที่เหลือการขายจากบริษัท เรียล แอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เหตุผลอยู่ในโลเกชั่น ที่ดี ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ นักท่องเที่ยวสามารถเดินทางมาได้สะดวก ห้องชุดที่ซื้อมา ตรงกับกำลังซื้อของลูกค้าชาวจีน ที่พันธมิตร จะนำไปทำการตลาด เนื่องจากชาวจีน ต้องการห้องชุดในราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ให้สอดรับกับนโยบายของรัฐบาลจีนในการควบคุมเงินออกนอกประเทศ และโซนบางนา ยังมีศักยภาพในเรื่องของแหล่ง ชอปปิ้ง รวมถึงโรงเรียนนานาชาติที่มีชื่อเสียงหลายแห่ง ประกอบกับ พันธมิตรนักธุรกิจชาวจีนที่ร่วมทุนกับทางฮาริสัน ทุกปีต้องมาเที่ยวประเทศไทย ชื่นชอบมาก ซึ่งก่อนหน้านี้ นาย เจเดน หว่อง ประธาน Aurevia Asia Pacifc Fangdd Network Group Ltd. บริษัทแม่ของ Fangdd Network Group Ltd. ผู้ให้บริการข้อมูล อสังหาฯผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ในจีน ได้สำรวจโครงการ คอนโดฯในไทยมาหลายแห่ง และมองศักยภาพบางนา เติบโตได้ดี โดยเราวางเป้า ยูนิตที่ลงทุนซื้อมาครั้งนี้ ใช้เวลาขายหมด ภายในปี 2569 อยู่ในกรอบของการลงทุน คาดรีเทิร์นจากการลงทุน อาจจะไม่ต่ำกว่าร้อยละ 15 หรือ ร้อยละ 20 ก็เป็นไปได้ และเมื่อจบ แต่ละโครงการที่บริหารและปิดการขายได้ จะชำระบัญชี บริษัทที่ร่วมทุน เพื่อจัดตั้งบริษัทใหม่ ตรงนี้ เราก็ทำแบบนี้มาหลายบริษัทร่วมทุนแล้ว" นายหลิน เปิดเผยกับ ผู้จัดการรายวัน 360 องศา

   อนึ่ง หลายปีก่อนหน้านี้ ทางบริษัท อารียา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เคยขายบริษัท เมกา สเปซ 1 จำกัด ซึ่งมีชื่อเป็นเจ้าของใบอนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตการประกอบกิจกรรมต่างๆของโครงการเมกา 1 ที่ตั้งอยู่บนถนนเทพารักษ์ ต.บางพลีใหญ่ อ.บางพลี จ.สมุทรปราการ และโครงการเมกา 2 ที่อยู่บนถนน บางนา-ตราด ซึ่งเป็นโครงการคอนโดฯและส่วนของพื้นที่พาณิชย กรรม ให้แก่ บริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ในมูลค่ารวม 1,100 ล้านบาท

   และเมื่อไม่นานมานี้ บริษัท เรียล แอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ยังเคยซื้อโครงการของบริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์จำกัด (มหาชน) ก่อนที่จะเลิกกิจการ โดยเป็นการซื้อบริษัท เรียล ลาซาล 17 จำกัด และซื้อโครงการดิ เอ็กเซล ลาซาล 17 ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มูลค่าทั้งสิ้น 480 ล้านบาทมาแล้วเช่นกัน

   นายหลิน กล่าวต่อว่า ในปีนี้ เรายังดีลในการเข้าซื้อห้องชุดในโครงการคอนโดฯ จากก่อนหน้านี้ ประสบความสำเร็จในการดึงพันธมิตรจากต่างประเทศ เข้ามาซื้อห้องชุดในคอนโดฯ ปีนี้ เราซื้อยูนิตที่เหลืออยู่ระหว่างการขายไปแล้ว 2 โครงการ คือ ลงทุนซื้อห้องชุด ในโครงการ The Key ของบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ประมาณ 500 ล้านบาท จำนวน 190 ยูนิต ซื้อส่วนน้อย ซึ่งเราสามารถขายห้องชุดให้กับผู้ซื้อคนไทยที่เข้ามาลงทุนเป็นส่วนใหญ่ไม่น้อยกว่า ร้อยละ 70 แสดงว่าธนาคารยังปล่อยสินเชื่อให้กับคนไทยที่ยังมีศักยภาพ และก็มีชาวต่างชาติ ที่ซื้อผ่านพันธมิตรร่วมทุน ไปหลายโครงการ หรือ หากฮาริสัน ยังต้องถืออยู่ ขายไม่หมด (ติดมือ) ก็มีอยู่ แต่ไม่มาก ประมาณไม่ถึงร้อยละ 10 ซึ่งยูนิตที่เหลือทางเรา ก็จะปล่อยเช่า ได้ยิลด์ดี แต่ส่วนใหญ่เราขายได้หมด เช่น เรามีพันธมิตรจากประเทศจีน มาร่วมทุนกับฮาริสัน ซื้อคอนโดฯของ บมจ.เสนา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เราขายหมด

   "ต้องเข้าใจว่า การที่ผู้ประกอบการขายยกล็อตห้องชุดมา อย่ามองว่าเป็นเรื่องการขาดสภาพคล่อง แต่ให้มองเรื่องของ การบริหารต้นทุน เพราะอย่าลืมว่า หากโครงการมียูนิตเหลือ จำนวนไม่มาก หากต้องมาทำการตลาดการขายเอง ไม่คุ้มต้นทุน ซึ่งการขายห้องชุดและโอนฯไปแล้ว ผู้ประกอบการก็ได้กำไร ยังลดภาระเรื่องค่าใช้จ่ายในยูนิตที่เหลือ ลดภาระพนักงานขายที่สำนักงานขาย แต่ขายยกล็อต นำรายได้ก้อนใหญ่ไปลงทุนใหม่ และยัง ช่วยประหยัดดอกเบี้ยลงได้อีก การที่เราดึงพันธมิตรต่างชาติเข้ามายังเป็นการดึงเงินเข้าไทย และช่วยเสริมสภาพคล่องให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย"

   ขณะที่ทาง ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้รายงานถึงสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศ ในไตรมาส 2 ปี 2568 พบว่า การโอนฯห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศ มีจำนวน 3,248 หน่วยคิดเป็นมูลค่า 12,318 ล้านบาท และมีพื้นที่รวม 134,270 ตร.ม. ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -2.2 มูลค่าลดลงร้อยละ -16.9 และพื้นที่ลดลง ร้อยละ -11.4 สะท้อนถึงการชะลอตัวของตลาดในไตรมาสนี้

   อย่างไรก็ตาม สัดส่วนของการโอนฯห้องชุดของคนต่างชาติเมื่อเทียบกับตลาดรวมยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นคิดเป็นร้อยละ 13.9 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด และร้อยละ 23.1 ของมูลค่ารวม เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่อยู่ที่ร้อยละ 11.7 และร้อยละ 21.1 ตามลำดับ สะท้อนให้เห็นว่าตลาดต่างชาติยังคงมีบทบาทสำคัญ ในตลาดห้องชุดไทย