ไตรมาส 1/68 ผ่านมา 2 เดือนครึ่ง ท่ามกลางภาวะสุญญากาศการต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเพิ่งหมดอายุมาตรการเมื่อ 31 ธันวาคม 2567 ที่ผ่านมา สร้างความกระสับกระส่ายให้กับภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยไม่มากก็น้อย เหตุปัจจัยเพราะสารพัดเรื่องกดดันมีมากอยู่แล้วใน ปี 2567 ปีนี้เพิ่มเติมสถานการณ์ให้เลวร้ายมากขึ้นไปอีกจากทรัมป์ 2.0 ที่ก่อหวอดเทรดวอร์รอบใหม่ สร้างความผันผวนต่อระบบเศรษฐกิจไปทั่วโลก ทำให้มีข้อเรียกร้องถึงรัฐบาล แพทองธาร ชินวัตร ในการออกมาตรการสนับสนุนเพื่อประคองสถานการณ์ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมให้ถึงฝั่งโดยไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง

     หลักใหญ่ใจความเมื่อซาวเสียงดูแล้วพบว่า สิ่งที่ผู้ประกอบการ ต้องการมากที่สุด เป็นเรื่องขอให้ธนาคารแห่งประเทศไทยพิจารณา ผ่อนปรนการบังคับใช้ LTV-Loan to Value (มาตรการบังคับเงินดาวน์ แพงในการขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป) รองลงมาเป็นเรื่องการลดดอกเบี้ย เพื่อลดภาระค่าผ่อนงวดของประชาชน ลดภาระต้นทุนการเงินของผู้ประกอบการ และดึงดูดเม็ดเงินใหม่ ๆ จากกำลังซื้อชาวต่างชาติเข้ามากระตุ้นเศรษฐกิจในประเทศ

     ลดค่าโอน-จำนองราคา 7 ล้านอุ้มยอดโอนปี'67

     เปิดประเด็นด้วยบิ๊กดาต้า "กมลภพ วีระพละ" กรรมการ ผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ระบุว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาฯในยุครัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน สาระสำคัญลดค่าโอน-จดจำนองจาก 3% เหลือ 0.01% หรือล้านละ 30,000 บาท เหลือล้านละ 300 บาท โดยขยับเพดานความช่วยเหลือ จากเดิมให้ไม่เกิน 3 ล้านบาท ปรับขึ้นเป็นที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นแรงผลักดันให้ตลาดฟื้นตัว อย่างมีนัยสำคัญ ดูได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนสิ้นสุดมาตรการในช่วงสิ้นปี 2567 โดยเฉพาะสินค้าอาคารชุดในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการโอนกรรมสิทธิ์ 33,361หน่วย เพิ่มขึ้น 13.9% คิดเป็นมูลค่า 84,481 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.6% เมื่อเทียบกับปี 2566

     อย่างไรก็ตาม หากเทียบกับการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศใน ปี 2567 มีจำนวน 347,799 หน่วย ลดลง -5.2% เป็นการโอนอาคารชุด 116,439 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.7% ซึ่งเพิ่มขึ้นถึง 9.1% ในราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทบ้านแนวราบ มีการโอน 231,360 หน่วย ลดลง -10.6% ซึ่งลดลงทุกระดับราคา

     ด้านมูลค่าการโอนทั่วประเทศ 980,648 ล้านบาท ลดลง -6.3% แบ่งเป็นคอนโดฯ 297,060 ล้านบาท ลดลง -2.5% ในราคาเกิน 7 ล้านบาทขึ้นไป ในขณะที่วงเงินโอนไม่เกิน 7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.9% ส่วนบ้านแนวราบมีมูลค่าโอน 683,588 ล้านบาท ลดลง -7.9% ส่งผลให้ภาพรวมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีมูลค่า 587,344 ล้านบาท ลดลง -13.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 ที่มีมูลค่าโอน 678,347 ล้านบาท

    แนวโน้มปี 2568 ทาง REIC มีโอกาสจะฟื้นตัว โดยประเมินจำนวนหน่วยโอน 353,389 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.6% ซึ่งเป็นการเพิ่มแบบทรงตัว แบ่งเป็นการโอนคอนโดฯ 116,618 หน่วย เพิ่มขึ้น 0.2% และบ้านแนวราบ 236,770 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.3% ทั้งนี้ หากจับตัวเลขมาวางบนบรรทัดเดียวกัน สถิติจริงของปี 2567 มูลค่าโอนทั่วประเทศลดลงลึกถึง -5.2% แต่แนวโน้มปี 2568 มีโอกาสฟ้นกลับมาได้เพียง 1.6% นั่นคือภาพรวมทั่วประเทศจำนวนหน่วยยังอยู่ในแดนติดลบอยู่ดี

    3 สมาคมอสังหาฯเดินสายถกแบงก์ชาติ-คลัง

    "ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต" นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ทางตัวแทน 3 สมาคม ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ยื่นหนังสือถึง นายพิชัย ชุณหวชิรรองนายกรัฐมนตรีและ รมว.คลัง เมื่อปลายเดือนกุมภาพันธ์ 2568 ที่ผ่านมา ขอให้พิจารณาแพ็กเกจกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย โดยฝ่ายเอกชนมีความเห็นตรงกันว่าตอนนี้สถานการณ์อยู่ในขั้นวิกฤต กำลังซื้อตั้งแต่ระดับล่างขึ้นบนต้องการความช่วยเหลือจากแบงก์ชาติและรัฐบาล ในการขอมาตรการที่เป็นยาแรงเพื่อแก้ไขปัญหาระยะเร่งด่วน และ ปรับโครงสร้างในระยะยาวด้วย หลังจากก่อนหน้านี้ได้ประชุมร่วมกับผู้บริหารระดับสูงของแบงก์ชาติ ซึ่งก็มีผลตอบรับที่เป็นสัญญาณบวก อย่างน้อยมีการนั่งประชุมร่วมโต๊ะกัน

    บุญถาวร Wait & See พักแผนลงทุนสาขาใหม่

    เรื่องเดียวกันนี้ "สิทธิศักดิ์ ทยานุวัฒน์" กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท บุญถาวร รีเทล คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ตอบคำถาม สั้น ๆ ถึงแผนลงทุนปี 2568 ว่า ในปีที่ผ่านมาเดิมคาดการณ์รายได้ยังเติบโต แต่ในช่วงไตรมาส 4/67 วงการธุรกิจรับผลกระทบ ตลาดขาลงจากความไม่เชื่อมั่น กำลังซื้อถดถอยหนัก ทำให้ยอดขายปรับตัวทำได้เท่ากับปี 2566 ทิศทางปีนี้ไม่อาจฝนแรงโน้มถ่วงตลาดภาพรวมได้ ดังนั้นวางตัวเลขไว้ที่ 13,000-14,000 ล้านบาท หรือเท่ากับบุญถาวรมองเป้ายอดขายเท่ากัน 3 ปีซ้อน ตั้งแต่ 2566-2567-2568

    "ปี 2568 ผมก็อยากรู้ว่าผมจะทำยังไงดี คุยกับดีเวลอปเปอร์ หลายค่าย ส่วนใหญ่เกินครึ่งหรือ 60% ประเมินว่าปีนี้ถ้าทำได้เท่าปีที่แล้วก็พอใจแล้ว พฤติกรรมผู้บริโภค เขามีตังค์นะ แต่ระมัดระวังการใช้เงินมากขึ้น อ่างอาบน้ำวนใบละ 2.5 แสน คิดเยอะหน่อย ลดราคาเหลือ 1.8 แสนก็รับได้"

     ในส่วนมุมคิดเยอะของกลุ่มบุญถาวร เดิมวางแผนลงทุนโชว์รูมใหม่ 1 สาขา แต่ประเมินภาวะเศรษฐกิจมีความไม่แน่นอน สูงจึงตัดสินใจชะลอโครงการลงทุนออกไปก่อน รอดูนโยบายรัฐบาล รอดูดอกเบี้ย กนง. รอดูสภาพตลาดหุ้น และรอดูยอดขายรถยนต์และอสังหาริมทรัพย์ก่อนดีกว่า

      บ้านเดี่ยวโอเวอร์ซัพพลายทุกราคา-แบกสต๊อก 5 ปี

      ถัดมา "ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์" ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาคอสังหาฯในปีที่แล้วมีภูเขาอุปสรรค 3 ลูก จากปัญหาหนี้ครัวเรือนระดับสูง ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในตลาดบ้านเดี่ยวทุกระดับราคา เป็นผลจากการแข่งขันหลังยุคโควิด และความเชื่อมั่นทำให้แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อสูง คนก็ชะลอการตัดสินใจซื้อและโอน ปีนี้เพิ่มภูเขาอุปสรรคลูกที่ 4 จากผลกระทบรัฐบาลโดนัลด์ ทรัมป์ ของสหรัฐอเมริกา ดังนั้น ข้อเรียกร้องของ 3 สมาคม วงการอสังหาริมทรัพย์ในการขอให้ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ถือเป็น มาตรการจำเป็นเร่งด่วน และเป็นไพรออริตี้แรกที่อยากได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล

     "มาตรการผ่อนผัน LTV ผมเห็นด้วยอย่างยิ่ง สนับสนุนอย่างมาก แบงก์ชาติผ่อนคลายมาตรการจะช่วยกระตุ้นอย่างมาก เราเห็นแล้วว่าความเข้มงวดของ LTV มีเพื่อป้องกันการเก็งกำไร วันนี้การเก็งกำไรหมดไปจากตลาดแล้ว การผ่อนคลาย 1-2 ปี ผมเห็นด้วยอย่างยิ่ง จำเป็นจะต้องกระตุ้นอสังหาฯอย่างมากใน 1-2 ปีนี้ เพราะปัญหาโอเวอร์ซัพพลายไม่ใช่แก้แค่ปี 2568 แล้วจบ แต่ต้องใช้เวลาอย่างน้อยอีก 3 ปี จึงจะกลับมาขายได้ปกติ เราดูตัวเลขใช้เวลา 5 ปี บ้านเดี่ยวจึงจะขายหมด เทียบกับช่วงเวลาปกติใช้เวลา 2-3 ปี"

      สรุปมาตรการรัฐที่อยากให้เกิดมี 3 ด้านด้วยกัน 1.กระตุ้นกำลังซื้อ ด้วยการต่ออายุลดค่าโอน-จำนอง ซึ่งปีที่แล้วจำกัดเพดานราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ปีนี้ไม่ควรจำกัดราคาเพราะเกิดโอเวอร์ซัพพลายไปหมด 2.ควรมีการสนับสนุนเรื่องการกู้ วันนี้แบงก์เอกชนมีความสามารถให้กู้ รัฐบาลควรมีมาตรการอะไรสักอย่างสนับสนุนให้คนมีความสามารถในการกู้ได้มากขึ้น และ 3.ดึงดูดชาวต่างประเทศเข้ามาอยู่ในไทย เพื่อการกระตุ้น เศรษฐกิจประเทศไทย เป็นการดึงเม็ดเงินต่างประเทศเข้ามาหมุนเวียนเศรษฐกิจในประเทศ

     พฤกษาฯแนะเว้น LTV 3 ปี แก้เกมกู้ไม่ผ่าน

     มุมมองของ "ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์" รักษาการประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นว่า ก่อนยุคโควิดบ้านในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลอาจมีขนาดตลาด 5-6 แสนล้านบาท ปัจจุบันหดตัวเหลือ 3.5 แสนล้านบาท ปี 2568 ถ้าผ่อนปรน LTV จะช่วยได้เยอะ เพราะปัญหาผู้กู้ทำให้กู้ได้ยาก ประเด็นปลดล็อก LTV จึงน่าจะสำคัญกว่าอัตราดอกเบี้ย แต่ถ้าผ่อนปรน LTV จะได้ผลมากกว่า และน่าจะ ผ่อนปรนทุกราคา ยิ่งลดเงื่อนไขด้วยยิ่งดี

    "เกณฑ์ LTV เป็นส่วนหนึ่งของปัญหากู้ไม่ผ่าน ปีนี้ถ้าหากแบงก์ชาติกำลังพิจารณาการผ่อนปรน ถ้าหากผ่อนปรนได้ 2-3 ปี ยิ่งดีเลย เพราะจริง ๆ คนไทยอยากได้บ้าน ยังมีความต้องการอยู่เยอะ แต่ติดอุปสรรค LTV"

     สร้างโอกาสคนไทยซื้อและโอนบ้านให้ได้

    ด้าน "กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์" ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW กล่าวว่า ภาพรวม ปีนี้มีความท้าทายจากปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ แต่ยังคงมีปัจจัยบวกจากแนวโน้มดอกเบี้ยขาลงที่หวังว่าเป็นตัวช่วยกระตุ้นการผลิต การลงทุน อย่างไรก็ตาม สภาวะเศรษฐกิจแบบที่เป็นอยู่ในช่วง 2 เดือนเศษ กำลังซื้อของผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์อาจซื้อบ้าน หรือคอนโดฯช้าลง เพราะมีปัจจัยลบที่ยังกดดันคือภาวะหนี้ครัวเรือน ปัญหากู้ไม่ผ่าน ขาดความเชื่อมั่น

    ดังนั้น สิ่งที่รัฐบาลควรทำมาตรการเร่งด่วนออกมากระตุ้นเศรษฐกิจ ทำให้ประชาชนมีรายได้ ที่สำคัญ เงื่อนไขต่าง ๆ ที่เป็นข้อจำกัดในการเข้าถึงการซื้อและโอนที่อยู่อาศัย ต้องได้รับการดูแลและผ่อนปรนลง เพื่อให้คนไทยมีบ้านได้ง่ายขึ้น เพราะบ้านคือความมั่นคงของการใช้ชีวิต เช่น คนอาจจะตกงานเท่ากับไม่เหลืออะไร แต่ถ้ามีบ้านเป็นของตนเองก็มีความมั่นคงมากกว่า เพราะหากต้องการเงินกู้ก็สามารถนำบ้าน มาเป็นหลักประกันได้ เพราะเป็นหลักประกันที่แบงก์มั่นใจในการปล่อยกู้