ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน 3 จังหวัดพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาค ตะวันออก (อีอีซี) ฉะเชิงเทรา ชลบุรีและระยอง เริ่มส่งสัญญาณวิกฤตสต๊อกคงเหลือเกือบ 3 แสนล้านบาท หลังยอดขายไตรมาส 4/2568 หดตัวแรง สะท้อนกำลังซื้อที่อ่อนแอและการขายที่ต้องใช้เวลาระบายยาวนานมากขึ้น

   "สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์" ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย รักษาการในตำแหน่งผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ฝ่ายบริหาร (REIC) ฉายภาพรวมตลาดอสังหาฯอีอีซีชะลอตัว ยอดขายไตรมาส 4/2568 อยู่ที่ 2,971 หน่วย มูลค่า 12,971 ล้านบาท ลดลง 43% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อัตรา ดูดซับต่อเดือนอยู่ที่ 1.4% น้อยกว่าปีก่อนหน้าที่ 2.8% และจำนวนเดือนที่คาดว่าจะขายหมดเพิ่มขึ้นจาก 33 เดือน เป็น 88 เดือน

   นิคมโซนอันตรายคอนโดฯ

   เริ่มที่ "อสังหาฯชลบุรี" เปิดตัวโครงการใหม่ลดน้อยลงเมื่อเทียบกับ ปีก่อนหน้า มียอดขายรวม 1,971 หน่วย ลดลงทุกประเภท 44.8% ทำให้มีอัตราเหลือขายเพิ่มขึ้นเป็น 42,812 หน่วย หรือ 21.9% มาจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์เรต) จึงถูกนำกลับมาขายใหม่ และด้วยกำลังซื้อแผ่วลงทำให้อัตรา ดูดซับต่อเดือนอยู่ที่ 1.5% และคาดว่าจะขายหมดใน 64 เดือน

   เจาะลึกข้อมูล "บ้านจัดสรร" พบว่าเนื่องจากตลาดชะลอตัวทำให้มีอัตราดูดซับต่ำกว่า 3% ทุกทำเล ยกเว้น 2 ทำเลที่มียอดขายมากกว่าไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้าและมีอัตรา ดูดซับต่อเดือนสูงกว่า 3% นั้นคือ"ห้วยใหญ่" ขายได้ 90 หน่วย เหลือ 419 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 5.9% คาดว่า จะขายหมด 14 เดือน และ "หนองปรือ- มาบประชัน" ขายได้ 65 หน่วย เหลือ 443 หน่วย อัตราดูดซับ 4.3% คาดว่าจะขายหมด 20 เดือน

   "2 ทำเลนี้น่าสนใจมาก ห้วยใหญ่พัฒนา TOD ได้ มีการซื้อขายที่ดิน หนาแน่น ทำเป็นมิกซ์ยูสที่น่าจะทำราคาได้ แถมยังมีทิศทางการขยายตัวจากดีมานด์พัทยาและบางแสน ตลาด ยังเล็กเข้าไปเจาะนิชมาร์เก็ตได้ หนองปรือ มาแน่ในอนาคต ส่วนเมืองใหม่สมาร์ทซิตี้ที่ไปห้วยใหญ่เริ่มก่อสร้างปลายปีนี้ และสร้างเสร็จประมาณปี 2573-2574 ก็เป็นปัจจัยสนับสนุนการเติบโตของ ทำเล ส่วนโซนอื่น ๆ ยังไม่เห็นแววลงทุนใหม่"

   ขณะที่ "คอนโดฯ" แย่กว่าบ้านจัดสรร ทั้งด้านยอดขายที่ฝืดเคือง และอัตรา ดูดซับที่สูงกว่า โดยเฉพาะทำเลหนาแน่น อาทิ นิคมอมตะนคร-บายพาส, นิคมพานทอง-พนัสนิคม, บางแสน-หนองมน- บางพระ หน่วยเหลือขาย 21,552 หน่วย มีอัตราดูดซับต่อเดือนเฉลี่ย 1.4% และคาดว่าจะขายหมดเฉลี่ย 68 เดือน โดย "นิคมอมตะนคร-บายพาส" มีอัตราดูดซับต่ำที่สุด 0.5% และคาดว่าจะขายออกสูงถึง 197 เดือน

   เมืองระยองบ้านเหลืออื้อ

   ด้าน "อสังหาฯระยอง" ที่มีบ้านจัดสรรเป็นดีมานด์คนในนิคม และทำเลติดทะเลของคนกรุงเทพฯที่ต้องการ บ้านหลังที่ 2 ชะลอตัวไม่แพ้กัน มี หน่วยขายใหม่อยู่ที่ 750 หน่วย แบ่งเป็นบ้าน 705 หน่วย ที่เหลือเป็นคอนโดฯ ลดลง 36.7% มูลค่าขายอยู่ที่ 2,177 ล้านบาท ลดลง 36.5% โดยความหนาแน่นของทั้งดีมานด์และซัพพลายทุกประเภทกระจุกตัวอยู่ที่ทำเล "ปลวกแดง" มี 3 โครงการ 303 หน่วย ขายได้ 19 หน่วย และ "นิคมพัฒนา" 4 โครงการ 224 หน่วย ขายได้ 21 หน่วย

   "ทำเลพอไปต่อได้ คือ ทำเลหาดแม่รำพึง-บ้านเพ และแกลง ดีมานด์น้อย ซัพพลายก็เลยน้อย โปรดักต์ต้องเจาะนิชมาร์เก็ต รองรับลูกค้าต่างชาติเป็นยุโรป ที่ต้องการความสงบ และ ไม่พลุกพล่าน"

   เมื่อดูซัพพลายพบว่าบ้านจัดสรร "แม่รำพึง" มีหน่วยขายใหม่ 705 หน่วย เหลือขาย 16,488 หน่วย อัตราการดูดซับต่อเดือน 1.4% คาดว่าจะขายหมดใน 68 เดือน และ "แกลง" มีหน่วยขายใหม่ 15 หน่วย เหลือขาย 152 หน่วย อัตราการดูดซับต่อเดือน 2.3% คาดว่าจะขายหมดใน 30 เดือน

   ขณะที่ "เมืองระยอง" ที่มีความ หนาแน่นรองเป็นทำเลอันดับ 3 มีหน่วยขายใหม่อยู่ที่ 67 หน่วย เหลือขาย 2,946 หน่วย อัตราการดูดซับต่อเดือนต่ำ 0.7% และคาดว่าจะขายหมดใน 140 เดือน นับเป็นการขายออกของบ้านจัดสรรที่ช้าที่สุดในอีอีซี

   ด้าน "คอนโดฯ" ยอดโอนอยู่ที่ 42 หน่วย ลดลงจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้า แต่มูลค่าการโอนเพิ่มขึ้นเป็น 60 ล้านบาท ทำให้สัดส่วนมูลค่าการโอนของต่างชาติเพิ่มขึ้นเป็น 18.4% ส่วน คนไทย 81.6% โดย 5 สัญชาติแรก ได้แก่ สวีเดน รัสเซีย เยอรมนี สโลวะเกีย และโปแลนด์

   ถือว่าเป็นโอกาสในการเจาะตลาดต่างชาติ แม้ว่าราคาเฉลี่ยจะลดลงเหลือ 1.4 ล้านบาท แต่ยังมีแนวโน้มเติบโตของสัดส่วนต่างชาติถึง 30% โดยคาดว่าคอนโดฯประเภทโลว์ไรส์ และเป็น โปรดักต์ที่แตกต่างจะได้รับความนิยมจากชาวยุโรปที่ให้คุณค่ากับเอกลักษณ์ และชอบความสงบ ไม่พลุกพล่าน

   ฉะเชิงเทราบ้านมือสองโต

   ปิดท้ายด้วย "อสังหาฯฉะเชิงเทรา" มีซัพพลายใหม่เพียง 62 หน่วย และกระจุกตัวอยู่แค่ทำเลบางปะกง 1 โครงการ ขายได้ 13 หน่วย และยอดขาย รวม 236 หน่วย ติดลบ 41% ต่ำที่สุดในรอบหลายปี มีหน่วยสร้างเสร็จ เหลือขาย 2,154 หน่วย แบ่งเป็นสัดส่วน ทาวเฮาส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาท มากที่สุด 358 หน่วย และทาวน์เฮาส์ ทุกระดับราคาอยู่ที่ 754 หน่วย

   ส่วน "บ้านจัดสรร" แชมป์ยังเป็นทำเล "บางปะกง" ขายได้มากที่สุด 90 หน่วย เหลือขาย 1,767 หน่วย อัตราดูดซับ 1.6% คาดว่าจะขายหมด 60 เดือน แต่เมื่อเทียบกับอัตราการดูดซับยังแพ้ให้กับ "คลองเจ้า" ที่แม้จะขายออกได้เพียง 9 หน่วย เหลือขาย 126 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 2.2% และคาดว่าจะขายหมด 42 เดือน เนื่องจากเป็นทำเลที่ดีมานด์ยังอ่อนแอ และมีการแข่งขันน้อย ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์ 1,107 หน่วย แม้ภาพรวมมูลค่าจะลดลง แต่เพิ่มขึ้นในส่วนของบ้านสร้างใหม่และบ้านมือสองราคาต่ำกว่า 7.5 ล้านบาท ได้อานิสงส์จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง

   ส่วน "คอนโดฯ" ยังคงเป็นตลาดขนาดเล็ก ไตรมาสที่ผ่านมาไม่มีการ เปิดตัวโครงการใหม่ ขายได้น้อย มีเฉพาะของเก่าที่ขายได้ และยังมีการชะลอการเปิดตัว 1 โครงการ โดยมีทำเลที่ดูดีที่สุด "พนมสารคาม" ขายได้ 3 หน่วย เหลือ 42 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 2.2% คาดว่าจะขายหมดใน 42 เดือน

   ที่ดินพุ่ง-ดาต้าเซ็นเตอร์หนุน

   "จากสถานการณ์ตลาด 3 จังหวัด ที่มีการชะลอตัว ทำให้หลังจากนี้ ผู้ประกอบการไม่ควรพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ หรือเปิดตัวพร้อมกันใน หลายทำเล ควรชะลอการเปิดตัวโครงการ หรือถ้าต้องการไปจริง ๆ ก็เจาะ ตลาดที่ยังมีดีมานด์และซัพพลาย ไม่เข้มข้นแทน"

   อย่างไรก็ตาม ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนพัฒนาในอีอีซี ไตรมาส 4/2568 อยู่ที่ 393.4 จุด เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 21.5% และเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 5.2% แสดงว่า มีการซื้อเก็บอย่างต่อเนื่อง และอัตราเพิ่มขึ้นสูงกว่ากรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่มีฐานราคาสูงมากแล้ว

   ทั้งนี้ คาดว่าการเติบโตของดาต้าเซ็นเตอร์จะหนุนที่ดินทั้งดีมานด์และราคา ในอนาคตอีอีซีจะมีการแข่งขันด้านนิคมต่อไปด้วยการลงทุนของ ต่างชาติ แต่ด้วยสงครามตะวันออกกลางทำให้เกิดการชะลอตัว หากสถานการณ์กลับมาเป็นปกติ กำลังซื้อหลักจะมาจากกลุ่มอุตสาหกรรมที่เป็นผู้บริหารชาวจีน