เผยปี68ซัปพลายสะสมแตะ1.2ล้านล.

   อสังหาริมทรัพย์

   ทิศทางการปรับตัวของตลาดบ้านมือสองในช่วงปลายปี 2568 ได้กลายมาเป็นข้อมูลสำคัญ สะท้อนกำลังซื้อและปัญหาที่น่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะถัดไปจากนี้ ทั้งนี้ หากมองเพียงผิวเผินจากจำนวนประกาศขายที่เพิ่มขึ้น หลายคนอาจรู้สึกว่าตลาดกำลัง กลับมาคึกคัก แต่เมื่อไล่ดูตัวเลขลึกลงไป โดย

    พิจารณาจากตัวเลขที่ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC นำเสนอออกมา จะพบว่าความคึกคักนี้ อาจเป็นเพียง "ภาพด้านเดียว" ของตลาด เพราะในอีกด้านหนึ่ง ดีมานด์จริงกลับไม่ได้เติบโต ตามไปด้วย และยิ่งไปกว่านั้น ช่องว่างระหว่าง ซัปพลายกับดีมานด์ในตลาดกำลังขยายกว้างขึ้นในระดับที่น่าจับตา

   โดยตัวเลขในไตรมาส 4/2568 ชี้ชัดว่าจำนวนหน่วยบ้านมือสองที่เข้าสู่ตลาดอยู่ที่ 226,278 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 29.8% ขณะที่มูลค่ารวมพุ่งไปแตะ 1,200,372 ล้านบาท เติบโตแรง 54.7% การเพิ่มขึ้นใน ระดับนี้ไม่ได้เกิดขึ้นบ่อยนักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และสะท้อนว่า "เจ้าของทรัพย์" จำนวนมากกำลังตัดสินใจนำสินทรัพย์ออกมาปล่อยขายในช่วงเวลาเดียวกัน ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลด้านสภาพคล่อง การทำกำไร หรือการปรับพอร์ตการลงทุน

   แต่เมื่อหันมาดูยอดโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งถือเป็น "จุดจบของดีล" และเป็นตัวสะท้อนกำลังซื้อที่แท้จริงของตลาด กลับพบว่ามีเพียง 55,592 หน่วย ลดลง 6.5% และมีมูลค่า 113,651 ล้านบาท ลดลง 8.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน หากแปลงตัวเลขให้เห็นภาพง่ายขึ้น จะพบว่า ในทุกๆ ซัปพลายประมาณ 4 หน่วยในตลาด มีเพียง 1 หน่วยเท่านั้นที่สามารถปิดการขายได้จริงภายในช่วงเวลาเดียวกัน ภาพนี้กำลังสะท้อน "ภาวะคอขวด" ของตลาดที่เริ่มชัดเจนขึ้นเรื่อยๆนักวิเคราะห์จากสถาบันการเงินมองว่า ปรากฏการณ์ดังกล่าวเป็นผลสะสมจากหลายปัจจัยที่กดทับกำลังซื้อมาอย่างต่อเนื่อง ทั้งระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังสูง ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับรายได้ของผู้บริโภค "สิ่งที่เห็นไม่ใช่การหายไปของดีมานด์ แต่เป็นการถูกจำกัดของดีมานด์" กล่าวคือ คนอยากซื้อยังมีอยู่ในระบบ แต่ไม่สามารถผ่านเกณฑ์การกู้ได้เหมือนในอดีต

   หากลงลึกในโครงสร้างของตลาด จะพบว่าการเพิ่มขึ้นของซัปพลายไม่ได้กระจายตัวเท่ากัน แต่ถูกขับเคลื่อนอย่างชัดเจนโดยกลุ่มบ้านระดับราคาสูง โดยเฉพาะกลุ่มมากกว่า 10 ล้านบาท ที่มีจำนวนประกาศขายเพิ่มขึ้นถึง 63.2% และมีมูลค่ารวมสูงถึง 696,961 ล้านบาท คิดเป็น 58.1% ของมูลค่าตลาดทั้งหมด ตัวเลขนี้สะท้อนว่าผู้ถือครองสินทรัพย์ระดับบนเริ่มมีการ "หมุนพอร์ต" มากขึ้น เช่น นักลงทุนที่ซื้อบ้านไว้ในช่วงก่อนหน้าแล้วทยอยขายทำกำไร หรือเจ้าของบ้านที่ต้องการเปลี่ยนรูปแบบการถือครองสินทรัพย์ในช่วงที่ราคาปรับตัวขึ้น

   ขณะเดียวกัน ตลาดระดับล่างซึ่งมีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังคงมีบทบาทเป็นฐานของตลาดในเชิงจำนวนหน่วย โดยมีสัดส่วนรวมมากกว่า 60% ของทั้งระบบ ตัวเลขในช่วงราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทอยู่ที่ 55,536 หน่วย และช่วง 1-3 ล้านบาทรวมกันอีกหลายหมื่นหน่วย สะท้อนว่าความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงยังคงมีอยู่ แต่ปัญหา ไม่ได้อยู่ที่ "ไม่มีคนอยากซื้อ" หากแต่อยู่ที่ "คนที่อยากซื้อไม่สามารถซื้อได้" เนื่องจากติดเงื่อนไขสินเชื่อภาพที่น่าสนใจและต้องจับตามองมากที่สุดคือ ตลาดระดับกลางในช่วงราคา 3-7.5 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นแกนหลักของอสังหาริมทรัพย์ไทย กลับกลายเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยตัวเลขยอดโอนในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท ลดลงถึง 15.1% และช่วง 5-7.5 ล้านบาท ลดลง 16.9% ตัวเลขระดับนี้สะท้อนว่า "กำลังซื้อของชนชั้นกลาง"กำลังถูกบีบอย่างชัดเจน

   ลองนึกภาพผู้ซื้อบ้านราคา 4-6 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นพนักงานบริษัทหรือผู้ประกอบอาชีพอิสระ หากในช่วง 2-3 ปีก่อนยังสามารถกู้ผ่านได้ในสัดส่วนสูง แต่ในปัจจุบัน เมื่อธนาคารพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้อย่างเข้มงวดขึ้น ประกอบกับภาระหนี้อื่นๆ เช่น บัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคล ทำให้ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อย"หลุดจากระบบ" แม้จะมีความต้องการซื้อจริงก็ตามในทางกลับกัน ตลาดระดับบนกลับมีลักษณะต่างออกไป แม้จำนวนหน่วยโอนจะลดลงในบางช่วงราคา เช่น กลุ่ม 7.5-10 ล้านบาทที่ลดลง 13.6% แต่ในกลุ่มมากกว่า 10 ล้านบาท กลับพบว่ามูลค่าการโอนยังเพิ่มขึ้น 2.6% สะท้อนว่าการซื้อขายยังคงเกิดขึ้นในสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงต่อหน่วย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการซื้อของกลุ่มที่มีสภาพคล่อง หรือไม่ได้พึ่งพาสินเชื่อเป็นหลัก

   โดยประเด็นดังกล่าว แหล่งข่าวจากบริษัทอสังหาฯรายหนึ่ง มองว่าการที่ตลาดบ้านมือสองมีซัปพลายเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว กำลังเปลี่ยนพฤติกรรมผู้ซื้ออย่างมีนัยสำคัญ "เมื่อก่อนลูกค้าอาจตัด สินใจเร็ว แต่ตอนนี้เขาจะดูหลายตัวเลือกมากขึ้น เปรียบเทียบมากขึ้น และต่อรองมากขึ้น" โดยเฉพาะในตลาดระดับกลางที่บ้าน มือสองในบางทำเลมีความได้เปรียบด้านขนาดและโลเกชัน ทำให้สามารถแข่งขันกับบ้านใหม่ได้โดยตรง

   ผลกระทบจึงไม่ได้หยุดอยู่แค่ตลาดมือสอง แต่ลามไปถึงตลาดบ้านใหม่อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เพราะเมื่อมีซัปพลายมือสองมากกว่า 226,000 หน่วยในตลาด เท่ากับว่าผู้ซื้อมีทางเลือกเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และสามารถใช้เป็น "Benchmark" ในการตัดสินใจได้ชัดเจนขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ ทั้งในแง่การตั้งราคา การจัดโปรโมชัน หรือแม้กระทั่งการชะลอการเปิดโครงการใหม่

   ในบางกรณี ผู้พัฒนาโครงการเริ่มหันไปโฟกัสตลาดระดับบนมากขึ้น เพราะมองว่าเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง และได้รับผลกระทบจากภาวะสินเชื่อน้อยกว่า ขณะที่บางรายเลือกที่จะพัฒนาโครงการขนาดเล็กลง หรือปรับแบบบ้านให้มีราคาที่ "จับต้องได้จริง" มากขึ้นเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในตลาด

   เมื่อมองไปข้างหน้าในปี 2569 แนวโน้มที่เริ่มเห็นชัดคือ ตลาดจะไม่ได้ฟืนตัวแบบพร้อมกันทุกเซกเมนต์ แต่จะเป็นการฟืนตัวแบบ "ค่อยเป็นค่อยไป และไม่เท่ากัน" กลุ่มตลาดบนยังมีแนวโน้มเป็นแรงพยุงหลักของตลาด จากทั้งความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย และการลงทุน ขณะที่ตลาดล่างยังต้องอาศัยแรงสนับสนุนจากภาครัฐ เช่น มาตรการลดค่าธรรมเนียม หรือการผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อ ส่วนตลาดระดับกลางยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่สุด เพราะเป็นกลุ่มที่สะท้อนสุขภาพของเศรษฐกิจในภาพรวม หากรายได้ของผู้บริโภค ไม่ฟืนตัว หรือภาระหนี้ยังไม่ลดลง การฟืนตัวของตลาดในกลุ่มนี้ก็จะยังคงจำกัด

   ต่อประเด็นดังกล่าวภาคสถาบันการเงินบางแห่งประเมินว่า หากอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับลดลงในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 อาจช่วยให้กำลังซื้อในตลาดกลางกลับมาบางส่วน แต่ก็ยังต้องใช้เวลา เนื่องจากการตัดสินใจซื้อบ้านเป็นการตัดสินใจระยะยาว และผู้บริโภคมักรอความมั่นใจในรายได้ก่อนเสมอ

   อย่างไรก็ตาม ในอีกมุมหนึ่ง การที่ซัปพลายเพิ่มขึ้นอย่างมาก กำลังสร้าง "โอกาส" ให้กับผู้ซื้อที่มีความพร้อม เพราะมีตัวเลือกในตลาดมากขึ้น และมีอำนาจต่อรองสูงขึ้น โดยเฉพาะในตลาดระดับกลางที่เริ่มมีแรงกดดันด้านราคาให้เห็นอย่างชัดเจน

   สุดท้ายแล้ว ตัวเลข 226,278 หน่วยของซัปพลาย เทียบกับ 55,592 หน่วยของยอดโอน ไม่ได้เป็นเพียงตัวเลขธรรมดา แต่เป็นภาพสะท้อนของการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของตลาดอสังหาริม ทรัพย์ไทย ที่กำลังเข้าสู่ช่วง "ปรับสมดุลใหม่" จากตลาดที่เคยขับเคลื่อนด้วยการเติบโตในวงกว้าง ไปสู่ตลาดที่คัดกรองผู้เล่นมากขึ้นและในบริบทใหม่นี้ ตลาดจะไม่ได้เป็นของคนที่ "อยากซื้อ" อีกต่อไป แต่จะเป็นของคนที่ "พร้อมซื้อ" อย่างแท้จริง ซึ่งอาจเป็นนิยามใหม่ของตลาดอสังหาฯในปี 2569 และในอนาคต