อสังหาริมทรัพย์

          ตลาดคอนโดฯในปี 2565 เริ่มมีความเคลื่อนไหว จากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่ขยับลงทุนและวางเป้าพัฒนาโครงการคอนโดฯอีกครั้ง หลังจากในรอบ 2 ปีที่ผ่านมา (2563-2564) ผู้ประกอบการที่มีสินค้า คอนโดฯอยู่ในมือจำนวนมาก ได้ปรับแผนจัดทำโปรโมชันอย่างหนัก เพื่อระบายห้องชุดออกไปให้มากที่สุด เพื่อลดความเสี่ยง และป้องกันไม่ให้ฐานะของบริษัทมีแอสเสทคงค้างเป็นจำนวนมาก จนกลายเป็นภาระในเรื่องการบริหารจัดการ รวมถึงภาระดอกเบี้ยจากการลงทุนพัฒนาโครงการ

          อย่างไรก็ตาม ผลจากการชะลอเปิดโครงการใหม่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทำให้อุปทานเปิดขายใหม่ปรับตัวลดลง เนื่องมาจากความกังวลเรื่องการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด กำลังซื้อที่หดตัวลง ขณะที่ธนาคารตั้งการ์ดสูง วางเงื่อนไขเข้มในการปล่อยสินเชื่อพัฒนาโครงการและสินเชื่อรายย่อย เช่น ต้องมียอดขายและวางเงินดาวน์ในระดับที่ธนาคารกำหนดสูงขึ้น ส่งผลให้คอนโดฯก่อสร้างแล้วเสร็จในพื้นที่กรุงเทพฯปี2564 ที่ผ่านมา น้อยที่สุด ในรอบ 13 ปี

          แต่สภาพตลาดคอนโดฯในปี 2565 ปัจจัยเรื่องการได้รับวัคซีนของประชาชนมีจำนวนที่สูงมาก รัฐบาลมีการ นำเข้าวัคซีนเกินความต้องการ การระบาดของโอมิครอนไม่ได้รุนแรงเมื่อเทียบกับเดลตา ไม่มีการล็อกดาวน์ กิจกรรมทางเศรษฐกิจยังเดินได้ตามปกติ และแนวโน้มของเศรษฐกิจที่จะเติบโตและการเริ่มเปิดประเทศที่มากขึ้นส่งผลดีให้ตลาดคอนโดฯมีโอกาสกลับมาพลิกฟื้นอีกครั้งแม้จะไม่ได้เป็น "ดาวเด่น" เมื่อเทียบกับตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ (ปัจจุบันแนวราบมีส่วนแบ่งตลาดประมาณ 68.1% ณ ธ.ค.64 ) แต่ในปี 65 ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาด หลักทรัพย์ ยังคงมีเป้าในการลงทุนเพิ่มพอร์ตคอนโดฯ โดยพัฒนาโปรดักต์ที่มีความเฉพาะกลุ่ม (นิชมาร์เกต) เจาะกลุ่มเรียลดีมานด์ในระดับราคาที่เข้าถึงสินค้าได้ เนื่องจากคอนโดฯราคาขายเกิน 2 แสนบาท ต่อตารางเมตร(ตร.ม.) ยังไม่ใช่จังหวะเหมาะ กำลังซื้อจากต่างประเทศยังไม่ได้กลับมาเต็มที่ และกลุ่มคนไทยยังอ่อนล้าอยู่

          9 บมจ.อสังหาฯ งัดกลยุทธ์ลงทุนคอนโดฯ

          เปิดใหม่ 72 โครงการ กว่า 1.31 แสนล.

          ผู้สื่อข่าวรายงาน แผนรวมธุรกิจของบริษัทอสังหาฯในการลงทุนปี 65 ได้ทยอยออกมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งภาพรวมแล้ว มูลค่าการเปิดโครงการใหม่ทั้งโครงการแนวราบคอนโดฯ ของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ มีมูลค่าเกือบ 5 แสนล้านบาท แต่มาส่องไส้ในก็พบว่า กลุ่มสินค้าคอนโดฯเริ่มมีตัวเลขการลงทุนและขึ้นโครงการใหม่อีกครั้ง แต่จำนวนการเปิดอาจไม่มาก เนื่องจากผู้ประกอบการมีการปรับรูปแบบการพัฒนาโครงการ ที่หันมาเพิ่มน้ำหนักคอนโดฯโลว์ไรส์ผสมกับแนวสูง เนื่องจากคอนโดฯแนวสูงใช้เวลาการพัฒนา ซึ่งเมื่อโครงการแล้วเสร็จ เศรษฐกิจโดยรวมอาจจะเริ่มฟื้นตัว และการกลับมาของกำลังซื้อต่างประเทศจะมีส่วนช่วยเสริมในเรื่องยอดขายและ ยอดโอนคอนโดฯ

          จากการรวบรวมของ "ผู้จัดการรายวัน360" พบว่าใน 9 บริษัทอสังหาฯมีไทม์ไลน์ในการเปิดโครงการ คอนโดฯรวม 72 โครงการ มูลค่าการขายถึง 131,000 ล้านบาท โดยบริษัท ออริจิ้น จำกัด (มหาชน) พลิกขึ้นมาอยู่แถวหน้า กับการประกาศล่าสุด ในการขึ้นโครงการคอนโดฯมากถึง 19 โครงการ (รวม JV) มูลค่า 28,600 ล้านบาทซึ่งกลยุทธ์ปีนี้ กระจายทำเลที่มีศักยภาพ พร้อมกับการเปิดแบรนด์ใหม่

          ถัดมา บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) แม้จะมีตัวเลขการเปิดโครงการใกล้เคียงอยู่ที่ 18 โครงการ แต่มูลค่าอยู่ระดับ 11,000 ล้านบาท เนื่องจากมูลค่าต่อโครงการที่เปิดไม่สูง โดยแสนสิริ เน้นกลยุทธ์เรื่องการทำราคาโครงการ ที่เข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้ง่ายใน Affordable เซกเมนต์ สัดส่วน 60% เพื่อให้ตรงกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย และรองรับตลาดการลงทุนหรือ ปล่อยเช่า อาทิเช่น แบรนด์ Condo ME (คอนโดฯมี) ใน 5 โครงการใหม่ 5 ทำเล

          โนเบิลฯ มูลค่าเปิดคอนโดฯ

          สูงสุดในตลาด

          แต่หากพิจารณาในแง่ของมูลค่าการเปิดคอนโดฯปีนี้แล้ว จะพบว่า แม้บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) จะเปิดเพียง 9 โครงการ แต่มูลค่ากับสูงที่สุดถึง 32,000 ล้านบาท เนื่องจากมีโครงการที่เป็นคอนโดฯแนวสูงและอยู่ในทำเลย่านธุรกิจ เช่น นิว โนเบิล อีโว อารีย์ มูลค่าโครงการ 2,900 ล้านบาท

          โดยช่วงต้นปีที่ผ่านมาได้เปิดไปแล้ว 5 คอนโดฯ มูลค่า 15,000 ล้านบาท ซึ่งกลยุทธ์ มองเรื่องการอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก โดย 3 ใน 5 โครงการที่เปิดแล้วชูคอนเซ็ปต์ "คอนโดติดห้าง" ในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เช่น โครงการ นิว โนเบิล เมกา พลัส บางนา มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท เริ่มต้น 1.89 ล้านบาท ติดห้างเมกา บางนา ซึ่งในปัจจุบัน โซนบางนา เป็นโลเกชันที่มีการเติบโตสูง ผู้ประกอบการหลายรายเข้าไปพัฒนาโครงการ รวมถึงมีการลงทุนของกลุ่มอุตสาหกรรมและคลังสินค้าให้เช่า ทั้งนี้ ทางบริษัทฯวางเป้ายอดขายคอนโดฯ ทั้งปี อยู่ที่ 22,800 ล้านบาท

          ORI วาง Positioning สร้างความต่าง

          ในโปรดักต์คอนโดฯ

          นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI กล่าวถึงภาพรวมตลาดคอนโดฯในปี 2565 ว่าทยอยเริ่มฟื้นตัว แต่ไม่ได้มาอย่างมากมาย สิ่งที่สำคัญ เรา (ออริจิ้นฯ) ต้องทำสินค้าที่รองรับดีมานด์ ไปหากลุ่มเป้าหมายที่เป็นนิชมาร์เกต วันนี้ เด็กเกิดใหม่น้อยมาก คล้ายๆมีความรักในรูปแบบใหม่ ดังนั้น เทรนด์ของโลกในอนาคต อัตราการเกิดจะต่ำ ดังนั้น เราต้องทำตลาดที่โดนใจลูกค้า เช่น คอนโดฯสำหรับการเลี้ยงสัตว์ คอนโดฯเพื่อสุขภาพ หรือการเสนอบริการคอนโดฯสำหรับเพื่อการลงทุน ให้สอดรับกับพฤติกรรมของกลุ่มลูกค้า ที่ต้องการเช่ามากกว่าซื้อนำบริการใหม่ๆ ที่หลากหลาย เช่น คอนโดฯระดับโรงแรม หรือ ระดับเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เข้าไปประกบกับกลุ่มลูกค้า

          "เราเชื่อว่า คอนโดฯที่ออริจิ้นทำตลาดแบบนิช มาร์เกต เราขายดี ไม่ค่อยมีคู่แข่ง เป็นสิ่งที่เราต่าง สิ่งที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ซัปพลายจะเป็นตัวหลีกดีมานด์ ดังนั้น ใครมีนวัตกรรมในสินค้าที่อยู่อาศัย จะช่วยขับเคลื่อนให้เกิดดีมานด์ขึ้นมา ซึ่ง Positioning ของออริจิ้นเป็นแบบนี้ เราสร้างนวัตกรรม เราสร้างตลาดใหม่ เราเป็นมากกว่าที่อยู่อาศัย  ผมว่า 2 เดือน ที่เราเปิดหลายโครงการกำลังจะปิดการขาย" นายพีระพงศ์ กล่าว

          เอพี เปิดตัว 'ASPIRE' คอนโดฯ แมสเซกเมนต์ที่ดีที่สุด

          นางสาวกมลทิพย์ บำรุงชาติอุดม รองกรรมการ ผู้อำนวยการ สายงานธุรกิจคอนโดมิเนียม บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัดกล่าวว่า 3 โครงการที่เปิดในครึ่งปีแรกมูลค่ารวม 6,800 ล้านบาท เป็นการกลับมาอย่างยิ่งใหญ่ของแบรนด์ ASPIRE โฉมใหม่ โปรดักต์ไฮไลต์ของ ปีที่เอพีเซตมาตรฐานกระบวนการพัฒนาใหม่ทั้งหมด จากการศึกษาและถอดรหัสอินไซต์การใช้ชีวิตของกลุ่ม Young Generation ลูกค้าเป้าหมาย ที่มีการเปลี่ยนแปลงตลอด 2 ปีที่ผ่านมา หลังพบเซนติเมนต์ลูกค้าคอนโดฯที่เริ่มปรับตัวฟื้นกลับดีขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะลูกค้าเรียลดีมานด์ในประเทศที่ซื้อเพื่ออยู่จริงยังคงมีอยู่ สะท้อนการตอบรับที่ดีจากยอดขายสินค้าคอนโดฯเอพีล่าสุดกว่า 1,080 ล้านบาท (15 ก.พ. 65) แม้ยังไม่มีการเปิดโครงการใหม่ หรือโตกว่า 250% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา

          โดยแผนเดินหน้าเปิดตัว ASPIRE โฉมใหม่ใน ครั้งนี้ จะเป็นโครงการที่สร้างความแตกต่าง และเป็นตัวเลือกอันดับแรกของลูกค้ารุ่นใหม่ ที่มองหาคอนโดฯใหม่บนทำเลซิตี้โซน ในราคาที่คุ้มค่าจับต้องได้ เริ่มที่ 1.99 ล้านบาท

          'คอนโดฯ โซนอรุณอมรินทร์' คึกคักเจาะกลุ่ม นศ.-บุคลากรทางการแพทย์

          นางสาวกมลทิพย์กล่าวว่า ใน 3 โลเกชันที่แบรนด์ ASPIRE จะไปสร้างความคึกคัก คือ ตลาดคอนโดฯโซนอรุณอมรินทร์ ทำเลคุณภาพศูนย์กลาง Medical & Education Hub แถวหน้าของประเทศ หนึ่งใน rare location สุดยอดทำเลหายาก เนื่องจากที่ดินติดถนนอรุณอมรินทร์ที่มีขนาดเหมาะสมกับการพัฒนาคอนโดฯมีจำกัดจึงทำให้ ASPIRE ปิ่นเกล้า-อรุณอมรินทร์ เป็นโครงการใหม่เพียงโครงการเดียวบนช่วงถนนเส้นดังกล่าว สวนทางกับดีมานด์ที่พบความต้องการสะท้อนจากยอดขายรวม ที่ต่อเนื่องสูงถึง 75% จากทั้งหมด 11 โครงการที่เปิดขายในแนวโครงข่าย MRT สถานีบางยี่ขัน-บางขุนนนท์- แยกไฟฉาย และยังเป็นโอกาสของตลาดปล่อยเช่าใน ลูกค้ากลุ่มนักศึกษา-บุคลากรทางการแพทย์ที่น่าจับตามอง โดยอัตราการปล่อยเช่าปีล่าสุดที่ 8,000-15,000 บาทต่อเดือนด้วยผลตอบแทนการปล่อยเช่า (Rental Yield) ถึง 4.5-5%

          ล่าสุด บริษัท ออริจิ้นฯ ได้ประกาศแผนลงทุนเปิดคอนโดฯระดับบน ในทำเลศักยภาพสูงใกล้ รพ.ศิริราชเช่นกัน รองรับกลุ่มบุคลากรทางการแพทย์ หมอ กลุ่ม ผู้สูงอายุ และกลุ่มที่มีความต้องการใช้บริการ รพ.ศิริราชคาดว่า ในครึ่งปีหลังจะได้เห็นโฉมหน้าคอนโดฯใหม่

          ห้องชุดสต๊อกเหลือ เพิ่มการแข่งขันรุนแรง

          ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหารบริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวถึงการไปต่อของธุรกิจคอนโดฯใน ปี 2565 ว่า ทำอย่างไร ที่จะประคับประคองให้มีชีวิตรอดผ่านพ้นไปได้จนถึงปี 2566 ทำอย่างไร ที่จะเดินไปข้างหน้าร่วมกันได้ บนสถานการณ์ที่ควบคุมไม่ได้เลย

          "เรามองว่าปัจจัยต่อกำลังซื้อยังมีอยู่ ทั้งเรื่องโควิดธุรกิจเอสเอ็มอียังเปราะบางอยู่ กลุ่มผู้ซื้ออสังหาฯคนไทยก็อยู่ในอาการอ่อนตัว ผู้ซื้อชาวจีนยังไม่มีกำหนดกลับมาขณะที่หนี้สินครัวเรือนสูงถึงร้อยละ 90 ส่งผลให้ธนาคารยังเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ และของแพง ทำให้ผู้ประกอบการทั้งแนวราบและแนวสูง เจอต้นทุนใหม่แน่นอน รวมถึงสต๊อกสินค้ารอการขายสูงมาก ส่งผลให้ภาวะการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น" ดร.อาภากล่าว

          คอนโดฯราคา 1 ลบ. มีความต้องการสูง

          ดร.อาภา กล่าวว่า เท่าที่ประเมินแนวโน้มตลาด คอนโดฯระดับ 1 ล้านบาท มีความต้องการสูง รูปแบบการพัฒนาจะเป็นคอนโดฯโลว์ไรส์ที่ตอบโจทย์การลงทุนมากกว่า ซึ่งผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญในเรื่อง ของ Smart Life Smart Home เพื่อให้สอดรับกับ ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภค โดยที่เราพยากรณ์ว่า ตลาดคอนโดฯปีนี้ น่าจะพอเติบโตได้ระดับ 5-15%

          REIC แนะปรับโปรดักต์ เจาะคนไทย

          กลุ่ม Gen-Y, Gen-Z

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ปี 2565 อาคารชุดจะค่อยๆ ฟื้นตัว เนื่องจากสินค้าคงค้างที่ลดลง และราคาที่ดินที่แพงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องสร้างอาคารชุดเพื่อให้สอดคล้องกำลังซื้อ ผู้ประกอบการฯบ้านใหม่จะยังคงมีโปรโมชันส่วนลดและของแถมเพื่อจูงใจให้คนซื้อ แต่ไม่ลดราคามากเท่ากับปี 2564 ตลาดยังเป็นของผู้ซื้อ จะมีการขยายตัวขึ้นในกลุ่มของการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน มือสอง ฐานลูกค้าชาวต่างชาติจะไม่ใช่ฐานลูกค้าหลักของห้องชุดแต่ลูกค้าหลักจะเป็นคนไทยที่เป็นกลุ่ม Gen-Y, Gen-Z ลงมา (โดยทั้ง 2 Gen เติบโตมากับโลกดิจิทัล ใช้ชีวิตอยู่กับสื่อออนไลน์เป็นหลัก) ที่ประกอบอาชีพอิสระมากขึ้น อย่างไรก็ดี ตนก็มองว่า การเปิดโครงการที่มากขึ้นในปี 65 ต้องมาพร้อมกับความสามารถในการขายและการโอนโครงการที่ได้ตามเป้า

          ยอดโอนห้องชุด ปรับตัวดีขึ้น

          ใกล้เคียงปี 63

          อย่างไรก็ตาม ทางศูนย์ข้อมูลฯได้มีการประเมิน ปี 65 ว่า Base Case คาดว่า ตลาดคอนโดฯยังคงมีการเติบโตในอัตราที่ค่อยเป็นค่อยไป หน่วยโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดทั่วประเทศ 113,286 หน่วย อยู่ในระดับที่ใกล้กับปี 2563 (อยู่ที่ 122,344 หน่วย) มูลค่าการโอนฯห้องชุดทั่วประเทศ 305,289 ล้านบาท มูลค่าใกล้เคียงกับปี 63 (อยู่ที่ 311,464 ล้านบาท) ขณะที่ข้อมูลย้อนหลัง ในช่วงปี 2561-2564 มูลค่าการโอนฯห้องชุดจะอยู่ในช่วงมาก กว่า 10 ล้านบาทมากที่สุด ทั้งนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในปี 65 หน่วยสร้างเสร็จจดทะเบียนในกรุงเทพฯและปริมณฑลอาคารชุดประมาณ 50,626 หน่วย อยู่ในระดับที่ลดลง เมื่อเทียบกับช่วงระหว่างปี 2563-2561