สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไทย เดินทางมาถึงไตรมาส 4  ช่วงโค้งสุดท้ายของปี อย่างยากลำบาก หลังจากที่ได้รับผลกระทบจากการซัดดาวน์ทั่วประเทศในช่วงท้ายไตรมาสแรกต่อเนื่องไตรมาส 2 อย่างหนัก พบผลพ่วงของการชะลอตัวทางเศรษฐกิจภาพรวมนั้น ส่งผลให้ธุรกิจที่อยู่อาศัย ซึ่งช้ำในอยู่ก่อนแล้วตั้งแต่ปลายปี 2562 หดตัวอย่างรุนแรง

          สะท้อนจากตัวเลข ซึ่งเปิดเผยโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุ ความเปราะบางทางเศรษฐกิจนั้น ได้ส่งผลให้การโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มที่อยู่อาศัยสะสมช่วง 9 เดือน (ม.ค.-ก.ย.) ติดลบจากปีก่อนหน้าถึง 7.9% ด้วยจำนวน 261,855 หน่วย มูลค่าเพียง 668,936 ล้านบาท ขณะคาดจบปี  2563 ตลาดจะติดลบราว 10.3% ในแง่จำนวนหน่วย ที่ 351,640 หน่วย และติดลบในเชิงมูลค่า 7.3% ที่ 862,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นแนวโน้มที่ปรับประมาณคาดการณ์ใหม่ หลังจากก่อนหน้าเคยคาดการณ์ไว้ว่า ตลาดทั้งปีอาจจะติดลบถึง 20%

          แต่เนื่องจากพบสัญญาณการฟื้นตัวตลาดในช่วงไตรมาส 3 ปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย ผ่านการที่รัฐบาลมีมาตรการออกมากระตุ้นภาพรวมเศรษฐกิจ อีกทั้งผู้ประกอบการปรับตัวให้เข้ากับภาวะกำลังซื้อ โดยการลด แลก แจก แถม และลดค่าใช้ใช้จ่ายต่างๆ ให้กับลูกค้า ทำให้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาส 3 ขยายตัวจากไตรมาสก่อนหน้าขึ้นมาถึง 17.1%  และอาจได้จากอานิสงส์ ช่วงสิ้นปี ซึ่งเปรียบเป็น โกลเด้นท์ ไทม์ (Golden Time) ของการซื้ออสังหาฯ ซึ่งคาดว่าผู้ประกอบการ ยังคงเล่นเกมช่วงชิงลูกค้า ด้วยการกระหน่ำโปรโมชันอย่างร้อนแรงต่อเนื่อง จะช่วยดึงกราฟการโอนกรรมสิทธิ์ให้สูงขึ้นอีกเล็กน้อย

          อย่างไรก็ตาม ความเชื่อมั่นที่ถดถอยในตลาด ซึ่งไม่อาจมองข้ามได้ ได้สะท้อนผ่านความเคลื่อนไหวในฝากฝั่งผู้ประกอบการอย่างเห็นได้ชัด จากตัวเลขจำนวนโครงการเปิดใหม่สะสม 9 เดือน  รวม 50,781 หน่วย มูลค่า 228,949 ล้านบาท ซึ่งลดลงมากกว่า 20% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และเป็นการหดตัวเยอะสุดในกลุ่มคอนโดมิเนียมราว 42%

          สำหรับทิศทางของตลาดในช่วงปี 2564 ซึ่งยังคงต้องอาศัยแรงเหวี่ยงสำคัญจากแนวโน้มภาพรวมเศรษฐกิจทั้งระบบ เพื่อเพิ่มรายได้และกำลังซื้อให้กลุ่มคนต้องการมีบ้าน โดยหากอ้างอิงตาดคาดการณ์ของสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สภาพัฒน์ฯ) ประเมินหากไม่มีปัจจัยลบต่างๆมาเพิ่ม เศรษฐกิจไทยในปี 2564 จะฟื้นตัวกลับมาเป็นบวกที่ 4% จากฐานที่ติดลบ 6% ในช่วงปี 2563 ได้

          สอดคล้องกับรูปแบบการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่ง นาย วิชัย วิรัตกพันธ์ ฐานะรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ว่า ตลาดจะค่อยๆ ฟื้นตัวดีขึ้น โดยเฉพาะในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 ภายใต้สมมุติฐาน ไม่มีปัจจัยลบทางการเมืองเข้ามากระทบ

          และตลาดมีปัจจัยบวกเพิ่มเข้ามา จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาพรวมของรัฐบาลอย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราดอกเบี้ย ซึ่งยังคงอยู่ในระดับต่ำที่ 0.50% ต่อปีเช่นนี้ เป็นแรงสนับสนุนสำคัญในการขอสินเชื่อของผู้บริโภค โดยกรณีที่ดีที่สุด ตลาดอาจขยายตัวได้ถึง 10.2% ในแง่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ ราว 9.5 แสนล้านบาท หรือหากไม่เป็นดั่งคาดการณ์ มีปัจจัยลบอื่นๆ เข้ามารุมเร้าเพิ่มเติม กรณีเลวร้ายสุด ตลาดคงติดลบ 8.6% มูลค่าการโอนฯ ดิ่งสู่ตัวเลข 7.8 แสนล้านบาท เท่านั้น

          "ตลาดที่อยู่อาศัยปีนี้ คงถึงจุดต่ำสุดแล้ว ปีหน้าจะค่อยๆ ฟื้นขึ้นรายไตรมาส ความเป็นไปได้สูงสุด สำหรับทิศทางตลาดปี 2564 นั้น มองไม่ได้แย่ แต่คงอยู่ในระดับทรงตัวใกล้เคียงกับปี 2563 ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวนทั้งปีราว 3.51 แสนหน่วย มูลค่า 8.7 แสนล้านบาท แต่หากมีมาตรการเข้ามากระตุ้นตลาดโดยตรง จำนวนหน่วยโอนฯที่จะเกิดขึ้น อาจแตะถึงระดับ 3.8 แสนหน่วย"

          ปัจจัยบวกที่นายวิชัย กล่าวถึงถูกขยายความเพิ่มเติม ว่านอกเหนือจากเครื่องยนต์ทางเศรษฐกิจอื่นๆ จะกลับมาเดินเครื่องเป็นปกติอีกครั้งแล้ว ยังหมายรวมไปถึงการแก้ปัญหาที่เป็นจุดบอดสำคัญของตลาดอย่างการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ซึ่งเป็นข้อจำกัดสำคัญด้วย หลังจากพบว่า ทุกทำเลยังมีความต้องการ แต่ผู้บริโภคมีความยากลำบากในการยื่นขอกู้ จากความเปราะบางทางรายได้ และธนาคารรัฐและเอกชนต่างเข้มงวดในการพิจารณา

          เนื่องจากเป็นกังวลการก่อหนี้เสีย ทำให้ผู้ซื้อจำนวนมาก กู้ไม่ผ่าน สะท้อนจากผู้ประกอบการต้องนำหน่วยขายได้ออกมาขายซ้ำ มากกว่า 1 ครั้ง และมากสุดนับ 5 ครั้งในปัจจุบัน พร้อมย้ำ ว่าถึงเวลาที่รัฐบาลจะต้องออกมาตรการกระตุ้นตลาด ที่จะส่งผลทางบวกต่อได้ทันทีและมหาศาล ผ่านการขยายเพดาน ลดค่าโอน-จดจำนอง ที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-5 ล้านบาท เพื่อผลักดันให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ได้มากกว่าที่เป็น

          เนื่องจากเป็นพอร์ตใหญ่ มีมูลค่าเหลือขายสูงสุดและรอการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดในตลาด

          ด้านแนวโน้มการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2564 นั้นนายวิชัย ประเมินว่า แม้ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการยังฟื้นกลับมาไม่เต็มที่ แต่สต็อกสินค้าที่ถูกเทขายออกไปเป็นจำนวนมากในช่วงก่อนหน้า ทำให้ผู้ประกอบการอาจต้องเร่งเติมสินค้าเข้ามา ผ่านการเปิดโครงการใหม่ๆ โดยคาดสินค้ากลุ่มบ้านแฝด จะเข้ามามีบทบาทมากขึ้น หลังจากเป็นกลุ่มสินค้าเดียวที่มีการโอนกรรมสิทธิ์เป็นบวกในช่วง 9 เดือนแรก รวมถึงกลุ่มทาวน์เฮาส์ ก็ยังจะได้รับความนิยมต่อ

          ส่วนทำเลที่ตั้ง 3 โซนโดดเด่น ได้แก่ 1 .ย่านสมุทรปราการ ทั้ง 2 ฝั่ง เนื่องด้วยพบการเกิดใหม่ของโรงงานอุตสาหกรรมยังไปได้ การจ้างงานไม่ได้รับผลกระทบ ขณะศักยภาพของพื้นที่ถูกเติมเต็มด้วยรถไฟฟ้าเส้นหลัก 2. ย่านนนทบุรี โดยเฉพาะโซน บางบัวทอง จากการเชื่อมต่อโดยรถไฟฟ้า เป็นโอกาสการเข้าไปเติมเต็มของตลาดแนวราบ

          แต่อย่างไรก็ตาม ยังคงต้องติดตาม ข้อจำกัดใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นจากการประกาศผังเมืองรวมฉบับใหม่เช่นกัน และ 3.โซน สมุทรสาคร ย่านตลิ่งชัน สาย 4 ซึ่งกำลังจะมีรถไฟฟ้าเดินทางไปถึง ย่อมทำให้เกิดความต้องการด้านที่อยู่อาศัยใหม่ๆ มากขึ้น เป็นต้น

          ผู้ประกอบการปรับตัวให้เข้ากับภาวะกำลังซื้อ โดยการลดแลกแจก แถม และลดค่าใช้จ่ายต่างๆ ให้กับลูกค้า