ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ชี้ LTV ฉุดตลาดอสังหาฯปี 62 ติดลบ 5% แถมดอกเบี้ยขาขึ้น เศรษฐกิจชะลอตัว เผย LTV ทำลูกค้าเร่งโอนบ้านหนุนยอดปี 61 พุ่ง 330,000 หน่วย มูลค่า 707,000 ล้านบาท คาดปี 62 ยอดโอน 307,000 หน่วย มูลค่า 747,000 ล้านบาท เผยคอนโดฯ 2-3 ล้านสินค้าเหลืออื้อ แนะผู้ประกอบการลงทุนระมัดระวัง

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 คาดว่าผลจากมาตรการควบคุมสินเชื่อ (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)และการชะลอตัวของเศรษฐกิจ รวมถึงภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น จะส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัย ที่ทำให้ชะลอตัวทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน โดยในด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจะลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ร้อยละ 17.9 และร้อยละ 15.1 ตามลำดับเมื่อเทียบกับปี 2561 และคาดว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะลดลงร้อยละ 2.8 เมื่อเทียบกับปี 2561 ส่วนอุปทานโครงการเปิดตัวใหม่คาดว่าจะลดลงร้อยละ 5.3 เมื่อเทียบกับปี 2561 แต่ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนคาดว่าจะยังคงเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.3 เมื่อเทียบกับปี 2561 เนื่องจากการขยายตัวของโครงการที่เปิดขายใหม่ในปี 2561

          "ปี 62 ยังเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับธุรกิจอสังหาฯ เนื่องจากมีปัจจัยลบหลายประการ ทำให้ตลาดมีการเติบโตติดลบประมาณ 5% นอกจากนี้ในบางทำเลยังมีสินค้าเหลือขายในตลาดจำนวนมาก อัตราการขายช้า โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ราคา 2-36 ล้านบาท ซึ่งผู้ประกอบการที่จะลงทุนใหม่ควรมีความระมัดระวัง"นายวิชัย กล่าว

          นอกจากนี้ ยังมีปัญหาภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ทำให้มีอัตราการขยายตัวลดลงประมาณ 5% เนื่องจากได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้ออยู่ในภาวะชะลอตัว ซึ่งจะทำให้การดำเนินธุรกิจในปี 2562 เป็นไปอย่างยากลำบากและต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน นอกจากนี้ยังมีมาตรการ LTV  ที่จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 ซึ่งจะทำให้กำลังซื้อลดลง ในขณะที่มีจำนวนซัปพลายคงเหลือในเขตกรุงเทพฯและปริมลฑลประมาณ 133,000 หน่วย เฉพาะคอนโดมิเนียมระดับราคา 2-3 ล้านบาท

          โดยทำเลที่มีอัตราการขายช้าได้แก้ ทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง มีจำนวนหน่วยเหลือขาย 9,600 หน่วย คาดว่าจะใช้ระยะเวลาในการขายกว่า 18 เดือน  ทำเลบางแค สายสีนำเงิน 900 หน่วย คาดใช้เวลาขาย 31 เดือน  รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้มเหลือขาย 1,500 หน่วย คาดว่าจะใช้ระยะเวลาในการขาย 25 เดือน และรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน ตลิ่งชัน และบางปู สมุทรปราการไตรมาส 4 ยอดโอนทำสถิติสูงสุดในรอบ 16 ไตรมาส

          สำหรับผลกระทบของมาตรการ LTV ในเบื้องต้นได้ส่งผลให้เกิดการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ก่อนที่มาตรการจะมีผลบังคับใช้ ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์และสินเชื่อที่อยู่อาศัยมียอดเพิ่มมากขึ้น โดยพบว่าในช่วงไตรมาส 4/61 มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดนับตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2558 ที่มีมาตรการลดหย่อนภาษีและค่าธรรมเนียมในการโอน โดยพบว่าเฉพาะไตรมาส 4/61 ทั้งประเทศมียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประมาณ 92,500 หน่วย มูลค่า 339,000 ล้านบาท สูงสุดในรอบ 16 ไตรมาสที่ผ่านมา

          ส่วนคาดการณ์ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล คาดว่า ไตรมาส 1/62 จะมีประมาณ 79,993 หน่วยมูลค่า 204,000 ล้านบาท ไตรมาส 2 หลังมาตรการมีผลบังคับใช้ลดลงมาอยู่ที่ 71,226 หน่วย มูลค่า 170,000 ล้านบาท, ไตรมาส 3 จำนวน 75,133 หน่วย มูลค่า 178,000 ล้านบาท  และไตรมาส 4 คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 80,619 หน่วย มูลค่า 193,000 ล้านบาท

          นอกจากนี้ ยังคาดว่าภายหลังมาตรการ LTV มีผลบังคับใช้ คาดการณ์ว่าในปี 62 จะมียอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงอยู่ที่ประมาณ 307,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 747,000 ล้านบาท ลดลงจากปี 61 ที่มียอดโอน 363,000 หน่วย มูลค่า 839,000 ล้านบาท

          สถานการณ์ด้านอุปทานที่อยู่อาศัย จากการสำรวจพบว่า โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ ในกรุงเทพฯปริมณฑลเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2561 มีจำนวน 127 โครงการ มีหน่วยในผังรวม 35,690 หน่วย และมีมูลค่าโครงการรวม 175,999 ล้านบาท เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนโครงการ จำหนวนหน่วย และมูลค่าโครงการ โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.4 ร้อยละ 36.5 และร้อยละ 33.7 ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2560 และเป็นการเพิ่มขึ้นเป็นไตรมาสที่ 2 หลังจากชะลอตัวมา 3 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2560 เนื่องจากผู้ประกอบการได้ชะลอเปิดขายโครงการใหม่ เพื่อลดอุปทานส่วนเกินในตลาด

          เมื่อพิจารณาแยกตามประเภทโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ พบว่า ภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในปี 2561 มีจำนวนรวม 404 โครงการ มีหน่วยในผังรวม 118,271 หน่วย และมีมูลค่าโครงการรวม 538,767 ล้านบาท จำนวนโครงการลดลงร้อยละ 2.7 แต่จำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.6 และร้อยละ 10.3 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2560 ซึ่งมีจำนวน 415 โครงการ 114,194 หน่วย และมีมูลค่าโครงการ 488,537 ล้านบาท

          โดยประเภทบ้านจัดสรรมีจำนวน 244 โครงการลดลงร้อยละ 9.0 และมีจำนวน 45,063 หน่วยลดลงร้อยละ 8.5  แต่มีมูลค่าโครงการ 217,811 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8 เมื่อเทียบกับปี 2560 ซึ่งมีจำนวน 268 โครงการ 49,241 หน่วย และมีมูลค่าโครงการ 209,905 ล้านบาท

          ส่วนอาคารชุดมีจำนวน 160 โครงการ 73,208 หน่วย และมีมูลค่าโครงการ 320,956 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.8 ร้อยละ 12.7 และร้อยละ 15.2 ตามลำดับ

          เปิด 5 ทำเลบ้านจัดสรรเปิดขายมากที่สุด

          ทำเลของโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดขายใหม่มากที่สุด 5 อันดับแรก ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2561 ส่วนใหญ่เป็น ทาวน์เฮาส์มากที่สุด ได้แก่ 1) บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย ซึ่งเป็นทำเลที่แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงเปิดให้บริการแล้ว เปิดขายในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาทมากที่สุด 2) ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรีหนองเสือ ซึ่งเป็นทำเลที่มีแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว (ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) ที่กำลังอยู่ระหว่างก่อสร้าง จึงส่งผลให้โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในทำเลนี้ปรับราคาเพิ่มขึ้นอยู่ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท จากเดิมส่วนใหญ่เปิดขายอยู่ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท มากที่สุด

          3) บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ในทำเลนี้โครงการเปิดใหม่ส่วนใหญ่จะเป็นบริเวณที่ใกล้ทางด่วนพิเศษบูรพาวิถี และราคาปรับเพิ่มขึ้นอยู่ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท จากเดิมส่วนใหญ่เปิดขายอยู่ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาทมากที่สุด 4) เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก เป็นทำเลชุมชนที่อยู่อาศัยขยายตัวสูงเห็นได้ชัดในปี 2561 ที่มีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายมากขึ้น โดยส่วนใหญ่เป็นประเภททาวน์เฮาส์ และอยู่ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาทมากที่สุด และ 5) คลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง เป็นทำเลที่มีรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ที่กำลังอยู่ระหว่างก่อสร้าง จึงส่งผลให้โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในทำเลนี้ปรับราคา เพิ่มขึ้นอยู่ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท จากเดิมส่วนใหญ่เปิดขายระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาทมากที่สุด

          คอนโดฯแห่เปิดแนวรถไฟฟ้า MRT

          ส่วนทำเลของโครงการอาคารชุดที่เปิดขายใหม่มากที่สุด 5 อันดับแรกในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2561 และส่วนใหญ่เป็นห้องชุดประเภท 1 ห้องนอนมากที่สุด ได้แก่ 1) ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดงตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (MRT) ส่วนใหญ่เปิดขายในระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท ราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นจากเดิมซึ่งส่วนใหญ่เปิดขายในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาทมากที่สุด 2) สุขุมวิท ตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส (สายสุขุมวิท) ส่วนใหญ่เปิดขายในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

          3) พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ส่วนใหญ่เปิดขายในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท ราคาปรับตัว เพิ่มขึ้นจากเดิมซึ่งส่วนใหญ่เปิดขายในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาทมากที่สุด 4) พญาไท-ราชเทวีตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส (สายสุขุมวิท) ส่วนใหญ่เปิดขายในระดับราคา 5.01-7.50 และ 7.51-10.00 ล้านบาท ราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นจากเดิมซึ่งส่วนใหญ่เปิดขายในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาทมากที่สุด และ 5) ธนบุรี-คลองสานบางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด ส่วนใหญ่เปิดขายในระดับราคา 2.01-3 ล้านบาทมากที่สุด