อสังหาฯเร่งเคลียร์สต็อกก่อนมาตรการคุมเข้มสินเชื่อมีผลบังคับใช้ 1 เม.ย. ไตรมาส 4 ปี 61 ยอดโอนกรรมสิทธิ์พุ่งแรงในรอบ 16 ไตรมาส  คาดครึ่งปีแรก ดีเวลลอปเปอร์เทกระจาด 30,000-40,000 ยูนิต จับมือแบงก์ปล่อยกู้ยกแพ็คเกจ  จับตาตลาดปีนี้แย่สุดหดตัวไม่เกิน 5% เป็นไปตามคาดสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เมื่อผู้ประกอบการต่างประเมินผลกระทบจากกรณีที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ออกมาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย ลดสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (แอลทีวี) มีผลบังคับใช้ 1 เม.ย. 2562  

           ส่งผลให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์(ดีเวลลอปเปอร์)ผนึกกับสถาบันการเงิน ในการจัดแพ็คเกจเพื่อปล่อยสินเชื่อ และเร่งระบายสต็อกที่อยู่อาศัยกันจำนวนมากขณะที่แนวโน้มอสังหาฯปีนี้ คาดว่าหดตัวจากปีก่อน แต่สถานการณ์ไม่เลวร้ายเหมือนปี 2560 
           นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า หลังจากธปท.มีนโยบาย คุมเข้มการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯไตรมาส 4 ปี 2561 ทำให้ ผู้ประกอบการได้เร่งระบายที่อยู่อาศัย หรือสต็อกเป็นจำนวนมาก โดยตลาดในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีการโอนกรรมสิทธิ์มากถึง 56,047 ยูนิต เพิ่มขึ้น 16.7% มีมูลค่า 173,363 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 36.9% ซึ่งถือเป็นการขยายตัวสูงสุดในรอบ 16 ไตรมาส หรือราว 4 ปี นับจากปลายปี 2558  

คอนโดจ่อระบาย5.9หมื่นยูนิต

           ทั้งนี้ จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ ที่อยู่อาศัยดังกล่าว สัดส่วน 50% มาจากคอนโดมิเนียม ส่วนแนวโน้มไตรมาส 1 คาดว่าการเร่งโอนกรรมสิทธิ์จะมีมากกว่า 45,000 ยูนิต มูลค่าไม่ต่ำกว่า 142,000 ล้านบาท คอนโดยังเป็นโปรดักท์ที่ถูกเร่งขาย ต่อเนื่อง เมื่อคาดการณ์ก่อนมาตรการ คุมเข้มสินเชื่อมีผลบังคับใช้ 1 เม.ย.นี้ มีคอนโดจ่อระบายสต็อกราว 59,000 ยูนิต แต่จะขายได้จริงคาดอยู่ที่ 30,000-40,000 ยูนิตเท่านั้น และมีมูลค่าราว 1 แสนล้านบาท  ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศในปี 2561 มีจำนวน 339,600 ยูนิต ขยายตัว 15.4% มูลค่า 707,300 ล้านบาท ขยายตัว 24.5% 
           "มาตรการคุมเข้มสินเชื่อ ส่งผลกระทบ ต่อตลาดอสังหาฯจริงๆ ทำให้ผู้ประกอบการ เร่งโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะไตรมาส 4 ปีที่แล้ว สูงสุดในรอบ 4 ปี" ส่วนทั้งปี 2562 คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ในแง่ของจำนวนจะลดลง 17.9% ส่วน มูลค่าจะลดลง 15.1% เมื่อเทียบกับปีก่อน ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยคาดว่าจะลดลง 2.8% จากปีก่อน 

อสังหาฯ"ครึ่งปีแรก"ชะลอ

           สถานการณ์ดังกล่าว ยังส่งผลต่อ การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในช่วง ครึ่งปีแรกให้อยู่ในภาวะชะลอตัวลงด้วย หากระบายสต็อกเดิมให้หมด ผู้ประกอบการ จะกลับมาพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มในไตรมาส 3-4 อีกครั้ง โดยประเมินการเปิดตัว โครงการใหม่ ไตรมาส 1-2 ใกล้เคียงกัน ที่ 21,000 ยูนิต ส่วนไตรมาส 3-4 เฉลี่ย 31,000 ยูนิตเช่นกัน 

           ขณะที่ไตรมาส 4 ที่ผ่านมา มีโครงการ ที่อยู่อาศัยเปิดขายจำนวน 127 โครงการ เพิ่มขึ้น 11.4% จำนวนกว่า 35,000 ยูนิต เพิ่มขึ้น 36.5% มูลโครงการรวม 175,999 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 33.7% 

แตะเบรกซัพพลายใหม่

          สำหรับโครงการที่เปิดขายใหม่ในไตรมาส 4 ปี 2561 แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 75 โครงการ ลดลง 8.5% จำนวน 13,483 ยูนิต เพิ่มขึ้น 4.6% มูลค่าโครงการรวม 63,920 ล้านบาท ลดลง 0.7% ด้านคอนโดมิเนียมมีการเปิดขาย ใหม่ 52 โครงการ 62.5% จำนวนกว่า 22,000 ยูนิต เพิ่มขึ้น 67.4% มูลค่าโครงการรวมกว่า 110,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 66.6%  แม้ซัพพลายใหม่มีแนวโน้มออกมา น้อยลง แต่บางทำเลยังต้องน่าจับตา เพราะที่อยู่อาศัยเสี่ยงอยู่ในภาวะล้นตลาดหรือโอเวอร์ซัพพลาย โดยเฉพาะ 5 ทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้า พบว่ายอดขายค่อนข้างอืด ได้แก่ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง มีคอนโดมิเนียมเหลือขาย 9,620 ยูนิต อัตราการดูดซับใช้มากกว่า 18 เดือน รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงิน บางแค-พุทธมณฑลสาย 4 มี 900 ยูนิต  อัตราการดูดซับใช้เวลา 31 เดือน รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม หัวลำโพง-มหาชัย คอนโดมิเนียมกว่า 1,500 ยูนิต อัตรา การดูดซับใช้เวลา 25 เดือน รถไฟฟ้าสาย สีแดงอ่อน ตลิ่งชัน-ศาลายา 1390 ยูนิต อัตราการดูดซับใช้เวลากว่า 50 เดือน รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย สมุทรปราการบางปู มี 1,400 ยูนิต อัตราการดูดซับใช้เวลา กว่า 50 เดือน 

           "ตลาดอาจมีขายอืดบ้าง มีทำเลที่ น่าเป็นห่วง แต่ไม่ได้ผิดปกติ และยังไม่เกิดภาวะฟองสบู่" 

ผนึกแบงก์ให้แพ็คเกจสินเชื่อ

           นายวิชัย กล่าวอีกว่า แนวโน้มการแข่งขันในตลาดอสังหาฯปีนี้ จะเห็นผู้เล่นรายใหญ่ นำโครงการที่อยู่อาศัยเสนอ ผู้บริโภคเป็นโซลูชั่น พร้อมจับมือกับธนาคารพาณิชย์เพื่อปล่อยสินเชื่อเป็นแพ็คเกจ  ซึ่งจะส่งผลให้กระเทือนผู้ประกอบการ รายย่อย ปัจจุบันรายใหญ่ครองสัดส่วนตลาด 60% รายกลางและรายย่อย 40% และมีโอกาสจะลดเหลือ 30% 

           "ลูกค้าและกำลังซื้อที่มีอยู่จำกัด ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องแข่งขันกันเจาะลูกค้า โดยจับมือแบงก์พาณิชย์มีข้อเสนอต่างให้แก่ลูกค้าตามเซ็กเมนต์ อาชีพ เพื่อให้ขายง่าย และแบงก์สามารถอนุมัติสินเชื่อได้เลย รูปแบบการทำตลาดแบบนี้ ดีเวลลอปเปอร์ไม่ได้นำเพียงโครงการเดียวไปขาย แต่ยกไปทั้งโครงการที่มี แล้วออฟเฟอร์ให้ลูกค้าตามที่ต้องการเป็นรายบุคคล"