อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

          รุ่ง-ร่วงอสังหาหลังเลือกตั้ง

          ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ชี้ปัจจัยบวกและลบกระทบอสังหาฯ เซ็กเมนต์กลาง-ล่าง แนะทั้งผู้ซื้อผู้ขาย ปรับตัวอย่างแรง

          ในปี 2562 ถือเป็นปีที่มีความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ จากปัจจัยหลายด้านทั้งภายในและนอกประเทศ ทั้งนี้ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการและผู้ซื้ออสังหาฯ ต้องเตรียมพร้อมรับกับความเปลี่ยนแปลง

          ด้านภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปีนี้คาดว่าจะหดตัวลงจากปี 2561 จากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ คาดการณ์ว่า จำนวนอุปทานสำหรับขายในตลาดจะลดลงประมาณ 6% และจำนวนอุปทานสร้างเสร็จรอโอนคาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 7% เนื่องจากการเปิดตัวของโครงการในปี 2560-2561 อยู่ใน ระดับที่สูง และการโอนกรรมสิทธิ์ปี 2562 มีการย่อตัวลงกว่าปี 2561 ที่มีการขยายตัวมาก

          ขณะที่แม้จะยังไม่มีภาวะโอเวอร์ซัพพลายในภาพรวม แต่สินค้าที่ขายอยู่ในตลาดที่เป็นที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จมีปริมาณมาก ประกอบกับปี 2562 ยังคงมีปัจจัยเชิงลบหลายตัว ทำให้คาดว่า โครงการใหม่จะเปิดตัวน้อยลงและ ผู้ประกอบการจะเร่งระบายสินค้าที่ยังคงค้างอยู่มากขึ้น

          อย่างไรก็ดี ด้วยนโยบายของภาครัฐยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่กระทบต่อภาพรวมตลาดอสังหาฯ อาทิ การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย มาตรการควบคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะทำให้บ้านเดี่ยวเข้าสู่ยุคบ้านผ่อนดาวน์ก่อนสร้างเหมือนในอดีต นอกจากนี้ยังเป็นปัจจัยเร่งที่ทำให้มีบ้านมือสองออกมาขายในตลาดมากขึ้น เนื่องจากกลัวว่าหลังมาตรการจะมีความยากลำบากในการขาย

          กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ในเครือพร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป เปิดเผยว่า แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในปี 2562 จากรายงาน DDproperty Property Market Outlook 2562 คาดตลาดอสังหาฯ จะชะลอตัวหลังมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธปท. ที่บังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย. 2562 เป็นต้นไป

          ในส่วนของผู้ประกอบการจะยังคงพัฒนาโครงการในตลาดระดับไฮเอนด์ไปจนถึงลักซ์ชัวรี่ ซึ่งแม้ว่าจะเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่จะได้รับผลกระทบจากมาตรการของ ธปท. แต่ยังเป็นกลุ่มที่กำลังซื้อสูง ส่วนตลาดอสังหาฯ ระดับล่าง (ต่ำกว่า  3 ล้านบาท) คาดว่าจะยังคงเติบโตอย่างช้าๆ เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อในเซ็กเมนต์ดังกล่าวเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว รวมไปถึงภาวะหนี้ครัวเรือนที่แม้จะเริ่มปรับตัว ดีขึ้น แต่ก็ยังคงอยู่ในระดับสูง

          สิ่งที่น่าจับตา คือ การเลือกตั้งทั่วไปที่มีกำหนดจะจัดขึ้นในช่วงต้นปี  2562 ซึ่งอาจจะมีส่วนให้ตลาดอสังหาฯ ของประเทศชะลอตัว เนื่องจากทุกฝ่าย ต่างรอดูความชัดเจนด้านนโยบายของรัฐบาลชุดใหม่ที่อาจจะออกมาเพื่อสนับสนุนการเติบโตของตลาด แต่ทั้งนี้จะเป็นการชะลอตัวในช่วงสั้นๆ

          ทั้งนี้ ข้อสรุปข้างต้นคงจะทำให้เห็นภาพรวมตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2562 มากขึ้นว่าจะเป็นไปในทิศทางใด ประกอบกับผู้ประกอบการจะต้องปรับแผนกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอดของธุรกิจ ทำให้เกิดการพัฒนาโครงการที่แข่งขันกันด้วยคุณภาพ ทำเล การออกแบบและนวัตกรรมมากขึ้น

          ด้านผู้ซื้อนั้นไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่เองหรือลงทุน สิ่งที่ต้องคำนึงถึงอย่างแรกคือการมีวินัยทางการเงินมากขึ้นในภาวะที่ธนาคารกำลังเข้มงวดเรื่องการปล่อยสินเชื่อและภาวะที่ต้องจ่ายเงินดาวน์ สูงขึ้นจากมาตรการอัตราส่วนวงเงินสินเชื่อต่อหลักประกัน นอกจากนี้การติดตามข้อมูลข่าวสารเกี่ยวข้องก็จะช่วยให้ผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยมีข้อมูลเชิงลึกเพื่อนำไปประกอบการพิจารณาเลือกโครงการและตัดสินใจได้อย่างรอบคอบและตรงกับความต้องการมากที่สุด เพราะบ้านเป็นการลงทุนเพื่อชีวิตและสมาชิกในครอบครัว

          กมลภัทร กล่าวเพิ่มเติมถึงปัจจัยบวกและลบที่มีผลต่อภาพรวมอสังหาฯ ในปีนี้ ว่าในส่วนของปัจจัยบวก เช่น ธนาคารแข่งขันกันขยายสินเชื่อเพื่อ ที่อยู่อาศัย โดยดอกเบี้ยของสินเชื่อซื้อบ้านยังคงอยู่ในอัตราที่ไม่สูงนัก อัตราดอกเบี้ยต่ำสุดของแต่ละธนาคารอยู่ที่ 3-4% ขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคภายในประเทศที่รายได้ระดับกลางถึงบนอยู่ในระดับดี

          ขณะที่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือเออีซี จะทำให้ความต้องการอสังหาฯ ในไทยสูงขึ้น โดยเฉพาะออฟฟิศ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ นิคมอุตสาหกรรม โรงแรม คอนโด อีกทั้งรัฐบาลมีนโยบายพัฒนาโครงการเมกะโปรเจกต์ เป็นต้น
          ส่วนปัจจัยลบ เช่น  มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยการปรับเปลี่ยนแอลทีวี หรืออัตราส่วนวงเงินสินเชื่อต่อหลักประกันที่ออกโดยธนาคารแห่งประเทศไทยจะมีผลต่อผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไปหรือผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

          นอกจากนี้ยังมีเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่จะมีผลบังคับใช้ในปี 2563 อาจมีผลทางจิตวิทยาต่อตลาดอสังหาฯ บางประเภท เช่น บ้านพักตากอากาศ หรือคอนโดที่ซื้อเพื่อการลงทุน  การขาดแคลนแรงงานประเภทสาขาวิชาชีพ และช่างฝีมือ เป็นปัญหาต่อการขยายตัวของภาคอสังหาฯ การที่ต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้นเนื่องจากการปรับตัวของราคาที่ดิน โดยเฉพาะคอนโดที่มีต้นทุนสูงขึ้นมาก

          ที่สำคัญระดับหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง เป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน และกำลังซื้อของผู้บริโภคบางกลุ่ม ซึ่งอสังหาฯ ปีนี้จะรุ่งหรือร่วงต้องลุ้นกันอีกครั้ง หลังจบครึ่งแรกปีไปแล้ว