ศรยุทธ เทียนสี รายงาน

          จากความคืบหน้าของโครงการเมกะโปรเจ็กต์ที่ได้มีการเร่งเดินเครื่องพัฒนาการลงทุนอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในโครงการพัฒนาพื้นที่พัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี ใน 3 จังหวัดภาคตะวันออก อันประกอบไปด้วย ชลบุรี ฉะเชิงเทรา และระยอง ส่งผลให้ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้าไปเดินหน้าพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับความต้องการของผู้บริโภคที่จะหลั่งไหลเข้ามาพักอาศัยในพื้นที่เพื่อทำงานกันมากยิ่งขึ้น

          เป็นที่แน่นอนแล้วว่าในปัจจุบันการพัฒนาพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกมีความคืบหน้าไปมาก เมื่อพร้อมเปิดตัวอย่างเป็นรูปธรรม เชื่อมั่นว่าจะยิ่งสร้างเศรษฐกิจให้กับ 3 จังหวัดในพื้นที่อีอีซีได้อย่างมหาศาล โดยคาดว่าจะมีการลงทุนทั้งจากนักลงทุนในประเทศและต่างประเทศเดินทางเข้ามาลงทุนกันอย่างคับคั่ง

          อสังหาริมทรัพย์ปี 2562 ยังคึกคัก

          ทั้งนี้ หากมองในภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 มั่นใจได้ว่าจะมีความคึกคักมากกว่าในปี 2561 ที่ผ่านมา โดยมีปัจจัยหนุนจากเศรษฐกิจของประเทศมีการขยายตัวได้ในทิศทางที่ดี ซึ่ง นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ได้ให้มุมมองถึงสถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ว่า โดยภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังมีแนวโน้มการเติบโตท่ามกลางประเด็นความท้าทายที่สำคัญ อาทิ มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งมาตรการนี้มีผลต่อที่อยู่อาศัยที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป และการกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป ส่วนปัจจัยที่ต้องจับตาดูเรื่องการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยที่อาจจะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

          นอกจากนี้ สำหรับกลุ่มผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง ก็ย่อมผลักดันให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 เติบโตต่อไปได้ อีกทั้งในส่วนของภาพรวมเศรษฐกิจศูนย์วิจัยเศรษฐกิจของทั้งภาครัฐและเอกชน ต่างมองไปในทิศทางเดียวกันว่าน่าจะเติบโตอย่างต่อเนื่องจากในปี 2561-2562 ประมาณ 4% ตัวเลขนี้เองได้สะท้อนมุมมองของผู้เชี่ยวชาญทั้งหลายว่าเศรษฐกิจในภาคส่วนต่างๆ ของประเทศนั้นทิศทางที่ดี รวมทั้งความต่อเนื่องของการลงทุนภาครัฐ โดยเฉพาะเรื่องโครงสร้างพื้นฐาน

          นายอนุกูลกล่าวว่า ข้อมูลจาก ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจและธุรกิจบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด     ได้ประเมินว่าเม็ดเงินที่ภาครัฐลงทุนในการก่อสร้างปี 2562 จะมีมูลค่าประมาณ 8.13 แสนล้านบาท หรือเติบโต 9% จากปีก่อน โดยการเติบโตมาจากความคืบหน้าของโครงการที่เริ่มมีการก่อสร้างเป็นหลัก เช่น รถไฟฟ้าในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล รถไฟทางคู่ มอเตอร์เวย์ และการขยายสนามบิน เป็นต้น

          "การปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการอยู่อาศัยยังคงเป็นสิ่งสำคัญที่มองข้ามไม่ได้ เช่น การเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ซึ่งจะส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยมีการปรับเปลี่ยนเพื่อรองรับวิถีชีวิตของคนกลุ่มนี้ รวมไปถึงการพัฒนาทางเทคโนโลยีที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วและเข้าถึงวิถีชีวิตของคนมากกว่าเดิม  ย่อมมีอิทธิพลกับพฤติกรรมการอยู่อาศัยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้  จึงส่งผลให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง" นายอนุกูลกล่าว

          อสังหาริมทรัพย์อีอีซีบูม

          นายอนุกูล กล่าวว่าสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยที่มีการเติบโตอย่างโดดเด่นในประเทศไทยนั้น ยังคงเป็นเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็นหลัก นอกจากนี้ยังกระจายไปสู่หัวเมืองท่องเที่ยว เช่น พัทยา ภูเก็ต หัวหิน-ชะอำ เชียงใหม่ และเขาใหญ่ อย่างไรก็ดี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกก็เริ่มเป็นที่จับตามองมากขึ้น เมื่อเกิดเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกใน 3 จังหวัด คือ ฉะเชิงเทรา ระยอง และชลบุรี ภาครัฐเริ่มผลักดันแผนการพัฒนาและเริ่มลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน สนามบิน รถไฟความเร็วสูง ตลอดจนท่าเรืออู่ตะเภา ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เริ่มเห็นการเติบโตของการเข้ามาลงทุนในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม และคาดว่าจะเติบโตขึ้นประมาณ 17%

          ซึ่งแน่นอนจะมีการจ้างงานและแรงงานที่เข้ามาในพื้นที่ต่างๆ อีกหลายแสนคน ซึ่งจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่สะดวกในการเดินทางหรือใกล้กับแหล่งงานที่เกิดขึ้นตามมา   และจากการสำรวจพบว่าในปี 2561 ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อีอีซีมีอุปสงค์ตอบรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ (บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม) มีการตอบรับแล้วกว่า 76% จากจำนวนอุปทานรวม 121,377 ยูนิต 465 โครงการ โดยชลบุรีซึ่งเป็นจังหวัดใหญ่นั้นมีการตอบรับรวมไปแล้วกว่า 80% ขณะที่ระยองและฉะเชิงเทราก็มีการตอบรับถึง 66% และ 60%

          อย่างไรก็ตาม จากผลการศึกษาของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่าการพัฒนาโครงการในพื้นที่อีอีซีเป็นโครงการที่พัฒนาจากผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์สัดส่วนประมาณ 15% และมาจากผู้ประกอบการรายย่อย 85% ส่วนทำเลที่ขายดีในพื้นที่ EEC ได้แก่ โครงการอสังหาริมทรัพย์ บริเวณนิคมอุตสาหกรรม ได้แก่ นิคมอุตสาหกรรมบ่อวิน, นิคมอุตสาหกรรมพานทอง, บ้านบึง,  ศรีราชา เป็นต้น

          หากเปรียบเทียบสัดส่วนยอดขายกับพื้นที่อื่นๆ ที่เป็นหัวเมืองใหญ่ เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต ขอนแก่น และหัวหิน จะเห็นโอกาสเติบโตขึ้นอีกเยอะ เนื่องจากสัดส่วนยอดขายใน EEC ยังคงต่ำกว่าจังหวัดหลักอื่นๆ ในขณะที่ทิศทางความต้องการที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามแหล่งงานที่เกิดขึ้นใหม่ดังที่กล่าวไปแล้วข้างต้น

          "สิ่งที่เป็นจุดเด่นอีกเรื่องหนึ่งของที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซี  โดยเฉพาะในจังหวัดระยองและฉะเชิงเทรา คือ ลักษณะการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นเรียลดีมานด์ โดยเมื่อพิจารณาสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งจากประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวสูง พบว่าอัตราการเติบโตสูงขึ้น 8% และ 2% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา รวมทั้งมูลค่าตลาดมีการขยายตัวที่ 7% โดยระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมแยกตามประเภท ประกอบด้วย คอนโดมิเนียมยูนิตละ 2.15 ล้านบาท, บ้านเดี่ยวยูนิตละ 2.05 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ยูนิตละ 1.27 ล้านบาท"

          โดยอุปสงค์หลักในพื้นที่อีอีซีมาจาก 2 กลุ่ม คือ 1.กลุ่มคน ไทยที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรมส่วนมากเป็นประชากรแฝงจากจังหวัดอื่น ที่เข้ามาทำงานในนิคมอุตสาหกรรม ที่อาจมีรายได้ไม่มากนัก ซึ่งอาจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นี้เป็นบ้านหลังที่สอง ทำให้ตอบรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในระดับราคาที่ไม่สูง ได้แก่ คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทต่อยูนิต หรือบ้านแฝด/     ทาวน์เฮาส์ ที่มีราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อยูนิต

          นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยด้านการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่อาจเป็นปัญหาในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามมาตรการ LTV หรือ Loan to Value (อัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเทียบกับมูลค่าบ้าน) ที่จำกัดยอดเงินดาวน์สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์หลังที่ 2 อาจส่งผลให้อุปสงค์กลุ่มนี้ซื้อได้น้อยลง 2.กลุ่ม expat (ชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในประเทศอื่นที่ไม่ใช่ประเทศต้นกำเนิด) เป็นกลุ่มที่เข้ามาทำงานในพื้นที่อีอีซี  ส่วนใหญ่จะนิยมเช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์หรือโรงแรม
เนื่องจากไม่ได้อยู่อาศัยถาวร หรืออาจอยู่อาศัยเป็นช่วงสั้นๆ  อย่างไรก็ตาม หากมีการออก พ.ร.บ.อีอีซีที่ กำหนดให้คนต่างชาติและนิติบุคคลชาวต่างชาติในพื้นที่อีอีซี คือ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ได้สิทธิพิเศษเกี่ยวกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ให้มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในเขตส่งเสริมฯ เพื่อประกอบกิจการที่ได้รับอนุญาตได้ โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน และยังมีสิทธิ์ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ 100% จากเดิมสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ไม่เกิน 49% จะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการตอบรับที่ดีจากกลุ่มนี้มากขึ้น

          อย่างไรก็ตาม เมื่อเกิดเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกใน 3 จังหวัด ภาครัฐได้มีการปรับ 'ผังเมืองเดิม' และจัดทำ 'ผังเมืองใหม่' ขึ้นมาทดแทน และจะบังคับใช้ในเดือนสิงหาคม 2562 โดยมีสาระสำคัญมุ่งเน้นให้การพัฒนาเป็นไปตามทิศทางการพัฒนาของทางรัฐบาล และตั้งอยู่บนหลักการ 3 สาธารณะ ซึ่งประกอบไปด้วย ความปลอดภัยสาธารณะ,  ความเป็นอยู่ที่ดีสาธารณะ และสุขอนามัยสาธารณะ

          โดยใช้คำว่า 'ผังเมืองรวมรอนสิทธิแบบไม่จ่ายคืน' ซึ่งถือเป็นความเสี่ยงที่ผู้ประกอบการระมัดระวังและส่งผลให้ชะลอการลงทุนในที่ดินและการพัฒนาโครงการ ดังจะเห็นได้จากภาพรวมสถิติการขอใบอนุญาตก่อสร้างในพื้นที่พัฒนาพิเศษภาคตะวันออกทั้ง 3 จังหวัดลดลงจากปีช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2560 ที่มี 14,337 ยูนิต เป็น 12,048 ยูนิต ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2561

          อีอีซีจุดเปลี่ยนที่สำคัญ

          สำหรับเป้าหมายการพัฒนาของรัฐบาลที่ชัดเจนโดยกำหนดยุทธศาสตร์ที่จะขับเคลื่อนการพัฒนาในเชิงปฏิบัติอย่างต่อเนื่องตามนโยบาย Thailand 4.0 เห็นได้จากที่มี พ.ร.บ.อีอีซีที่มีผลบังคับใช้ในวันที่ 15 พ.ค.2561 การปรับปรุงกฎหมาย กฎระเบียบ และออกมาตรการใหม่ๆ รวมถึงการปรับกลไกความร่วมมือระหว่างรัฐและเอกชน (Public Private Partnership : PPP) ให้มีความคล่องตัวมากยิ่งขึ้น และยังได้เพิ่มเติมสิทธิประโยชน์พิเศษของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) ที่จะเอื้อต่อการประกอบธุรกิจและการลงทุน

          ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้ประกอบการทั้งในและต่างประเทศที่จะพร้อมเข้ามาลงทุนในอนาคต ดังนั้นอีอีซีจะเป็นจุดเปลี่ยนที่สำคัญอีกครั้ง และไทยจะเป็นประตูทางการค้าสู่เอเชีย และขยายผลจากการพัฒนาโครงการอีสเทิร์นซีบอร์ด ในช่วงก่อนหน้านี้ การดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐานหลักในระยะแรกควบคู่กับนโยบายสนับสนุนอื่นตามที่ทราบ จะเป็นการสร้างความเชื่อมั่นให้ภาคเอกชนในเรื่องสิทธิประโยชน์ที่จะเข้ามาลงทุนในพื้นที่อีอีซี

          "ระยะยาวโครงการดังกล่าวถือเป็นจุดดีที่จะดึงทั้งเงินลงทุน และการจ้างงานให้เกิดขึ้นในภูมิภาค หากรัฐบาลต่างๆ เข้ามาและสามารถดำเนินโครงการส่วนที่เหลือได้เสร็จเรียบร้อยตามยุทธศาสตร์  ไม่ว่าอย่างไรโครงการนี้จะเป็นผลดีแน่นอนกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์".

          "สิ่งที่เป็นจุดเด่นอีกเรื่องหนึ่งของที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซี  โดยเฉพาะในจังหวัดระยองและฉะเชิงเทรา คือ ลักษณะการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นเรียลดีมานด์ โดยเมื่อพิจารณาสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งจากประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวสูง พบว่าอัตราการเติบโตสูงขึ้น 8% และ 2% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา รวมทั้งมูลค่าตลาดมีการขยายตัวที่ 7% โดยระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมแยกตามประเภท ประกอบด้วย คอนโดมิเนียมยูนิตละ 2.15 ล้านบาท, บ้านเดี่ยวยูนิตละ 2.05 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ยูนิตละ 1.27 ล้านบาท"