สุรัตน์ อัตตะ

          www.komchadluek.net

          ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจของทั้งภาครัฐและเอกชน ต่างมองไปในทิศทางเดียวกันว่า ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 น่าจับตาอย่างยิ่ง หลังมีการคาดการณ์อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจในปี 2561-2562 อยู่ที่ประมาณ 4% ตัวเลขนี้เองได้สะท้อนมุมมองของผู้เชี่ยวชาญทั้งหลายว่าเศรษฐกิจในภาคส่วนต่างๆ ของประเทศเป็นไปทิศทางที่ดี ทั้งในเรื่องการลงทุนและการพัฒนาที่อยู่อาศัย

          ส่งผลทำให้ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างหันมาลงทุนแบบโครงการสิทธิเช่าระยะยาว บนที่ดินขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพ และสามารถพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ครอบครอง โดยหน่วยงานรัฐบาลและหันมาพัฒนาเป็นเมกะโปรเจกต์ในอนาคตได้ โดยเฉพาะโครงการพัฒนาแบบผสมผสาน หรือ Mixed Use ยังคงเข้ามามีบทบาทสำคัญ เพื่อช่วยกระจายความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการ

          จากการสำรวจข้อมูลของเน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง ระบุชัดว่า แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมปี 2562 จะมีอุปทานใหม่เกิดขึ้นใกล้เคียงกับ 5 ปีที่ผ่านมา ประมาณ 53,000 หน่วย ซึ่งความต้องการก็ยังคงอยู่ที่ประมาณ 50,000-55,000 หน่วย แต่ควรพัฒนาให้ตรงเรียลดีมานด์มากขึ้น โดยการพัฒนาคอนโดในปี 2562 นั้นควรพัฒนาสินค้าให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายย่อยมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น คอนโดสำหรับคนรักการออกกำลังกาย คอนโดสำหรับผู้สูงอายุ คอนโดของคนรักสัตว์

          นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมเช่าสิทธิระยะยาวในทำเลที่ดีก็จะมีออกมามากขึ้นในปี 2562 รวมไปถึงโครงการ Mixed Use ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายก็จะมีการเปิดตัวมากขึ้น

          หากจะวิเคราะห์ถึงการปรับตัวราคาคอนโดในกรุงเทพฯ ในช่วง 1-3 ปีข้างหน้า เน็กซัสมองว่าราคาจะปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่ลดลง เพราะราคาที่ดินเองก็น่าจะไม่สามารถเพิ่มขึ้นได้ในอัตราที่มากเหมือนหลายปีก่อน ดังนั้นผู้ประกอบการก็น่าจะพัฒนาโครงการในราคาที่ไม่ต้องปรับตัวสูงมากนัก จึงคาดการณ์ได้ว่า ราคาคอนโดมิเนียมจะปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยอยู่ในระดับ 6-7% ต่อปี

          ขณะที่ข้อมูลของ REIC หรือ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ชี้ชัดว่า ทิศทางของตลาดอสังหาฯ ปี 2562 อาจชะลอลงทั้งในด้านของดีมานด์ คือ การโอนกรรมสิทธิ์และการขอสินเชื่อ ส่วนในด้านซัพพลาย ก็จะส่งผลให้โครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นน้อยลง แต่กลับมียอดของโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จเพิ่มขึ้น

          ในส่วนของธุรกิจรับสร้างบ้านผู้ประกอบการต่างแอบบ่นเป็นเสียงเดียวกัน ถึงสภาพเศรษฐกิจและกำลังซื้อผู้บริโภคที่ผันผวนตลอดปี รวมถึงมูลค่าการสร้างบ้านต่อหน่วยที่ลดลง ส่งผลให้ตลาดรับสร้างบ้านในปีนี้(2562) จะมีการแข่งขันกันรุนแรงมากขึ้น

          ล่าสุดเมื่อวันที่ 3 มกราคม นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน "สิทธิพร สุวรรณสุต" ได้ออกมาเผยข้อมูลทิศทางตลาดปี 62 และปัจจัยที่มีผลกระทบ โดยระบุว่าในปี 2562 คาดการณ์ว่าปริมาณและมูลค่าตลาดบ้านสร้างมีแนวโน้มปรับตัวได้ดีขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ปัจจัยหลักๆ เป็นผลมาจาก "โครงการบ้านล้านหลัง" ของรัฐบาล คสช. ที่เปิดตัวในช่วงปลายปี 2561 ซึ่งผู้บริโภคและประชาชนให้ความสนใจเป็นอย่างมาก

          อย่างไรก็ดี ประเมินว่าโครงการนี้อานิสงส์คงจะตกอยู่เฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการรายย่อย และกลุ่มผู้รับสร้างบ้านน็อกดาวน์ที่เน้นเจาะตลาดบ้านระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทเป็นส่วนใหญ่ และคาดว่าปริมาณและมูลค่าตลาดจะขยายตัวในต่างจังหวัดเป็นหลัก

          ในขณะที่กลุ่มธุรกิจรับสร้างบ้านโดยเฉพาะผู้ประกอบการ ที่เน้นจับตลาดสร้างบ้านระดับราคา 3-20 ล้านบาท สมาคมประเมินว่าความต้องการของผู้บริโภคจะขยายตัวได้สูงกว่าปีก่อน โดยในช่วงต้นปี 2562 นี้ ประเทศไทยจะมีการเลือกตั้งสมาชิกสภาผู้แทนราษฎร(ส.ส.) และกลับเข้าสู่การปกครองในระบอบประชาธิปไตย ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญและส่งผลดีในแง่ของความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีต่อทิศทางการเมืองในอนาคต

          รวมทั้งจะส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนเรื่องบ้านหรือที่อยู่อาศัยหลังใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคที่มีความต้องการปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง (ไม่ซื้อบ้านจัดสรร) ที่พฤติกรรมของกลุ่มนี้จะมีความระมัดระวังและอ่อนไหวต่อแนวโน้มการเมืองและเศรษฐกิจในอนาคต

          ส่วนข้อควรระวัง นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้านมองว่า ในปี 2562 อาจมีปัจจัยที่ผู้ประกอบการรับสร้างบ้านจะต้องบริหารความเสี่ยงอยู่พอสมควร ทั้งภาพรวมเศรษฐกิจประเทศที่อาจหดตัวจากผลกระทบของเศรษฐกิจโลก ต้นทุนวัสดุที่จะปรับตัวสูงขึ้นอันเนื่องมาจากดีมานด์หรือความต้องการของตลาดสูงขึ้น เป็นผลมาจากโครงการก่อสร้างของภาครัฐที่ขยายตัว สภาพการแข่งขันราคาของตลาดรับสร้างบ้านที่ยังมีความรุนแรง ปัญหาแรงงานขาดแคลนที่ทวีความรุนแรงขึ้น การเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยีก่อสร้างและการสื่อสาร ฯลฯ เหล่านี้เป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องเฝ้าระวัง รวมถึงความน่าเชื่อถือที่ผู้บริโภคมีต่อผู้ประกอบการในธุรกิจรับสร้างบ้าน

          "ปัจจุบันมีผู้เข้ามาแข่งขันอยู่ในธุรกิจนี้จำนวนมาก มีทั้งประเภทมืออาชีพ มือสมัครเล่น โบรกเกอร์ กระทั่งผู้บริโภคไม่อาจแยกแยะได้ว่ารายใดเป็นมืออาชีพ รายใดเป็นแค่มือสมัครเล่น จนเมื่อตัดสินใจใช้บริการสร้างบ้านแล้วจึงพบว่าคุณภาพไม่ได้มาตรฐาน การให้บริการไม่เป็นไปตามสัญญา ฯลฯ และเกิดปัญหาขัดแย้งกันตามมา ทำให้ผู้บริโภคต่างเหมารวมว่าผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านไม่ดีจริง หรือไม่แตกต่างกับการว่าจ้างผู้รับเหมาทั่วไป คงจะต้องหาทางช่วยกันทำให้ผู้บริโภคมีความเข้าใจอย่างถูกต้อง และเห็นเป็นรูปธรรมว่าองค์ประกอบสำคัญของ "มืออาชีพรับสร้างบ้าน" มีอะไรบ้างและแตกต่างอย่างไรกับผู้รับเหมารายย่อยทั่วไป"

          สำหรับปริมาณและมูลค่า "ตลาดบ้านสร้างเอง" ในปี 2562 สมาคมประเมินว่าน่าจะขยายตัวได้ใกล้เคียงหรือเติบโตกว่าเล็กน้อย หากเปรียบเทียบกับในปีที่ผ่านมา คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 1.4-1.5 แสนล้านบาท ทั้งนี้คาดการณ์ว่า "กลุ่มธุรกิจรับสร้างบ้าน" จะมีแชร์ส่วนแบ่งตลาดประมาณ 1.6-1.7 หมื่นล้านบาทเศษ เติบโตเฉลี่ย 7-8% และสัดส่วนการขยายตัวของตลาดรับสร้างบ้านในภูมิภาค มีแนวโน้มขยายตัวสูงกว่าตลาดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเฉพาะภาคตะวันออกและภาคอีสาน คาดว่าจะขยายตัวสูงกว่าภูมิภาคอื่นๆ

          นอกจากนี้กลุ่มผู้ผลิตวัสดุรายใหญ่ กลุ่มสถาปนิกออกแบบและผู้รับเหมาขนาดกลาง-ใหญ่ที่ให้บริการรับสร้างบ้าน คาดว่าแชร์ส่วนแบ่งตลาดน่าจะเติบโตไปในทิศทางเดียวกัน คิดเป็นมูลค่าประมาณ 8.5-9 พันล้านบาท

          อย่างไรก็ตาม ประเมินว่า แรงกดดันจากผู้บริโภคในยุค 4.0 และการปรับตัวของผู้ประกอบการในภาคธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง จะส่งผลให้มูลค่าบ้านและกำไรต่อหน่วยของผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้าน ปรับตัวลดลงไม่น้อยกว่า 2-3% โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่ชื่อเสียงของแบรนด์หรือองค์กร ยังไม่เป็นที่ยอมรับและน่าเชื่อถือดีพอ กำไรต่อหน่วยอาจปรับตัวลดลงมากกว่านี้

          สำหรับโอกาสและการปรับตัว เพื่อรับมือกับพฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภค รวมถึงการแข่งขันในธุรกิจรับสร้างบ้านในปี 2562 สิทธิพรมองว่าผู้ประกอบการควรนำเทคโนโลยีก่อสร้าง เทคโนโลยีการสื่อสาร มาปรับใช้ในงานมากขึ้นและเกิดประโยชน์มากที่สุด โดยเฉพาะระบบปฏิบัติงานภายในองค์กร ปัจจุบันมีแอพพลิเคชั่นให้เลือกนำมาใช้ปฏิบัติงาน เพื่อความคล่องตัวในการทำงานได้ทุกที่ทุกเวลา ทั้งในส่วนของฝ่ายบริหารและฝ่ายปฎิบัติการ แทนรูปแบบการทำงานแบบเดิมๆ ด้วย เพราะหัวใจของการตอบสนองพฤติกรรมผู้บริโภคและการแข่งขันในยุคนี้คือ "ความสะดวกและรวดเร็ว"

          นอกจากนี้ แรงกดดันของผู้บริโภคอาจทำให้กำไรต่อหน่วยมีแนวโน้มลดลง ผู้ประกอบการอาจต้องเพิ่มปริมาณการผลิตหรือจำนวนหน่วยก่อสร้างมากขึ้นกว่าเดิม ซึ่งการนำเทคโนโลยีก่อสร้าง เครื่องมือและอุปกรณ์ก่อสร้างที่ช่วยลดการใช้แรงงานคน น่าจะเป็นทางออกทางหนึ่งที่ผู้ประกอบการควรหันมาพิจารณาและปรับตัว

          ช่วงต้นปี 2562 ประเทศไทยจะมีการเลือกตั้งสมาชิกสภาผู้แทนราษฎร และกลับเข้าสู่การปกครองในระบอบประชาธิปไตยอีกครั้งในรอบเกือบ 5 ปี ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญทางจิตวิทยาที่มีผลต่อผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้าน แม้ว่าเศรษฐกิจและกำลังซื้อจะยังไม่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ภายหลังมีการเลือกตั้งแล้วก็ตาม นั่นเพราะผู้ประกอบการต่างเห็นตรงกันว่าพฤติกรรมของผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมายที่มีความต้องการสร้างบ้าน หากเกิดความเชื่อมั่นต่อทิศทางการเมืองและเศรษฐกิจของประเทศในอนาคต ย่อมจะเป็นปัจจัยที่หนุนให้เกิดการตัดสินใจใช้จ่าย หรือกล้านำเงินมาลงทุนสร้างบ้านหรือที่อยู่อาศัย

          ดังนั้นปี 2562 จึงนับเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในทุกรูปแบบ