สต๊อกเหลือขายใช้เวลาระบาย 16-77 เดือน

          เก็บตกจากเวทีสัมมนาใหญ่แห่งปี "REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส." โฟกัสตลาดต่างจังหวัดทั่วไทย แม้ภาพรวมยังไม่พบสัญญาณฟื้นตัว ในกรณีไม่มีโครงการใหม่เปิดเพิ่มเติม ค่าเฉลี่ยทั้งจังหวัดต้องใช้เวลาขายตั้งแต่ 15-77 เดือน

          ทั้งนี้ สูตรคำนวณใช้อัตราการขาย 100% เป็นตัวตั้ง หารด้วยอัตราการขายเฉลี่ยต่อเดือน ผลลัพธ์ที่ได้คือจำนวนเดือนในการขายหมด บนเงื่อนไขไม่มีซัพพลายใหม่เข้ามาเพิ่มเติมในพื้นที่ เช่น อัตราการขาย 1.6% เท่ากับต้องใช้เวลาขายหมดใน 62.5 เดือน เป็นต้น

          โดย "ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์" รักษาการผู้อำนวยการ REIC เปิดประเด็นอัตราการขยายตัวที่อยู่อาศัยสะสม (housing stock) ในช่วง 5 ปี (2556-2560) สถิติทั่วประเทศเฉลี่ย 2.4% ในขณะที่ ภาคเหนือขยายตัวต่ำกว่าอยู่ที่ 1.7%, ภาคอีสาน 1.9%, ภาคตะวันตก 2.3%, ภาคใต้ 2.4% ภาคตะวันออก 4.0%

          4 จังหวัดเหนือต้องอดทน

          เจาะรายละเอียดภาคเหนือ ผลสำรวจครึ่งปีแรก 2561 พบว่า "เชียงใหม่" อัตราดูดซับ (absorption rate) หรืออัตราการขายได้ทั้งจังหวัดเฉลี่ย 2.7% ต่อเดือน แบ่งเป็นคอนโดฯราคา 2-3 ล้านบาท เหลือขายมากสุด 1,040 หน่วย อัตราขาย 3.6% คาดว่าขายหมดใน 28 เดือน, ราคา 7.5-10 ล้าน ขายเฉลี่ย 3.5% เหลือขาย 160 หน่วย ขายหมดใน 28 เดือน

          บ้านเดี่ยว 2-3 ล้าน มีอัตราขาย 3.4% เหลือขาย 1,077 หน่วย ขายหมด ใน 29 เดือน บ้านแฝด 3-5 ล้าน อัตราขาย 1.2% เหลือขาย 235 หน่วย ขายหมดใน 83 เดือน และทาวน์เฮาส์ 3-5 ล้าน อัตราขาย 1.5% เหลือขาย 424 หน่วย ขายหมด 67 เดือน

          "เชียงราย" ไม่มียอดขายเพิ่มแม้แต่กลุ่มเดียว คอนโดฯ 1-1.5 ล้าน อัตราขาย 1.6% เหลือขาย 28 หน่วย ขายหมด 62 เดือน, บ้านเดี่ยว 3-5 ล้าน อัตราขาย 1% เหลือขาย 506 หน่วย ขายหมดใน 100 เดือน, ทาวน์เฮาส์ 3-5 ล้าน อัตราขาย 0% เหลือขาย 12 หน่วย

          "พิษณุโลก" ไซซ์ตลาดอันดับสองของภาค บ้านเดี่ยว 5-7.5 ล้านขายเฉลี่ย 6.8% เหลือขาย 29 หน่วย ขายหมด 15 เดือน, บ้านแฝด 1-1.5 ล้าน อัตราขาย 2% เหลือ 15 หน่วย ขายหมดใน 50 เดือน

          คอนโดฯ 2-3 ล้าน แม้เหลือขาย 42 หน่วย แต่อัตราขายต่ำ 0.4% ทำให้ต้องใช้เวลายาวนานในการระบายสต๊อก

          "ตาก" ทำเลเด่นในอำเภอแม่สอด คอนโดฯ 1.5-2 ล้าน อัตราขาย 0.9% เหลือขาย 90 หน่วย ขายหมดใน 111 เดือน, บ้านเดี่ยว 2-3 ล้าน ขายดีที่ 3.5% เหลือขาย 45 หน่วย ใช้เวลาขายหมดใน 28 เดือน

          โคราชภาษีดีกว่าอุดรฯ-ขอนแก่น

          ภาคอีสาน สถิติที่ดีกว่าภาคเหนือ พบว่า "โคราช" ทั้งจังหวัดขายเฉลี่ย 3.2% โดยคอนโดฯ 2-3 ล้าน อัตราขาย 2.5% เหลือขาย 209 หน่วย ขายหมดใน 40 เดือน, บ้านเดี่ยว 3-5 ล้าน อัตราขาย 1.7% เหลือขาย 2,220 หน่วย ใช้เวลาขายหมด 59 เดือน, บ้านแฝด-ทาวน์เฮาส์ 1-2 ล้าน มีอัตราการขาย 0%

          "ขอนแก่น" ทั้งจังหวัดเฉลี่ย 2.8% โดยห้องชุด บ้านแฝด 5-7.5 ล้าน อัตราขาย 0%, บ้านเดี่ยว 2-3 ล้าน อัตราขาย 3.6% เหลือขาย 184 หน่วย ขายหมดใน 28 เดือน, บ้านแฝด 1.5-2 ล้าน อัตราขาย 5.9% เหลือขาย 11 หน่วย ใช้เวลาขายหมดใน 17 เดือน

          "อุบลฯ" ไซซ์อันดับ 4 ของภาค ทั้งจังหวัดเฉลี่ย 3.1% โดยห้องชุด 2-3 ล้านอัตราขาย 4% เหลือขาย 22 หน่วย ขายหมดใน 25 เดือน, บ้านแฝด 1-2 ล้าน ที่มีอัตราการขาย 0% เหลือขาย 34 หน่วย

          "อุดรธานี" ทั้งจังหวัดเฉลี่ย 2.2% คอนโดฯ 3-5 ล้าน อัตราขาย 0% เหลือขาย 5 หน่วย, บ้านเดี่ยว 5-7.5 ล้าน อัตราขาย 0.6% เหลือขาย 29 หน่วย ขายหมดใน 167 เดือน, ทาวน์เฮาส์ 1.5-2 ล้าน อัตราขาย 2.5% เหลือ 97 หน่วย ขายหมดใน 40 เดือน

          "มหาสารคาม" ไซซ์ตลาดเล็กสุด 2,300 ล้าน ทั้งจังหวัดเฉลี่ย 2.5%, บ้านเดี่ยว 1.5-2 ล้าน อัตราขาย 1.7% เหลือขาย 18 หน่วย ขายหมดใน 59 เดือน, คอนโดฯ ต่ำล้านอัตราขาย 10.3% เหลือขาย 46 หน่วย ใช้เวลาขายหมดใน 10 เดือน

          ระยองโดดเด่นใน EEC

          ภาคตะวันออก (EEC) "ชลบุรี" ทั้งจังหวัดเฉลี่ย 2.6% คอนโดฯ  1-1.5 ล้าน ขายเฉลี่ย 2.5% เหลือขาย 1,154 หน่วย ขายหมด 40 เดือน, บ้านเดี่ยว 3-5 ล้าน ขายเฉลี่ย 1.9% เหลือขาย 2,358 หน่วย ขายหมดใน 53 เดือน, บ้านแฝด 5-7.5 ล้าน อัตราขาย 0% เหลือขาย 2 หน่วย, ทาวน์เฮาส์ 3-5 ล้านขายเฉลี่ย 1.4% เหลือขาย 203 หน่วย ขายหมดใน 71 เดือน

          "ฉะเชิงเทรา" ไซซ์ตลาด 13,751 หน่วย ภาพรวมอยู่ในโซนอันตราย 90% โซนขายดี 10% ทั้งจังหวัดเฉลี่ยต่ำที่สุด 1.6% บ้านเดี่ยว 2-3 ล้าน อัตราขาย 1.1% เหลือขาย 317 หน่วย ขายหมดใน 91 เดือน, บ้านแฝด 1.5-2 ล้าน ขายเฉลี่ย 0.7% เหลือขาย 365 หน่วย ขายหมดใน 143 เดือน และทาวน์เฮาส์ 1-1.5 ล้านบาท ขายเฉลี่ย 0.9% เหลือขาย 460 หน่วย ใช้เวลาขายหมดใน 111 เดือน

          "ระยอง" ดาวรุ่งในโซน EEC  ทั้งจังหวัด เฉลี่ย 2.9% คอนโดฯต่ำล้านขายเฉลี่ย 16.6% ไม่มีหน่วยเหลือขายเลย, 2-3 ล้านขายเฉลี่ย 2.3% เหลือขาย 212 หน่วย ใช้เวลาขายหมด ใน 43 เดือน, บ้านแฝด 2-3 ล้าน ขายเฉลี่ย 1.6% เหลือขาย 1,226 หน่วย ใช้เวลาขายหมดใน 63 เดือน

          ประจวบฯ (หัวหิน) เริ่มขายดี

          ภาคตะวันตก "ประจวบคีรีขันธ์" ทั้งจังหวัด เฉลี่ย 6.5% มีโซนอันตรายเกิน 50% โดยเฉพาะ ห้องชุด 1-1.5 ล้าน ขายเฉลี่ย 0.2% เหลือขาย 199 หน่วย ใช้เวลาขายหมดยาวนานเกินคาด ราคา 2-3 ล้าน ขายเฉลี่ย 12.2% เหลือขาย 272 หน่วย ใช้เวลาขายหมดใน 8 เดือน

          ทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้าน ขายเฉลี่ย 2.8% เหลือขาย 34 หน่วย ขายหมดใน 36 เดือน, บ้านแฝด 1.5-2 ล้าน ขายเฉลี่ย 3.3% เหลือขาย 8 หน่วย และบ้านเดี่ยว 1.5-2 ล้านบาท ขายเฉลี่ย 3.7% เหลือขาย 74 หน่วย ใช้เวลาขายหมดใน 27 เดือน

          "เพชรบุรี" อัตราการขายทั้งจังหวัดเฉลี่ย 3.3% โดยบ้านเดี่ยว 1-1.5 ล้าน อัตราขายมากสุด 16.7% ไม่มีหน่วยเหลือขาย, คอนโดฯ 3-5 ล้าน ขายเฉลี่ย 1.3% เหลือขาย 1,079 หน่วย ขายหมดใน 77 เดือน, ทาวน์เฮาส์ 1-1.5 ล้าน ขายเฉลี่ย 0.8% เหลือขาย 58 หน่วย ใช้เวลาขายหมดใน 125 เดือน

          ภูเก็ต-สงขลาทิศทางฟื้นตัว

          ภาคใต้ "ภูเก็ต" ทั้งจังหวัดเฉลี่ย 6.4% บ้านเดี่ยว 2-3 ล้าน ขายเฉลี่ย 0.4% เหลือขาย 112 หน่วย ขายหมดยาวนานมาก, บ้านแฝด 3-5 ล้านขายเฉลี่ย 2.9% เหลือ 391 หน่วย ขายหมดใน 34 เดือน

          "สงขลา" ทั้งจังหวัดเฉลี่ย 3.9% จับตา คอนโดฯ 10 ล้านขายเฉลี่ย 0% เหลือขาย 5 หน่วย, บ้านเดี่ยว 3-5 ล้าน อัตราขาย 2.9% เหลือขาย 669 หน่วย ขายหมดใน 34 เดือน, ทาวน์เฮาส์ 1-1.5 ล้านอัตราขาย 1.9% เหลือขาย 38 หน่วย ขายหมดใน 53 เดือน

          "สุราษฎร์ธานี" ทั้งจังหวัดเฉลี่ย 3.1% คอนโดฯ 1.5-2 ล้าน อัตราขาย 3.3% เหลือขาย 48 หน่วย ขายหมดใน 32 เดือน, บ้านแฝด 3-5 ล้าน อัตราขาย 1.6% เหลือขาย 128 หน่วย ใช้เวลาขายหมดใน 62 เดือน

          "นครศรีธรรมราช" ทั้งจังหวัดเฉลี่ย 1.9% ต่ำที่สุดในภาคใต้ โดยคอนโดฯ 1-2 ล้าน ยอดขาย 0% เหลือขาย 6 หน่วย, บ้านเดี่ยว 3-5 ล้านขายเฉลี่ย 1.7% เหลือขาย 393 หน่วย ขายหมดใน 59 เดือน, ทาวน์เฮาส์ 3-5 ล้าน ขายเฉลี่ย 0% เหลือขาย 20 หน่วย

          ทั้งนี้ทั้งนั้น อัตราการขายหมดที่เข้าสู่หลักเกิน 100 เดือน เป็นเพียงการคำนวณเชิงสถิติ แต่วิเคราะห์ได้ว่าเป็นโซนอันตรายที่ต้องพิจารณาอย่างระมัดระวังในการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ในอนาคต