แม้ภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในปี 2560 ส่วนใหญ่มีมุมมองว่าจะ "ดีขึ้น" กว่าปีที่ผ่านมา แต่การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังต้องระมัดระวัง เนื่องด้วยกำลังซื้อยังชะลอตัว ระดับรายได้ของคนที่ต้องการซื้อรายใหม่ยังไม่สูงพอ หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง ขณะที่ธนาคารพาณิชย์ยังมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงแนวโน้มที่สูง อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองใหญ่อย่างกรุงเทพฯ พัทยา และภูเก็ต ก็ยังต้องจับตามอง

กรุงเทพฯชานเมืองต้องระมัดระวัง

นายแฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านโครงการที่พักอาศัย บริษัท ไนท์ แฟรงประเทศไทย จำกัด ประเมินสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ระบุว่า ในปี 2559 อุปทานคอนโดในกรุงเทพฯ โดยรวมเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 5 จากปีก่อน โครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ส่วนใหญ่เปิดตัวในพื้นที่เขตชานเมืองตั้งราคาขายอยู่ที่ 45,000-55,000 บาทต่อตร.ม. พื้นที่เขตชานเมืองที่มีอุปทานเปิดตัวขึ้นเป็นจำนวนมากตั้งอยู่ในบริเวณปลายถนนพหลโยธิน, รัตนาธิเบศร์ และแจ้งวัฒนะ อย่างไรก็ตาม นักพัฒนากำลังวางแผนเปิดโครงการใหม่ๆ เนื่องจากผู้ซื้อมีความมั่นใจกับโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ของรัฐบาล สิ่งที่น่าสนใจอีกอย่าง คือ เมื่อรถไฟฟ้าสายแบริ่ง- สมุทรปราการ เปิดให้บริการ จะส่งผลให้มีนักพัฒนาหลายแห่ง เปิดตัวโครงการในบริเวณนี้มากขึ้น เนื่องจากปริมาณความต้องการของพื้นที่ในบริเวณนี้ยังมีอยู่เรื่อยๆ

คอนโดระดับซูเปอร์ไพรม์และไพรม์ในกรุงเทพฯ มีอัตราการครอบครองสูงสำหรับพื้นที่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจอย่างในเขตสุขุมวิท, เพลินจิต, ราชดำริ, สีลม และชิดลม ซึ่งในเขตพื้นที่เหล่านี้มีอัตราการครอบครองอยู่ที่ประมาณร้อยละ 60-75 อุปทานในบริเวณนี้มีปริมาณน้อย เนื่องจากความขาดแคลนของพื้นที่พัฒนา จะสังเกตเห็นโครงการระดับซูเปอร์ไพรม์และไพรม์ขยายตัวไปยังบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา แถบเจริญนคร พื้นที่ในบริเวณนี้มีศักยภาพสูง เพราะมีโครงการลงทุนธุรกิจอสังหาฯ ขนาดใหญ่อย่าง ดิ ไอคอน สยาม โครงการที่อยู่อาศัยบริเวณนี้และโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้แบรนด์ที่มีที่ตั้งบริเวณริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาจะกลายเป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับปี 2560 อย่างไรก็ตาม จะเป็นการผลักดันให้นักพัฒนามองหาพื้นที่พัฒนาใหม่ๆ ในบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา แถบเจริญนครที่มีทัศนียภาพสวยงามอีกด้วย

สำหรับปี 2560 คาดการณ์ว่า พื้นที่ย่านสุขุมวิท, สาทร, พื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ จะยังคงมีอัตราการครอบครองได้สูง คอนโดที่มีรูปแบบที่ดีและราคาที่เหมาะสม และมีที่ตั้งใกล้ระบบขนส่งมวลชนในเขตเมืองชั้นในจะมียอดขายสูง จำนวนยูนิตดังกล่าวที่เหลืออยู่จะถูกปรับราคาให้สูงขึ้นอีกในปี 2560 ความสะดวกสบายจัดเป็นสิ่งสำคัญลำดับหนึ่งสำหรับผู้ซื้อ โครงการควรมีให้ความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตใกล้กับระบบขนส่งมวลชน, ร้านอาหาร, ซูเปอร์มาร์เก็ต, โรงพยาบาล และโรงเรียน

สำหรับคอนโดเกรด B และ C ที่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนและคอนโดเกรด B และ B+ ในย่านพระราม 3 และย่านริมแม่น้ำเจ้าพระยาแถบเจริญนครจะถูกพัฒนาอย่างรวดเร็ว ยูนิตชนิดหนึ่งห้องนอนจะกลายเป็นที่ต้องการมากขึ้น และเมื่อนักพัฒนาหลายๆ แห่งตอบสนองความต้องการเหล่านี้ด้วยการเปิดตัวโครงการชนิดหนึ่งห้องนอนขนาดเล็ก โดยจะทำให้ราคาขายมีราคาที่สามารถซื้อหาได้

ราคาขายของโครงการคอนโดที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ยังคงไต่ระดับสูงขึ้นในทุกๆ พื้นที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านศูนย์กลางธุรกิจและพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ ราคาที่ดินในพื้นที่เขตชานเมืองที่จะมีการพัฒนาโครงการสาธารณูปโภคใหม่ๆ เกิดขึ้นจะเห็นการเพิ่มขึ้นด้านราคาที่ดินอย่างรวดเร็ว ในขณะที่ราคาที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจถูกตั้งไว้สูงอย่างไม่น่าเชื่อ ราคาที่ดินใจกลางย่านศูนย์กลางธุรกิจมีราคามากกว่า 2 ล้านบาทต่อตร.ว. การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินจะผลักดันราคาขายของโครงการคอนโดให้สูงขึ้นตาม ในขณะนี้ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดเกรด A ในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจมีราคาอยู่ที่ 150,000-160,000 บาทต่อตร.ม. ในขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดเกรด B ในบริเวณเดียวกันมีราคาอยู่ที่ 90,000-100,000 บาท

"นักพัฒนาควรระมัดระวังการเปิดตัวโครงการในพื้นที่เขตชานเมืองเนื่องจากยังมีอุปทานเดิมอยู่เป็นจำนวนมาก แต่ปริมาณความต้องการไม่สูงเท่าตามการคาดการณ์ของตลาด นักพัฒนาควรพัฒนายูนิตและราคาให้เหมาะสม โครงการคอนโดในย่านศูนย์กลางธุรกิจและพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจจะยังคงไป ได้ดี โดยมีอัตราผลตอบแทนค่าเช่าสำหรับนักลงทุนอยู่ที่ประมาณร้อยละ 4-5"

พัทยาเมืองศักยภาพสูงในอนาคต

ส่วนตลาดพัทยานั้น นักพัฒนาโครงการชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ๆ ในช่วงปี 2559 เนื่องจากนักพัฒนาต้องการเคลียร์จำนวนที่เหลืออยู่โดยการเสนอการรับประกันผลตอบแทนการเช่าที่ร้อยละ 5-7 ในช่วงสามปีแรกเมื่ออาคารเสร็จสมบูรณ์ ซึ่งชาวรัสเซียจัดเป็นผู้ซื้อรายหลักในตลาดพัทยา อย่างไรก็ตาม วิกฤติสกุลเงินรูเบิลส่งผลให้ปริมาณผู้ซื้อกลุ่มนี้ลดลงไปอย่างต่อเนื่อง ผู้ซื้อคอนโดในพัทยากลุ่มใหม่เป็นชาวจีน สะท้อนให้เห็นถึงปริมาณนักท่องเที่ยวชาวจีนที่มาเยือนเมืองพัทยา โดยมีปริมาณเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 15 ในขณะที่ปริมาณนักท่องเที่ยวชาวรัสเซียที่มาเยือนเมืองพัทยามีอัตราลดลงถึงร้อยละ 50 นักลงทุนชาวจีนเริ่มซื้อคอนโดในพัทยาไว้เพื่อการลงทุน

ทั้งนี้ พัทยาจะเป็นเมืองที่มีศักยภาพสูงมากในอนาคต เนื่องจากมีปัจจัยบวกหลายประการด้านตัวเมืองและพื้นที่อสังหาฯ โดยมีการพัฒนาโครงการสาธารณูปโภคหลายอย่าง และพัทยายังมีที่ตั้งอยู่ใกล้กับ จ.ระยอง, ชลบุรี และท่าเรือแหลมฉบัง ซึ่งจัดเป็นทำเลของนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งที่มีความสำคัญในแง่ของการขนส่งสินค้า, การท่องเที่ยว และการพัฒนาอุตสาหกรรม นอกจากนี้ยังมีบุคลากรระดับผู้จัดการจำนวนมากที่ทำงานในเขตนิคมอุตสาหกรรมใน จ.ระยอง, ชลบุรี และศรีราชา และเนื่องจากพัทยามีสิ่งอำนวยความสะดวกที่สมบูรณ์หลายด้าน กลุ่มคนทำงานกลุ่มนี้เลือกที่จะอาศัยอยู่ในพัทยา

อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนมีอัตราการครอบครองยูนิตสูงและมีแนวโน้มเติบโตในปี 2560 โดยจะเห็น โครงการใหม่ๆ เปิดตัวขึ้นอยู่เรื่อยๆ รวมถึงโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้แบรนด์ต่างๆ ใน ขณะที่ตลาดคอนโดโดยรวมจะยังคงปรับตัวอย่างช้าๆ เนื่องจากจำนวนยูนิตยังขายไม่ได้ดีนัก ซึ่งเชื่อว่าตลาดคอนโดในพัทยาจะสามารถฟื้นตัวได้ แต่อาจต้องใช้เวลาปรับตัวสักพัก

ภูเก็ตแนวโน้มตลาดปรับตัวดีขึ้น

ขณะที่ นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการบริหาร บริษัท ไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดในภูเก็ตในปี 2559 ภาวะตลาดปรับตัวดีขึ้นตามอัตราการครอบครองยูนิต อัตราการขายสะสมมีปริมาณสูงที่สุดตั้งแต่จากปี 2007 อยู่ที่ร้อยละ 68 โดยมีราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นที่ร้อยละ 3.5 จากปี 2558 สำหรับด้านยอดขาย หาดป่าตองและหาดกมลามียอดขายสูงสุดในแง่ของจำนวนยูนิต โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการใหม่ๆ ชนิดหนึ่งห้องนอนที่ (ส่วนใหญ่) ติดวิวทะเลมียอดขายเพิ่มขึ้น

ก่อนหน้านี้ ผู้ซื้อคอนโดในภูเก็ตส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติจากแถบตะวันออกและเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ หรือยุโรปตะวันตกที่ต้องการบ้านหลังที่สองไว้สำหรับตนเองเพื่อหลบพักจากฤดูหนาวในยุโรป สำหรับในปีนี้ยังมีความใกล้เคียงกับปีที่แล้ว โดยมีการเพิ่มขึ้นของผู้ซื้อชาวจีน, ไต้หวัน และสิงคโปร์ ส่วนผู้ซื้อชาวรัสเซียก็เริ่มกลับเข้ามาในตลาดหลังจากที่ขาดหายไปเนื่องจากวิกฤติสกุลเงินของรัสเซีย นอกจากนี้ยังสังเกตเห็นโครงการราคาไม่แพงมากนักเริ่มทำการตลาดต่อตลาดจีน ด้วยการใช้โฆษณาในสื่อสิ่งพิมพ์ในภาษาจีนกลาง

"ตลาดจะเห็นการลงทุนขนาดใหญ่จากทั้งภาครัฐและเอกชน ที่กำลังจะเกิดขึ้นเร็วๆ นี้ ภูเก็ตจึงมีแนวโน้มการปรับตัวที่ดีขึ้นในปีต่อๆ ไป นอกจากนี้ ตลาดยังมีความต้องการที่เพิ่มขึ้นของ อสังหาฯ ที่บริหารจัดการโดยมืออาชีพในปี 2560 ในอนาคต อันใกล้นี้เราจะเห็นการเปิดตัวโครงการวิลล่าซูเปอร์ไพรม์ที่บริหารโดยเครือโรงแรมระดับนานาชาติ และจะยังมีปริมาณโครงการ คอนโดระดับสูงที่เริ่มเข้าสู่ตลาด"

อย่างไรก็ตาม ในขณะที่ที่ดินมีปริมาณน้อยลงเรื่อยๆ ราคาขายของคอนโดจะปรับเพิ่มขึ้นตามเช่นกัน ที่น่าสนใจคือ ตลาดคอนโดในภูเก็ตจะเปลี่ยนแปลงไปในทำนองเดียวกันกับสิ่งที่ได้เกิดขึ้นแล้วในตลาดกรุงเทพฯ นักพัฒนาเลือกที่จะปรับลดขนาดของยูนิตเพื่อที่จะลดราคาต่อยูนิตเพื่อที่จะทำให้โครงการมีความ น่าสนใจมากขึ้นแก่ผู้ซื้อจากตลาดเกิดใหม่

ที่มา : หนังสือพิมพ์คม ชัด ลึก