ศูนย์วิจัยกสิกรไทย

จากภาวะชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2559 ที่ผ่านมา เป็นเหตุให้ผู้ประกอบการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ปรับลดเป้าหมาย ยอดพรีเซลลง รวมถึงนำโครงการที่อยู่อาศัยคงค้างกลับมาทำการตลาดใหม่ด้วยการจัดโปรโมชั่น เช่น การมอบส่วนลดเงินสด ร่วมกับ สถาบันการเงินนำเสนอโปรโมชั่นด้านอัตราดอกเบี้ย ขณะเดียวกันก็ชะลอเปิดตัว  ส่งผล ให้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2559 หดตัวอย่างต่อเนื่อง เป็นปีที่สาม

ทั้งนี้ รายได้ของผู้ประกอบการส่วนหนึ่ง มาจาก Backlog ที่รอการรับรู้จากโครงการ ที่อยู่อาศัยในอดีตที่ผ่านมา ขณะที่ผู้ประกอบการ ยังต้องรักษาระดับอัตราการเติบโตของรายได้ อย่างต่อเนื่องในอนาคต ดังนั้น ผู้ประกอบการ จึงยังคงวางแผนเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ เพื่อก่อให้เกิดการรับรู้รายได้อย่างต่อเนื่อง ในระยะต่อไป

โดยในปี 2560 ผู้ประกอบการให้ความ สำคัญกับการเปิดขายโครงการแนวราบ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นตลาดซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อ อยู่อาศัยจริง ประกอบกับโครงการแนวราบ มีจำนวนหน่วยต่ำกว่าโครงการคอนโดมิเนียม สามารถแบ่งการพัฒนาและขายเป็นเฟส จึงสามารถปิดการขายได้ในเวลาไม่นาน

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่าผู้ประกอบการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์น่าจะเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้นในปี 2560 โดยคาดว่า ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2560 น่าจะ มีจำนวน 107,000-109,000 หน่วย ขยายตัว 5-7% เมื่อเทียบกับปี 2559

แม้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ จะกลับมาขยายตัวเป็นครั้งแรกในรอบ สามปี แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มี แนวโน้มตั้งเป้าหมายการเปิดขายโครงการ ที่อยู่อาศัยใหม่ และเป้าหมายยอดพรีเซล ที่อยู่อาศัยในปี 2560 อย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2560 ที่กิจกรรมการลงทุนและการ ซื้อขายที่อยู่อาศัยอาจยังไม่คึกคัก เมื่อเทียบ กับในช่วงเดียวกันของปี 2559 ซึ่งเป็นช่วงที่มีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์

หากพิจารณาความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยควบคู่กันไป จะพบว่า ปี 2560 เป็นปีที่ ผู้ประกอบการยังเผชิญความท้าทายในการขายโครงการ  ทั้งภาวะหนี้สินครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง กำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่อาจยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว รวมถึงราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น

นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยในปี 2560 ที่คาดการณ์ว่าน่าจะมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น  ยังสะท้อนถึงข้อจำกัดด้านความสามารถ ในการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย อีกทั้ง ในส่วนของผู้ประกอบการต้องพิจารณา รูปแบบการจัดโปรโมชั่นใหม่ๆ เพื่อดึงดูด ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย จากที่แต่เดิมผู้ประกอบการ นิยมร่วมมือกับสถาบันการเงิน นำเสนอ โปรโมชั่นด้านอัตราดอกเบี้ยในระดับต่ำ หรืออัตราดอกเบี้ย 0% ในช่วงเวลาจำกัด

สถานการณ์ดังกล่าว ล้วนเป็นปัจจัยกดดันการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2560 โดยคาดว่า น่าจะส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัย คงค้าง ณ สิ้นปี 2560 ขยายตัว 4-8% เมื่อเทียบกับ ณ สิ้นปี 2559 โดยเป็นการขยายตัวที่ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัย คงค้างกลับมาอยู่ในระดับใกล้เคียงกับ ปี 2558 ซึ่งนับเป็นความท้าทายต่อการ ฟื้นตัวของการลงทุนและการซื้อขาย โครงการที่อยู่อาศัยในระยะต่อไป

ที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไปมีโอกาสปรับราคาสูงขึ้น แต่เผชิญความท้าทาย ในการระบายที่อยู่อาศัย แม้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในปี 2560 จะมีแนวโน้มขยายตัว แต่ก็ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการเลือกเซ็กเมนต์และทำเลเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยกิจกรรมการลงทุนและการซื้อขาย น่าจะกระจุกตัวอยู่ที่โครงการที่อยู่อาศัย ที่อยู่ในเซ็กเมนต์และทำเลที่มีศักยภาพ ที่ราคาโครงการที่อยู่อาศัยมีโอกาสปรับตัว สูงขึ้น

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ราคาโครงการ ที่อยู่อาศัยระดับบน ทั้งแนวราบ และคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ น่าจะมีโอกาสปรับตัวสูงขึ้น โดยแรงผลักดันสำคัญน่าจะมาจากต้นทุนราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น

นอกจากนี้ ราคาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจน่าจะมีโอกาสปรับตัว สูงขึ้น จากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ในพื้นที่ใจกลางเมือง ทั้งกลุ่มซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และกลุ่มซื้อเพื่อการลงทุน

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า แม้โครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไปน่าจะมีโอกาสปรับราคาสูงขึ้น ซึ่งสามารถดึงดูดผู้ซื้อ ที่อยู่อาศัยกลุ่มซื้อเพื่อการลงทุน แต่ในปี 2559 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่ผู้ประกอบการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หันมามุ่งเน้นเปิดขาย โครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไป เพื่อเจาะตลาดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีกำลังซื้อสูง  ส่งผลให้ความต้องการซื้อโครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไปถูกดูดซับไปแล้วส่วนหนึ่ง ในปี 2559 ประกอบกับการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไปอย่างต่อเนื่องในปี 2560 น่าจะส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เผชิญความท้าทายในการระบายโครงการได้ช้าลง

ในขณะที่ ราคาโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลางลงมาน่าจะทรงตัว เนื่องจากภาวะหนี้สินครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง อย่างไรก็ตาม ในปี 2560 ราคาโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลางลงมาในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ที่เป็นพื้นที่ส่วนต่อขยายโครงการรถไฟฟ้าน่าจะปรับตัวสูงขึ้นได้ ภาวะชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัย ในปี 2559 ที่ผ่านมา เป็นแรงกดดันต่อเนื่องให้ผู้ประกอบการ เร่งปรับกลยุทธ์การลงทุนและการขายที่อยู่อาศัยอย่างเข้มข้นตั้งแต่ ในช่วงต้นปี 2560  ผู้ประกอบการรายใหญ่ใช้ข้อได้เปรียบที่มีอยู่ต่อยอดไปสู่ธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวเนื่อง ท่ามกลางความไม่แน่นอนของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2560 ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ และกลุ่มทุน

รายใหญ่ ยังเป็นกลุ่มผู้ประกอบการที่คงความได้เปรียบในการแข่งขันสูงกว่าผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลางและเล็ก เนื่องจากมีความสามารถในการปรับสัดส่วน การลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยได้อย่างสอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดที่มีการ เปลี่ยนแปลงไป มีแบรนด์ที่มีความน่าเชื่อถือ มีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน รวมถึงมีความเชี่ยวชาญในการพัฒนา โครงการที่อยู่อาศัยและการพัฒนาธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ในปี 2560 ที่แนวโน้มการแข่งขันในตลาด ที่อยู่อาศัยเป็นไปอย่างรุนแรงมากขึ้น ในภาวะ ที่มีความท้าทายจากกำลังซื้อของผู้ซื้อ ที่อยู่อาศัยที่อาจยังไม่สามารถฟื้นตัวได้มากนัก ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ และกลุ่มทุนรายใหญ่ที่เข้ามาช่วงชิงส่วนแบ่งตลาด ที่อยู่อาศัย พร้อมขายตัวไปสู่ธุรกิจเกี่ยวเนื่อง เช่น การรับจ้างบริหารโครงการที่อยู่อาศัย การพัฒนาโครงการรูปแบบ Mixed-use Project ที่ประกอบด้วยที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า เป็นต้น

ทิศทางดังกล่าว สอดคล้องกับการ เพิ่มขึ้นของสัดส่วนรายได้ในรูปแบบอื่นๆ ที่นอกเหนือจากรายได้จากการขายที่อยู่อาศัย ของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ แม้ส่วนใหญ่ จะมีสัดส่วนรายได้ในรูปแบบอื่นๆ ที่ยังไม่สูง มากนัก โดยส่วนใหญ่คิดเป็นสัดส่วนต่ำกว่า 10% ของรายได้รวม แต่ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า สัดส่วนรายได้ในรูปแบบอื่นๆ น่าจะ มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นจากทิศทางการรุกขยาย ต่อยอดไปสู่ธุรกิจอื่นๆ เพื่อลดความเสี่ยงจากการพึ่งพิงรายได้การขายที่อยู่อาศัยเป็นหลัก

ทั้งนี้ การต่อยอดไปสู่ธุรกิจอื่นๆที่ เกี่ยวเนื่อง ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อาจต้องพิจารณาภาวะตลาดของธุรกิจนั้นๆ โดยการต่อยอดไปสู่ธุรกิจบางกลุ่ม อย่างโรงแรม และศูนย์การค้า ที่แม้จะเป็นธุรกิจที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีความเชี่ยวชาญที่เกี่ยวเนื่อง แต่ก็พบว่าเป็นธุรกิจที่มีผู้เล่นในตลาดจำนวนมาก การแข่งขันเป็นไปอย่างรุนแรง รวมถึงมีความผันผวนไปตามภาวะเศรษฐกิจ ยิ่งอาจเป็นการเพิ่มความเสี่ยงให้สูงขึ้น  ขณะที่ การต่อยอดไปสู่ธุรกิจที่เป็นธุรกิจใหม่ มีจำนวนผู้เล่นในตลาดยังไม่มาก การแข่งขันยังไม่รุนแรง สามารถสร้างรายได้ ได้อย่างสม่ำเสมอ รวมถึงมีอัตรากำไรในระดับสูง น่าจะส่งผลให้บรรเทาความเสี่ยง ท่ามกลางความไม่แน่นอนของตลาดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2560 ได้

คอนโดมิเนียมในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ น่าจะมีโอกาสปรับตัวสูงขึ้น แรงผลักดันสำคัญน่าจะมาจากราคาที่ดิน

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ