บุษกร ภู่แส

   กรุงเทพธุรกิจ

   สถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยัง อยู่ในภาวะซบเซา "ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย" จัดสัมมนา "Knight Frank Foresight 2025 : Collaboration" เสนอข้อมูลวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์สะท้อนความท้าทายและโอกาสที่ซ่อนอยู่ใน 4 เซกเตอร์หลัก คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน โรงแรม และ โรงงาน

   ณัฐฐา คหะปาณา กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า แม้ตลาด "คอนโดมิเนียม" มีซัพพลายล้น! แต่ความต้องการห้องขนาดใหญ่ขึ้น และทำเลที่ดีจะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลัก "อาคารสำนักงาน" เผชิญซัพพลายส่วนเกิน เจ้าของอาคารจำเป็นต้องปรับปรุงคุณภาพ มาตรฐานความยั่งยืนเพื่อรักษาและดึงดูด ผู้เช่าใหม่ "ธุรกิจโรงแรม" และ "ภาคอุตสาหกรรม" ได้รับแรงหนุนจากการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวและการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) โดยเฉพาะ โซนอีอีซี

   "เป็นโอกาสสำคัญสำหรับนักลงทุนและดีเวลลอปเปอร์ที่ปรับกลยุทธ์ให้สอดรับตลาด โดยเน้นนวัตกรรม พัฒนาโครงการที่ตรงความต้องการ บริหารจัดการที่ยั่งยืนเพื่อสร้างความแข็งแกร่งในระยะยาว"

   สัญชัย คูเอกชัย ผู้อำนวยการอาวุโส หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ไตรมาส 4 ปี 2567 มีอุปทานใหม่ราว 9,800 ยูนิต เพิ่มขึ้น 360% เทียบไตรมาสก่อน แต่ยอดขายใหม่ เพิ่มขึ้นเพียง 9.9% ทำให้สัดส่วนยอดขายรวมอยู่ที่ 35% ต่ำกว่าระดับ 40% ที่ถือเป็นเกณฑ์ที่ดีของตลาด

    อุปทานใหม่นี้กว่า 51% กระจายในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ 45% พื้นที่ชานเมืองตามแนวรถไฟฟ้า ส่วนคอนโดย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เปิดตัวลดลง ส่วนใหญ่เป็นโครงการเกรด A ราคาขายเฉลี่ย 236,000 บาทต่อตร.ม. พื้นที่ชานเมืองและรอบนอกกรุงเทพฯ 127,000 บาทต่อตร.ม. และ 72,000 บาทต่อตร.ม. ตามลำดับ

    คอนโดหรูระดับ Prime และ Super Prime มีราคามากกว่า 200,000-250,000 บาท ต่อตร.ม. อุปทานใหม่ ปี 2567 ไม่ได้ เปลี่ยนแปลงมากนัก โดยระดับ Super Prime มีราว 6,500 ยูนิต ระดับ Prime อยู่ที่ 7,200 ยูนิต ทั้ง 2 กลุ่มมียอดขายเกิน 80% ทำให้ยังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี

    ปัจจัยที่อาจช่วยกระตุ้นตลาดอสังหา ริมทรัพย์คือการเพิ่มขึ้นของชาวต่างชาติที่พำนักอาศัยในกรุงเทพฯ (Expat) ซึ่งสิ้นปี 2567 ขยายตัว 7.1% กลุ่มใหญ่สุดมาจากจีน 28% ฟิลิปปินส์ 25% และญี่ปุ่น 14% ส่งผลให้ตลาดเช่าเติบโตขึ้น! ดึงดูดนักลงทุนให้กลับมาสนใจคอนโดในทำเลที่เหมาะสม

    แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่พักอาศัย กล่าวเสริมว่า คอนโดในกรุงเทพฯ รายใหญ่ "ชะลอ" การเปิดตัวโครงการใหม่ มีเพียง 2-4 โครงการ ที่คาดว่า จะเข้าสู่ตลาดในปีนี้ บางรายเริ่มออกจากตลาดกรุงเทพฯ หันไปพัฒนาโครงการในภูเก็ตแทน หรือขยายสู่ตลาดบ้านแนวราบ

   คอนโดลักชัวรี-อัลตราลักชัวรี ยังไปต่อ

   ขณะที่สต็อกคอนโดที่ยังขายไม่ออก! ถูกนำกลับมาทำตลาดใหม่ในราคาลดพิเศษทำให้ปีนี้ยังคงเป็น "ตลาดของผู้ซื้อ" การเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดคือความนิยมของโครงการลักชัวรีและอัลตราลักชัวรี ราคา 320,000 บาทต่อตร.ม.ขึ้นไป ได้การตอบรับที่ดีจากกลุ่มผู้มีฐานะ รวมทั้ง "มิกซ์ยูส" เพราะตอบไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคที่ต้องการลดเวลาเดินทาง และใช้ชีวิตในที่เดียว "บ้านแนวราบ" ยังมีศักยภาพ โดยเฉพาะราคา 10-40 ล้านบาท

   เซกเตอร์โรงแรมได้อานิสงส์จากการ ท่องเที่ยวของไทยฟื้นตัวแข็งแกร่ง ปี 2567 มีนักท่องเที่ยวต่างชาติ 35.5 ล้านคน คาดปี 2568 เพิ่มเป็น 36-40 ล้านคน ตลาดจีนเริ่มฟื้นตัว แต่ยังอยู่ที่ 71% ของระดับก่อนโควิด คาดปีนี้มีนักท่องเที่ยวจีน 9 ล้านคน ขณะที่อัตราการเข้าพักโรงแรมในกรุงเทพฯ เฉลี่ย 79% ราคาห้องพักเพิ่มขึ้น 7% เทียบปีก่อน

    สำหรับ "ภูเก็ต" นักท่องเที่ยวกลับสู่ระดับก่อนโควิดที่ 5.3 ล้านคน จะเพิ่มขึ้นในปี 2568 แต่การท่องเที่ยวก็เผชิญการแข่งขันที่รุนแรงจากที่พักทางเลือก เช่น Airbnb เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และโรงแรมราคาประหยัด อีกทั้งภาพลักษณ์ของประเทศอาจได้รับผลกระทบจากข่าวอาชญากรรมและคำเตือน การเดินทางจากบางประเทศ

   "อุตสาหกรรม" ดาวรุ่งพุ่งแรง

    ภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของไทยเติบโตแข็งแกร่ง ปีที่ผ่านมายอดขายที่ดินอุตสาหกรรมสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 12,340 ไร่ กว่า 64% ของธุรกรรมเกิดขึ้นในเขตอีอีซี นอกจากนี้ FDI ในภาคการผลิตเพิ่มขึ้น 40% คิดเป็นมูลค่า 746,000 ล้านบาท การขยายตัวของโรงงานเพิ่มขึ้น 59% สะท้อนความเชื่อมั่นนักลงทุน อุตสาหกรรมที่เติบโตสูงปีนี้ ได้แก่ อิเล็กทรอนิกส์และเซมิคอนดักเตอร์ ยานยนต์ไฟฟ้า และดาต้าเซนเตอร์

    สถานการณ์การค้าโลกยังคงส่งผลกระทบ โดยเฉพาะนโยบายภาษีตอบโต้ของสหรัฐที่อาจเพิ่มภาระภาษีสำหรับสินค้านำเข้าจากประเทศ ที่ใช้ระบบภาษีมูลค่าเพิ่ม เช่น ไทย อุตสาหกรรมที่อาจได้รับผลกระทบมากที่สุด ได้แก่ ยานยนต์ อิเล็กทรอนิกส์ และอาหาร ขณะที่ การค้า ในอาเซียนและข้อตกลง RCEP มีบทบาทมากขึ้น ทำให้ไทยต้องเร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานโลจิสติกส์

    "โลจิสติกส์มีบทบาทสำคัญมากขึ้น รับแนวโน้มการค้าโลกที่เปลี่ยนไป คาดว่าเส้นทางการค้าจะมีการเปลี่ยนแปลง ท่าเรือแหลมฉบัง และ EEC Logistics Corridor จะกลายเป็นศูนย์กลางสำคัญสำหรับ การขนส่งข้ามพรมแดน"
อาคารสำนักงานอุปทานล้นตลาด

    ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงเผชิญกับภาวะอุปทานล้นตลาด ปี 2567 มีพื้นที่สำนักงานรวม 6.31 ล้านตร.ม. เพิ่มขึ้น 4% จากปีก่อน พื้นที่ถูกเช่ารวม 4.86 ล้านตร.ม. เพิ่มขึ้น 2.2% ภาพรวมยังคงเป็นตลาดของผู้เช่า เพราะมีอาคารสำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดต่อเนื่อง โดยเฉพาะอาคารเกรด A ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ เช่น สีลม สาทร และสุขุมวิท ค่าเช่าเฉลี่ย 900-1,600 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน

    "พื้นที่นอกเขต CBD เช่น พระราม 9 บางนา-ตราด ค่าเช่าเฉลี่ยต่ำกว่า 1,000 บาท ต่อตร.ม. แม้ค่าเช่าทรงตัว หรือเพิ่มขึ้น เล็กน้อยที่ 3.3% แต่เจ้าของอาคารยังคงเสนอส่วนลดพิเศษ 10-25% เพื่อกระตุ้นดีมานด์"

     ปี 2568 อัตราการเช่าโดยรวมยังคง "ลดลง" อยู่ที่ 77% คาดลดลงต่อเนื่องไปถึง ปี 2570 ก่อนตลาดเข้าสู่ "ภาวะสมดุล" ปัจจัยสำคัญ คือแนวโน้ม "Flight to Quality" ที่องค์กรต่างๆ ย้ายไปอาคารที่มีคุณภาพสูงขึ้น การปรับพื้นที่ทำงานให้เหมาะสม และให้ความสำคัญกับอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม