เมตตา ทับทิม

misstubtim@yahoo.com

ปีนี้เทรนด์มาแน่ โครงการจัดสรรหมู่บ้านละ 100 ไร่ก่อนอื่นขอออกตัวก่อนนะคะว่าหมู่บ้านขนาดใหญ่ไซซ์บิ๊กเบิ้มมีมานานแล้ว เพียงแต่ไม่ได้เยอะแยะตาแป๊ะไก๋เหมือนปีนี้แน่นอน

ตามปกติโครงการหมู่บ้านจัดสรร ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ในแต่ละปีสำนักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ออกมาแบข้อมูลอย่างสม่ำเสมอ ยกตัวอย่าง "ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์" หรือ ศขอ. ฟังไปฟังมาดูเหมือนว่าตลอดเวลาจะมีหมู่บ้านจัดสรรเปิดขายไม่ต่ำกว่า 1,000 โครงการ มีทั้งเปิดขายใหม่ ขายหมดแล้ว เหลือขายนิดหน่อยในโครงการ

ในด้านราคาเมื่อนำมาบวกกันปาเข้าไป 1-2 แสนล้านบาท ต้องบอกว่าไม่ธรรมดากันเลยทีเดียว

ในจำนวน 1,000 โครงการดังกล่าว มีตั้งแต่ขนาดไซซ์จิ๋ว หมายถึงไม่เกิน 10-20 หลัง (แอบกระซิบเบาๆ ว่าทำแบบชิล...ชิล ไม่ต้องขออนุญาตจัดสรร) 5-10 ไร่ ก็มีซึ่งส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์ ถัดมาก็น่าจะไซซ์ 20-30-50 ไร่ เป็นบ้านเดี่ยวก็ได้ ทาวน์เฮาส์ก็เยอะ

กรณีที่จะทำไซซ์ XL ขนาด 100 ไร่ ก็พอจะมีบ้าง เช่น หมู่บ้านยี่ห้อบ้านฟ้าปิยรมย์ อยู่โซนรังสิต ไม่ทราบเหมือนกันว่าเจ้าของโครงการคิดยังไงถึงได้พัฒนาที่ดินขนาดพันไร่ ทำมาตั้งแต่ปี 2537 ตอนนี้ขายไปแล้ว 600 กว่าไร่ เห็นบอกว่าเหลือที่ดินเปล่าอีก 300 ไร่ เรียกว่ายังลงทุนได้อีกนาน

บางยี่ห้อ เช่น หมู่บ้านเพอร์เฟคเพลส ก็ทำไซซ์ 500 ไร่เหมือนกัน ใช้เวลาพัฒนาที่ดิน 5 ปี 7 ปี อยู่โซนรามคำแหง ราชพฤกษ์ รังสิต รัตนาธิเบศร์, บางยี่ห้อหมู่บ้านโกลเด้นแลนด์ หมู่บ้านพฤกษา ไซซ์ 100-150 ไร่ ปักหมุดทำเลแถวถนนอ่อนนุชมั่ง พัฒนาการมั่ง หรือจะเป็นโซนหลังมหิดล ศาลายา ก็มีหมู่บ้านเดอะฟลอเร่ ทำขายสนุกสนานทั้งบ้านกับคอนโดมิเนียม

อาจกล่าวได้ว่าโครงการจัดสรร หรือเน้นให้ชัดๆ ก็คือหมู่บ้านจัดสรรที่จะทำกันทีหลังร้อยไร่ในโครงการเดียวกันมีไม่เยอะ อย่างมากก็ 10-20 โครงการ (เท่าที่ทราบนะคะ อาจมีเยอะกว่านี้) แต่แนวโน้มปีนี้มีตัวกดดันหลายอย่าง ทำให้ผู้ประกอบการต้องหันกลับมาทำหมู่บ้านไซซ์มหึมามากขึ้น

ก่อนหน้านี้ เวลาเศรษฐกิจไม่ดี ผู้ประกอบการเขาจะทำหมู่บ้านไซซ์เล็กจนถึงไซซ์กลาง เพราะไม่อยากแบกภาระต้นทุนสูงๆ บางปีนิยมซื้อที่ดินแปลงละ 30-50 ไร่ มาทำบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ขาย กะว่าใช้เวลาก่อสร้าง-ขาย-โอนสัก 2-3 ปีก็จบ โมเดลธุรกิจแบบนี้ทำให้กระจายความเสี่ยงการลงทุน เพราะสามารถซื้อที่ดินได้ทุกมุมเมือง สร้างเร็ว จบเร็ว ได้เงินเร็ว

ในขณะที่ถ้าหากทำหมู่บ้านไซซ์ 100 ไร่ กว่าจะจบแต่ละโครงการ เขาใช้คำว่าปิดการขาย หมายถึงขายหมดทุกยูนิตในโครงการ ต้องใช้เวลาปาเข้าไป 5-7 ปี มีจุดเสี่ยงคือต้นทุนสูงตั้งแต่ตอนเริ่มต้นเพราะซื้อที่ดินแปลงใหญ่ ตอนปลายๆ โครงการก็มีภาระจ่ายค่าพนักงานขายประจำไซต์ บางทีเหลือนิดเดียว 2-3 ยูนิต เจ้าของโครงการรำคาญก็อาจจะจัดโปรโมชั่นเทกระจาดเพื่อกระตุ้นคนมาซื้อ

ในแง่ผู้ประกอบการ จุดดีของการทำหมู่บ้าน 100 ไร่ หนีไม่พ้นเรื่องต้นทุน จาระไนได้ดังนี้

1.ซื้อที่ดินราคาต่อตารางวาถูกลง เพราะเวลารวมแปลงใหญ่สามารถถัวเฉลี่ยแปลงแพง (ติดถนนใหญ่) กับแปลงลึกเข้ามาด้านในซึ่งเป็นที่ตาบอดราคาถูกกว่า

2.ประหยัดต้นทุนต่อขนาด ภาษาต่างด้าวเรียกว่า economy of scale โดยเฉพาะในแง่ค่าลงทุนก่อสร้าง สาธารณูปโภคส่วนกลางสร้างสวน คลับเฮาส์ ทะเลสาบขนาดใหญ่ได้ เช่น โครงการขนาดเล็กอาจลงทุนคลับเฮาส์ 20 ล้านบาท แต่จำนวนบ้านก็มีจำกัดเมื่อหารเฉลี่ยต้นทุนจะสูงกว่า ถ้าคลับเฮาส์ 50 ล้านบาท แต่จำนวนบ้านในโครงการเยอะกว่าทำให้หารเฉลี่ยต้นทุนสร้างคลับเฮาส์เข้าไปในราคาบ้านแต่ละหลังในโครงการจะถูกกว่า

จุดสำคัญของคลับเฮาส์ขนาดใหญ่กว่า ถนนกว้างกว่า สวนสาธารณะมีหลายสวน แถมเคี้ยวเขียว ร่มรื่นซะไม่มี บรรยากาศแบบนี้สร้างความประทับใจให้ลูกค้าได้มากกว่า โอกาสในการขายก็มากกว่าเป็นธรรมดา

3.เมื่อเป็นหมู่บ้านไซซ์ 100 ไร่ ส่วนใหญ่จะทำเป็นบ้านหลายประเภทอย่างที่เรียกว่ามิกซ์โปรดักส์นั่นไง เช่น มีตั้งแต่ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด บ้านเดี่ยว ที่ดินเริ่มต้นตั้งแต่ 16-35-50 ตารางวา ไปจนถึง 100-200 ตารางวา หมายความว่ามีสินค้าทุกราคา ตั้งแต่ 2-8 ล้านบาทในโครงการเดียวกัน โมเดลธุรกิจแบบนี้จะเวิร์กมากในยุคเศรษฐกิจตกต่ำเพราะดักลูกค้าได้ทุกกลุ่มที่มีกำลังซื้อแตกต่างกัน

4.ไม่ต้องมาเสียดายทีหลัง เพราะถ้าทำหมู่บ้านไซซ์กลาง-ไซซ์เล็ก 20-30 ไร่ เวลาขายดีๆ ขึ้นมามีลูกค้าเข้าคิวรอซื้อก็เดือดร้อนต้องวิ่งหาซื้อที่ดินเพิ่มเติม ปรากฏว่าราคาแพงหูฉี่ บทเรียนนี้ทำให้บริษัทใหญ่ๆ ก็เลยกินรวบ เอ๊ย ไม่ใช่ค่ะ ก็เลยตัดปัญหาซื้อทีเดียวแปลงใหญ่ไปเลย แล้วทยอยพัฒนาทีละเฟส

กรณีแบบนี้ ในมุมผู้บริโภคถือเป็นเชิงบวกได้เหมือนกัน สมมุติซื้อบ้านราคา 2 ล้าน แต่ได้ใช้ฟาซิลิตี้ในพื้นที่ส่วนกลางเทียบเท่าบ้านราคา 8 ล้าน เป็นใครจะไม่ชอบล่ะ จริงไหมคะทั่นผู้ชม

ที่มา : หนังสือพิมพ์มติชน