ความเจริญที่ถั่งโถมยังภาคตะวันออกอย่างไม่หยุดยั้งมีผลให้เศรษฐกิจเติบโตมหาศาล โดยเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ยุคพัฒนาอีสเทิร์นซีบอร์ด 20 กว่าปีที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจบ้านจัดสรร ทาวน์เฮาส์ คอนโดฯ สร้างความคึกคักทั้ง ดีเวลอปเปอร์ท้องถิ่น และส่วนกลาง กระทั่งช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา การดำเนินธุรกิจอสังหาฯ เริ่มมีสัญญาณถดถอย ทั้งนี้มาจากปัจจัยที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นเศรษฐกิจภายในประเทศ การแข่งขันที่สูงขึ้น ราคาที่ดินปรับตัวขึ้น และซ้ำเติมด้วยปัญหาหนี้สินครัวเรือน และการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร

เมื่อเร็ว ๆ นี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้เปิดเผย ผลสำรวจสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออก และตั้งวงสัมมนาเรื่อง "โอกาสใหม่ของการพัฒนาที่อยู่อาศัย..ภายใต้การขับเคลื่อน EEC" เพื่อเป็นข้อมูลต่อทั้ง ดีเวลอปเปอร์ และผู้สนใจการพัฒนาที่อยู่อาศัย ว่าจากนี้และต่อไป ธุรกิจอสังหาฯภาคตะวันออก โดยเฉพาะ 3 จังหวัดอีอีซี ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา จะมี ทิศทางอย่างไร

"ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์" รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า สถานการณ์ด้านที่อยู่อาศัยช่วงปลายปี 2559 ที่ผ่านมา จากการสำรวจภาคสนามช่วงไตรมาส 3 ปี 2559 สามารถเห็นทิศทางได้ระดับหนึ่ง โดยสามารถ ระบุเป็นรายจังหวัดได้ดังนี้ คือ จังหวัดชลบุรี มีหน่วยที่อยู่อาศัยในผังโครงการของผู้ประกอบการที่อยู่ระหว่างการขายประมาณ 174,533 หน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรรอยู่ระหว่างการขาย 577 โครงการ 73,533 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 207,752 ล้านบาท เหลือขายประมาณ 22,769 หน่วย รวมมูลค่า 65,291 ล้านบาท อาคารชุดอยู่ระหว่างการขาย 300 โครงการ 101,451 หน่วย รวมมูลค่าโครงการ 301,992 ล้านบาท เหลือขายประมาณ 16,367 หน่วย รวมมูลค่า 49,522 ล้านบาท และบ้านพักตากอากาศ นับเฉพาะแนวราบริมทะเลหรือเชิงเขา โดยโครงการเกินกว่าครึ่งบนผังราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป อยู่ระหว่างการขาย 15 โครงการ รวม 467 หน่วย เหลือขาย 90 หน่วย

เมื่อแบ่งบ้านจัดสรรตามประเภท พบว่าอันดับ 1 คือ ทาวน์เฮาส์ 47% บ้านเดี่ยว 28% บ้านแฝด 18% และอาคารพาณิชย์ 7% ขณะที่ในอำเภอศรีราชา เมืองชลบุรี พานทอง และพนัสนิคม มีสัดส่วนทาวน์เฮาส์ สูงกว่าบ้านเดี่ยวมาก แต่ในอำเภอบางละมุง สัตหีบ และอำเภอบ้านบึง มีบ้านเดี่ยวมากกว่าทาวน์เฮาส์ ส่วนประเภทอาคารชุด เป็นแบบ 1 ห้องนอน มากที่สุด 68% รองลงมาคือ ห้องชุดแบบสตูดิโอ 22% และแบบ 2 ห้องนอน 9% ที่เหลือเป็นแบบ 3 ห้องนอนขึ้นไป

"หน่วยเหลือขายของชลบุรีเทียบกับหน่วยที่อยู่บนผัง เหลือไม่เยอะ บ้านจัดสรรประมาณ 20% และอาคารชุดเหลือ 10% กว่า ตัวจะชี้ให้เห็นว่าสถานการณ์ของการพัฒนาที่อยู่อาศัย การขายอสังหาริมทรัพย์ในรูปที่อยู่อาศัยก็มีทิศทางที่ไปได้เรื่อย ๆ และดีอยู่ระดับหนึ่ง โดยการพัฒนาบ้านเดี่ยวมาเป็นอันดับ 2 รองจากทาวน์เฮาส์ ขณะที่ บ้านแฝดยังเป็นทางเลือกสำหรับคนที่ต้องการบ้านเดี่ยว แต่อาจมีข้อจำกัดในการซื้อ"

จังหวัดระยอง มีหน่วยที่อยู่อาศัยในผังของโครงการของผู้ประกอบการระหว่างการขาย 27,026 หน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 197 โครงการ 21,839 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 57,956 ล้านบาท เหลือขายประมาณ 8,533 หน่วย มูลค่า 23,990 ล้านบาท ส่วนอาคารชุด อยู่ระหว่างการขาย 33 โครงการ รวม 5,187 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 9,367 ล้านบาท เหลือขายประมาณ 1,257 หน่วย มูลค่า 2,339 ล้านบาท

สำหรับบ้านจัดสรร เมื่อแบ่งตามประเภทพบว่า อันดับ 1 คือ บ้านเดี่ยว 51% ทาวน์เฮาส์ 32% บ้านแฝด 11% อาคารพาณิชย์ 7% และพบว่าโครงการอยู่ในอำเภอปลวกแดง 39% อำเภอเมืองระยอง 35% อำเภอบ้านฉาง 13% อำเภอนิคมพัฒนา 8% ที่เหลืออยู่ในอำเภอบ้านค่าย และอำเภอแกลง

"การพัฒนาที่ระยองหลัก ๆ อยู่รอบอำเภอเมือง บ้านฉาง และปลวกแดง ย่านนิคมอุตสาหกรรมทั้ง 3 กลุ่ม ระยองจะมีแพตเทิร์นที่ชัดเจนเหมือนกันว่า บ้านเดี่ยวเป็นประเภทหลักที่มีการพัฒนากันมาก ถัดมา เป็นทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด แพตเทิร์นยังเป็น แบบทางภูมิภาคอยู่คือ บ้านเดี่ยวเป็นที่นิยม และตอบโจทย์ลูกค้าในพื้นที่ได้ โดย บ้านเดี่ยวราคา 2-3 ล้านบาท 3-5 ล้านบาท ยังเป็นกลุ่มใหญ่ อย่างไรก็ตาม ระยองจะมีอัตราการดูดซับบ้านเดี่ยวในระดับราคาที่ต่ำลงมา คือไม่เกิน 2 ล้านบาท ชี้ให้เห็นผู้มีกำลังซื้อบ้านเดี่ยวอาจมีไม่มาก ถ้าราคาขยับตามจะทำให้พฤติกรรมซื้อบ้านเดี่ยวยังมีอยู่ แต่ความสามารถอาจลดลงไป"

จังหวัดฉะเชิงเทรา มีหน่วยที่อยู่อาศัยในผังของโครงการของผู้ประกอบการระหว่างการขาย 11,765 หน่วย เป็นบ้านจัดสรร 45 โครงการ 10,457 หน่วย มูลค่ารวม 31,045 ล้านบาท เหลือขายประมาณ 3,453 หน่วย มูลค่า 9,358 ล้านบาท ขณะที่อาคารชุด 4 โครงการ 1,308 หน่วย มีเหลือขายประมาณ 412 หน่วย สำหรับบ้านจัดสรร เป็นทาวน์เฮาส์ 42% บ้านเดี่ยว 36% บ้านแฝด 20% และอาคารพาณิชย์ 2%

ดร.วิชัยกล่าวว่า ภาพรวมปี'59 อัตราการดูดซับ (Absorbtion Rate) ดรอปลงกว่าปี'58 แต่ไม่มาก เมื่อดูตามเปอร์เซ็นต์ อาคารชุดยังรักษาระดับได้ที่ 7.1% ขณะเดียวกันตัวที่ดรอปลงมาอีกเล็กน้อยคือ อาคารพาณิชย์ ส่วนบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ก็ไม่ได้สะท้อนในส่วนการขายต่ำลงจนผิดสังเกต จะมีจังหวัดระยองที่ชัดคือ อัตราการดูดซับอาคารชุด ดรอปจาก 5.3% เป็น 4.1%

ขณะที่บ้านเดี่ยว อัตราการดูดซับจะ ดรอปลงจากเดิมเยอะ เคยอยู่ 6.5% เหลือ 3.7% ส่วนของบ้านแฝดก็ตกลง และทาวน์เฮาส์ จาก 5% เหลือ 3.8% ส่วนฉะเชิงเทรา อาคารชุดมีอัตราการดูดซับที่ดีขึ้น ส่วนบ้านเดี่ยวลดมานิดหน่อย ยกเว้นอาคารพาณิชย์ แม้จะทำมาน้อยแต่ขายได้ดี ทั้งหมดนี้เป็นจุดที่ชี้ให้เห็นตลาดการขายปี 2559

รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ให้ข้อสรุปว่า ชลบุรียังเป็นพื้นที่ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยหลักของภูมิภาคตะวันออก หากแผนผังอีอีซีออกมาชัดเจน จะเริ่มเห็นการพัฒนาพื้นที่ใหม่ ๆ ที่เกาะอยู่กับจังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา อย่างแน่นอน

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ