เวทีสัมมนาแห่งปีของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC หัวข้อ "การพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ใต้กรอบ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" เมื่อเร็ว ๆ นี้ ระดมกูรูวงการอสังหาริมทรัพย์มาพูดแบบเปิดอก เพื่อรองรับโรดแมปของรัฐบาล คสช. ที่ประกาศนโยบายผลักดัน เป็นกฎหมายภายในวันที่ 1 มกราคม 2561 และผ่อนผันให้เวลาเตรียมตัวโดยตั้งเป้ามีผลบังคับใช้จริงภายในวันที่ 1 มกราคม 2562

          บ้าน-คอนโดฯรับมือได้

          "คุณตรี-กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา" กรรมการบริหารสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า ฐานภาษี 4 ประเภท ได้แก่ เกษตรกรรม, ที่อยู่อาศัย, พาณิชยกรรม และที่ดินรกร้างว่างเปล่า ลองคำนวณตัวอย่าง มีบ้านและที่ดินทำเลทองหล่อ ขนาด 1 ไร่ มูลค่า 80 ล้านบาท ได้รับยกเว้น 50 ล้านแรก เสียภาษี 30 ล้านในอัตรา 0.05% หรือล้านละ 500 บาท เท่ากับเสียภาษีปีละ 15,000 บาท เฉลี่ยเดือนละ 1,200 บาท

          กรณีซื้อคอนโดมิเนียมหลังที่ 2 เป็นทรัพย์สินต้องจ่ายภาษี ตกปีละ 3,000 บาท เฉลี่ยเดือนละ 250 บาท จึงแทบไม่มีผลกระทบเลย ดังนั้นต่อให้นำมาปล่อยเช่าเดือนละ 20,000 บาท ถ้าเสียภาษีโรงเรือน 12.5% ของค่าเช่า ก็เสียหลักหมื่นบาท (เน้นว่าถ้าเสียภาษีถูกต้อง) ในขณะที่ภาษีที่ดินฯประเภทพาณิชยกรรม คอนโดฯ 6 ล้านเสียภาษี ปีละ 18,000 บาท ดีไม่ดีถูกกว่าภาษีโรงเรือนถ้าทำถูกต้อง

          "อย่าเพิ่งกลัว ประเด็นหลักอยากให้ลองเข้าไปคำนวณ คิดว่า 90% ของ คนไทยไม่ได้กระทบเท่าไหร่ ที่อยู่อาศัยหลังแรกหรือหลังหลักใครมีเกิน 50 ล้านบาท ผมว่าไม่ถึงนะ และถ้าเราลงทุนคอนโดฯก็หลัก 2 ล้าน หรือ 5-6 ล้าน ที่ผ่านมาคนซื้อคอนโดฯปล่อยเช่าก็ ไม่ได้แจ้งภาษี ภาษีจะถูกกว่าภาษีโรงเรือน ด้วยซ้ำ"

          ถนนข้าวสารสูงเท่าทองหล่อ

          "คุณตรี-กิตติพล" ประเมินมีผู้รับผลกระทบสองกลุ่ม 1.แลนด์ลอร์ด เช่น ที่ดิน 2 ไร่ทำเลสาทร ราคาประเมินวาละ 7.5 แสนบาทติดถนนใหญ่ มูลค่า 600 ล้านบาท โดนอัตราพาณิชยกรรม 0.9% เท่ากับปีละ 5.4 ล้าน เดือนละ 4.5 แสน ปล่อยเช่ายังไงก็ไม่ครอบคลุมค่าเช่า สมมติคิดค่าเช่าทำปั๊มน้ำมัน เดือนละ 3 แสนบาท แล้วมาบวกค่าภาษี ที่ดินฯอีก 4.5 แสนบาท ผู้เช่าคงรับไม่ไหว

          2.ที่ดินรกร้างว่างเปล่า เพดานภาษี 5% แต่มีช่วงเวลาขยับฐานภาษี 7 ปี เริ่มจาก 1-2-3% และจะขึ้น 5% เมื่อไหร่ ยังไม่รู้ ตัวอย่าง ที่ดินซอยเอกมัย ซานติก้า ผับ 5 ไร่ ราคาประเมินวาละ 3.5 แสนบาท ปล่อยรกร้างว่างเปล่าภาษีในสามปี แรกปีละ 7 ล้าน เดือนละ 5.8 แสน, ปีที่สี่-หก บวก 2% เป็นปีละ 14 ล้าน ตกเดือนละ 1 ล้านกว่าบาท ปีที่เจ็ดขึ้นไป เสียปีละ 21 ล้าน

          "นั่นคือที่ดินเปล่าในเมืองโดนหนักสุด จึงมองว่าเป็นโอกาสของดีเวลอปเปอร์"

          แต่คำถามดัง ๆ คือ Timing เหมาะสม หรือไม่ รวมทั้งมองว่ามี 2-3 ประเด็นที่ยังไม่ค่อยยุติธรรม

          1.ราคาประเมินถูกต้องไหม ปัจจุบันเป็นราคาประกาศของปี 2559-2562 สูงสุดวาละ 1 ล้านที่สีลม, เพลินจิตวาละ 7.5 แสน, ทองหล่อติดถนนใหญ่วาละ 4.2 แสน แต่เขตพระนคร อาทิ ถนนข้าวสารราคาประเมิน 4.2 แสนเท่าทองหล่อ แต่ขึ้นตึก 30 ชั้นเท่าทองหล่อไม่ได้ ไม่รู้จะมีข้อยกเว้นอะไรให้หรือไม่

          2.สนามกอล์ฟ สปอร์ตคลับในเมือง ราคาประเมินสูงมาก ต้องมาดูว่าจะมีผลกระทบอะไรบ้าง

          ห่วงลักลั่น "พาณิชยกรรม"

          "พี่อ๋อย-อิสระ บุญยัง" นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษา สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ดีเวลอปเปอร์ที่แน่นด้วยข้อมูลอีกเช่นเคย ตั้งข้อสังเกต ดังนี้

          1.เพดานจัดเก็บภาษีรอบนี้สูงกว่าร่างกฎหมายในอดีต

          2.ที่ดินเกษตรกรรม ถ้าเป็นที่ดินให้เช่าเพื่อทำเกษตรตีความเป็นพาณิชยกรรมหรือเกษตรกรรม เพราะมูลค่า 50 ล้านบาทแรกของประเภทเกษตรกรรม ไม่ต้องเสียภาษีอะไรเลย แต่ประเภทพาณิชยกรรม เสียภาษี 0.3%

          นอกจากนี้ ตึกแถวให้เช่าหรือทำค้าขายเอง อาคารโรงงาน ถ้ามีภาษีที่ดินฯบังคับใช้และมีการเปลี่ยนแปลงอัตราจัดเก็บ ถามว่าความชัดเจนมีแล้วหรือยังว่าตีความยังไง

          3.ประเภทที่อยู่อาศัย ถ้าให้เช่าคิดอัตราที่อยู่อาศัยหรือพาณิชยกรรม ความแตกต่าง คือ ที่อยู่อาศัย (บ้านหลังที่สอง เริ่มเสียภาษี) เสียเริ่มต้น 0.3% แต่ถ้าเป็นพาณิชยกรรม ภาษี 0.9% สูงกว่า 3 เท่า

          รัฐเปิดออปชั่นพิเศษ

          4.มีที่ดินอยู่แล้วหรือแลนด์แบงก์ในมือดีเวลอปเปอร์ ทางรัฐบาลเอื้ออำนวยอยู่แล้ว ภายใต้กฎหมายสรรพากร คือ ตั้งนิติบุคคล เป็นบริษัทที่จัดตั้งระหว่างสิงหาคม 2559-ธันวาคม 2560 ได้รับยกเว้นค่าโอนเหลือ 0.01%, ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% และภาษีรายได้

          อีกฉบับเป็นมติคณะรัฐมนตรี กฎหมายสรรพากรเกี่ยวกับการขายทรัพย์สินแบบบุคคลธรรมดาเกิน 5 ปีไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ ซึ่งคำนวณยากเพราะคำนวณจากการถือครองหรือปีที่ซื้อ อยู่ระหว่าง 2.5-5% ปัจจุบันคำนวณจากราคาประเมิน ต่อไปคำนวณจากราคาซื้อขายจริง

          ทั้งสองกฎหมายนี้เอื้ออำนวยอย่างมากสำหรับการเตรียมตัวรองรับภาษีที่ดินฯ ในอนาคต

          เรื่องที่สอง ถ้าขายหุ้น กฎหมายบอกว่า ทรัพย์สินที่โอนเข้าบริษัทต้องตีเป็นมูลค่าหุ้น เช่น ทุนจดทะเบียนพันล้านบาทก็ตีทรัพย์สินเป็นมูลค่าหุ้นพันล้านบาท ปัจจุบันราคาประเมินต่ำ ราคาตลาดสูง ถ้าใช้ราคาประเมินจดทะเบียนไป 400 ล้านบาท เวลาขายแจ้งว่าขาย 500 ล้านบาท เสียภาษีเฉพาะส่วนต่างจึงเท่ากับเสียภาษีแค่ 100 ล้านบาท แต่ถ้าเป็นบุคคลธรรมดาขายหุ้นต้องแจ้งเต็ม 400 ล้านบาท และเสียภาษีเต็มมูลค่า 400 ล้านบาท

          "กฎหมายไทยใช้คำว่า 'ตามควรแก่สภาพ' เพราะฉะนั้นต้องระบุให้ชัดเจนว่า บ้านให้เช่า เสียภาษีเป็นบ้านหรือพาณิชยกรรม, ที่ดินเปล่าให้เช่าทำเกษตร เสียภาษีเกษตรกรรมหรือภาษีพาณิชยกรรม เป็นต้น"

          "กฎหมายไทยใช้คำว่า 'ตามควรแก่สภาพ' เพราะฉะนั้นต้องระบุให้ชัดเจนว่า บ้านให้เช่า เสียภาษีเป็นบ้านหรือพาณิชยกรรม, ที่ดินเปล่าให้เช่าทำเกษตร เสียภาษีเกษตรกรรมหรือภาษีพาณิชยกรรม เป็นต้น"

          สต๊อกบ้านเสียภาษีถูก-แพง ?

          สารพัดปัญหายังรวมถึงในทางปฏิบัติ การโอนบ้านจัดสรรมีปัญหามาก เช่น ตอนซื้อที่ดินมาพัฒนาวาละ 5,000 บาท แต่พอก่อสร้างเสร็จและโอนให้ผู้บริโภค มีการสร้างพื้นที่ส่วนกลาง อาจทำให้ ราคาประเมินเปลี่ยนกลายเป็นวาละ 30,000 บาท

          เรื่องที่ 2 กรณีบ้านที่สร้างเสร็จแล้วและ ยังขายไม่ได้ เป็นสต๊อก มีภาระภาษียังไง ถ้าเสียภาษีพาณิชยกรรมอัตราภาษีสูงกว่าที่อยู่อาศัย 3 เท่า รัฐจะตีความยังไง

          เรียกร้องความโปร่งใส

          สุดท้าย "คุณตรี-กิตติพล" แสดงข้อกังวลว่า ในอนาคตที่ภาษีจะบังคับใช้ เรื่องความโปร่งใส กระบวนการในการประกาศราคาประเมินยังไม่ทราบหลักเกณฑ์ เพราะการบังคับจัดเก็บเป็นภารกิจขององค์กรปกครองท้องถิ่น ทำให้มีข้อกังวลว่าอาจเกิดความลักลั่นที่ทรัพย์สินแปลงติดกันอาจเสียภาษีไม่เท่ากัน

          ทั้งนี้ แนวทางการตรวจสอบของประชาชนทำได้มากน้อยแค่ไหน อย่างไร กรณีมีข้อกังขาเกี่ยวกับอัตราภาษีรายแปลง แนะนำว่ากระบวนการกำหนดอัตราจัดเก็บภาษีต้องทำอย่างโปร่งใส สามารถตรวจสอบได้ ควรมีการติดประกาศให้เห็นชัดเจน และดีที่สุดควรแปะไว้ในข้อมูลข่าวสารบนออนไลน์

          นอกจากนี้ยังมีเรื่องการกำหนดเวลา ถือเป็นเรื่องทางเทคนิค โดยกฎหมายภาษีที่ดินฯระบุไว้เลยว่า ผู้มีหน้าที่เสียภาษีมีหน้าที่ชำระภาษีในวันที่ 1 มกราคมของปี นั่นคือผู้ขายต้องรีบขายภายใน 31 ธันวาคม ในขณะที่ผู้ซื้อก็อยากประวิงเวลาไปซื้อหลังวันที่ 1 มกราคม

          ทั้งหมดนี้เป็นการบ้านยกแรกถึงรัฐบาล คสช. ก่อนกฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้จริงในวันที่ 1 มกราคม 2562

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ