มานพ พงศทัต

www.re-cu.com

ในช่วงปลายปี 2560 นี้ หลายคนเป็นห่วงตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองกรุงที่มีประชากรร่วม 15 ล้านคน หลายค่ายมีตัวเลขแจงว่าคอนโดที่ยังขายไม่ออกที่เป็นสต๊อกค้างอยู่ในตลาดมีประมาณ 5 หมื่นหน่วย บางค่ายที่มองดูในแง่ลบอ้างว่ามีสูงถึง 8 หมื่นหน่วย ซึ่งถ้าตัวเลขเป็นเช่นนั้นจริงก็น่าเป็นห่วงยิ่ง

เพราะทุกปีค่ายใหญ่ๆ ในตลาดจะแถลงออกมาว่า จะเปิดตัวโครงการใหม่ๆ กันกี่โครงการ บางบริษัทมีจำนวนร่วม 30 โครงการ ทั้งคอนโดและบ้านแนวราบ สินค้าใหม่ในตลาดมีปีละประมาณ 8 หมื่น-1 แสนหน่วย

หลายค่ายเริ่มหลบจากตลาดแนวสูงมาแนวราบซึ่งก็พอจะมีตลาดอยู่บ้าง เนื่องจากที่ดินในเมืองใหญ่ เช่น กรุงเทพฯ แพงเหลือเกิน ขณะที่ชายแดนกรุงเทพฯ บ้านเดี่ยวราคาไม่หนี 3 ล้านบาทเท่ากับตลาดคอนโดใน เมือง ซึ่งผู้ซื้อก็จะเลือกว่าจะซื้อบ้านเดี่ยวชานเมืองหรือ คอนโดกลางเมืองจะดีกว่ากัน โดยคอนโดในเมืองติดสถานีรถไฟฟ้าถ้าไม่อยู่ก็อาจจะให้เช่า หรือขายต่อสะดวกกว่า

จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ก็ยืนยันตัวเลขนี้ว่า สินค้าค้างสต๊อกสะสมมานาน 2-3 ปีนี้ ตอนนี้น่าเป็นห่วง

สำหรับคอนโดราคาแพงตารางเมตร (ตร.ม.) ละแสนกว่าถึง 1.5 แสนบาท สร้างน้อยปีละเป็นแค่หลักพันหน่วย สต๊อกค้างจึงยังไม่เยอะ แต่ที่ค้างมากๆ คือ คอนโด ราคา 3-5 หมื่นบาท/ตร.ม. คอนโดคนชั้นกลางราคา 3-5 ล้าน/ยูนิต ที่มีคนซื้อมาก ซื้ออยู่จริงแค่ 50% ซื้อให้เช่าอีก 40% อีก 10% ที่เหลือคือเก็งกำไร ส่วนคอนโดราคาถูกยูนิตละไม่ถึง 2 ล้านบาท ราคา ตร.ม.ละ 5-6 หมื่นบาท อยู่ชานเมืองยังพอขายได้มีค้างน้อย กว่าราคาปานกลาง แต่เวลาจะขอกู้ธนาคารส่วนใหญ่ 50-60% ก็จะกู้ไม่ผ่านเสียอีก

ขณะที่ตลาดกำลังอิ่มตัวนี้นักพัฒนาอสังหาฯ ในเมืองใหญ่ก็ยังเพิ่มซัพพลายเข้ามาในตลาดอีกปีละ 8 หมื่นหน่วย แน่นอนอย่างน้อย 30-40% ก็จะเป็นสต๊อกค้างเพิ่มเข้าไปอีก เมื่อรวมกับคอนโดเก่า อีกไม่นานน่าจะมีสต๊อกค้างร่วม 1 แสนยูนิต น่ากลัวจริงๆ ถ้ายิ่งเพิ่มซัพพลายใหม่เข้าไป ตัวเลข "โอเวอร์ ซัพพลาย" จะเห็นเด่นชัดเหมือนในปีก่อนต้มยำกุ้งที่โอเวอร์ ซัพพลายเป็น 1 แสนยูนิต/ปีแน่ๆ

สภาพตลาดคอนโดในกรุงกำลัง "อิ่มตัว" เหมือนฟองน้ำที่อุ้มน้ำเต็มที่ แล้วจะทำอย่างไร? ก่อนอื่นก็ต้องมีแผนสองรองรับไว้ จะเห็นได้ว่าค่ายยักษ์กำลัง "ระบายสินค้าค้างสต๊อก" ในปลายปีนี้แน่ๆ เพราะอยู่ในตลาดหุ้นต้องทำยอดปิดโครงการ ด้วยโปรโมชั่น ลด/แลก/แจก/แถม และเทคนิคการตลาดหลายอย่างกำลัง จะได้เห็น ราคาคอนโดก็จะต้องตกลงมาบ้างซึ่งก็จะดีกับผู้ซื้อ สินค้าคอนโดมือสองก็คงจะออกมารวมกับสต๊อกที่ค้าง คงจะได้เห็นการแข่งขันในตลาดมากขึ้นอีก ก็น่าจะเป็น "ตลาดของผู้ซื้อคอนโด" ในปลายปีนี้แน่ๆ ต้องตามดูให้ดี

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์