'ฟองสบู่'หลอน'อสังหาฯ'หรือแค่'โอเวอร์ซัพพลาย'?

บทเรียนราคาแพงที่แลกมาด้วยทรัพย์สินรวมทั้งชีวิตยังเป็นเครื่องเตือนใจให้หวนระลึกถึง วิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540

หรือที่มีชื่อเรียกเผ็ดร้อนตามพิษสงของเหตุการณ์ว่า วิกฤตต้มยำกุ้ง

ความผิดพลาดจากหลายด้านทั้งการดำเนินนโยบาย การปล่อยสินเชื่อและการมีหนี้สินเกินตัวของบริษัท ทำให้เมื่อมีการลอยตัวค่าเงินบาท ทำให้ล้มไปตามๆ กัน โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีการใช้สินเชื่อในรูปแบบเงินดอลลาร์สหรัฐจำนวนมาก ทั้งเพื่อลงทุนพัฒนาโครงการใหม่และการซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร เพราะราคาขายขณะนั้นเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

จนทุกวันนี้ยังหลงเหลืออนุสรณ์สถานให้ระลึกถึงเหตุการณ์ครั้งนั้น อย่างอาคารสาทรยูนีค บนถนนสาทร ยืนเด่นเป็นสง่า หากโครงการสามารถพัฒนาได้แล้วเสร็จจะเป็นโครงการที่เป็นแลนด์มาร์กแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ แต่ปัจจุบันทำหน้าที่เพียงพื้นที่โฆษณาสูญเสียมูลค่าที่แท้จริงที่ควรเกิดขึ้น ยังไม่นับอาคารอื่นๆ อีกที่ประสบลักษณะเช่นนี้

ผ่านมากว่า 20 ปี ทุกภาคส่วนต่างมีความระมัดระวังมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังถูกจับตามองเพราะเป็นผู้ร้ายที่ก่อให้เกิดวิกฤตครั้งนั้น ดังนั้น ผู้หลักผู้ใหญ่ที่เกี่ยวของจึงมักจะมีการถามไถ่สถานการณ์และติดตามดูข้อมูลอย่างใกล้ชิด ไม่ว่าจะเป็นธนาคารพาณิชย์เอง รวมทั้ง ผู้กำกับดูแลอย่างธนาคารแห่งประเทศไทย รวมทั้งทีมดูแลเศรษฐกิจของรัฐบาลว่า

เมื่อเร็วๆ นี้ นายวิรไท สันติประภพผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้เชิญ นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรีด้านเศรษฐกิจ และ นายอภิศักดิ์ ตันติวรวงศ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวง การคลัง มาเยือนพื้นที่วังบางขุนพรหม เพื่อรับประทานอาหารกลางวันร่วมกันพร้อมแลกเปลี่ยนมุมมองด้านเศรษฐกิจ หนึ่งในคำถามที่นายสมคิดได้สอบถาม ธปท. เศรษฐกิจไทยจะเกิดปัญหาฟองสบู่หรือไม่

ผู้ว่าการแบงก์ชาติยืนยันว่าไม่มีสัญญาณใดชี้ว่าเศรษฐกิจจะเกิดฟองสบู่ เช่นเดียวกับภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ยัง ไม่เกิด แม้ว่าจะพบโครงการที่เปิดขายจำนวนมากยังขายไม่ออก เมื่อตรวจสอบละเอียดโดยภาพรวมยังไม่พบการซื้อขายเก็งกำไร แต่เป็นการซื้อแท้จริงด้วยเงินเก็บของเศรษฐีที่นำมาลงทุนในช่วงอัตราดอกเบี้ยต่ำ

นายวิรไทมั่นใจมากว่า ไทยเจอบทเรียนมาแล้วเมื่อปี 2540 ดังนั้นภาวะเศรษฐกิจไทยขณะนี้โอกาสจะเกิดวิกฤตซ้ำรอยปี 2540 ในห้วงเวลานี้ไม่มี เพราะฐานะด้านต่างประเทศของไทยมีความเข้มแข็ง ทุนสำรองระหว่างประเทศที่อยู่ในระดับสูง หนี้ต่างประเทศอยู่ในระดับต่ำ ฐานะของภาคสถาบันการเงินไทยมีเงินกองทุนของสถาบันการเงินในระดับสูง ระบบการบริหารความเสี่ยง วิธีการทำธุรกิจของสถาบันการเงินก็ต่างไปจากเดิม และในภาคธุรกิจเองมีความระมัดระวังในการบริหารจัดการเงิน ต่างจากเมื่อปี 2540 มาก

แต่เพื่อความไม่ชะล่าใจ โลกมีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา มีปัจจัยเสี่ยงใหม่ๆ มีความเสี่ยงใหม่ๆ ต้องจับตามอง จึงต้องสร้างเกราะป้องกันไม่ให้ความเสี่ยงเหล่านั้นนำมาสู่ปัญหาที่เป็นปัญหาเชิงระบบกับเศรษฐกิจไทยได้

นายดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค ธปท. กล่าวว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์มีโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเลโดยเฉพาะรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายแต่ไม่ได้เป็นลักษณะแบบปี 2540 เพราะ ราคาอสังหาฯไม่ได้ปรับขึ้นเร็ว แต่อาจจะมีบางทำเลเห็นการปรับขึ้นของราคาเร็วกว่าตลาด เรียกว่าเป็นฟองสบู่เล็กๆ แต่ไม่กระทบเศรษฐกิจ ปัจจุบันผู้พัฒนาโครงการมีการระดมทุนผ่านหุ้นกู้มากกว่าการขอสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ ทำให้เมื่อเกิดผลกระทบกับผู้พัฒนาโครงการหรือโครงการดำเนินต่อไม่ได้ จะส่งผลกระทบต่อผู้ถือหุ้นกู้ไม่ได้กระทบต่อธนาคารพาณิชย์เหมือนปี 2540 ทั้งนี้ จากเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในปี 2540 ทำให้มีการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ทำให้ผู้ประกอบการมีข้อมูลประกอบการพัฒนาโครงการมากขึ้น

ขณะที่ นายอธิป พีชานนท์ กรรมการบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ศุภาลัย เป็นหนึ่งในบริษัทได้รับผลกระทบช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ จนต้องเข้ากระบวนการปรับปรุงโครงสร้างหนี้และปรับปรุงแล้วเสร็จ ปัจจุบันเป็นบริษัทเติบโตอย่างต่อเนื่อง ให้ความเห็นว่า ความเสี่ยงจะเกิดภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้มีน้อยมาก เพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เติบโตอย่างร้อนแรง แม้ว่าราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้นและมีผลโดยตรงต่อราคาขายอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้น เช่น บริเวณที่มีการพัฒนาระบบขนส่งมวลชน แต่พื้นที่รอบนอกและต่างจังหวัดราคาเพิ่มขึ้นไม่มากนัก อย่างไรก็ตาม ราคาขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นมี จำนวนไม่มากและอยู่ในบางทำเล โดยเฉพาะในกลางเมือง คนกังวลว่าจะเป็นฟองสบู่ อาจจะเป็นการพูดโดยไม่เข้าใจสถานการณ์จริง เพราะกรณีราคาคอนโดมิเนียมที่สูงถึงตารางเมตรละ 4-5 แสนบาทก็มีเพียงไม่กี่แห่ง ส่วนใหญ่ราคาขายยังปกติจึง ไม่น่าเป็นห่วง

ทั้งนี้ ด้านการก่อหนี้และการการลงทุนของผู้ประกอบการไม่ได้เกินตัวเหมือนสมัยก่อน มีการทยอยพัฒนาโครงการใหม่ไม่ได้เร่งลงทุน และแต่ละบริษัทยังมีสภาพคล่องเพราะภาระหนี้ไม่สูงมากนัก ด้านสถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อทั้งสินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อลูกค้ารายย่อยที่กู้ซื้อบ้าน

"ขณะนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป ตามภาวะเศรษฐกิจ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากปัจจัยภายนอกและภาวะเศรษฐกิจโลกยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ หากเศรษฐกิจโลกฟื้นตัวดีขึ้นชัดเจน การส่งออก การท่องเที่ยวขยายตัวดี รัฐบาลลงทุนโครงการต่างๆ ต่อเนื่อง เชื่อว่าจะทำให้มีเม็ดเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจและทำให้คนมีกำลังจะซื้อบ้าน เพราะปัจจุบันมีลูกค้ากู้ไม่ผ่าน นอกจากนี้แรงกดดันการเติบโตมา จากกลุ่มลูกค้าอาชีพอิสระ หรือค้าขายเข้าถึงสินเชื่อไม่ได้ เพราะไม่มีการแสดงรายได้ชัดเจน รวมทั้งเครดิตบูโรยังเป็นข้อจำกัดสำหรับคนเคยมีหนี้เสียแต่เมื่อชำระหมดแล้วยังต้องรอระบบปรับฐานข้อมูลใหม่อย่างน้อย 3 ปี" นายอธิปกล่าว

และในฐานะกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทย นายอธิปกล่าวว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์มีการจัดตั้งขึ้นหลังจากการเกิดวิกฤตเศรษฐกิจนั้น ทำให้ผู้ประกอบการมีข้อมูลจะนำไปช่วยในการตัดสินใจลงทุนและวางแผนการดำเนินงาน สามารถตรวจสอบซึ่งกันและกันได้ ต่างจากก่อนหน้านี้ผู้ประกอบการอยากจะลงทุนพื้นที่ใดก็ลงทุนโดยไม่ได้พิจารณาว่าพื้นที่ดังกล่าวมีการพัฒนาโครงการไปแล้วมากน้อยเพียงใด ทำให้มีการพัฒนาโครงการสอดคล้องกับความต้องการ

อย่างไรก็ตาม ข้อมูลที่ศูนย์ข้อมูลมีอยู่อาจจะยังไม่สมบูรณ์เพราะข้อจำกัดงบประมาณและกำลังคน และเป็นหน่วยงานที่เป็นส่วนหนึ่งธนาคารอาคารสงเคราะห์ไม่ได้มีงบประมาณของตนเอง ส่วนกรณีจะแยกออกมาเป็นองค์กรอิสระนั้น รัฐบาลจะมีแหล่งรายได้ให้กับศูนย์ข้อมูล เพื่อให้สามารถดำเนินการได้ต่อเนื่อง อาจจะมาจากค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง หรือจากภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นต้น

นอกจากนี้อีกเสียงยืนยันจากฉายารัฐมนตรีแข็งแกร่งที่สุดในปฐพี อย่าง นาย ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ อดีตรัฐมนตรีว่า การกระทรวงคมนาคม สมัยรัฐบาล น.ส. ยิ่งลักษณ์ ชินวัตร ปัจจุบันเป็นประธาน เจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท ควอลี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่มีภาวะฟองสบู่เหมือนช่วงปี 2540 เพราะขณะนี้ผู้ประกอบการระมัดระวังในการ ลงทุนโครงการใหม่ และมีหนี้สินต่ำ

ทั้งนี้ ราคาที่ดินและราคาขายอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันก็ไม่ได้เพิ่มขึ้นรวดเร็วจนทำให้เกิดการเก็งกำไร บางทำเลมีโอเวอร์ซัพพลาย เพราะมีการพัฒนาโครงการมากเกินไป ประกอบกับกำลังซื้อของลูกค้าชะลอลง เนื่องจากมีหนี้สิน ครัวเรือนสูง ทำให้ไม่สามารถขอสินเชื่อ เพื่อซื้อบ้านกับธนาคารได้ ขณะนี้ความต้องการซื้อบ้านและจำนวนโครงการเปิดใหม่ในแต่ละปีมีความสมดุลกันมากขึ้น

ที่มา : หนังสือพิมพ์มติชน