อสังหาฯบ้าน-คอนโด

อสังหาติดเครื่องรอรับศก.ฟื้น ไตรมาส4ลุยแหลกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเดินผ่านไตรมาส 3 เข้าสู่ไตรมาส 4 ท่ามกลางสภาวะแวดล้อมที่ดูดีขึ้นกว่าช่วงที่ผ่านมา ด้วยตัวเลขเศรษฐกิจที่เริ่มส่งสัญญาณในทางบวก ทำให้ช่วงเดือนสุดท้ายของไตรมาส 3 ดูคึกคักกว่าปกติ แม้เหตุผลหลักจะเป็นเพราะช่วงเวลาทำตลาดที่บีบรัดขึ้น เมื่อถึงเดือน ต.ค.ทุกกิจกรรมการตลาดจะต้องหยุดนิ่ง แต่ภาวะเศรษฐกิจที่เอื้ออำนวยยิ่งขึ้น ก็ทำให้หัวใจของเหล่าดีเวลอปเปอร์เริ่มพองโตขึ้นเช่นกัน

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาส 3 ปี 2560 ตลาดระดับกลาง-บนนั้นยังไปได้ดี แต่ยอดขายที่ดีนั้นส่วนใหญ่มาจากผู้ประกอบการรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เนื่องจากผู้ประกอบการเหล่านี้พัฒนาโครงการในทำเลซีบีดี แต่ก็ใช่ว่าทุกรายจะขายได้ดีทุกโครงการ

ทั้งนี้ จะเห็นได้ว่าในเดือน ก.ย.ของ ปีนี้เพียงเดือนเดียวผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่มูลค่าหลายหมื่นล้านบาท ไม่ว่าจะเป็น ของศุภาลัย 3 โครงการ ออริจิ้น 4 โครงการ เอพี 1 โครงการ พฤกษา 1 โครงการ โนเบิล 1 โครงการ เป็นต้น โดยในช่วงไตรมาส 3 ของปีนี้จะเป็นช่วงเวลาที่มียอดขายสูงสุด เนื่องจากในช่วงไตรมาส 4 ของปีนี้จะ เหลือเวลาในการทำตลาดเพียง 1 เดือนครึ่งเท่านั้น

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2560 ในกรุงเทพฯ จะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่ต่ำกว่า 1.5 หมื่นยูนิต เพิ่มจากไตรมาส 2 ที่มียูนิตเปิดขายใหม่ 1.36 หมื่นยูนิต และไตรมาสแรกมีจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ประมาณ 1 หมื่นยูนิต

"ในช่วงไตรมาส 3 โดยเฉพาะในเดือน ก.ย. บรรดาผู้ประกอบการต่างเร่งเปิดตัวโครงการใหม่เนื่องจากในเดือน ต.ค.นั้น กิจกรรมทางการตลาดจะไม่สามารถดำเนินการได้ หากประเมินตลาดในขณะนี้จะพบว่า แม้จะผ่านช่วงเดือน ต.ค.ไปแล้ว แต่ภาพรวมตลาดยังมีแนวโน้มที่ดี เชื่อว่าในช่วง 1 เดือนครึ่งที่เหลือนับจากเดือน พ.ย. ผู้ประกอบการต่างอาศัยช่วงเวลาดังกล่าว เร่งเปิดตัวโครงการใหม่" สุรเชษฐ กล่าว

ขณะที่ นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้ง คอนโดและแนวราบระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ตั้งแต่ต้นปี 2560 จนถึงปัจจุบันมีการเติบโตต่อเนื่อง ความต้องการยังมีอยู่แต่อาจใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อมากขึ้น โดยระดับราคาคอนโด จะอยู่ที่ราว 2.5 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ขณะที่บ้านแนวราบมีตั้งแต่ 20-200 ล้านบาท

สำหรับตลาดแนวราบในปีนี้มีการทยอยเปิดตัวและมีหลายโครงการเตรียมเปิดตัวในไตรมาส 4 โดยจบไตรมาส 3 คาดมีจำนวนถึง 500 ยูนิต ซึ่งยอดขายเฉลี่ยโครงการอยู่ที่ 40% และอาจเพิ่มขึ้นในไตรมาส 4 อีก 10-15% โดยสินค้าจะมีความหลากหลายระดับราคาขึ้นอยู่กับโปรดักต์และโลเกชั่น

อย่างไรก็ดี เนื่องจากราคาที่ดินในเมืองแพงขึ้น ดังนั้นตลาดอาจขยับจากโซนสุขุมวิทไปในทำเลใหม่ๆ ไม่ว่าจะเป็นพระราม 9 เอกมัยรามอินทรา และกรุงเทพกรีฑา ขณะเดียวกันแนวโน้มของสินค้าอาจเปลี่ยนไป เนื่องจากต้นทุนที่ดิน เดิมดีเวลลอปเปอร์จะพัฒนา 100 ตารางวา ขาย 20-30 ล้านบาท อาจทำได้แล้ว ดังนั้นจะเห็นโปรดักต์ที่มีขนาดไซส์เล็กลงอยู่ที่ 50 ตารางวา แต่พื้นที่ใช้สอยถึง 300-400 ตร.ม.ขึ้นไป

ทั้งนี้ มองว่าเศรษฐกิจโดยรวมเริ่มดีขึ้น กำลังยังมีอยู่และเป็นดีมานด์จริงต่างกับเมื่อ 3-4 ปีที่ผ่านมาที่มีกำลังซื้อเทียม เนื่องจากการซื้อเพื่อเก็งกำไรมีมาก ขณะที่มีปัจจัยบวกในเรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่ยังต่ำ การปล่อยสินเชื่อเพิ่มมากขึ้น ซึ่งจะเป็นผลดีต่อตลาดกลางและล่าง ซึ่งจะทำให้ตลาดไตรมาส 4 ขยับและดีขึ้นในปี 2561 เพราะกำลังซื้อและความต้องการคอนโดไม่เกิน 2 ล้านบาท ยังมีอยู่ ดังนั้น หากพัฒนาสินค้าที่เหมาะสมกับทำเลย่อมขายได้ แม้ซัพพลายบางทำเลจะมีอยู่เป็นจำนวนมากก็ตาม

เลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้ที่น่าห่วงคือ กลุ่มที่ต่ำกว่า 1 ล้านบาท เนื่องจากเป็นกลุ่มอาชีพอิสระ มีหนี้ครัวเรือนสูงทำให้มีปัญหาในเรื่องของการขอสินเชื่อและแบงก์ยังเข้มงวด สำหรับคอนโดระดับ 2 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการสูง แต่เมื่อแบงก์ระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ตลาดยังตึงอยู่ไม่เห็นความเปลี่ยนแปลง

ในส่วนของตลาดคอนโดระดับซูเปอร์ ลักซ์ชัวรี่ แม้จะมียอดขายดีโดยเฉพาะจาก ผู้ประกอบการรายใหญ่แต่ต้องดูในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ว่าจะมีการโอนจริงเท่าไร เพราะมีกลุ่มนักลงทุนซื้อเพื่อทำรายได้อยู่ไม่น้อย ขณะที่โปรดักต์มีราคาสูงไม่ต่ำกว่า 5-6 แสนบาท/ตร.ม. เมื่อโครงการแล้วเสร็จราคาจะปรับขึ้นไปอีกจะมีผู้ซื้อหรือไม่ และหากไม่ได้กำไรตามคาดการณ์ไว้อาจไม่โอน เช่น โครงการย่านเพลินจิต เมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา ซื้อในราคา 5 หมื่น-1 แสนบาท/ตร.ม. ราคาเมื่อก่อสร้างเสร็จปรับขึ้น 1.2-1.4 แสนบาท/ตร.ม. ต่อมาอีก 6 เดือนหลังจากโอนราคาปรับขึ้นอยู่ที่ 1.7-2 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งหากราคาขยับขึ้นก็ไม่น่าห่วง ดังนั้นต้องจับตามองตลาดกลุ่มนี้

อย่างไรก็ดี ด้วยราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น ต่อเนื่องทำให้การพัฒนาโครงการบ้านแนวราบระดับราคา 10 ล้านบาท ในเมืองทำได้ยาก และโซนอยู่อาศัยจะขยับออกไปรอบนอก มากขึ้น เช่น เลียบทางด่วน เป็นต้น ทั้งนี้ ระดับราคา 10 ล้านบาท จะเป็นตลาดทาวน์เฮาส์แทน หากเป็นบ้านเดี่ยวขนาดไซส์ 50 ตารางวา ต้นทุนที่ดินต้องอยู่ราว 5-10 ล้านบาท/ไร่ โดยโปรดักต์จะเน้นเรื่องฟังก์ชั่นและพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น

ทั้งนี้ ตลาดส่วนใหญ่ยังเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งปัจจุบันได้มีการจับมือกับพันธมิตรต่างชาติโดยเฉพาะญี่ปุ่น ทำให้บริษัทมีความแข็งแกร่งมากขึ้น ดังนั้นหากผู้ประกอบการรายกลางและเล็กถ้าไม่ปรับตัวก็อาจ สูญพันธุ์ได้.

โอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯปริมณฑล ในไตรมาส 2 ปี 2560 พบว่ามีจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์รวม ทั้งสิ้น 39,597 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 103,560 ล้านบาท ในแง่จำนวนหน่วยลดลง 25.3% มูลค่าลดลง 16.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2559 ซึ่งมีจำนวน 53,030 หน่วย และมูลค่า 123,766 ล้านบาท

เหตุผลหลักที่ทำให้จำนวนและมูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยในไตรมาส 2 ปีนี้ลงลดเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว มาจากมาตรการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเดือน เม.ย. ของไตรมาส 2 ปี 2559 ซึ่งเป็นเดือนสุดท้ายของมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้มีการเร่งการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก

ทั้งนี้ หากแยกประเภทที่อยู่อาศัยจะพบว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดมากที่สุดจำนวน 19,600 หน่วย คิดเป็น 49.5% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 11,980 หน่วย คิดเป็น 30.3% ส่วนบ้านเดี่ยวมีการโอน 5,174 หน่วย คิดเป็น 13.1% ขณะที่บ้านแฝดมีการโอน 1,472 หน่วย คิดเป็น 3.7% และอาคารพาณิชย์พักอาศัยมีการโอน 1,371 หน่วย คิดเป็น 3.5%

สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ หรือบ้านที่โอนจากนิติบุคคลมีจำนวน 25,151 หน่วย และโอนบ้านมือสอง หรือบ้านที่โอนจากบุคคลธรรมดามีจำนวน 14,446 หน่วย ทำให้สัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ต่อบ้านมือสองในไตรมาส 2 ปี 2560 เท่ากับ 64 : 36

แนวโน้มยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2560 คาดว่าจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ประมาณ 154,500 หน่วย ลดลงจากปี 2559 ประมาณ 11.9% มีมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 416,000 ล้านบาท ลดลงจากปี 2559 ประมาณ 6.3%