เรื่อง : กองบรรณาธิการ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จัดทำดัชนีราคาห้องชุดใหม่รายไตรมาส โดยทำการสำรวจราคาขายของโครงการอาคารชุดสร้างใหม่ที่ยังอยู่ระหว่างการขาย (มีหน่วยเหลือขายตั้งแต่ 6 หน่วยขึ้นไป) ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล 2 จังหวัด ได้แก่ นนทบุรี และสมุทรปราการ ทั้งนี้ไม่นับรวมห้องชุดมือสอง โดยใช้ราคาปี 2555 เป็นปีฐาน

การสุ่มตัวอย่างเพื่อการจัดทำดัชนีราคานี้ใช้วิธีการสุ่มตัวอย่าง แบบง่าย (Simple Random Sampling) จำนวน 150 ตัวอย่าง ราคาขายที่นำมาจัดทำเป็นดัชนีราคานี้เป็นราคาขายที่แท้จริง ซึ่งได้หักลบมูลค่ารายการส่งเสริมการขายออกจากราคาที่ประกาศขายแล้ว โดยรูปแบบรายการส่งเสริมการขายในไตรมาส 4 ปี 2560 ส่วนใหญ่ร้อยละ 42.3 มีข้อเสนอเป็นของแถม เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ รองลงมาร้อยละ 36.2 เป็นส่วนลดเงินสด และร้อยละ 19.2 เป็นการออกค่าธรรมเนียมในการโอนให้แก่ลูกค้า ส่วนข้อเสนออื่น ๆ เช่น ดอกเบี้ยพิเศษ อยู่ฟรี 1 ปี ฯลฯ มีเพียงร้อยละ 2.3 เท่านั้น

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานกลยุทธ์ 2 เปิดเผยในฐานะรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ถึงภาพรวมดัชนีราคาห้องชุดใหม่ในตลาดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประจำไตรมาส 4 ปี 2560 ว่ามีค่าดัชนีเท่ากับ 131.9 จุด โดยเพิ่มขึ้นจาก 124.1 จุด หรือร้อยละ 6.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และปรับเพิ่มขึ้นจากไตรมาส 3 ปี 2560 โดยเพิ่มขึ้นจาก 128.8 จุด หรือร้อยละ 2.4 เมื่อจำแนกตามพื้นที่แล้ว พบว่า          พื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 132.0 จุด โดยเพิ่มขึ้นจาก 124.1 จุด หรือร้อยละ 6.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 128.7 จุด หรือร้อยละ 2.6 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3  ปี 2560

พื้นที่ปริมณฑล 2 จังหวัด (นนทบุรี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 130.5 จุด เพิ่มขึ้นจาก 122.9 จุด หรือร้อยละ 6.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นจาก 128.3 จุด หรือร้อยละ 1.8 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560

ผลจากการสำรวจพบว่าการเปลี่ยนแปลงอาคารชุดใหม่ ในกลุ่มระดับราคาต่าง ๆ มีการปรับเปลี่ยนของราคาต่อตารางเมตร เรียงลำดับจากมากไปหาน้อยดังนี้

1. กลุ่มระดับราคาลักซ์ชัวรี่ (ราคาสูงกว่า 200,000 บาท/ตร.ม.) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น ประมาณร้อยละ 10.0-12.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (เป็นกลุ่มที่มีการปรับราคาขายเพิ่มขึ้นมากที่สุด เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน) แต่มีการปรับราคาลดลงประมาณร้อยละ 5.4-7.4 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560

2. กลุ่มระดับราคาปานกลาง หรือ (ราคา 50,000-80,000 บาท/ตร.ม.) มีการปรับราคาลดลงร้อยละ 0.5-1.0 เมื่อเทียบกับ ช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และปรับราคาลดลงประมาณ ร้อยละ 0.1-0.5 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560

3. กลุ่มระดับราคาปานกลางค่อนข้างสูง (ราคา 80,000- 120,000 บาท/ตร.ม.) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 1.5-3.5 เมื่อเทียบเวลาเดียวกันของปีก่อน และมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นประมาณ ร้อยละ 2.4-4.4 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560

4. กลุ่มระดับราคาสูง (ราคา 120,001-200,000 บาท/ตร.ม.) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 0.9-2.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 0.6-1.4 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560

5. กลุ่มระดับราคาล่าง (ราคาไม่เกิน 50,000 บาท/ตร.ม.) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 2.9-3.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่มีการปรับราคาลดลงประมาณ ร้อยละ 2.8-4.8 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560

ทั้งนี้ เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560 พบว่า กลุ่มระดับราคาลักซ์- ชัวรี่, กลุ่มระดับราคาปานกลาง และกลุ่มระดับราคาล่าง มีราคาปรับลดลง เนื่องจากผู้ประกอบการมีการเร่งยอดขาย จึงมีข้อเสนอเป็นส่วนลดเงินสดและของแถมต่าง ๆ เพื่อเป็นแรงจูงใจในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค

นอกจากนั้นการสำรวจยังพบว่า พื้นที่ซึ่งราคาห้องชุดใหม่ปรับเพิ่มขึ้นมากสุด 5 ลำดับแรก ในไตรมาส 4 ปี 2560 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ได้แก่

จังหวัดสมุทรปราการ (ทุกอำเภอในจังหวัดสมุทรปราการ) ราคาปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 20.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และราคาปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.7 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560

เขตปทุมวัน ราคาปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 20.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และราคาปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 21.3 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560

พื้นที่สุขุมวิทตอนกลาง เขตวัฒนาและเขตคลองเตย ราคาปรับ เพิ่มขึ้นร้อยละ 20.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และราคาปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.3 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560

พื้นที่สุขุมวิทตอนต้น เขตวัฒนาและเขตคลองเตย ราคาปรับ เพิ่มขึ้นร้อยละ 18.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และราคาปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 9.3 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560

พื้นที่ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง ราคาปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 18.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และราคาปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.3 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560

ในส่วนของดัชนีราคาบ้านแนวราบใหม่ในตลาด การสุ่มตัวอย่างเพื่อการจัดทำดัชนีราคานี้ ใช้วิธีการสุ่มตัวอย่างแบบเจาะจง (Purposive Sampling) จำนวน 245 ตัวอย่าง โดยราคาขายที่นำมาจัดทำดัชนี ราคานี้ เป็นราคาขายที่แท้จริง ซึ่งได้หักลบมูลค่ารายการส่งเสริมการขายออกจากราคาที่ประกาศขายแล้ว

รูปแบบรายการส่งเสริมการขายในไตรมาส 4 ปี 2560 ส่วนใหญ่ ร้อยละ 34.5 มีข้อเสนอเป็นของแถม เช่น เครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์ ทองคำ ฯลฯ รองลงมาร้อยละ 30.9 มีข้อเสนอเป็นการออกค่าธรรมเนียมในการโอนให้ผู้ซื้อ ร้อยละ 18.6 มีข้อเสนอเป็นส่วนลดเงินสด และอีกประมาณประมาณร้อยละ 16.0 มีข้อเสนอเป็นรายการส่งเสริมการขายอื่น ๆ เช่น จัดสวนฟรี 1 ปีแรก ติดตั้งอินเตอร์เน็ตฟรี 1 ปีแรก กำจัดปลวกฟรี 1 ปีแรก ค่าสโมสรฟรี 1 ปีแรก อัตราดอกเบี้ยพิเศษในการผ่อนชำระ 2-3 ปีแรก ติดตั้งสัญญาณกันขโมย และแจกทองคำ ฯลฯ

ในไตรมาส 4 ปี 2560 ดัชนีราคาบ้านแนวราบใหม่ในตลาด ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล 3 จังหวัด มีค่าดัชนีเท่ากับ 119.4 จุด เพิ่มขึ้นจาก 116.2 จุด หรือร้อยละ 2.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นจาก 117.9 จุด หรือร้อยละ 1.3 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560 และเมื่อจำแนกตามพื้นที่แล้ว พบว่า

กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 119.1 จุด เพิ่มขึ้นจาก 116.3 จุดหรือร้อยละ 2.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นจาก 117.7 จุด หรือร้อยละ 1.2 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560

ปริมณฑล 3 จังหวัด (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 119.6 จุด เพิ่มขึ้นจาก 116.2 จุด หรือร้อยละ 3.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นจาก 118.1 จุด หรือร้อยละ 1.3 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560

หากพิจารณาดัชนีราคาที่อยู่อาศัยแนวราบใหม่ในตลาด ในแต่ละประเภท ได้แก่ บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ จะพบการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคา ดังนี้

1. ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล 3 จังหวัด มีค่าดัชนีเท่ากับ 117.1 จุด เพิ่มขึ้นจาก 114.5 จุด หรือร้อยละ 2.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นจาก 116.4 จุด หรือร้อยละ 0.5 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560 และเมื่อจำแนกตามพื้นที่แล้ว พบว่า

- กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 116.6 จุด เพิ่มขึ้นจาก 114.6 จุด หรือร้อยละ 1.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นจาก 116.1 จุด หรือร้อยละ 0.5 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560

- ปริมณฑล 3 จังหวัด (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 117.3 จุด เพิ่มขึ้นจาก 114.5 จุด หรือร้อยละ 2.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นจาก 116.6 จุด หรือร้อยละ 0.6 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560

2. ดัชนีราคาทาวน์เฮาส์ ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล 3 จังหวัด มีค่าดัชนีเท่ากับ 121.8 จุด เพิ่มขึ้นจาก 118.0 จุด หรือร้อยละ 3.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นจาก 119.4 จุด หรือร้อยละ 2.0 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560 และเมื่อจำแนกตามพื้นที่แล้ว พบว่า

- กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 121.3 จุด เพิ่มขึ้นจาก 117.9 จุด หรือร้อยละ 2.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นจาก 119.0 จุด หรือร้อยละ 1.9 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560

- ปริมณฑล 3 จังหวัด (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 122.5 จุด เพิ่มขึ้นจาก 118.3 จุด หรือร้อยละ 3.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นจาก 119.9 จุด หรือร้อยละ 2.2 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560