กับดักอสังหาฯที่ดินแนวรถไฟฟ้าพุ่ง 6-25% BTS-MRT-สถานีใหม่ระหว่างสร้างปรับขึ้นวาละ 2-8 แสนบาท ดันราคาคอนโดฯพุ่ง 1-3 แสน/ตร.ม. "ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต" ฟันธงคนชั้นกลางหมดสิทธิ์ซื้อทำเลในเมือง เผยราคา 2-3 ล้านกระจุกโซนบางบัว รัชดาฯ-ลาดพร้าว บางซื่อ 1-2 ล้านใกล้สุดย่านแจ้งวัฒนะ แบริ่ง ประชาอุทิศ คอนโดฯต่ำล้านมูลค่าตลาดหดเหลือ 677 ล้านบาท เน็กซัสฯชี้เทรนด์ปีนี้อัพ 8%

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ธุรกิจอสังหา ริมทรัพย์หลังผ่านพ้นเกือบ 5 เดือนแรกของปี 2561 แนวโน้มทวีความร้อนแรงมากขึ้นไปอีก โดยผลสำรวจของ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ระบุว่า ภาพรวมมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยเขตกรุงเทพฯปริมณฑลในช่วงไตรมาส 1/61 เทียบไตรมาส 1/60 มีการเติบโตถึง 27% เป็นผลมาจากการขยายตัวของกลุ่มสินค้าทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียม นำไปสู่การคาดการณ์ว่าปีนี้ทั้งปี ตลาดที่เคยประเมินการเติบโต 4-5% ขยับเป็น 11% มูลค่าตลาดคาดว่าสูงถึง 4.8 แสนล้านบาท

ในเวลาเดียวกัน มีผลสำรวจราคาที่ดินซึ่งเป็นปัจจัยการผลิตสำคัญของการพัฒนาโครงการ โฟกัสตลาดคอนโดฯ ทำเลแนวรถไฟฟ้า พบว่ามีการปรับตัว สูงขึ้นตลอด จนทำให้วิตกกังวลว่า ส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาฯ กระทั่งกำลังซื้อตลาดกลาง-ล่างอาจเอื้อมไม่ถึง และต้องถูกผลักดันให้ไปซื้อในทำเลไกลออกไปจากตัวเมืองมากขึ้นทุกที

ที่ดินแนวรถไฟฟ้าพุ่ง 6-25%

แหล่งข่าวจากวงการพัฒนาที่ดิน เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ในปี 2560 การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินของกรุงเทพฯ 3 โซน แบ่งเป็นกรุงเทพฯชั้นในหรือย่านซีบีดี เปลี่ยนแปลง 10% กรุงเทพฯชั้นกลาง ทั้งฝั่งธนบุรีและฝั่งพระนคร เปลี่ยนแปลง 6.5-7% และกรุงเทพฯชั้นนอกเปลี่ยนแปลง 4-5.5% ในขณะที่ ภาพรวมราคาที่ดินปรับเพิ่ม 5.3%

แหล่งข่าวชี้ให้เห็นว่า ภาพรวมราคาที่ดินปรับเพิ่ม 5.3% แต่เมื่อโฟกัสทำเลแนวรถไฟฟ้าซึ่งมีการแข่งขันสูง ผู้บริโภคมีความสนใจซื้อคอนโดฯแนวรถไฟฟ้ามากขึ้นเป็นลำดับ เนื่องจากมีโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่อยู่ระหว่างก่อสร้าง และเตรียมทยอยเปิดให้บริการภายใน ปี 2562-2567 โดยการก่อสร้างยิ่งคืบหน้า มากเท่าไรเท่ากับเป็นการเปิดหน้าดินในการพัฒนาโครงการมากเท่านั้น ทำให้ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าปรับตัวสูงขึ้นกว่าทำเลอื่น ๆ ตั้งแต่ 6-25%

"ปี'60 ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าที่เพิ่มสูงขึ้น 3 อันดับแรก สถิติเป็นของสายสีเขียว ต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่ง เพิ่มถึง 25% รองลงมาเป็นของรถไฟฟ้าสายเดิม MRT บางซื่อ-หัวลำโพง เพิ่ม 19% ส่วนอันดับ 3 ใกล้เคียงกันระหว่างสายสีเขียวต่อขยายตากสิน-บางหว้า กับสายใหม่ที่กำลังก่อสร้าง สีน้ำเงินหัวลำโพง-บางแค บวกลบ 15%"

ถูกสุดคูคต-บางบำหรุ 6 หมื่น

แหล่งข่าวกล่าวว่า มีข้อมูลผลสำรวจของบริษัทเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ด้วยว่า ราคาที่ดินทำเลแนวรถไฟฟ้าทั้งสายเก่าและสายใหม่ในปี 2560 จำนวน 201 สถานี ราคาสูงสุดอยู่ในทำเลรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีสยาม-เพลินจิต-ชิดลม ตารางวาละ 2.2 ล้านบาท ราคาต่ำสุดอยู่ในทำเลรถไฟฟ้าสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน สถานีบางบำหรุ ตารางวาละ 6 หมื่นบาทใกล้เคียงกับสายสีเขียวต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่- คูคต ซึ่งราคาต่ำสุดอยู่ที่สถานีคูคต ตารางวาละ 6 หมื่นบาท (กราฟฟิกประกอบ)

โดยรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังก่อสร้าง มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นและเบียดแทรกเข้ามาอยู่ในทำเนียบเกินตารางวาละ 1 ล้านบาทจำนวน 2 สถานีใหม่ด้วยกัน คือ เส้นทาง สายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพง-บางแค อยู่ที่สถานีวัดมังกรกับสถานีวังบูรพา อัพราคาตารางวาละ 1.1 ล้านบาท

ในทางตรงกันข้าม รถไฟฟ้าสายปัจจุบัน บีทีเอสสถานีสะพานควาย พบว่ามีราคาต่ำสุดของเส้นทางหมอชิต-อ่อนนุช ตารางวาละ 6.5 แสนบาท ซึ่งยังสูงกว่าราคารอบสถานีห้าแยกลาดพร้าวของสายสีเขียวต่อขยายไปทางกรุงเทพฯ โซนเหนือซึ่งมีราคาตารางวาละ 5 แสนบาท, สูงกว่าสถานีเตาปูนของสายสีม่วง-สีน้ำเงิน ที่มีราคาตารางวาละ 3 แสนบาท และสูงกว่าสถานีรัชดาฯของสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง สถานีรัชดาฯที่มีราคาตารางวาละ 5 แสนบาท

คนชั้นกลางหมดสิทธิ์ซื้อในเมือง

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมอาคารชุดไทย กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ภาวะราคาที่ดินแพงทำเลแนวรถไฟฟ้าทั้งสายปัจจุบันและสายที่กำลังสร้างใหม่ เป็นตัวกดดันทำให้ราคาห้องชุดปรับตัวสูงขึ้นเป็นเงาตามตัว ที่น่าจับตามองคือ มีผลโดยตรงต่อกำลังซื้อคนชั้นกลางที่เข้าถึงราคาห้องชุด 2-3 ล้านบาท/ยูนิต ถ้าหากราคาสูงกว่านี้ทำให้ซื้อลำบากมากขึ้น หรืออาจซื้อไม่ได้เลยเพราะเป็น กลุ่มที่มีภาระหนี้ครัวเรือนสูง

"สมาคมเคยทำโมเดลค่าครองชีพคนกลุ่มนี้ พบว่าถ้าจะซื้อได้ต้องมีรายได้ เดือนละ 27,000 บาทขึ้นไป แต่ก็ซื้อคอนโดฯได้ในราคาห้องละ 2 ล้าน เพราะเป็นกลุ่มที่ยังมีภาระค่าเช่าหอพักอพาร์ตเมนต์ มีหนี้รถยนต์ จึงไม่สามารถผ่อนงวดเงินดาวน์เพื่อซื้อคอนโดฯที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ทำให้ไม่มีทางเลือกต้องรอจนห้องชุดสร้างเสร็จซึ่งมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นไปอีกจากตอนจองกระดาษ"

นอกจากนี้ ปัจจัยราคาที่ดินแพงยังถูกซ้ำเติมด้วยกฎระเบียบในการพัฒนาโครงการ ไม่ว่าจะเป็นผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร โดยเฉพาะกฎความกว้างถนนเกิน 10 เมตรจึงจะสร้างตึกสูงได้ ในขณะที่ข้อเท็จจริงถนนในกรุงเทพฯ และจังหวัดปริมณฑลมีหน้ากว้างเพียง 6-8 เมตร ทำให้ที่ดินตั้งแต่แปลงละ 100 ตารางวาขึ้นไปถูกแช่แข็งการพัฒนา ส่งผล ในภาพรวมที่ไม่สามารถนำที่ดินมาใช้ประโยชน์ได้เต็มศักยภาพ

"ราคาที่ดินวาละ 1-1.2 ล้าน คำนวณเป็นราคาขายห้องชุดต้องมีตารางเมตรละ 2.5-3 แสนบาท หรืออย่างเก่งไปอยู่ในทำเลต้นทุนที่ดินวาละ 5 แสน ต้องขายคอนโดฯตารางเมตรละ 1.5-2 แสนบาท ไซซ์เริ่มต้น 20 กว่า ตร.ม. ราคาเฉียด 3 ล้าน ฟันธงได้เลยว่า ราคาแบบนี้คนชั้นกลางหมดสิทธิ์ซื้อคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าทำเลในเมือง"

ทำเลแพงเพิ่ม 300 สถานี

นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ดีเวลอปเปอร์กำลังเผชิญหน้า 2 เรื่องสำคัญ 1.ต้นทุนที่ดินแพงขึ้น มีผลต่อราคาขายอสังหาฯ 2.กำลังซื้อตลาดแมสหรือตลาดกลาง-ล่างมีจำกัด ในขณะที่ปัจจุบันมีสถานีรถไฟฟ้า 80 สถานี กำลังจะเพิ่มเป็น 300 สถานี ซึ่งหมายถึงมีทำเลที่ดินแพงเพิ่มขึ้น ถึง 4 เท่า โดยไม่มีใครรู้ว่ากำลัง ซื้อเพิ่มขึ้นตามกันทันกับราคาที่ดิน หรือไม่

"จุดโฟกัสของอนันดาฯปีนี้เน้น คอนโดฯ ตารางเมตรละ 1-2.6 แสนบาท เรากำลังจะมีตารางเมตรละ 3 แสนบาทบนทำเลทองหล่อ แต่ถ้าตราบใดที่ควบคุมราคาที่ดินไม่อยู่และมีดีเวลอปเปอร์ ซื้อราคาตารางวาละ 3-4-5 ล้านไปเรื่อย ๆ ต้นทุนก็จะลำบากขึ้นเรื่อย ๆ เขต เมืองชั้นในแม้ต้นทุนที่ดินวาละ 2 ล้านก็ต้องขายคอนโดฯตารางเมตรละ 2 แสนปลาย-3 แสน เศรษฐีซื้อได้ แต่คนทั่วไปต้องอยู่ไกลจากตัวเมืองออกไปเรื่อย ๆ เพราะกำลังซื้อไม่ถึง แล้วก็บ่นกัน"

สำหรับอนันดาฯ ปัจจุบันเป็นเจ้าตลาด คอนโดฯรอบสถานีรถไฟฟ้าโซนสีลม จุฬาฯ เฉพาะสี่แยกบางนามีถึง 9 โครงการ อีก 7 เดือนที่เหลือนี้เตรียมเปิดตัวใหม่อีกหลายโครงการ ทำเลที่มองว่าน่าสนใจอันดับ 1 คือ รถไฟฟ้าสุขุมวิทไลน์หรือบีทีเอสช่วงตัดกับเอ็มอาร์ที บนทำเลอโศกขณะที่รถไฟฟ้าสายใหม่เข้าสมุทรปราการมีความน่าสนใจเพราะกฎหมายควบคุมตึกสูงไม่เข้มงวดเท่ากรุงเทพฯชั้นใน

เส้นทางสีแดงไปรังสิตก็น่าสนใจ แต่ภาพยังไม่ชัดว่าทิศทางการโตของเมืองจะเป็นยังไง เนื่องจากสภาพแวดล้อมรอบสถานียังต้องใช้เวลา ที่เหลือเส้นทางที่มีชุมชนหนาแน่นมีความน่าสนใจทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นสายสีส้มช่วงรามคำแหง สายสีเขียวไปคูคต เป็นต้น

ออริจิ้นฯชิงดำตลาดแมส

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า แผนลงทุน 7 เดือนที่เหลือของปีนี้ นโยบายเดินหน้าลงทุนทำเลแนวรถไฟฟ้าทุกสาย ราคา 1-4 ล้านบาท ปัจจุบันมีการลงทุนแล้วในสายสีเขียวบีทีเอส สีเขียวเหนือต่อขยายไปคูคต สีเขียวใต้ไปบางหว้า สีส้ม สีเหลือง สีชมพู และสีม่วง

"กลยุทธ์คือจำนวนโครงการไม่เยอะ แต่มูลค่าโครงการอาจเยอะ กำลังจะ เปิดโครงการขนาดใหญ่ที่ทองหล่อ พร้อมพงษ์ พญาไท ทำเลเน้นเขตใจกลางเมืองชั้นในเขตเมืองชั้นนอกเราก็ไม่ทิ้งมีแถวรามคำแหง สมุทรปราการ นิคมปู่เจ้าสมิงพราย"

ที่ผ่านมาออริจิ้นฯมีโครงการสะสม 39 โครงการ มูลค่ารวม 70,000 ล้านบาท ต้นปี 2561 ประกาศแผนเปิดตัวใหม่ 14 โครงการ มูลค่ารวม 30,000 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯ 10 โครงการ 26,000 ล้านบาท โดยไตรมาส 1/61 เปิดตัว คอนโดฯแล้ว 3 โครงการ 6,000 ล้านบาท เตรียมเปิดตัวเพิ่มในช่วงไตรมาส 3/61 ทำเลทองหล่อเฟสแรก จากมูลค่าโครงการ 12,000 ล้านบาท, ทำเลพญาไท มูลค่า 4,600-4,800 ล้านบาท, ทำเลรามคำแหง สายสีส้มมูลค่า 2,000 ล้านบาท และไตรมาส 4/61 เปิดเพิ่มแบรนด์บีลอฟต์ ไซซ์เล็ก ๆ 2 โครงการ โครงการละ 500 ล้านบาท

"ปัจจุบันออริจิ้นฯเป็นเจ้าตลาด คอนโดฯรถไฟฟ้าสีเขียวช่วงอ่อนนุช- อุดมสุข-สมุทรปราการ มี 26 โครงการ 20,000 ล้านกับสายสีเขียวช่วงหมอชิตรัชโยธิน-ม.เกษตรฯ 11 โครงการ รวม 14,000 ล้านบาท"

เทรนด์ราคาคอนโดฯขึ้น 8%

นางสุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาด กทม.-ปริมณฑล ปี 2560 มีมูลค่าตลาด 431,970 ล้านบาท ปีนี้เดิมคาดว่าทั้งปีเพิ่มเป็น 460,000 ล้านบาท ล่าสุดสถิติไตรมาส 1/61 ตลาดรวมประมาณ 123,713 ล้านบาท โต 27% จากไตรมาส 1/60 ที่มี 97,478 ล้านบาท ทำให้เพิ่มคาดการณ์ทั้งปีมีมูลค่ารวม 480,000 ล้านบาท

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า โฟกัสตลาดคอนโดฯไตรมาส 1/61 ภาพรวม 71,122 ล้านบาท โตร้อนแรง 40% เทียบกับไตรมาส 1/60 ที่มีขนาดตลาด 50,936 ล้านบาท กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท เพิ่มสูงสุด รวม 18,592 ล้านบาท ทำเลกระจุกโซนรัชดาฯ-ลาดพร้าว อ่อนนุช บางซื่อ

รองลงมาราคาเกิน 15 ล้านบาท รวม 13,290 ล้านบาท ทำเลขายดีอยู่ที่พร้อมพงษ์-ทองหล่อ-เอกมัย และราคา 2-3 ล้านบาท มูลค่ารวม 11,302 ล้านบาท ทำเลกระจุกโซนบางบัว รัชดาฯ-ลาดพร้าว แบริ่ง บางซื่อ

ส่วนราคา 1-2 ล้านบาทมีมูลค่ารวม 7,871 ล้านบาท ทำเลกระจุกย่านแจ้งวัฒนะ แบริ่ง ประชาอุทิศ และคอนโดฯราคาต่ำล้านมีมูลค่าตลาดเพียง 677 ล้านบาท

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า แนวโน้มราคาคอนโดฯเขตกรุงเทพฯชั้นในปีนี้ คาดว่าปรับตัวขึ้น 11% ตลาดรอบนอกขึ้น 5-6% ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยของตลาดปรับขึ้น 8% และเทรนด์การพัฒนาคอนโดฯ ทุกเซ็กเมนต์จะขยับทำเลเข้าไปอยู่ในซอยเล็กเป็นตึก 7-8 ชั้นมากขึ้น เนื่องจากที่ดินริมถนนใหญ่หายาก และราคาขยับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ด้าน ดร.วิชัย วิรัตกพันธุ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยว่า ผลสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ไตรมาส 1/61 มี 90 โครงการ 24,619 หน่วย มูลค่ารวม 106,696 ล้านบาท จำนวนโครงการเพิ่ม 5.9% จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 2.1% มูลค่าโครงการเพิ่ม 13% เทียบกับปี 2560 โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 4.3 ล้านบาท สูงกว่าช่วงเดียวกันของปี 2560 ที่เฉลี่ย 3.9 ล้านบาท