'อสังหาริมทรัพย์' เป็นภาคธุรกิจที่มีเม็ดเงินมหาศาล และเกี่ยวโยงกับธุรกิจอื่นๆ มากมาย และยังเป็นดัชนีชี้วัดเศรษฐกิจ ได้กลายๆ

ในครึ่งปีแรก 2561 ถือว่ายังไปได้สวยและน่าพอใจ ส่วนครึ่งปีหลังภาพรวมจะเป็นอย่างไร ไปฟังทัศนะของผู้บริหารบริษัทยักษ์ใหญ่ รวมถึงภาพรวมจากผู้เกี่ยวข้อง

เริ่มจาก นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย กล่าวว่าครึ่งปีแรกบริษัทเปิดตัวโครงการใหม่ 12 โครงการ เป็นบ้านแนวราบ 11 โครงการ และคอนโดมิเนียม 1 โครงการ ทำยอดขาย 17,760 ล้านบาท จากเป้าหมายปีนี้ทั้งปีที่ตั้งไว้ 33,000 ล้านบาท

ยอดขายส่วนหนึ่งมาจากให้นายหน้าในต่างประเทศ นำโครงการศุภาลัย โอเรียนทัล สุขุมวิท 39 ไปทำตลาดให้กับลูกค้าต่างชาติ ขณะที่ยอดขายส่วนใหญ่เกิดจากคนไทยกำลังซื้อยังอยู่ในระดับที่ดี

ส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ขยับลงมาเล่นตลาด ทาวน์เฮาส์ระดับ 2 ล้านบาทกันมากขึ้น เป็นการเคลื่อนไหวที่ดี เป็นเพราะอ่านเกมตลาด เนื่องจาก ผู้ประกอบการรายเล็กแทรกเข้ามาไม่ได้ ขณะที่กำลังซื้อยังค่อนข้างดี แม้ว่าแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น แต่เชื่อว่าเป็นการปรับขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไป จากดอกเบี้ยขณะนี้ ถือว่าอยู่ในจุดต่ำสุดเท่าที่เคยปรากฏมา

นายวันจักร์ บุรณศิริ ประธานผู้บริหารสายงานการเงินและสนับสนุนธุรกิจ บริษัท แสนสิริ กล่าวว่า มั่นใจว่าเป้าหมายยอดขายปีนี้จะได้ตามเป้า 4.5 หมื่นล้านบาท หลังจากครึ่งปีแรกที่ผ่านมามียอดขายแล้ว 24,000 ล้านบาท เนื่องจากได้กระแสตอบรับคอนโดฯ จากลูกค้า ต่างชาติดี โดยมียอดขายแล้ว 6,000 ล้านบาท จากเป้าหมายทั้งปี 13,000 ล้านบาท

บริษัทรอดูผลตอบรับคอนโดฯ แบรนด์ใหม่ "XT" ไลฟ์สไตล์คอนโดมิเนียม จับกลุ่มเป้าหมายลูกค้า มิลเลนเนียล 25-40 ปี ที่จะเปิดขายต้นส.ค.นี้ รวม 3 ทำเล เอกมัย ห้วยขวาง พญาไท มูลค่ารวม 2.1 หมื่นล้านบาท

ช่วงครึ่งปีแรกบริษัทเพิ่งรุกตลาดทาวน์เฮาส์ 1.65-2 ล้านบาท แบรนด์แสนสิริเพลส และประสบความสำเร็จเกินคาด ทำให้ไม่มีที่ดินเหลือเปิดโครงการใหม่ในปีหน้า บริษัทตั้งงบซื้อที่ดินสำหรับรุกตลาดทาวน์เฮาส์เพิ่ม แผนครึ่งปีหลัง มี 15 โครงการ มูลค่ารวม 36,300 ล้านบาท

บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ให้น้ำหนักไปที่ 2 ตลาดเป้าหมาย คือ ทาวน์เฮาส์ กับลักชัวรี่ คอนโดฯ โดย นายธีรเดช เกิดสำอางค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจทาวน์เฮาส์ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า ปีนี้ความต้องการซื้อทาวน์เฮาส์กรุงเทพฯ-ปริมณฑลเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง คาดว่ามูลค่าตลาดจะเติบโต 14% จากปีก่อน หรืออยู่ที่ 8.87 หมื่นล้านบาท

แผนในระยะ 2-3 ปีนี้ บริษัทจะรุกทำตลาดทาวน์ เฮาส์ให้ครบ 20 จังหวัด ซึ่งนอกจากเชียงใหม่ ภูเก็ต ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา และอยุธยา ที่บริษัทได้เข้าไปเปิดแล้ว จะมีจังหวัดเชียงราย พิษณุโลก สระบุรี นครปฐม ประจวบคีรีขันธ์ ราชบุรี สุราษฎร์ธานี สงขลา นครศรี ธรรมราช ขอนแก่น โคราช อุดรฯ อุบลฯ และจันทบุรี

ตั้งเป้ายอดขายทาวน์เฮาส์ 2.2 หมื่นล้านบาท ยอดขายรวมของบริษัทในปีนี้ที่ 5.37 หมื่นล้านบาท

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กร และการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า ปี 2561 เป็นปีที่บริษัทมีการเปิดตัวโครงการมากที่สุดตั้งแต่ตั้งบริษัทมา ตามแผนจะเปิดทั้งสิ้น 43 โครงการ มูลค่ารวม 6.47 หมื่นล้านบาท

ในจำนวนนี้ 38 โครงการ เป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ และอีก 5 โครงการเป็นคอนโดมิเนียม โดยครึ่งปีแรก เปิดไปเพียง 8 โครงการ ในขณะที่ผลการดำเนินงาน ครึ่งปีมียอดขาย 1.73 หมื่นล้านบาท ปีนี้ที่ตั้งไว้ 3.35 หมื่นล้านบาท ครึ่งปีหลังจะมีทั้งหมด 35 โครงการ ที่จะเปิดการขาย

ขณะเดียวกัน บริษัท มิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป ซึ่งเป็น ผู้ร่วมทุนจากประเทศญี่ปุ่นยังมีมุมมองที่ดีกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และให้ความสำคัญมากสุดเมื่อเทียบในอาเซียนด้วยกัน ล่าสุดเพิ่งเปิดตัวคอนโดฯ ร่วมทุนรวม 2 โครงการ มูลค่ารวม 1.2 หมื่นล้านบาท ประกอบด้วยไลฟ์ ลาดพร้าว วัลเลย์ 6.4 พันล้านบาท ใกล้รถไฟฟ้าสถานีห้าแยกลาดพร้าว อีกหนึ่งโครงการไลฟ์ อโศก ไฮพ์ ใกล้รถไฟฟ้าใต้ดิน สถานีพระราม 9 จะเปิดตัวในเดือนต.ค. มูลค่า 5.7 พันล้านบาท

ในขณะที่ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ ปัจจุบันกลายเป็นผู้นำด้านการพัฒนาโฮมทาวน์หรืออาณาจักรบ้านแนวราบ ทาวน์โฮม บ้านแฝด บ้านเดี่ยว ทำเลรัศมีไม่ไกลจากรถไฟฟ้ามากนัก

นายภวรัญชน์ อุดมศิริ กรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาโครงการทาวน์โฮมและบ้านแฝด บริษัท แผ่นดินทองฯ กล่าวว่า ครึ่งปีหลังยังแข่งกันดุโดยเฉพาะโครงการแนวราบ หลังจากผู้ประกอบการรายใหญ่หันมารุก ตลาดแนวราบมากขึ้น โดยเฉพาะในตลาดทาวน์โฮมราคา 2 ล้านบาท

ผลจากตลาดคอนโดมิเนียมหดตัวโดยจะเห็นผู้ประกอบการทุกเจ้าเปิดคอนโดฯ น้อยลงอย่างเห็นได้ชัด น่าจะมีปัญหาจากกลุ่มเก็งกำไรเริ่มทิ้งดาวน์ เพราะขายต่อยากขึ้น

กลยุทธ์ของบริษัทในครึ่งปีหลัง รุกตลาดทาวน์โฮม ราคาประมาณ 2.3 ล้านบาท แผนครึ่งปีหลังจะเปิดอีก ไม่น้อยกว่า 20 โครงการ ให้ได้ยอดขายตามเป้า 2.3 หมื่นล้านบาท

นายสุรเชษฐ์ กองชีพ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยตลาด ไรส์แลนด์ (ประเทศไทย) มองภาพรวมในช่วงครึ่งหลังปี 2561 ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยจะมีความคึกคักมากขึ้น ผู้ประกอบการเร่งเปิดขายโครงการใหม่มากขึ้น เพื่อให้รายได้และอัตราเติบโตเป็นไปตามที่วางแผนไว้

ทำเลที่น่าสนใจ พื้นที่เมืองชั้นใน ทองหล่อ พญาไท ราชเทวี พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า โดยเฉพาะสายสีเขียวตอนเหนือ (หมอชิต-คูคต) และตอนใต้ (แบริ่งสมุทรปราการ) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง)

แต่ต้องจับตามองภาวะเศรษฐกิจควบคู่กันไปด้วย เพราะความเชื่อมั่นและกำลังซื้อ ผันแปรกับภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ตลาดที่คาดว่าจะมีการเปิดขายมาก ยังคงเป็นโครงการคอนโดมิเนียม ระดับราคา 80,000-120,000 บาทต่อตร.ม. แต่ก็มีโครงการระดับราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตร.ม. เปิดขายอีกหลายโครงการ

รวมถึงบ้านจัดสรรราคาแพง ขายมากกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิต ที่ยังคงมีเปิดขายใหม่ออกมาต่อเนื่อง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สำรวจดัชนีราคาบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมใหม่ ที่อยู่ระหว่างการขาย พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล 3 จังหวัด นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ ประจำไตรมาส 2 ปี 2561 บ้านจัดสรรพบว่า มีค่าดัชนีเท่ากับ 122.5 จุด ปรับเพิ่มขึ้น 4.8% จากปีก่อน

ภาพรวมดัชนีราคาคอนโดมิเนียมใหม่ ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากถึง 9.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยทำเลที่ปรับขึ้นมากที่สุด ได้แก่ อ.เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ และแนวรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงก์ ราคาปรับ เพิ่มขึ้น 39.3%

ด้าน น.ส.มณีรัตน์ ก้องเสียง เศรษฐกร สายนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกรายงานอุปสงค์ชาวต่างชาติในตลาดอาคารชุดไทย : สถานการณ์ปัจจุบัน ความเสี่ยงที่ต้องติดตาม เนื่องจากความต้องการซื้ออสังหาฯ ไทยของชาวต่างชาติ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แม้ว่าจะมีส่วนช่วยบรรเทาปัญหาสต๊อกคอนโดฯคงค้างได้บางส่วน โดยเฉพาะฐานผู้ซื้อชาวจีนช่วยทดแทนผู้ซื้อในประเทศที่ยังอยู่ในช่วงฟื้นตัว

ส่วนราคาอาคารชุดที่นิยมซื้อมากที่สุดคือราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท เน้นขายลูกค้าต่างชาติ อาจกลายเป็นปัญหาอุปทานล้นตลาดในอนาคตนั้น มองว่ายังไม่มี ความกังวลมาก เพราะผู้ประกอบการยังระมัดระวัง ในการเปิดโครงการใหม่ และเน้นขายผู้บริโภคในประเทศเป็นหลัก

ในปี 2560 ชาวต่างชาติโอนเงินเพื่อซื้ออสังหาฯ ไทยอยู่ที่ 70,758 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 33%

แบงก์ชาติบอกอีกว่า ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตอย่างช้าๆ ขณะที่การซื้ออสังหาฯ ต้องใช้เงินก้อนโต สำหรับคนที่มั่นคงทางรายได้ และมีความต้องการซื้อจะเพื่อ อยู่เอง หรือมองเป็นการลงทุน สามารถซื้อได้เลย

ส่วนคนที่รายได้ไม่มั่นคง แนะนำให้ออมเงินในแบงก์ไปก่อนเผื่อเจอคนทิ้งดาวน์อาจได้ของถูก