ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) จัดสัมมนาหัวข้อ "Joint Venture โอกาสใหม่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์" เมื่อเร็ว ๆ นี้ สรุปสาระ สำคัญฉายภาพถึงอนาคตวงการพัฒนา ที่ดินเมืองไทยเข้าสู่ยุคต้องพึ่งพาทุนต่างชาติมากขึ้น ทั้งในด้านกำลังซื้อและการเป็นแหล่งทุนชั้นดี

JV ญี่ปุ่นเสริมแกร่งโนว์ฮาว

ประเดิมด้วย "ณโด่ง-พีระพงศ์ จรูญเอก" ซีอีโอบริษัทมหาชน "ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้" ดาวจรัสแสงแห่งยุค ทำ อสังหาฯไม่ถึง 10 ปี แต่มีพอร์ตในปัจจุบัน 60 โครงการ มูลค่ารวม 90,000 ล้านบาท

หนึ่งในจิ๊กซอว์ของการเติบโตรวดเร็วดำเนินการผ่านกลยุทธ์ JV-joint venture โดยร่วมทุนกับ "โนมูระ ซีเคียวริตี้"ยักษ์ธุรกิจจากประเทศญี่ปุ่น ลงทุนครอบจักรวาลโดยตัวองค์กรอายุเฉียด 100 ปี

"ต้องยอมรับว่าโลกยุคใหม่ ไทยรับอิทธิพลทางความคิดเกี่ยวกับ Digital social เยอะมาก ในไซต์งานวิศวกรรุ่นใหม่ไม่สนใจไปตรวจหน้างาน เรามาเรียนรู้กับญี่ปุ่นอีกรอบซึ่งทำงานเชิงลึก หัวหงอกหัวขาว (ทีมงาน) ต้องเดินคุมงาน ติดกระดุมทีละเม็ดตามขั้นตอน เป็นโปรเซส ที่ดี หากขาดสิ่งเหล่านี้อุตสาหกรรมก่อสร้างไทยอาจคุณภาพไม่ดี เพราะทรัพยากรบุคคลวิศวกรไทยรุ่นใหม่ทำงานสัก 5 ปีก็นานแล้วสำหรับเขา"

ปัจจุบัน 60 โครงการของออริจิ้นฯ เป็นโครงการร่วมทุนกลุ่มโนมูระ 5 โครงการ 20,000 กว่าล้านบาท กับโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส ทำเลทองหล่ออีก 6,200 ล้านบาท

และประสบการณ์ร่วมทุนกับญี่ปุ่นเหมือนได้ขึ้นทางลัด ได้โนว์ฮาวชั้นยอดใน การทำอสังหาฯ เริ่มตั้งแต่การตัดสินใจร่วมทุน ไม่ได้ทำแบบวันแมนโชว์ แต่เป็นแบบ "กรุ๊ปดีซิชั่น" เพราะฉะนั้นจะขนคนมาหมด ทั้งฝั่งเซลส์ การตลาด เอ็นจิเนียริ่ง ฯลฯ การทำงานร่วมกับญี่ปุ่นจึงมีคณะกรรมการมากชุดเป็นพิเศษ

เป็นสไตล์การทำงานที่ณโด่งเรียกว่า

"กลัดกระดุมทีละเม็ด"

โมเดลเฟ้นพันธมิตรต่างชาติ

ในเวลาเดียวกัน ออริจิ้นฯยังมีจิ๊กซอว์ ร่วมเป็นพันธมิตรธุรกิจกับกลุ่มจีนและฮ่องกง โดยร่วมมือกับ "Fulcrum Global"มาสเตอร์เอเย่นต์ฮ่องกง

"ดีลร่วมทุนกับญี่ปุ่น มีการลงทุน ได้กำไร แบ่งเขาไปทำให้เสียดุลการค้านิด ๆ แต่การ คบกับจีนได้เงินเขามา เป็น Condo for export ซึ่งดีมานด์ปีละ 4 แสนล้านบาท มีลูกค้าชาวจีน ฮ่องกงมาซื้อ ทำให้ตลาดบ้านเราเติบโตได้เกือบ 20%"

ความมหาศาลของทุนจีนทั้งฝั่งผู้ซื้อและนักลงทุน "ณโด่ง-พีระพงศ์" ฝากข้อคิดว่า "...ประเทศไทยมีชัยภูมิที่ดี ลูกค้า จีนที่มาซื้อคอนโดมิเนียมอย่าไปรู้สึกว่า ไม่ Comfortable เลย คนจีนรุ่นใหม่มีวัฒนธรรม ดีกว่าเราด้วยซ้ำ ผมไปเมืองจีนเขา no cash แล้ว ซิลิคอนวัลเลย์ที่เคยส่งลูกหลานไปตอนนี้ต้องส่งมาดูที่จีนหมด"

ประสบการณ์ตกผลึกในการคบพันธมิตร ต่างชาติของออริจิ้นฯ ถอดออกมาเป็นสูตร 3 ชาติ นั่นคือ พาร์ตเนอร์สร้างโครงการคบ คนญี่ปุ่น, พาร์ตเนอร์การขายต้องคบจีน ส่วนพาร์ตเนอร์การเงินต้องคบสิงคโปร์

จีนช็อปปีละ 1 ล้านล้านบาท

บิ๊กดาต้าที่ออริจิ้นฯได้รับจาก Fulcrum Global คือนักลงทุนรายย่อยจีนนิยม ลงทุนอสังหาฯ มูลค่าซื้อปีละ 1 ล้านล้านบาท ตลาดใหญ่อยู่ที่สหรัฐอเมริกา 60% ไทยมีมาร์เก็ตแชร์ 5% หรือ 50,000 ล้านบาท อาจดูว่าน้อยแต่เป็นอันดับ 2 ซึ่งไทยเคยอยู่อันดับ 10

"สิ่งที่จีนทำคือเพิ่มปริมาณการซื้อขายทดแทนภูมิภาคอเมริกา เพราะเสือ 2 ตัวเริ่ม ทะเลาะกัน (เทรดวอร์) กระทบค่าเงินเพราะ ต้องลดค่าหยวนเพื่อให้ค้าขายกับประเทศทางเอเชียมากขึ้น เรา (ไทย) ยังลดค่าบาท น้อย ทำให้ปริมาณเงินต่างประเทศต้องไหล ออกไปเพราะมี Currency lost นี่คือภาพ"

และ "...ในขณะที่ฮ่องกงมาซื้ออสังหาฯ ไทยเพราะได้ลงทุน กระจายความเสี่ยงเพื่อให้มีหลักทรัพย์ในต่างประเทศ จุดเด่น ไทยกำลังพัฒนาอินฟราสตรักเจอร์ชัดเจน จากรถไฟฟ้า 3-4 สายเพิ่มเป็น 10 สาย ทุกคน มองออกแหละว่าพร็อพเพอร์ตี้ดีขึ้นเรื่อย ๆ"

เทียบกับตลาดอสังหาฯในประเทศจีนมีราคาแพงมาก เช่า 70 ปี ทำเลมิดทาวน์ราคา 5 แสนบาท/ตารางเมตร ไซซ์ 60-80 ตารางเมตรตกห้องละ 60-70 ล้านบาท ทำเลดาวน์ทาวน์ราคาตารางเมตรละ 1-1.5 ล้านบาท ดังนั้นราคาห้องชุดไทยตารางเมตรละ 2 แสนบาทจีนซื้อได้ กลุ่มราคายอดนิยมอยู่ที่ 2-5 ล้านบาท

"รัฐบาลจีนจำกัดให้โอนเงินได้ปีละ 50,000 เหรียญสหรัฐหรือ 1.5 ล้านบาท พอดีกับคอนโดฯ เราก่อสร้าง 2-3 ปี ทยอยโอน ก็พอดีค่าห้องตอนสร้างเสร็จ เราจดทะเบียนบริษัทออริจิ้น ฮ่องกง ทำเทรดดิ้งกับลูกค้า สามารถแมเนจการจ่ายเงินกับเอเย่นต์ได้เลย ทำให้ธุรกิจคล่องตัวขึ้น ซึ่งผมมองเทรนด์ลูกค้า จีนยังมีความสำคัญกับตลาดไทยอีก 5-10 ปี"

เบ็ดเสร็จ ออริจิ้นฯมียอดขายลูกค้าต่างชาติ ปี 2560 สัดส่วน 20% หรือ 2,000 กว่าล้านบาท ปีนี้ขยับเพิ่มเป้าเป็น 4,000 ล้านบาท

โมเดลใหม่ทัวร์ช็อปอสังหาฯ

ไฮไลต์ข้อมูลตลาดจีนมาจาก "จ๊อก- สุรเชษฐ กองชีพ" ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยตลาด บริษัท ไรส์แลนด์ ประเทศไทย จำกัด โดย ไรส์แลนด์เป็นบริษัทลูกของกลุ่ม "ปี้กุ้ยหยวน"หรือคันทรี่ การ์เด้น ยักษ์อสังหาฯเบอร์ 1 ของจีน

ทั้งนี้ ประชากรจีน 1,200 ล้านกว่าคน เป็นกลุ่มมีรายได้สูงที่เพิ่มจำนวนมากขึ้น ในขณะที่ข้อจำกัดในประเทศควบคุมการซื้ออสังหาฯ เพื่อป้องกันเก็งกำไร ทำให้กำลังซื้อของนักลงทุนรายย่อยต้องหาช่องออกมาลงทุนนอกประเทศมากขึ้น

วิธีการมีทั้งออกมาลงทุนทางตรง กับการลงทุนทางอ้อมผ่านรูปแบบนักท่องเที่ยว ที่ไม่ได้เยี่ยมชมแหล่งท่องเที่ยวเพียงอย่างเดียว แต่มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อช็อปซื้ออสังหาฯโดยตรงอีกด้วย

"ปี 2550 มีนักท่องเที่ยวจีนเข้าไทย 9 แสนคน ปี 2560 เพิ่มเป็น 9.5 ล้านคน พฤติกรรมการใช้จ่ายเงินมีสัดส่วน 42% มองหา การลงทุนซื้ออสังหาฯ วันนี้การมาท่องเที่ยว เมืองไทยเหตุผลเดียวคือมาซื้ออสังหาฯ ไม่มีเหตุผลอื่น" คำกล่าวแบบฟันธง

จีนสน JV แต่ขอบริหารเอง

นอกเหนือจากกำลังซื้อรายย่อยแล้ว อีกภาพเป็นการรุกคืบเข้าเมืองไทยของกลุ่ม ทุนจีนรายใหญ่ "สุรเชษฐ" ระบุว่า กลุ่มทุน จีนมีความต้องการเข้ามา 3 รูปแบบด้วยกันคือ 1.เข้ามาลงทุนด้วยตัวเอง 2.มองหาผู้ร่วมทุน หรือ JV 3.เข้ามาเทกโอเวอร์กิจการ

เหลียวกลับไปมองสถิติโครงการร่วมทุน ในเมืองไทย พบว่า อันดับ 1 เป็นโครงการ JV ไทยกับญี่ปุ่น มูลค่ารวม 281,950 ล้านบาท, อันดับ 2 ไทยกับจีนและฮ่องกง 173,000 ล้านบาท และอันดับ 3 ไทยกับสิงคโปร์ มูลค่ารวม 25,800 ล้านบาท

สังเกตว่าบริษัทจีนมีทุนหนาและแข็งแกร่งที่สุดในปฐพี แต่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับนโยบายร่วมทุน 3 ข้อด้วยกัน 1.ไม่นิยมนอมินี หมายความว่าสนใจร่วมทุนกับดีเวลอปเปอร์ไทยเท่านั้น

2.ต้องการเป็นผู้กุมอำนาจในการบริหาร กิจการ กฎหมายไทยต่างชาติถือหุ้นได้สูงสุด 49% ปรากฏว่ายักษ์จีนต้องการถือหุ้น 49% แต่ขอเป็นผู้บริหารหลัก และ 3.แต่ละโครงการ ฝ่ายไทยและจีนต้องลงเงินใกล้เคียงกัน

"นี่คือข้อจำกัดที่ทำให้ขนาดการลงทุนของญี่ปุ่นกับจีนแตกต่างกัน ญี่ปุ่นจอยต์เวนเจอร์แล้ว 20 บริษัท แต่ดีลร่วมทุนกับจีนเพิ่งมีแค่ 9-10 บริษัท"

นอกจากนี้ ทุนจีนยังมีความต้องการปลีกย่อยอีกมากมายที่เป็นอุปสรรคมากกว่าเป็นโอกาส เช่น "แลนด์แบงก์"ต้องเป็นที่ดินโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากในเมืองจีนเช่าที่ดินยาว 70-75 ปี แต่เข้าเมืองไทยเจอกฎหมายเช่าได้เพียง 30 ปี ทำให้จีนไม่สนใจโมเดลเช่าที่ดินพัฒนาโครงการโดยสิ้นเชิง เป็นต้น

ขายจีนบวกราคา 10-15%

มีอีกเรื่องที่ 2 วิทยากรแชร์มุมมองออก มา นั่นคือราคาขายลูกค้าจีนกับลูกค้าไทย มี หลักปฏิบัติอยู่ว่า ห้องชุดแบบเดียวกัน โครงการเดียวกัน กรณีนำไปเสนอขายลูกค้า จีนจะมีการบวกราคาเพิ่มอีก 10-15%

โดย "สุรเชษฐ" เปิดประเด็นว่า ในด้านราคา ห้องชุดห้องเดียวกันลูกค้าจีนซื้อแพงกว่าลูกค้าไทย เหตุผลเกิดจากโซ่ข้อกลางหรือเอเย่นต์จีนเป็นคนบวกราคาเพิ่มก่อนจะนำกลับไปขายคนจีนด้วยกันเอง เพราะฉะนั้น เน็ตมาร์จิ้น ของราคาห้องชุดจึงไปตกอยู่ในมือเอเย่นต์จีน บางรายมีกำไร 1-1.5 เท่า

"เอเย่นต์จีนเป็นเพียงคนขาย ไม่ใช่ดีเวลอปเปอร์ ไม่ใช่ผู้ลงทุน แต่บวกราคาเพิ่มเท่ากับมีเน็ตมาร์จิ้น 100% ส่วนลูกค้าจีนก็ไม่รู้ว่าห้องชุดที่ซื้อไปถูกหรือแพง รู้แต่เป็นราคาที่เขาซื้อได้"

เรื่องเดียวกันนี้ "ณโด่ง-พีระพงศ์" ขยายความเพิ่มเติมว่า กลไกมาตรฐานของ ตลาด สมมุติ ราคา 10,000 ล้านบาท มีการ บวกเพิ่ม 10-15% เป็น 11,000-11,500 ล้านบาท ถ้าเป็นราคาที่ลูกค้าจีนจับต้องได้หรือ Affordable ที่จะซื้อแพงกว่าไทย แต่ถ้าบวกเกิน 20% เริ่มไม่ค่อยดีแล้ว อาจทำให้ขายช้า โครงการอาจมีปัญหา

ทั้งนี้ ที่มาที่ไปของการบวกเพิ่มสำหรับลูกค้าจีน เนื่องจากมีระบบเอเย่นต์ มี "มาสเตอร์เอเย่นต์" ทำหน้าที่กระจายพอร์ตขายให้กับลูกข่ายที่เป็น "ซับเอเย่นต์"สูตรคือ เมืองไทยกิจกรรมการตลาดการ ขายปรุงสูตรกันที่ 3%+3% (Sale expense 3% กับ eventory 3%) รวมเป็น 6% ในขณะที่ เอเย่นต์จีนต้องเพิ่มสูตรทำกำไรให้กับซับ เอเย่นต์ด้วย อาจจะ 6% เพราะฉะนั้น การ ส่งต่อราคาให้กับเอเย่นต์จีนจึงต้องบวกเพิ่ม 10-15% เพื่อให้เหลือต้นทุนที่สามารถนำไปบริหารต่อในห่วงโซ่การตลาด

สรุปข้อมูลสำคัญราคาที่ลูกค้าจีนสนใจซื้ออสังหาฯทั่วโลก พบว่ามีตั้งแต่ถูกยันแพง ตั้งแต่ต่ำล้านหยวนจนไปถึงราคายูนิตละร้อยล้านบาท

สำหรับตลาดเมืองไทย ราคาต่ำ 1 ล้านหยวนหรือไม่เกิน 5 ล้านบาทเป็นราคายอดนิยม ทอนออกมาเป็นราคาขายไม่เกิน 2 แสนบาท/ตารางเมตรสำหรับสินค้าห้องชุด