มิสเตอร์โฮมทูเดย์

เมื่อไม่นานมานี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้เผยข้อมูลดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม ที่ระบุว่าในไตรมาส 2 ปี 2561 ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 217.8 จุด ปรับเพิ่มขึ้น 15.2% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2561 และปรับเพิ่มขึ้น 32.3% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2560

ตัวเลขการปรับขึ้นดังกล่าวถือว่าไม่น้อยทีเดียว ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาเพิ่มขึ้นสูงมาก ซึ่งถ้าดูจากข้อมูลลงลึกไปอีก จะพบว่า 5 พื้นที่ที่มีการปรับราคาของที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดในไตรมาส 2 ปี 2561 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2560 มีอัตราการเพิ่มขึ้นสูงถึง 20.1-53% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ที่จะเกิดรถไฟฟ้าและโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐในอนาคต ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นจนน่าตกใจ

การปรับขึ้นของดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาสะท้อนอะไรได้บ้าง เริ่มต้นง่ายๆ ก็คือต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ถ้าค่าเฉลี่ยดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาเพิ่มขึ้น 15.2% ก็มีความเป็นไปได้ว่าต้นทุนที่ดินก่อนการพัฒนาเพิ่มขึ้นไปแล้ว 15.2% ยังไม่นับรวมต้นทุนอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เช่น วัสดุก่อสร้าง ต้นทุนค่าแรง ต้นทุนค่าบริหารจัดการ ต้นทุนค่าการตลาด ฯลฯ

ต้นทุนที่เป็นองค์ประกอบอื่นๆ นอกเหนือจากต้นทุนค่าที่ดินเหล่านั้นเพิ่มขึ้นด้วยหรือไม่ ถ้าไม่ได้เพิ่มก็อาจเป็นโชคดีของคนซื้อบ้าน เพราะมีเพียงต้นทุนที่ดินก่อนพัฒนาเท่านั้นที่เพิ่มไปรอคนซื้อบ้านแล้ว 15.2% แต่ถ้าต้นทุนอื่นๆ ปรับเพิ่มขึ้นด้วยสัก 5-10% คิดแบบเร็วๆ ก็เท่ากับว่าต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยขึ้นไปรอคนซื้อบ้านแล้วอย่างน้อย 20-30%

ในเชิงทฤษฎีต้นทุนขึ้น ราคาขายส่วนใหญ่ก็มีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นไปด้วย แต่ในขณะที่ต้นทุนที่ดินขึ้นพรวดพราด "กำลังซื้อ" หรือรายได้ของคนซื้อบ้านกลับไม่ได้เพิ่มขึ้นเร็วขนาดนั้น ยิ่งหากดูสถิติรายได้ของคนไทยตามการรายงานของสำนักงานสถิติแห่งชาติแล้วจะยิ่งเห็นภาพชัดเจน เพราะรายได้เฉลี่ยของคนไทยในแต่ละปีเพิ่มขึ้นไม่ถึง 1% แต่ค่าใช้จ่ายรวมๆ เพิ่มขึ้นไปเกือบปีละ 2% ค่าใช้จ่ายเพิ่มสูงกว่ารายได้ เช่นเดียวกับต้นทุนบ้านที่เพิ่มเร็วกว่ากำลังซื้อของคนอยากมีบ้าน

ถ้าราคาบ้านขึ้นแต่รายได้ขึ้นตามไม่ทันแล้วผู้บริโภคจะจับต้องซื้อหาบ้านได้หรือไม่ แน่นอนว่าเป็นไปได้ยากขึ้น นั่นจึงเป็นแรงกดดันให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเองก็ไม่สามารถขึ้นราคาได้ในแบบตรงๆ เช่น ขนาดที่ดินเท่าเดิม พื้นที่ใช้สอยเท่าเดิม ฟังก์ชั่นบ้าน วัสดุทุกอย่างเหมือนเดิม แล้วขึ้นราคาไปเลยตามต้นทุนทำไม่ได้ เพราะถ้าทำแบบนี้ไม่มีคนซื้อ ไม่ใช่เพราะเขาไม่อยากซื้อ แต่เขาจับต้องไม่ได้ ราคาสูงเกินเอื้อม

เมื่อเป็นเช่นนี้ผู้ประกอบการเองก็ต้องหากลยุทธ์ที่จะปรับตัว จะลดต้นทุนการบริหารจัดการภายในหรือใช้วิธีปรับลดฟังก์ชั่นบ้าน ตัดสิ่งไม่จำเป็นออก ลดขนาดพื้นที่ดิน ลดขนาดพื้นที่ใช้สอย หรือปรับลดสเปกบ้าน (ลดเฉพาะส่วนที่ไม่จำเป็น แต่เรื่องโครงสร้างความปลอดภัยยังคงอยู่) หรือใช้วิธีเลือกทำเลที่ไกลออกไปอีก ที่ต้นทุนที่ดินยังไม่สูงมาก เพื่อให้ภาพรวมแล้วยังขายบ้านได้ในราคาเท่าเดิมหรือใกล้เคียงเดิมมากที่สุด ถ้าดูแบบผิวเผินแล้วผู้บริโภคจะไม่รู้เลยว่าบ้านราคาสูงขึ้น แต่หากประเมิน ให้รอบด้าน ก็จะรู้ว่าผู้ประกอบการ เลือกใช้วิธีขึ้นราคาบ้านทางอ้อม

จริงๆ เรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ ต้นทุนที่ดินปรับขึ้นต่อเนื่อง แต่ช่วงเวลาไม่กี่ปีมานี้ราคาที่ดินขยับขึ้นแรงมาก เพราะมีรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ เกิดขึ้น ทำให้รายได้ของคนซื้อบ้านวิ่งตามไม่ทัน ยิ่งเห็นตัวเลขดัชนีราคาที่ดินก่อนพัฒนาในไตรมาส 2 ของปีนี้ยังขยับแรงต่อเนื่องอีก ยิ่งรู้เลยว่าบ้านโครงการใหม่ๆ บนต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้นไปแล้วตอนนี้คงมีการปรับทุกรูปแบบให้ยังสอดรับกับกำลังซื้อ

นี่เป็นการแก้ปัญหาจากฝั่งผู้ประกอบการ แต่ฝั่งภาครัฐควรออกมามีบทบาทกับเรื่องราคาที่อยู่อาศัยด้วยหรือไม่ โดยก่อนหน้านี้ฝั่งนักวิชาการหลายหน่วยงานเคยเสนอข้อคิดเห็นว่าน่าจะมีแนวทางในการกำหนดเพดานราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะบ้านหลังแรก เพื่อคุมราคาบ้านให้คนอยากมีบ้านยังจับต้องได้

เรื่องนี้คงต้องฝากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องไปลองทบทวน เพราะหากยังปล่อยให้ต้นทุนที่ดินยังพุ่งต่อเนื่อง ราคาบ้านยังขึ้นไม่หยุด สวนทางรายได้ ความต้องการซื้อบ้านอาจจะลดลง ซึ่งคงจะเกิดผลกระทบเป็นวงกว้างให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้