หลายคนสงสัยว่า เหตุใด"ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย"ยังคง ร้อนแรงไม่หยุด สวนทางกับภาพรวมกำลังซื้อของผู้คนที่อยู่ในภาวะทรงๆ ตัว จะมีเพียงกำลังซื้อกลุ่มพรีเมียมหรือผู้มีอันจะกิน เท่านั้นที่เห็นชัดว่ายังคงกระเป๋าหนัก กลายเป็นเหตุผลหนึ่งทำให้ที่ผ่านมา นักพัฒนาอสังหาฯหลายรายต่างเบนเข็มจากตลาด อสังหาฯระดับล่างหรือกลางล่าง ไปบุกอสังหาฯพรีเมียมกันคึกคัก ขณะที่ราคาที่ดินกลางเมือง(ซีบีดี) ที่ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ยังเป็นอีก"แรงบีบ"ให้นักพัฒนาอสังหาฯต้องโดดมาเล่นตลาดพรีเมียม ดังนั้นที่ผ่านมาตลาดพรีเมียม จึงมีส่วนเคลื่อนภาพรวมตลาดอสังหาฯไม่น้อย

จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ในไตรมาสสองปีนี้ พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยทั้งในด้านอุปสงค์ (ความต้องการ) ปรับตัวเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกัน ปี 2560 ประเมินจากภาพรวม"ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย" ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังขยายตัว 25.9% เมื่อเทียบกับ ช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา โดยเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ของ โครงการคอนโด เพิ่มขึ้น 27.5% และเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ ของโครงการแนวราบ (บ้านจัดสรร ทาวน์เฮ้าส์) เพิ่มขึ้น 24.4%

ขณะที่ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่(ซัพพลาย) ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ในไตรมาสสอง เมื่อเทียบกับ ช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา พบว่า เติบโตลดลง 32.9% แบ่งเป็น การเติบโตลดลงของโครงการแนวราบ 27.5% และการเติบโต ลดลงของโครงการคอนโด ลดลงมากถึง 41.9% จากตัวเลข สะท้อนว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯไตรมาสสองจำนวนโครงการเปิดตัวลดลง สวนทางกับความต้องการที่ขยายตัวจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่พุ่งขึ้น

อย่างไรก็ตาม การที่สถาบันการเงินหลายแห่งออกมา ส่งสัญญาณคุมเข้มการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ ทั้งในส่วนของการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการและรายย่อยเพื่อซื้อ ที่อยู่อาศัย โดยระบุว่าเริ่มเห็นสัญญาณล้นตลาด(โอเวอร์ซัพพลาย) จากอุปทานที่มากเกินไปในบางพื้นที่ และพบว่าเริ่มมีคอนโด ที่สร้างเสร็จแต่ขายไม่ออกจำนวนมากขึ้น หรือมียอดจองเต็ม แต่ไม่มียอดโอน สะท้อนถึงภาวะ "ดีมานด์เทียม" หรือการซื้อ ที่อยู่อาศัยเพื่อเก็งกำไร ได้กลิ่นฟองสบู่อ่อนๆ จึงต้อง "ตัดไฟ เสียแต่ต้นลม" ด้วยการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อดังกล่าว มากขึ้นไปอีก

เราเห็นว่า การที่สถาบันการเงิน ซึ่งเป็นผู้ที่ใกล้ชิดข้อมูล สินเชื่อที่สุดแล้ว ส่งสัญญาณดังกล่าว เป็นเรื่องที่ผู้ที่เกี่ยวข้องต้อง ฉุกคิด โดยเฉพาะนักพัฒนาอสังหาฯในการแตะเบรกการเปิดโครงการใหม่ในอนาคต วิเคราะห์เชิงลึกถึงความต้องการที่แท้จริง (เรียลดีมานด์) ก่อนเร่งผุดโครงการเพื่อสร้างการเติบโต ซึ่ง ไนท์แฟรงค์ประเมินว่า เป็นไปได้สูงที่อุปทานครึ่งปีหลังของปีนี้ จะเข้าตลาดอีกว่า 2.2 หมื่นยูนิต ทำให้ทั้งปีจะมีอุปทานใหม่ เข้าสู่ตลาดเกือบ 5 หมื่นยูนิต ส่วนราคาในครึ่งปีหลังมีโอกาสทำลายสถิติในรอบ 6 ไตรมาส เนื่องจากอุปทานใหม่มากกว่า 40% อยู่ในย่านซีบีดี