อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

อสังหาปลายปีโตแบบระวัง

กูรูจับทิศอสังหาฯ ไตรมาส 4 โตแบบระวัง ชี้ปี 2561 เปิดโครงการใหม่ลดลง ขณะที่ยอดโอนเพิ่ม 14-15% มูลค่าทะลุ 5 แสนล้าน

นับเวลาถอยหลังก่อนก้าวสู่ไตรมาส 4 ปี 2561 กันแล้ว ซึ่งที่ผ่านมาภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูจะไม่คึกคักเท่าที่ควรอย่างที่หลายฝ่ายคาดการณ์จะมีแต่เฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดที่มีการรับรู้รายได้อย่างต่อเนื่อง

สำหรับทิศทางตลาดในช่วงโค้งสุดท้ายของปี จะเริ่มเห็นสัญญาณการเติบโตจากปัจจัยบวกต่างๆ แต่ยังมีปัจจัยเสี่ยงที่อาจส่งผลกระทบกับภาพรวม อสังหาฯ ได้เช่นกัน

อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาฯ ทั้งแนวราบและสูงยังมีการเปิดตัวต่อเนื่อง แต่ผู้ประกอบการยังคงมีความระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่เช่นกัน ซึ่งจะดูถึงความต้องการและกำลังซื้อจริง เพราะยังมีซัพพลายเหลือมากในบางพื้นที่

ขณะเดียวกัน เรื่องของการขึ้นดอกเบี้ยและความเข้มงวดของการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินนั้น เชื่อว่าจะขยับขึ้นไม่มากหรือครั้งละ 0.25% เพราะเศรษฐกิจโตแบบไม่กระจาย ทำให้รายได้ในชนบทยังไม่เข้มแข็ง

ด้านการปล่อยสินเชื่อนั้นเป็นการระมัดระวังของสถาบันการเงิน แต่ เชื่อว่ายังมีการแข่งขันการปล่อยสินเชื่อด้วยแคมเปญพิเศษ ซึ่งเกิดจากความร่วมมือระหว่างผู้พัฒนาโครงการและแบงก์ ทั้งนี้ เพื่อต้องการระบายสต๊อกสินค้าในมือ

ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการเองก็มีการปรับตัว เพื่อป้องกันในเรื่องของยอดการปฏิเสธสินเชื่อ ซึ่งจะมี การพรีแอพพรูพลูกค้าก่อนเป็นส่วนใหญ่ ทั้งนี้ยอดปฏิเสธสินเชื่อราว 20% เป็นตัวเลขที่ผู้ประกอบการรับได้ เพราะจะได้กลุ่มผู้ซื้อที่มีความต้องการจริงกลับมาไม่ใช่ดีมานด์เทียม

อย่างไรก็ดี จากตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 7 เดือน (ม.ค.-ก.ค. 2561) ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า ในส่วนของโครงการอาคารชุดมีการเปิดตัวราว 3 หมื่นหน่วย ลดลง 10% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันกับปีที่แล้ว คาดว่าทั้งปีจะเปิดตัวใหม่ราว 5.6-5.8 หมื่นหน่วย ลดลง 10% จากปีที่แล้วอยู่ที่ราว 6.4 หมื่นหน่วย

ขณะที่โครงการจัดสรรแนวราบช่วง 7 เดือน เปิดตัวราว 2 หมื่นหน่วย ลดลง 20% คาดว่าทั้งปีจะเปิดใหม่ ราว 3.6-3.7 หมื่นหน่วย หรือลดลง 10-15% ซึ่งแต่ละปีบ้านแนวราบจะเปิดตัวเฉลี่ยที่ 4 หมื่นหน่วยบวก/ลบ ต่อเนื่องมา 7-8 ปี

ด้านมูลค่าและราคาเฉลี่ยการโอนกรรมสิทธิ์นั้น พบว่า ในช่วงเดือน ม.ค.-มิ.ย. 2561 มียอดจดทะเบียน การโอนทั้งแนวราบและสูงเพิ่มขึ้นประมาณ 33% หรืออยู่ที่ราว 9.1 หมื่นหน่วย เมื่อเทียบบกับช่วงเดียวกันปีที่แล้ว ซึ่งอยู่ที่ 6.9 หมื่นหน่วย ในส่วนของมูลค่าการโอนรวมเพิ่มขึ้นราว 40% หรืออยู่ที่กว่า 2.5 แสนล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีที่แล้วอยู่ที่กว่า 1.8 แสนล้านบาท

ส่วนราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นราว 5% หรือเฉลี่ยที่ 2.79 ล้านบาท โดยอาคารชุดราคาเฉลี่ยที่ 2.72 ล้านบาท บ้านเดี่ยวราคาเฉลี่ย 4.57 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 1.93 ล้านบาท บ้านแฝดราคาเฉลี่ย 3.29 ล้านบาท และอาคารพาณิชย์ราคาเฉลี่ย 3.13 ล้านบาท

ทั้งนี้ สะท้อนให้เห็นได้ว่าผู้ประกอบการได้มีปรับตัวมีการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ให้สอดคล้องกับภาวะตลาดและเพื่อไม่ให้กระทบแคชโฟวของบริษัท ขณะที่การรับรู้รายได้มีต่อเนื่องจากการโครงการก่อสร้างเมื่อปี 2-3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งทยอยแล้วเสร็จ นอกจากนี้ในหลายบริษัทเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ไปในปีหน้า

อย่างไรก็ดี คาดการณ์ว่ายอดโอนทั้งแนวราบและสูงถึงสิ้นปีจะเพิ่มขึ้น 14-15% หรืออยู่ที่ 1.86 แสนหน่วย จากปีที่แล้วอยู่ที่ราว 1.63 แสนหน่วย และคาดว่ามูลค่าจะทะลุ 5 แสนล้านบาท จากปีที่แล้วอยู่ที่ 4.27 แสนล้านบาท ปีนี้ตลาดยังคงเติบโต แม้จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงสวนทางกับยอดโอนที่เพิ่มขึ้น