คลังหนุนแบงก์ชาติออกมาตรการสกัดนักลงทุน-เก็งกำไรในตลาดอสังหาฯ ป้องกันหนี้เสีย ด้านเอกชนโวยปัญหาเกิดจากคนส่วนน้อย ไม่ควร แนะแจ้งล่วงหน้าให้ผู้บริโภค มีเวลาเก็บเงินก้อนดาวน์บ้านเพิ่ม ด้านแบงก์แจงลูกค้าซื้อบ้านแพงกู้แค่ 50-60% ของราคาบ้าน

          จากกรณีที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เตรียมปรับปรุงเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยกำหนด ให้มีเงินดาวน์ขั้นต่ำ สำหรับการกู้หลังที่ 2 ขึ้นไป หรือที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยต้องวางดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน (LTV limit 80%) และปรับเกณฑ์การนับสินเชื่อ topup ที่ใช้หลักประกันเดียวกันให้สะท้อนความเสี่ยง โดยคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.62 เป็นต้นไป เฉพาะกับการขอกู้ครั้งใหม่ (ไม่มีผลสำหรับการขอกู้ก่อนหน้า) และไม่มีผลกระทบสำหรับการซื้อบ้านหลังแรก

          นายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณบุรี รัฐมนตรีช่วยว่าการ กระทรวงการคลัง กล่าวว่า ในวันที่ 11 ต.ค.2561 ธนาคารแห่งประเทศ ไทย (ธปท.) ได้เรียกผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นายกสมาคมอาคาร ชุดไทย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และผู้ที่เกี่ยวข้องเข้าหารือถึงมาตรการควบคุม การกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเชื่อว่า ทุกฝ่ายจะนำเสนอข้อมูลที่ ถูกต้อง นำมาปรึกษาหารือร่วมกัน เพื่อให้ได้ ข้อสรุปและให้ได้ข้อยุติที่เหมาะสม ใน การออกมาตรการเพื่อป้องกันการลงทุน และป้องกันไม่ให้เกิดหนี้เสีย เพื่อเป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจประเทศ

          ทั้งนี้จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เชื่อว่าการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังไม่มีความน่ากังวลมาก เนื่องจากปริมาณซัปพลายในตลาดปีนี้ มีน้อยกว่าปีที่ผ่านมา แต่ยังไม่พบความผิดปกติ โดยปริมาณการโอนที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ส่วนยอดการจองยังทรงตัว จึงไม่ควรกังวลอะไร

          "มาตรการคุมสินเชื่อของ ธปท. ต้องรับฟังความเห็นให้รอบด้าน ซึ่งปัจจุบัน ที่อยู่อาศัยแนวราบและการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังแรก ไม่น่าจะมีปัญหา ส่วนกลุ่มคอนโดก็ต้องจำแนกให้ดี เพราะมีลูกค้า ที่มีรายได้หลายหลาย และมีราคาขาย ที่แตกต่างกัน ดังนั้นจะต้องควบคุมให้ดี การคุม LTV (วงเงินปล่อยสินเชื่อต่อราคาที่อยู่อาศัย) ควรดูภาวะตลาด เช่น บ้านหลังที่สอง ก็ปรับ LTV ลดลงได้ และต้องดูคุณภาพสินเชื่อ ภาพรวมหนี้เสีย มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยหรือไม่ เพราะ LTV ไม่ใช่ตัวชี้วัดคุณภาพสินเชื่อ แต่ต้องดู ผู้บริโภคเป็นหลัก ส่วนแนวโน้มการเก็งกำไรในอสังหาฯ พบว่ายังอยู่ในสัดส่วนเฉลี่ย 10% ยังเป็นตัวเลขที่พอรับได้" นายวิสุทธิ์กล่าว

          ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า  ธปท. ออกมาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือลด LTV ลง 5-10% ก็ถือว่ามีนัยสำคัญ โดยที่ไม่ได้ส่งสัญญาณชัดเจนออกมาให้แก่ผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง ได้แก่ ผู้พัฒนาอสังหาฯ สถานบันการเงิน และลูกค้า จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาด ทำให้ภาวะตลาดอสังหาฯ และสินเชื่อที่อยู่อาศัยเกิดความชะงักงันได้ เพราะการเพิ่มเงินดาวน์ผู้ซื้อจะต้องใช้ระยะเวลาในการเก็บเงินก้อน เพื่อไปวางดาวน์

          ทั้งนี้ ผู้ที่จะได้รับผลกระทบอย่างมาก คือ ผู้ซื้อโครงการที่อยู่อาศัยที่ใกล้โอน ซึ่งต้องมีเงินก้อนในการวางดาวน์ และไม่ได้เตรียมพร้อมรับมาตรการใหม่ที่มีกฎเกณฑ์ใหม่ อาจจะชะลอการโอนหรือหากบางรายอาจถูกปฏิเสธคำขอสินเชื่อ ส่งผลกระทบมาที่ผู้ประกอบการ ทำให้โครงการดังกล่าวโอนไม่ได้ตามแผนงานที่วางไว้ กลายเป็นสต๊อกเหลือขาย ซึ่งจะเป็นปัญหาต่อตลาดอสังหาฯในระยะต่อมา และกระทบต่อภาพรวมการขยายตัวของเศรษฐกิจในประเทศได้

          "ปัญหาหนี้เสียที่เพิ่มขึ้นเกิดจากคนกลุ่มน้อย แบงก์ชาติไม่ควรออกกฎมาควบคุมทั้งตลาด ซึ่งหากแบงก์ชาติออกมาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาฯ ในทันทีจะส่งผลกระทบต่อลูกค้าที่กำลังจะโอน ซึ่งไม่ได้มีการเตรียมตัวมาก่อนและจะกระทบต่อผู้ประกอบการด้วย ซึ่งหากมาตรการควบคุมของแบงก์ชาติที่จะออกมานั้นควรจะมีการส่งสัญญาณและแจ้ง ให้ทราบล่วงหน้าเพื่อเก็บเงินก้อนมาดาวน์ซื้อบ้านและจะไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อมาก เพราะหากกระทบต่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งแล้วจะกระทบตามไปกันทั้งหมด"นายอธิปกล่าว

          ส่วนกรณีที่มี NPL ของกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับบนราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปสูงมากขึ้น ซึ่งกลุ่มลูกค้าดังกล่าวไม่น่าจะเป็นกลุ่มที่เป็นปัญหาหลักในการทำให้ NPL ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นทั้งระบบ เพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง และกลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านเกิน 10 ล้านบาท จากสถิติจะมีการขอสินเชื่อวงเงินไม่เกิน 50% ของราคาที่อยู่อาศัย และกลุ่มบ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไปมีสัดส่วนในตลาดไม่ ถึง 10%

          ด้านนายอลงกต บุญมาสุข เลขาธิการสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่า NPL ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นมาจากกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคา ตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปนั้น ซึ่งเป็นเจ้าของธุรกิจที่ซื้อบ้านราคาสูงในช่วง 3-4 ปีที่ ผ่านมาประสบกับปัญหาเศรษฐกิจหดตัวในบางช่วงกระทบต่อรายได้ และทำให้ความสามารถในการชำระหนี้ลดลง บางรายอาจไม่สามารถชำระหนี้ต่อได้ จนทำให้ถูกจัดชั้นเป็นลูกหนี้กลุ่ม NPL ซึ่งกลุ่มผู้ที่ซื้อบ้านราคาสูงจะมีวงเงินใน การกู้สูง เมื่อเป็นหนี้เสียจึงคิดเป็นมูลหนี้เสียที่เกิดขึ้นมากกว่าเมื่อเทียบกับกลุ่มลูกค้าระดับล่าง-กลาง

          โดยภาพรวมสัดส่วนของลูกค้าที่ซื้อบ้านราคาสูงและใช้วงเงินกู้สูงจะมีในพอร์ตของแต่ละธนาคารไม่มากนัก และสัดส่วนของวงเงินกู้ที่ใช้เพียง 50-60% ของมูลค่าบ้าน การเพิ่มขึ้นของ NPL เกิดขึ้นหลังจากเศรษฐกิจชะลอตัว แม้ว่าขณะนี้ภาพรวมของเศรษฐกิจที่เติบโต แต่ยังเห็น NPL เพิ่มขึ้นถือว่าเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นตามปกติ