ศุภลักษณ์ เอกกิตติวงษ์
          ธปท.ไม่ถอยคุมสินเชื่อบ้าน
          
          วันที่ 22 ต.ค. 2561 นี้ จะเป็น วันสุดท้าย ของการเปิดรับฟังความ คิดเห็นจากสาธารณชน หรือ "ประชาพิจารณ์" เกี่ยวกับมาตรการกำกับดูแล (Macro-Prudential) สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่ออกโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ระหว่างนี้ได้มี ผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน และ ผู้บริโภค ได้นำเสนอความคิดเห็นกันอย่างกว้างขวาง
          ในฝั่งของสถาบันการเงินคงต้องปฏิบัติตามมาตรการกำกับดูแลที่ออกมาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่ ธปท. ก็ต้องการรับฟังผลกระทบในมุม ของสถาบันการเงินเช่นกัน
          สมาคมธนาคารไทยได้ประชุมหารือ 2 นัด โดยนัดแรกเมื่อวันที่ 16 ต.ค. เป็นการประชุมในสมาคมสินเชื่อ ที่อยู่อาศัย โดยมี กอบศักดิ์ ดวงดี เลขาธิการ สมาคมธนาคารไทย เป็นประธาน เพื่อรับฟังมุมมองของฝ่ายปฏิบัติการสินเชื่อบ้านเกี่ยวกับข้อกังวลและข้อเสนอ จากนั้นได้นำผลที่ได้เข้าหารือที่ประชุมใหญ่เมื่อวันที่ 17 ต.ค. ที่มี ปรีดี ดาวฉาย ประธานสมาคมธนาคารไทย เป็นประธาน
          ผลสรุปของสมาคมธนาคารไทย ที่จะเสนอให้ ธปท.ก่อน 22 ต.ค. โดยหลักไม่ได้คัดค้านในวัตถุประสงค์หลักของมาตรการกำกับดูแล แต่ต้องการให้ ธปท.ให้เวลาในการปรับตัว (Grace Period) 3 เดือน โดยเริ่มใช้อย่างเต็มรูปแบบในวันที่ 1 เม.ย. 2562
          นอกจากนี้ สมาคมธนาคารไทย ขอตั้งคณะทำงานพิเศษเพื่อให้ข้อมูลและรับฟังข้อมูลจาก ธปท. เกี่ยวกับความเสี่ยงสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพราะ ธปท.เป็นหน่วยงานที่มีฐานข้อมูลใหญ่รอบด้าน (Big Data) ที่ธนาคาร แต่ละแห่งอาจไม่ทราบ หากเปิดให้ธนาคารได้รับรู้ข้อมูลชุดเดียวกันก็สามารถนำเสนอความคิดเห็นได้ ตรงจุดมากขึ้น
          อย่างไรก็ตาม ประเด็นลึกๆ ที่ ภาคธนาคารกังวลมีมากกว่าข้อเสนอ ที่ส่งให้ ธปท. ทั้งการกำหนดมาตรการให้วงเงินสินเชื่อต่อหลักประกัน (LTV) 20% ของบ้านสัญญาที่ 2 ที่คาบเกี่ยว ผู้ซื้อบ้านใหม่แต่ยังขายบ้านเก่าไม่ได้ ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง จนมีข้อเสนอ ในที่ประชุมต้องการให้เลื่อนใช้มาตรการสำหรับผู้ขอสินเชื่อบ้านสัญญาที่ 3 รวมทั้งการรวมสินเชื่อ ท็อปอัพเข้าเป็น LTV ต้องการให้ยกเว้นในส่วนของประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ เพื่อให้ลูกค้าเข้าถึงผลิตภัณฑ์ ที่เป็นประโยชน์ระยะยาว
          ความเสี่ยงที่ ธปท.เห็น ใช่ว่าสถาบันการเงินจะไม่เห็น เพราะในช่วงที่ผ่านมาสถาบันการเงินส่วนใหญ่ต่าง มีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อบ้านมากขึ้น
          ขัตติยา อินทรวิชัย กรรมการ ผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า ธนาคารไม่เคยลดหย่อนมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อบ้าน เห็นได้จากยอด การปล่อยสินเชื่อบ้านในช่วงที่ผ่านมา ไม่เติบโตมากนัก เพราะไม่มีแคมเปญเข้าไปสู้ศึกการแข่งขันที่รุนแรง ในตลาด ประกอบกับภาพรวมของตลาดไม่ได้คึกคัก ความต้องการ ซื้อบ้านชะลอตัว
          ปิติ ตัณฑเกษม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ธนาคารทหารไทย กล่าวว่า สินเชื่อบ้าน 9 เดือนเติบโตสูงถึง 13% เป็นการเติบโตบนพื้นฐานที่แตะเบรกแล้ว ไม่เช่นนั้นอาจเติบโตถึง 20% ซึ่งมองว่าสินเชื่อบ้านไม่ควรเติบโตเกินเลข 2 หลัก กลุ่มที่แตะเบรกชะลอให้สินเชื่อเป็นกลุ่มเดียวกับที่ ธปท. กังวล เช่น บ้านสัญญาที่ 2 ผูมีรายได้น้อย ผู้มีเงินดาวน์ต่ำ บ้านราคาแพง 10 ล้านบาทขึ้นไป เป็นต้น
          ด้านเสียงส่วนใหญ่ของ ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลลอปเปอร์) "ไม่เห็นด้วย" กับการออกมาตรการกำกับดูแล เนื่องจากมองว่าเป็นการดูแล ที่ไม่ตรงจุด เป็นการหว่านการ บังคับใช้ทั้งระบบ ทั้งที่จุดที่มีสัญญาณอ่อนไหวจากการเก็งกำไรมีเพียงกลุ่มเล็กๆ ในระบบ
          เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ระบุว่า มาตรการที่ ธปท.กำลังพิจารณาอยู่ หากมีการประกาศบังคับใช้จริงก็จะทำให้เกิด การเปลี่ยนแปลงอย่างสำคัญต่อ ตลาดบ้านในปีหน้า ส่งผลกระทบ ต่อทุกฝ่ายทั้งผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน และผู้ซื้อบ้าน ที่ควรวางแผนปรับตัวเพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลง ที่อาจเกิดขึ้น
          "มาตรการที่ออกมานั้นประจวบเหมาะกับการเปลี่ยนแปลงด้าน กฎเกณฑ์ในแง่เงินกองทุนที่แบงก์ ต้องตั้งสำรอง อีกทั้งดอกเบี้ยก็ จะเริ่มเป็นขาขึ้นในปีหน้า ราคาบ้านเองก็ยังคงมีแนวโน้มปรับตัว สูงขึ้น โดยต้นทุนต่างๆ จะ ถูกผลักไปยังผู้ซื้อบ้าน ในขั้นสุดท้าย" เกษรา ให้มุมมอง
          วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า มีสิ่งที่ต้อง ธปท.ต้องคำนึงถึงและควรนำไปพิจารณาหลายประเด็น ทั้งการให้ LTV สูงขึ้น มองว่าเป็นผลมาจากการที่ราคาที่อยู่อาศัยปรับขึ้นเร็วกว่ารายได้ของประชาชน สถาบันการเงินจึงมีกลยุทธ์ช่วยให้ คนมีบ้าน ประเด็นการควบคุมด้าน LTV ไม่เกิน 80% สำหรับการซื้อ
          และผ่อนบ้านสัญญาที่ 2 ผู้ซื้อบ้าน กลุ่มนี้แต่ละปีมีการโอนไม่น้อยกว่า 4.2 หมื่นหน่วย คิดเป็น 1.26 แสนล้านบาท หากเริ่มใช้มาตรการอาจส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยเกิดการหดตัวอย่าง มีนัยสำคัญ ส่วนประเด็นการได้รับ สินเชื่อแบบมีเงินทอน เป็นสิ่งที่ เกิดขึ้นในกระบวนการปฏิบัติงานของ ผู้ประกอบการและสถาบันการเงิน บางรายเท่านั้น
          "ธปท. คงต้องชั่งน้ำหนักให้ดีว่า ระหว่างความกังวลของ ธปท. ผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ และภาพรวมเศรษฐกิจไทยที่กำลังฟื้นตัว ขณะนี้ถึงเวลาที่เหมาะสมหรือไม่ในการออกนโยบาย Macro-Prudential หรือ ใช้เพียงมาตรการ Micro-Prudential ก็อาจเพียงพอแล้ว เพราะหากการตัดสินใจครั้งนี้ผิดพลาดการ ส่งสัญญาณผ่านนโยบายนี้ อาจทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยอสังหาริมทรัพย์เกิดการชะงักงัน" วิชัย กล่าว
          ความคิดเห็นทั้งหมด ธปท. ได้รับทราบมาบ้างแล้ว และพร้อมเปิดรับฟังเพิ่มเติม โดยเฉพาะจากประชาชนคนต้องการกู้บ้านที่หากมี ข้อสงสัยหรือมีข้อเสนออะไร ยังสามารถเข้าไปให้ความเห็นได้ที่เว็บไซต์ www.bot.or.th
          สิ่งที่ได้รับฟังทั้งหมด ธปท. จะนำมาปรับแนวทางการบังคับใช้มาตรการ Macro-Prudential สินเชื่อที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมและราบรื่น แต่ไม่มีทางถอย หรือยกเลิกการใช้มาตรการดังกล่าวแน่นอน
          โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในภาวะ ที่ดอกเบี้ยกำลังเข้าสู่ในช่วงขาขึ้น ส่งผลกระทบกับคนกู้บ้านโดยตรง หากยังหลงกับดอกเบี้ยต่ำ (Underpricing of Risk) ถึงเวลาดอกเบี้ยขึ้นอาจปรับตัวไม่ทัน ยิ่งกรณีบ้านและคอนโดที่มีราคาสูงหากมีปัญหาผ่อนชำระ ก็จะ ก่อความเสียหายต่อระบบได้มาก
          ส่วนบ้านแพงและสัญญาที่ 2 ขึ้นไป เป็นสองจุดที่มีสัญญาณเตือนว่าอาจจะเกิดฟองสบู่  ธปท.จึงทำสิ่งที่พึงทำ คือ การป้องกันไม่ให้ปัญหาเกิดขึ้น ไม่รอให้ปัญหาลุกลามรุนแรงจนกระทบต่อเสถียรภาพระบบการเงิน คงไม่มีใครอยากเห็นการซ้ำรอยที่เกิดขึ้นมาแล้วเมื่อปี 2540