ปี2568 ผ่านมา 5 เดือน ซึ่งเพียงพอที่จะเห็นถึงความเป็นไปได้ในช่วงที่เหลือของปีนี้ ที่เห็นได้ชัดเจนที่สุด คือ ภาวะเศรษฐกิจมีแนวโน้มชะลอตัวซึ่งอาจจะส่งผลให้การขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทยลดลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา แตกต่างจากการของหลายฝ-าย ที่คาดการณ์ว่าประเทศไทยจะมีการขยายตัวทางเศรษฐกิจในปี 2568 มากกว่าปี 2567และต้องปรับประมาณการกันใหม่

     แผ่นดินไหว-ภาษีทรัมป์จีนหาย

     เนื่องจากประเทศไทยยังเจอกับปัจจัยลบค่อยข้างมากทั้งภายใน และภายนอกประเทศ รวมไปถึงปัจจัยใหม่ๆ ที่เข้ามามีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจโดยเฉพาะปัจจัยจากภายนอกประเทศที่มีผลต่อการส่งออกซึ่งเป็น 1 ในรายได้หลักของประเทศไทย โดยเฉพาะเรื่องของกำแพงภาษีที่รัฐบาลสหรัฐอเมริกา

    ปัจจัยลบอีกอย่าง คือ การลดลงของกลุ่มนักท่องเที่ยวจากประเทศจีน ซึ่งต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงปลายปีที่แล้วจากข่าวไม่ดีเกี่ยวกับประเทศไทยในเรื่องของความปลอดภัย เช่น การหลอกลวง การลักพาตัว เหตุการณ์แผ่นดินไหวแล้วมีปัญหาเรื่องตึกถล่ม และคอนโดมิเนียมในประเทศไทยหลายแห่งประสบปัญหา แม้ว่าในความรู้สึกคนไทยแล้วอาจจะไม่มีอะไรแค่เหตุการณ์จากภัยธรรมชาติเท่านั้น แต่ภาพข่าวที่ออกไปสู่ประเทศอื่นๆนั้นน่ากลัว ทำให้คนจีนส่วนหนึ่งเลือกไปประเทศอื่นๆ แทนประเทศไทย แน่นอนว่าการลดลงของนักท่องเที่ยวจากประเทศจีนมีผลต่อธุรกิจการท่องเที่ยวของประเทศไทยแน่นอน เพราะนักท่องเที่ยวจากประเทศจีนมีสัดส่วนมากที่สุดเมื่อเทียบกับนักท่องเที่ยวต่างชาติอื่นๆ

    อีกทั้งยังมีผลต่อเนื่องไปยัง "ตลาดคอนโดมิเนียม" ด้วยเช่นกัน อาจจะมีกลุ่มนักท่องเที่ยวจากยุโรป และเอเชียอื่นๆ เข้ามาในประเทศไทยเพิ่มขึ้นแต่อาจจะยังไม่สามารถทดแทนกลุ่มนักท่องเที่ยวจีนได้ จำนวนชาวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศไทยช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้อยู่ที่ 14,362,694 คนลดลงจาก 5 เดือนแรกของปี2567 ประมาณ 2.7% ปัจจัยหลักคือการลดลงของชาวจีนที่ลดลงไปประมาณ 32.7% จากปีที่แล้วหรือหายไปประมาณ 1 ล้านคน

    มรสุมการเมืองข้อพิพาทไทย-กัมพูชา

   ปัญหาการเมืองภายในประเทศที่มีข่าวไม่ดี หรือข่าวลือออกมาเสมอๆ ว่าอาจจะอยู่ไม่ครบวาระ รวมไปถึงปัญหากับประเทศกัมพูชา และปัญหาอื่นๆ ที่กลายเป็น 1 ในเป้าให้ทั้งสังคมรวมไปถึงนักการเมืองนำมาเป็นจุดโจมตีได้โดยง่าย ซึ่งอาจจะกลายเป็นปัญหาใหญ่หรือสร้างผลกระทบต่อเนื่องไปในระยะยาว

   ดังนั้น นโยบายหรือมาตรการจากรัฐบาลจึงอาจจะดูไม่ต่อเนื่อง ติดขัด หรือไม่เหมาะสมกับสภาพการณ์ ณ ปัจจุบันของประเทศไทย มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอื่นๆ นอกจากการแจกเงิน 10,000 บาทแล้วไม่มีอะไรที่คาดหวังให้เกิดแรงกระเพื่อมได้

   กำลังซื้อหด -มาตรการรัฐช่วยได้เฉพาะกลุ่ม

    มาตรการกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยของรัฐบาลที่ออกมาไม่ได้มีผลบวกอะไรมากนัก เพราะเป็นมาตรการเดิมที่เคยออกมาเมื่อปีที่แล้ว แต่อาจจะดีสำหรับผู้ซื้อบางกลุ่มที่ไม่ได้จำเป็นต้องขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน เพราะช่วงเวลาเดียวกันธนาคารแห่งประเทศไทยก็ออกประกาศยกเว้นมาตรการ LTV เช่นกัน ซึ่งจะช่วยให้คนที่ต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ซึ่งคนกลุ่มนี้อาจจะต้องการซื้อมาก่อนหน้านี้แล้วแต่ต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบ 100% ซึ่งการยกเว้น LTV จะช่วยกระตุ้นให้เกิดกำลังซื้อกลุ่มนี้มากขึ้น

   ปัญหาใหญ่ในประเทศไทยอีกอย่าง คือ กำลังซื้อของคนไทยลดลง ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่องจากช่วงโควิด-19 เพราะช่วงเวลานั้นคนไทยใช้เงินเก็บ เงินในอนาคตจากการใช้สินเชื่อส่วนบุคคล และบัตรเครดิตต่างๆ รวมไปถึงสินเชื่อนอกระบบกลายเป็นปัญหาใหญ่ที่มีผลต่อกำลังซื้อของคนไทย ภาระหนี้สินจากสินเชื่อประเภทต่างๆ ของคนไทยและครัวเรือนไทยเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง อาจจะลดลงบ้างในบางไตรมาสเมื่อเทียบกับ GDP ของประเทศ แต่สัดส่วนของหนี้ครัวเรือนไทยเมื่อเทียบกับ GDP ยังสูงถึง 88% ณ สิ้นปี 2567

   หนี้ครัวเรือนตัวแปรแบงก์เข้มสินเชื่อ

   ปัญหาเรื่องของหนี้สินครัวเรือนในประเทศไทยเป็น 1 ในปัญหาสำคัญที่มีผลต่อการใช้จ่ายต่างๆ ของคนไทย โดยเฉพาะการใช้จ่ายเงินจำนวนมาก เช่น การซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นการสร้างภาระหนี้สินระยะยาว เพราะคนไทยเกือบ100% ซื้อที่อยู่อาศัยโดยใช้สินเชื่อธนาคารในการโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้น เมื่อคนไทยยังไม่มั่นใจในภาวะการเงินและการทำงานของตนเอง การซื้อที่อยู่อาศัยอาจจะไม่ใช่เรื่องเร่งด่วนหรือว่าเรื่องที่จำเป็นมากนักในภาวะแบบนี้ แม้ว่าที่อยู่อาศัยจะเป็นสิ่งจำเป็นก็ตาม แต่ด้วยสถานการณ์ต่างๆ ที่เป็นแบบนี้ การชะลอซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อนจึงเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด

   นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย มองว่า การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมา กลายเป็นปัญหาอีกอย่างที่มีผลต่อการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยแบบชัดเจนที่สุด เพราะสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยมาก ซึ่งเป็นแบบนี้ต่อเนื่องมาหลายปีแล้ว เพียงแต่ช่วงที่ผ่านมาความเข้มงวดนี้สร้างผลกระทบให้กับผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยเพื่อขายค่อนข้างมาก เพราะเงินจำนวนในสัดส่วนที่มากที่สุดที่จะโอนเข้าผู้ประกอบการจะเกิดขึ้นในช่วงเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ และถ้าผู้ซื้อไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ทั้งจากเรื่องการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ได้หรือด้วยเหตุผลอะไรก็ตาม เงินในสัดส่วนที่มากที่สุดนั้นก็จะไม่เข้าสู่ระบบการเงินของผู้ประกอบการ และแน่นอนว่าถ้าการโอนกรรมสิทธ์ที่อยู่อาศัยไม่สามารถเกิดขึ้นได้เป็นจำนวนมากจะส่งผลกระทบโดยตรงแน่นอนกับผู้ประกอบการเพราะเงินทุนหมุนเวียนของผู้ประกอบการจะมีผลปัญหา ซึ่งจากการที่ผู้ประกอบการหลายรายออกมาเปิดเผยถึงสัดส่วนการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อโครงการที่อยู่อาศัยของพวกเขาก็เป็นที่เข้าใจได้ว่าทำไมพวกเขาถึงได้ผลกระทบ เพราะสัดส่วนการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมามากถึง 60 - 70% บางโครงการอาจจะมากกว่านี้ และการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นได้กับที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคา แต่อาจจะมีสัดส่วนมากกว่าในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงไป เพราะกลุ่มนี้มีสัดส่วนของหนี้ครัวเรือนค่อนข้างมาก และมีปัญหาเรื่องของเครดิตบูโรมากกว่ากลุ่มผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาอื่นๆ

   สถาบันการเงินมีความกังวลในเรื่องของการผ่อนชำระหนี้สินทั้งในส่วนของหนี้ครัวเรือนอื่นๆ และหนี้สินที่อยู่อาศัยเพราะจากข้อมูลล่าสุดของบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด ในไตรมาสที่ 1 ปี2568 หนี้ครัวเรือนในระบบเครดิตบูโรมีมูลค่ารวมถึงประมาณ 13.5 ล้านล้านบาท โดยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีจำนวนมากถึง 5.2 ล้านล้านบาทหรือประมาณ 38.5% และหนี้ครัวเรือนในกลุ่มของที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นประมาณ 2.5% จากปีก่อนหน้านี้ และจำนวนบัญชีหนี้เสียในกลุ่มที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นขึ้นเป็น 156,644 บัญชี โดยปรับเพิ่มขึ้นมาประมาณ 6.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้านี้ การเพิ่มขึ้นของหนี้ครัวเรือนในกลุ่มที่อยู่อาศัยและหนี้เสียของกลุ่มที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นเป็นแรงกดดันให้สถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้มากขึ้นอีก ซึ่งจะสวนทางกับความต้องการของผู้ประกอบการ และผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ด้วยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งมีสถาบันการเงินเป็นผู้ควบคุมเกมหรือการขยายตัวของตลาดที่แท้จริงคงยากที่สถาบันการเงินจะผ่อนคลายเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยในภาวะที่หนี้ครัวเรือนและหนี้เสียในกลุ่มที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นแบบนี้

   ชะลอเปิดโครงการ

   ผู้ประกอบการโครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ในปี2568 เพราะไม่มั่นใจในสถานการณ์ต่างๆ การตัดสินใจเปิดขายโครงการใหม่ลดลงเพื่อเป็นการลดการลงทุนใหม่ แต่ไปเน้นการขายและโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่สร้างเสร็จแล้วหรือพร้อมโอนกรรมสิทธิ์มากกว่าเพื่อที่จะได้รายได้เข้ามาหมุนเวียนมากขึ้น

   โดยอาศัยการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนองกับการยกเว้น LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยเข้ามาเป็นแรงกระตุ้นให้เกิดความน่าสนใจและรีบตัดสินใจซื้อ รวมไปถึงที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้เป็นที่อยู่อาศัยที่ใช้ต้นทุนก่อสร้างเดิม ซึ่งผู้ประกอบการพยายามนำเสนอเรื่องนี้กันหลายรายเพราะที่อยู่อาศัยที่เปิดขายปีนี้หรือหลังจากนี้มีราคาขายที่มากขึ้น ไม่ต่ำกว่า 5-10% โครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงหลังจากแผ่นดินไหวเป็นต้นมาส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เป็นอาคาร 7-8 ชั้น และบางโครงการมีการประชาสัมพันธ์เพิ่มเติมเรื่องของการออกแบบโครงสร้างเพื่อรับแผ่นดินไหว ซึ่งก่อนหน้านี้ไม่มีมีเพียงเรื่องของ EIA เท่านั้น

   ช่วงเวลา 5 เดือนที่ผ่านมาน่าจะทำให้เห็นได้ค่อนข้างชัดเจนว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปี2568 เป็นช่วงเวลาที่ผู้ประกอบการต้องเฝ้าระวังและจับตามองต่อเนื่อง เนื่องจาก ปัจจัยลบในตลาดและสถานการณ์ทางด้านเศรษฐกิจของประเทศไทยมีมากทั้งในประเทศ และต่างประเทศ ซึ่งแน่นอนว่าหลายปัจจัยคาดการณ์ไม่ได้ว่าจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ หรือเศรษฐกิจมากน้อยเพียงใด