ฉากทัศน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 กูรูหลายสำนัก บิ๊กดีเวลลอปเปอร์หลายค่าย ส่งสัญญาณเป็นปีแห่งการ "ระบายสต๊อก" ตั้งการ์ดสูง ลงทุนใหม่อย่างระมัดระวัง รักษาสภาพคล่อง ฝ่าวิกฤตความท้าทายปีนี้ ซึ่งทั้งกำลังซื้อและภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟ้นตัว

    สะท้อนภาพชัดจากพี่ใหญ่ของวงการ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ประกาศลดการลงทุนใหม่ 65% เหลือ 4 โครงการ มูลค่า 11,180 ล้านบาท น้อยที่สุดในรอบ 20 ปี ขณะที่ บมจ.แสนสิริ ลดจำนวนโครงการอยู่ที่ 29 โครงการ แต่ขยายพอร์ต "พรีเมียม-กลาง" มากขึ้น จึงทำให้มูลค่าโครงการพุ่ง 52,000 ล้านบาท

    แต่ที่น่าสนใจ บมจ.ศุภาลัย ที่ประกาศแผนลงทุนสวนกระแส ท่ามกลางคู่แข่งในตลาดพักลงทุน เปิด 36 โครงการ มูลค่า 46,000 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่เปิดเพิ่มเท่าตัว แม้ปริมาณโครงการใหม่ลดลง แต่ก็ถือว่าสูงสุดของวงการ โดย "ประทีป ตั้งมติธรรม" ประธานกรรมการบริหาร ย้ำชัด "ปีนี้เป็นปีสำหรับคนที่มีความพร้อม ไม่ว่าเศรษฐกิจและตลาดจะเป็นยังไง ปีนี้จะเป็นขาขึ้นของศุภาลัยอย่างแน่นอน"

    ตลาดหดตัว-สต๊อกพุ่ง1.3ล้านล.

    ตอกย้ำภาพจากข้อมูล บจ.แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เครือ บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ระบุว่าปี 2567 การเปิดตัวโครงการในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ลดลง 40% มีมูลค่าโอนลดลง 3-5% เทียบกับปี 2566 เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อย สินเชื่อ ไม่มีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี

    ขณะที่ปี 2568 คาดการณ์การเปิดตัวมีแนวโน้มชะลอตัว กรณีดีสุดบนพื้นฐานจีดีพีโต 2.8-3% มีเปิด 62,000-65,000 หน่วย มูลค่า 403,000-422,000 ล้านบาท เติบโต 3-7% มีการโอน 360,000-370,000 หน่วย มูลค่า 1.02-1.03 ล้านล้านบาท เติบโต 1-2% กรณีจีดีพีโต 2-2.5% มีเปิดตัว 56,000-61,000 หน่วย มูลค่า 364,000-403,000 ล้านบาท โตไม่เกิน 2% มีการโอน 1.012 ล้านล้านบาท และกรณีแย่สุดจีดีพีโตน้อยกว่า 2% มีเปิดตัวลดลง ไม่น้อยกว่า 5% ขณะที่การโอนติดลบหรือมีมูลค่าน้อยกว่า 1.012 ล้านล้านบาท ดังนั้นการชะลอเปิดตัวใหม่ เน้นการขายสินค้าคงเหลือ จึงเป็นทางเลือกของผู้ประกอบการอสังหาฯ ปีนี้

    ด้าน บจ.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) คาดการณ์ตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ และปริมณฑลปีนี้จะฟ้นตัว 10% แต่ยังต่ำกว่าที่เคยมีการขายนับแสนหน่วย หากรัฐบาลกระตุ้นเศรษฐกิจได้เป็นรูปธรรม มีประสิทธิภาพ อาจฟ้นตัวได้มากกว่านี้ เนื่องจากยังมีปัจจัยลบกระทบกำลังซื้อ เช่น มาตรการ LTV หนี้ครัวเรือน เศรษฐกิจโลก ต้นทุน ความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ผู้บริโภคหันมาเลือกเช่าแทนซื้อ ไม่ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง

    คาดการณ์มีเปิดใหม่ 381 โครงการ เพิ่มขึ้น 5% รวม 67,598 ยูนิต เพิ่มขึ้น 10% มูลค่า 475,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15% ขณะที่หน่วยเหลือขายอยู่ที่ 239,168 ยูนิต เพิ่มขึ้น 2% มูลค่ากว่า 1.34 ล้านล้านบาท มากสุดห้องชุด 78,604 หน่วย หรือ 33.5% ราคา 2-3 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 76,151 หน่วย หรือ 32.5% ราคา 2-3 ล้านบาท บ้านเดี่ยว 50,835 หน่วย หรือ 21.7% ราคา 5-10 ล้านบาท บ้านแฝด 25,677 หน่วย หรือ 11% ราคา 3-5 ล้านบาท อาจจะต้องใช้เวลาขายอย่างน้อย 2-3 ปี

    ตื๊อลดค่าโอน-เพิ่มซอฟต์โลน-เลิกLTV

    ในทางคู่ขนานเพื่อพยุงตลาดไม่ให้หดตัวไปมากกว่านี้ เมื่อวันที่ 9 มกราคม 2568 ทั้ง 7 องค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย คณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ทำหนังสือถึง น.ส.แพทองธาร ชินวัตร นายกรัฐมนตรี นายพิชัย ชุณหวชิร รองนายกรัฐมนตรีและ รมว.คลัง นายอนุทิน ชาญวีรกูล รมว.มหาดไทย และผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ขอให้พิจารณาต่ออายุมาตรการอสังหาฯ โดยคาดว่าหากมีมาตรการเพิ่มเติมจะช่วยให้จีดีพีเติบโตเพิ่ม ขึ้นได้ถึง 1.8%

    สำหรับข้อเสนอล่าสุด มี 5 เรื่อง 1.ต่ออายุลดค่าโอนและจำนอง 0.01% ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่และมือสองไม่เกิน 7 ล้านบาท ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 2.ต่ออายุมาตรการวงเงินสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ผ่านธนาคารของรัฐและธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ 3.ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2568 ร้อยละ 50 4.พิจารณาผลักดันลดขนาดที่ดินโครงการจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและพาณิชยกรรม 5.ขอ ธปท.ทบทวนใช้มาตรการ LTV 2 ปี หรือเท่ากับระยะเวลาของมาตรการกระตุ้น อสังหาฯ เพื่อประคองและฟ้นฟูธุรกิจอสังหาฯ หลังสถานการณ์เข้าสู่ภาวะปกติแล้วเสนอให้ปรับเกณฑ์มาตรการ LTV ใช้สำหรับบ้านหลังที่ 3 ของคนไทยต่อไป

    ต่อมาวันที่ 14 มกราคม "ขุนคลัง" รับข้อเสนอไว้พิจารณา พร้อมรับปากประสานกระทรวงมหาดไทยและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องให้หลังรับฟังข้อมูลอย่างเป็นทางการแล้ว ในขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ก็กำลังเงี่ยหูรอฟังข่าวดีอย่างลุ้นระทึก เพราะจากวันนั้นมาถึงวันนี้ ยังไม่มีการส่งสัญญาณใดๆ ออกมา ล่าสุดยังลุ้นต่อผลหารือกับผู้ว่าการ ธปท.วันที่ 11 กุมภาพันธ์นี้

    11ก.พ.จับเข่าถก 'ผู้ว่าแบงก์ชาติ'

    "พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์" นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า วันที่ 11 กุมภาพันธ์ ทั้ง 7 องค์กรด้านอสังหาฯ จะเข้าหารือกับ นายเศรษฐพุฒิ สุทธิวาทนฤพุฒิ ผู้ว่าการ ธปท. ถึงสถานการณ์ตลาดและความจำเป็นในการทบทวนมาตรการ LTV เพื่อดึงกลุ่มมีกำลังซื้อสำหรับซื้อบ้านหลังที่ 2 และหลังที่ 3 ประคับประคองตลาดโดยรวมไม่ให้แย่มากกว่านี้ เนื่องจากปัจจุบันไม่มีการเก็งกำไรแล้ว

    "สุนทร สถาพร" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การหารือกับผู้ว่าการ ธปท. จะสะท้อนเหตุผลขอทบทวนการใช้ LTV กรณีไม่มีกับมี LTV ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ อย่างไรบ้าง จากสถิติข้อมูลตั้งแต่ปี 2561 ซึ่ง ธปท.ใช้มาตรการ LTV เพื่อลดความร้อนแรงของตลาดอสังหาฯ หลังกังวลการซื้อเก็งกำไร ทำให้ยอดโอนลดลงมาก ต่อมาได้ผ่อนคลาย LTV ทำให้ตลาดปี 2565 กระเตื้องขึ้นและเห็นผลชัดในปี 2566 ที่ตลาดเติบโตขึ้น หลังจากนั้นก็ปรับตัวลดลงเมื่อ ธปท.นำมาตรการ LTV กลับมาใช้

     "มาตรการ LTV มีความสัมพันธ์กับการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ถ้าเศรษฐกิจดีเห็นควรนำ LTV มาแตะเบรก แต่ตอนนี้เศรษฐกิจไม่ดี น่าจะผ่อนคลาย เพราะมันเป็นเซนติเมนต์ว่าจะดีขึ้นหรือแย่ลง ตอนนี้สภาพตลาดกลาง-ล่างกำลังซื้อหดตัว ต้องพึ่งคนมีกำลังซื้อ และไม่มีการซื้อเก็งกำไรแล้ว น่าจะถึงเวลาที่ต้องเลิก LTV ดึงคนรวยมีกำลังซื้อมาซื้อบ้านหลังที่สองและหลังที่สาม เพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ซึ่งเศรษฐกิจไทยจีดีพีโต 2% กว่าๆ มานานแล้ว ส่วนการลดค่าโอนและจำนองช่วยลดภาระประชาชนได้ล้านละ 30,000 บาท คาดหวังรัฐจะขยายมาตรการนี้ให้ เพราะจะช่วยผู้ซื้อบ้านทุกกลุ่ม" สุนทรกล่าว

    "ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต" นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า คาดหวัง ธปท.จะทบทวนการใช้ LTV 2 ปี เพราะน่าจะถึงเวลาแล้วต้องใช้มาตรการด้านการเงิน แก้ปัญหาด้านกำลังซื้อ ซึ่งอสังหาฯ เป็นธุรกิจหลักขับเคลื่อนเศรษฐกิจ และมาตรการที่เสนอเป็นระยะสั้น เพื่อประคับประคองตลาดที่อยู่ภาวะยากลำบาก หลังปี 2567 ตลาดถดถอยอย่างเป็นประวัติการณ์ ดังนั้นถึงเวลาต้องใช้ยาแรงทุกขนานมาช่วยประคอง หากรัฐมีมาตรการคาดหวังปี 2568 เป็นปีแห่งการฟ้นตัวของอสังหาฯ ไทย

    'นักวิชาการ' ชี้หมดยุคเก็งกำไรแล้ว

    "วิชัย วิรัตกพันธ์" นักวิชาการอิสระด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยและเมือง ยอมรับว่าปี 2567 สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ น่าเป็นห่วงมาก มีหลายฝ่ายคาดทั้งปียอดขายใหม่ติดลบ 10-20% ยอดโอนติดลบ 5-10% จากภาวะตลาดหดตัวของกำลังซื้อที่เกิดขึ้นต่อเนื่องปี 2566-2567 จากภาวะเศรษฐกิจไทยที่ยังไม่ฟ้นตัวดี และเป็นการฟื้นแบบ K-Shape ที่กระจุกตัวอยู่กลุ่มรายใหญ่ ขณะที่คนส่วนใหญ่ที่ยังไม่ได้รับประโยชน์จากการฟ้นตัวทางเศรษฐกิจมากนัก จะเป็นกลุ่มต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เป็น ผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ไม่มีเงินออม จำเป็นต้องขอสินเชื่อเต็มจำนวน สะท้อนว่าการขอกู้เงินซื้อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินให้ได้อัตราส่วน LTV 100% จึงสำคัญมากสำหรับคนไทยในการซื้อบ้านเป็นของตนเอง

    "วิชัย" กล่าวว่า ธปท.ได้ใช้หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยครั้งแรกปี 2562 มีการควบคุมอัตราส่วน LTV อย่างเข้มงวด ต่อมาเห็นถึงข้อจำกัดและผ่อนปรนให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรกในปี 2563 โดยให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรกขอสินเชื่อได้ 100% และสินเชื่อเกี่ยวเนื่องกับที่อยู่อาศัยได้อีก 10% อีกด้วยและการผ่อนปรนเกณฑ์นี้นับเป็นประโยชน์สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรก แต่พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยในปัจจุบันพบว่า มีจำนวนไม่น้อยต้องการซื้อบ้านหลังที่สอง แม้ยังผ่อนบ้านหลังแรกไม่หมด และไม่มีเงินออมเพียงพอ แต่จำเป็นต้องหาบ้านหลังใหม่เป็นหลังที่สอง อาจเป็นบ้านมือสอง ซึ่งไม่มีผ่อนดาวน์ ดังนั้น ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองยังจำเป็นต้องขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีอัตราส่วน LTV 100%

    พร้อมยกเหตุผลว่ากรณีแรก กลุ่มคนที่ได้ซื้อบ้านหลังแรกอยู่ในพื้นที่หรือจังหวัดรอบนอกห่างจากเขตเมืองที่ไกลแหล่งงาน ต้องการลดค่าใช้จ่าย เวลาการเดินทาง ต้องหาซื้อที่อยู่อาศัยในเมือง แม้ยังผ่อนบ้านหลังแรกไม่หมด แต่นำเงินที่ต้องจ่ายเป็นค่าเดินทางมาใช้สำหรับค่างวดผ่อนบ้านได้เพียงพอและยังนับเป็นการสะสมให้เกิดความมั่นคงทางการเงินในอนาคตในระยะยาวแก่ครอบครัวผ่านการซื้ออสังหาฯ ได้อย่างดีอีกด้วย

     กรณีที่สองกลุ่มคนที่ซื้อห้องชุดขนาดเล็กในเมืองเป็นบ้านหลังแรก ต่อมาครอบครัวขยายหรือต้องการมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น รวมถึงมีความสามารถ มีรายได้เพียงพอจะซื้อที่อยู่อาศัยบ้านหลังที่สองได้ แต่ยังผ่อนหลังแรกไม่หมด หากไม่ผ่อนเกณฑ์ LTV ผู้ที่จำเป็นต้องซื้อบ้านหลังที่สองก็ต้องรอขายบ้านหลังแรกก่อนถึงหาซื้อหลังใหม่ ซึ่งไม่สามารถคาดเดาว่าจะขายหรือหาบ้านใหม่ได้เมื่อไร รวมถึงราคาบ้านที่ซื้อไหวในทำเลที่ต้องการอาจไม่มีเหลือแล้วในวันที่ขายห้องชุดเดิมได้

    เปิดผลกระทบมี/ไม่มีมาตรการ

    "ทั้งหมดเป็นตัวอย่างให้เห็นถึงคนที่จำเป็นต้องหาซื้อบ้านหลังที่สอง ไม่ใช่เจตนาซื้อเก็งกำไร ซึ่งคนกลุ่มนี้ต้องการสินเชื่อที่ได้รับ LTV 100% โดยมีสัดส่วนถึง 25% ของตลาด ที่ต้องได้รับผล กระทบจากมาตรการ LTV หาก ธปท.ไม่ผ่อนปรนให้" วิชัยวิเคราะห์

     "วิชัย" ระบุอีกว่าอีกประเด็นที่สำคัญและเป็นเรื่องในเชิงนโยบายที่ต้องพิจารณา นั่นคือ การวางบทบาทและน้ำหนักของธุรกิจอสังหาฯ ต่อการฟ้นฟูและพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศ หากหน่วยงานนโยบายยังมองว่าธุรกิจอสังหาฯ ยังเป็นปัจจัยสำคัญพัฒนาเศรษฐกิจของไทย เนื่องจากเป็นธุรกิจจะช่วยให้เกิดการสร้างงาน สร้างรายได้ ทั้งต้นน้ำและปลายน้ำของธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งเป็นหัวใจในการสร้างความสามารถแก้ไขหนี้ของครัวเรือนแล้ว รัฐบาลและหน่วยงานด้านนโยบาย ควรต้องส่งเสริมและผลักดันไปในทิศทางเดียวกัน

    ในเบื้องต้นจากการวิเคราะห์มาตรการผ่อนปรน LTV ได้มีความสัมพันธ์เชิงสถิติกับยอดการเปลี่ยนของหน่วยการโอนสูงถึง 70% สะท้อนการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาฯ ให้ขยายตัวยังคงต้องอาศัยมาตรการผ่อนปรน LTV ซึ่งจำเป็นและจะช่วยสร้างให้เกิดเซนติเมนต์ในการซื้อ การขาย และการลงทุนอสังหาฯ ในปี 2568 ทำให้ธุรกิจอสังหาฯ กลับมามีบทบาทดึงการฟ้นฟูเศรษฐกิจของประเทศให้หลุดพ้นจากการติดหล่ม และเป็นส่วนหนึ่งที่จะช่วยให้จีดีพีของไทยมีการขยายตัวได้มากกว่า 3%

    "สรุปปี 2568 ธุรกิจอสังหาฯ จำเป็นต้องได้รับการสนับสนุนอย่างจริงจัง ทั้งขยายมาตรการกระตุ้น ผ่อนปรน LTV การปล่อยสินเชื่อที่เงื่อนไขผ่อนปรนขึ้น การปรับลดดอกเบี้ยนโยบาย หากมีการผลักดันมาตรการต่างๆ อาจทำให้ปีนี้ธุรกิจอสังหาฯ กลับมาเห็นสัญญาณการขยายตัวได้มากกว่า 5% แต่หากล่าช้าเกินไป อาจเจอภาวะหดตัว 5% ซึ่งเป็นการหดตัวต่อเนื่องจากปี 2566 และ 2567" วิชัยกล่าวทิ้งท้าย 

    เป็นเสียงเพรียกเรียกร้องจากภาคเอกชน ส่วนจะเป็นจริงได้แค่ไหนนั้น คงต้องลุ้น!