หวังรัฐผ่อนปรนLTV-ออกมาตรการหนุน

   อสังหาริมทรัพย์

   สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หลังผ่านวิกฤตโควิด-19 มา หลายๆ ฝ่ายต่างคาดหวังว่าตลาดจะทยอยกลับมาฟื้นตัวได้ในระยะ ไม่เกิน 2 ปี ซึ่งอยู่ในทิศทางเดียวกับการคาดการณ์เศรษฐกิจว่าจะฟื้นตัวกลับมาได้อย่างรวดเร็ว เพราะได้รับปัจจัยบวกจากการลงทุนในภาคอุตสาหกรรม และการลงทุนในพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกหรือ EEC และที่สำคัญการกลับมาขยายตัวของตลาดท่องเที่ยวยังเป็นปัจจัยสำคัญให้ตลาด อสังหาฯในเมืองท่องเที่ยวต่างๆ กลับมา ฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว ไม่ว่าจะเป็นตลาด ที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงใหม่ และตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูเก็ต

   โดยในปี 2567 มีการคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาฯจะฟื้นตัวดี เติบโตก้าวกระโดด แต่ในความเป็นจริงแล้วตลาดรวมอสังหาฯ กลับเติบโตต่ำกว่าประมาณการอย่างมาก เนื่องจากได้รับผลกระทบ จากปัจจัยลบเดิมบวกกับปัจจัยลบใหม่ๆ ที่เข้ามากระทบตลาดอย่างหนัก ทำให้เศรษฐกิจและกำลังซื้อไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ปัจจัยลบที่สะสมในตลาดยังทำให้ความสามารถในการชำระหนี้ผู้บริโภคลดลง ส่งผลให้นี้ครัวเรือนพุ่งสูงแตะระดับ 90%

    ด้วยปริมาณหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น มีผลต่อกำลังซื้อผู้บริโภคในตลาดอย่างมาก และแน่นอนว่ามีผลไปถึงการพิจารณาการ ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยของสถาบันการเงินที่เข้มงวด มากขึ้น ส่งผลตามมาอย่างเลี่ยงไม่ได้ คือ ปัญหา "รีเจกต์เรต" หรือการปฏิเสธสินเชื่อขยายตัวสูง และลุกลามไปสู่ตลาดในทุกระดับ เริ่มจากที่กลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 3 ล้านบาท แล้วขยายไปสู่กลุ่มที่อยู่อาศัย 7 ล้านบาท และ 10 ล้านบาท และตลาดที่สูงขึ้นไปสถานการณ์ดังกล่าวที่เกิดขึ้นเป็นการฉุดตลาดอสังหาฯในปี 2567 จนไม่สามารถพลิกฟื้นกลับมาฟื้นตัวได้อย่างที่หลายคนคาดหวัง แถมยังส่อแววว่าปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยยังจะต่อเนื่องมาใน ปี 2568 นี้ด้วย

   ทิศทางและแนวโน้มในตลาดอสังหาฯที่เกิดขึ้นในช่วงที่ ผ่านมา เป็นเสมือนสัญญาณว่าปัจจัยลบรอบด้านที่ยังคงอยู่ครบ ทุกตัว จะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯในปี 68 ไม่ต่างจากปีที่ ผ่านมา ทำให้ตั้งแต่ช่วงปลายปี 67 เป็นต้นมาผู้ประกอบการ อสังหาฯต่างประเมินสถานการณ์ธุรกิจไปในทิศทางเดียวกันว่า ปี 68 นี้จะเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาฯจะยังคงซบเซายาวทั้งปี

   ปัญหาใหญ่ของภาคอสังหาฯ อยู่ที่สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Loan) ทำให้มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ผนวกกับสถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อโครงการ (Project Finance) โดยมีข้อกำหนดว่าจะอนุมัติสินเชื่อโครงการเมื่อมียอดขายตั้งแต่ 30-50% ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ หลายโครงการเปิดตัวแล้ว ก็ชะลอหรือยกเลิกการเปิดตัวโครงการไป ในขณะที่สินค้าคงเหลือที่มีอยู่ในระบบยังมีเพียงพอต่อการขายได้ 2-3 ปี โดยที่ไม่ต้องขึ้นโครงการใหม่ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯหลายแห่งชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568"

    นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด บริษัท วิจัย และพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในเครือ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าว และว่า ขณะเดียวกัน "บ้านเพื่อคนไทย" จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยจะมาดูดซับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในระดับกลาง-ล่าง ที่เป็นกำลังซื้อหลัก ซึ่งมีแชร์ตลาด รวมอยู่กว่า 40% ของกำลังซื้อทั้งหมด

     สถานการณ์ดังกล่าวจะทำให้แนวโน้มการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2568 ว่ามีแนวโน้มที่จะ ชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปี 2567 โดย แอล ดับเบิลยู เอสฯ คาดการณ์ความเป็นไปได้ในการเปิดตัวโครงการใหม่ใน 3 ฉากทัศน์โดยคำนึงถึงอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ และ กำลังซื้อ กล่าวคือ ในกรณีที่ดีที่สุด ซึ่งคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโต 2.8-3% และ 3% จะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาฯใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2568 ประมาณ 62,000- 65,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 403,000-422,000 ล้านบาท หรือเติบโต 3-7% จากปี 2567

    กรณีที่สถานการณ์ตลาดอยู่ในระดับปกติ ซึ่งเป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตประมาณ 2-2.5% คาดว่าจะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาฯใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2568 ประมาณ 56,000-61,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 364,000-403,000 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปี 2567 หรือ เติบโตไม่เกิน 2% ส่วนกรณีที่ตลาดแย่ที่สุด โดยคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตน้อยกว่า 2% จะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาฯใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ใน ปี 2568 ปรับลดลงมาใกล้เคียงกับปี 2567 หรือลดลงมากกว่า 5% ในขณะที่อัตราการโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มที่จะติดลบเมื่อเทียบกับปี 2567 หรือมีมูลค่าน้อยกว่า 1.012 ล้านล้านบาท

    นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯในปี 68 นี้ ยังคงต้องเผชิญความท้าทายรอบด้าน โดยเฉพาะดีมานด์ในประเทศที่ยังไม่ฟื้นตัวที่ ปัญหากำลังซื้อผู้บริโภคหดตัวจากการปรับตัวของค่าครองชีพและรายได้ที่เติบโตสวนทางกับค่าใช้จ่าย และที่สำคัญ คือ ปัญหาอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง ทำให้การขออนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภตทำได้ยากขึ้น สิ่งที่ตามมา คือ ยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่ทะยานสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

     "ขณะที่กำลังซื้อในประเทศยังไม่ฟื้น ดีมานด์ในประเทศมีจำกัดแต่สินค้าสะสมคงค้างรอระบายออกในตลาดยังมีจำนวนมาก ช่องทางหนึ่งที่เป็นโอกาสของผู้ประกอบการที่จะสามารถระบายสต๊อกสินค้าคงค้างได้เป็นอย่างดี คือ กำลังซื้อจากนักลงทุนไทยและชาวต่างชาติแต่ติดที่มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือ แอลทีวี (LTV : Loan-to-Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ทำให้โอกาสในการขยายตัวของตลาดบ้านหลังที่ 2 และ หลังที่ 3 ยังปิดอยู่ ซึ่งหากมีการผ่อนปรนมาตรการดังกล่าวจะทำให้สามารถระบายสินค้าคงค้างในตลาดไปได้ไม่น้อย" นายประเสริฐกล่าว

      ทั้งนี้ หาก ธปท.มีการผ่อนปรนมาตรการ LTV ลง เชื่อว่าจะช่วยผลักดันการขยายตัวทางเศรษฐกิจในปีนี้เพิ่มขึ้น จากการระบายสินค้าที่อยู่อาศัยสะสมในตลาดได้ไม่น้อยโดยเฉพาะ สินค้าในกลุ่มคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะในปีนี้ ซึ่งเป็นปีที่ตลาดท่องเที่ยวไทยขยายตัวสูง นักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในประเทศไทยจำนวนมาก ประกอบกับศักยภาพตลาดอสังหาฯไทย เมื่อเทียบกับตลาดประเทศเพื่อบ้านและตลาดระดับโลกอย่างฮ่ององ และสิงคโปร์แล้ว โดยเฉพาะระดับราคาขาย ต่อคุณภาพ ศักยภาพด้านการท่องเที่ยวทำให้อสังหาฯไทยได้รับความสนใจและเป็นที่ต้องการของนักทุนและนักท่องเที่ยวต่างชาติเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก

      ด้าน นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยของคุชแมน แอนด์เวคฟิลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า กลุ่มนักลงทุนจีน อีกหนึ่งความหวังที่จะเข้ามาปลุกตลาดอสังหาฯไทย เพราะแม้ว่าอสังหาฯ จีนจะเผชิญปัญหาอย่างต่อเนื่อง แต่กลุ่มคนจีนที่เคยลงทุนในตลาดอสังหาฯ เพื่อสร้างผลตอบแทนจากการเช่าหรือขายต่อ ยังคงมองหา "โอกาส" และช่องทางการลงทุนใหม่ๆ โดยเฉพาะในต่างประเทศ แม้ว่าเศรษฐกิจจีนจะไม่เติบโตเร็วเหมือนอดีต แต่หลายๆคน ยังเลือกลงทุน และ ทำธุรกิจในต่างประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มเศรษฐี หรือ ผู้ที่มีทรัพย์สินมากกว่า 100 ล้านดอลลาร์ ที่มีแนวโน้มจะออกจากจีน เพื่อหาช่องทางลงทุนใหม่ๆ หรือขยายธุรกิจในต่างประเทศ

     ทั้งนี้ แม้ว่าปัจจัยเศรษฐกิจจีนอาจได้รับผลกระทบจาก นโยบายของสหรัฐฯ แต่ผลกระทบดังกล่าวไม่น่าจะมากนัก เนื่องจากธุรกิจจีนได้มีการปรับตัวล่วงหน้าแล้ว ดังนั้น แนวโน้มการลงทุน ของคนจีนในประเทศไทยในปี 2568 จึงยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในตลาดอสังหาฯ ทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบ โดยเฉพาะทำเลที่ใกล้โรงเรียนนานาชาติ เช่น กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่พระราม 9 พัฒนาการ และบางนา-ตราด เป็นทำเลที่ได้รับความนิยมสูงจากกลุ่มลูกค้าคนจีน

     "การเข้ามาของนักลงทุนจีนในไทยมีหลากหลายด้าน ทั้งการลงทุนในธุรกิจ การขยายกิจการ รวมไปถึงการศึกษา จะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีการเติบโตในปี 2568 โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมและบ้านระดับกลาง ถึงลักชัวรีได้ รับความสนใจจากคนจีนที่มองหาช่องทางการลงทุน และใช้ชีวิตในประเทศไทย"

      "ผลกระทบรีเจกต์เรตในปี 2567 ที่ยังคงต่อเนื่องมาถึงปี 2568 นี้ จะส่งผลให้ตลาดยังชะลอตัว หรือซึมยาวไปเรื่อยๆ และทำให้ตลาดฟื้นช้า หากรัฐบาลต้องการใช้ภาคอสังหาฯเป็น เครื่องยนต์สำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ จำเป็นต้องออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯอย่างจริงจัง เช่น ขยายเวลาเช่าระยะยาว 99 ปี การยกเลิกมาตรการ LTV เพื่อกระตุ้นตลาดบ้านหลังที่ 2 และหลังที่ 3 เข้ามาชดเชยตลาดบ้านระดับล่าง ที่มีปัญหาด้านกำลังซื้อ และการปฏิเสธสินเชื่อในช่วงนี้" นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรกล่าว