ส่องราคาที่ดินในเมือง 9 เดือนแรก ไร้ผู้ลงทุนหน้าใหม่ "เอสซี" ดอดปิดดีลซื้ออาคารศรีเฟ่องฟุ้ง วาละ 3 ล้าน ทุบสถิตินิวไฮถนนพระราม 4 ทำเลเมกะเทรนด์ เผยกลุ่มเซ็นทรัลเช่าที่ดิน 2 ไร่ หัวมุมสยามขึ้นมิกซ์ยูส "อนันดา" เซอร์ไพรส์เปิดตัวปอร์เช่ ทาวเวอร์ แบงค็อก ตร.ม.ละ 1-1.4 ล้านบาท

    นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า สำรวจความเคลื่อนไหวราคาที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือย่าน CBD-Central Business District ของกรุงเทพฯ ในช่วง 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน 2567) พบว่า มีการทำสถิตินิวไฮบนทำเลถนนพระราม 4 จากดีลบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซื้ออาคารศรีเฟ่องฟุ้ง เฉลี่ยตารางวาละ 3 ล้านบาท เทียบกับราคาตลาดในทำเลอยู่ที่ 2.5 ล้านบาท

     อย่างไรก็ตาม ยังไม่พบดีลการซื้อขายที่ดินย่าน CBD ที่เป็นการทำสถิตินิวไฮในทำเลอื่น ๆ โดยไนท์แฟรงค์โฟกัสย่านซีบีดีบน 2 ทำเลหลักที่สาทรกับสุขุมวิท และไม่พบการเคลื่อนไหวซื้อขายเปลี่ยนมือมากนัก เพราะผู้ซื้อหลัก คือดีเวลอปเปอร์มีความระมัดระวังสูงมากในการซื้อที่ดิน เพราะเป็นภาระต้นทุน ในการถือครองหากไม่สามารถนำมาพัฒนาโครงการแล้วขายได้หมดภายในเวลาที่กำหนด

     สุขุมวิท-สาทร วาละ 2-3 ล้าน

     สำหรับรายละเอียดราคาที่ดินย่าน CBD มีดังนี้

     "สายสุขุมวิท" ประกอบด้วย โซนที่ 1 "สยาม ชิดลม เพลินจิต" ปัจจุบันมีราคาตลาดอยู่ที่ 3.3-3.9 ล้านบาท/ตารางวา, โซนที่ 2 "นานา-อโศก" ราคาที่ดินเริ่ม 3-3.3 ล้านบาท/ตารางวา และโซนที่ 3 "พร้อมพงษ์-ทองหล่อ-เอกมัย" ราคา 1.8-2.6 ล้านบาท/ตารางวา

    "สายสาทร" ราคาที่ดินตลอดทั้งเส้นถนนอยู่ที่ 1-2 ล้านบาท/ตารางวา เหตุผลที่ทำเลนี้ราคาไม่ขยับมากนัก เนื่องจากเป็นทำเลที่มีข้อจำกัด ไม่มีที่ดินเปล่ารอพัฒนาหลงเหลืออยู่ ทำให้สภาพคล่องในการซื้อขายเปลี่ยนมือน้อยกว่าย่าน CBD ทำเลอื่น ๆ

      พระรามสี่ถนน 3.3 แสนล้าน

      นายณัฏฐากล่าวว่า สำหรับทำเลที่กำลังเป็นที่จับตามองมากที่สุดในขณะนี้ คือ ถนนพระราม 4 ซึ่งมีความยาว 9.6 กิโลเมตร จากกำหนดเปิดตัวเป็นทางการของโครงการวัน แบงค็อก ในช่วงปลายเดือนตุลาคม 2567 นี้ ซึ่งมีมูลค่าโครงการ 1.2 แสนล้านบาท และโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค มูลค่าโครงการ 4.6 หมื่นล้านบาท ที่มีการทยอยเปิดบริการโครงการในปีนี้เช่นกัน

       ทั้งนี้ สถิติช่วง 10 ปี (2557-2567) พบว่า ถนนพระราม 4 ที่มีระยะทาง 9.6 กิโลเมตรดังกล่าว มีการลงทุนโครงการมิกซ์ยูสและคอนโดมิเนียมระดับลักเซอรี่- ซูเปอร์ลักเซอรี่ มูลค่ารวมกัน 3.3 แสนล้านบาท ดังนี้

       1.เอฟวายไอ เซ็นเตอร์ มูลค่า 5,000 ล้านบาท 2.คอนโดฯแอชตัน จุฬา-สีลม 8,000 ล้านบาท 3.สามย่านมิตรทาวน์ 9,000 ล้านบาท 4.จุฬา สมาร์ท ซิตี้ ของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย 1 แสนล้านบาท 5.สีลมเอจ 1,800 ล้านบาท

       6.The Parq ออฟฟิศเกรด A 20,000 ล้านบาท 7.วัน แบงค็อก 1.2 แสนล้านบาท 8.ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค 46,000 ล้านบาท 9.การลงทุนรีโนเวตศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ 15,000 ล้านบาท และ 10.แผนลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐย่านคลองเตย ของการท่าเรือแห่งประเทศไทย ที่เป็นเจ้าของที่ดินผืนใหญ่ที่สุดในโซนพระราม 4 จำนวน 2,300 ไร่ มูลค่าโครงการ 9,855 ล้านบาท (สถานะยังเป็นแผนบนกระดาษ)

       เซ็นทรัลขึ้นมิกซ์ยูสทำเลสยาม

       โครงการลงทุนที่กำลังเป็นที่จับตามองมากที่สุด ต้องนับรวมการลงทุนบนพื้นที่เช่าของสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ รูปแบบเป็นลีสโฮลด์เช่าระยะยาว 30 ปี ในย่านสยาม มีเมกะดีล ล่าสุดในปีนี้เป็นของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ แปลงหัวมุมถนนพระราม 1 ตัดกับ ถนนราชเทวี อายุการเช่า 30 ปี ค่าเช่า ตลอดสัญญา 5,902 ล้านบาท บนพื้นที่ 7 ไร่ แบ่งเป็นค่าอัพฟรอนต์ฟี (ค่าตอบแทนการทำสัญญา) 742 ล้านบาท และค่าตอบแทนรายปีอีก 30 ปี รวม 5,160 ล้านบาท

       9 เดือนแรกเกมลงทุนยักษ์ธุรกิจ

       สำหรับนักลงทุนอสังหาฯที่เป็นหน้าใหม่-มือสมัครเล่นนั้น นายณัฏฐากล่าวว่า ในช่วง 9 เดือนแรก ตลอดจนเทรนด์ไตรมาส 4/67 แทบจะไม่มีเลย ซึ่งส่วนใหญ่นักลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาฯ ที่เป็นผู้เล่นหน้าใหม่-มือสมัครมักจะเป็นกลุ่มผู้ลงทุนรายย่อย รูปแบบลงทุนโครงการขนาดเล็ก ทำ 1 โครงการแล้วตัดจบโดยไม่ได้มีการลงทุนอย่างต่อเนื่อง