บุษกร ภู่แส

    กรุงเทพธุรกิจ

    เปิดตัวเลข 6 เดือนแรกปี 2567 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลกระเตื้องขึ้น รับอานิสงส์มาตรการรัฐ โครงการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ช่วยประคับประคองไตรมาส 2 ขยับดีกว่าไตรมาสแรก ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หวังเห็นแรงส่งสำคัญ จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ช่วยปลดล็อกมาตรการคุมเข้ม สินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ แอลทีวี (LTV : Loan to Value) เพื่อป้องกันการก่อหนี้เกินตัวของประชาชน ป้องกันการซื้อบ้านเพื่อเก็งกำไร รวมทั้ง "ลดดอกเบี้ย" จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ติดลบ ในระดับ 5% จากเดิมคาดการณ์ติดลบถึง 10%

    อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า แม้ภาวะเศรษฐกิจยังคงชะลอตัว แต่ไตรมาส 2 ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น! เทียบไตรมาสแรก สะท้อนจากมูลค่าและราคาเฉลี่ยการโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 6 เดือนแรก (ม.ค.-มิ.ย.) ขยับตัว ดีขึ้น "ติดลบลดลง" จากไตรมาสแรก

    เป็นผลจากปัจจัยแรก มาตรการกระตุ้นของรัฐบาล ปัจจัยที่สอง ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย (คอนโดมิเนียม) ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท หรือ ไม่เกิน 3 ล้านบาท ได้รับอานิสงส์จากโครงการสินเชื่อ Happy Life ดอกเบี้ยต่ำไม่เกิน 3% ประกอบกับ คอนโดมิเนียม ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เป็นบวกในเชิงจำนวนหน่วย แต่เชิงมูลค่าไม่มาก ทำให้ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ "ติดลบน้อยลง" จากไตรมาสแรก

    สะท้อนให้เห็นว่าแนวโน้มตลาดดีขึ้น! ซึ่งมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อ 9 เม.ย. ที่ผ่านมา ในเรื่องลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ จาก 1% เหลือ 0.01% เฉพาะที่จดทะเบียนโอนในคราวเดียวกัน สำหรับบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ที่ซื้อบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมอาคาร หรือห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนอง ไม่เกิน 7 ล้านบาท/สัญญา ไม่รวมกรณีขายเฉพาะส่วน มีผลตั้งแต่วันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ถึง 31 ธ.ค.2567 รวมทั้งมีโครงการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ออกมาในช่วงนั้นด้วย

    ล่าสุด ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดกรอบวงเงิน 50,000 ล้านบาท ทำโครงการสินเชื่อบ้าน DD (ดี๊ดีย์) อัตราดอกเบี้ยปีแรก 1.9% ผ่อนชำระต่ำเริ่มต้นล้านละ 3,000 บาท/เดือน เป็น "ตัวช่วยเสริม" จากมาตรการก่อนหน้า นอกจากนี้เริ่มมีบางธนาคารออกโครงการดอกเบี้ยต่ำมากขึ้น อาทิ ยูโอบี ออมสิน

    นอกจากนี้ ยังมีโครงการสินเชื่อ ดอกเบี้ยต่ำ (Soft Loan) จากธนาคารรัฐ และพาณิชย์ รวม 16 แห่ง แม้ว่าจะไม่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่เป็นการ "แก้หนี้" ให้ผู้ประกอบการเอสเอ็มอี วงเงินรวม 100,000 ล้านบาท

     "มาตรการของรัฐบาลที่ออกมาอาจไม่ได้เร็วทุกเรื่อง แต่ก็ช่วยประคับประคองเศรษฐกิจที่ชะลอตัวให้เดินหน้าต่อไปได้ ทำให้แนวโน้มไตรมาส 2/2567 ดีขึ้นกว่าไตรมาสแรก"

     ทั้งนี้ แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังนี้หากพิจารณาสถานการณ์ปัจจุบันรัฐบาลควรกระตุ้นให้มี "โครงการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ" ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทออกมา เชื่อว่าจะทำให้สถานการณ์น่าจะดีขึ้นกว่าครึ่งปีแรก ซึ่งนักท่องเที่ยวต่างชาติมาเยือนไทยอย่างต่อเนื่องส่งผลดีต่ออุตสาหกรรมท่องเที่ยว และการใช้จ่ายงบประมาณภาครัฐ มีแนวโน้มที่ดีขึ้นเช่นกันซึ่งจะมีผลต่อการกระตุ้นดีมานด์ในตลาด

     "แนวโน้มครึ่งปีหลังภาครัฐบาลมุ่งกระตุ้นภาพรวมเศรษฐกิจ จากนโยบายการคลังผ่านโครงการดิจิทัลวอลเล็ต 10,000 บาท จึงไม่ได้คาดหวังว่า จะมีมาตรการกระตุ้นอะไรเพิ่มเติมออกมาเพราะตัวเลขที่ออกมา สะท้อนว่าสถานการณ์เริ่มดีขึ้น"

      ส่วนนโยบายการเงิน ที่ ธปท. ดูแลอยู่นั้น ในฐานะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อยากให้ทบทวน "มาตรการแอลทีวี" เพื่อช่วยผู้ประกอบการ เอื้อให้คนเข้าบ้านมากขึ้น รวมถึง "ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย" ลง หลังมีกระแสข่าวว่า เฟดจะลดอัตราดอกเบี้ย ซึ่ง ธปท. ต้องดูภาพรวมของเศรษฐกิจก่อน ทั้งค่าเงิน ส่งออก และปัจจัยต่างๆ ที่เป็นตัวแปรสำคัญหลายเรื่อง

     "กรณีแอลทีวี หากดูจากปี 2565 เศรษฐกิจย่ำแย่ รัฐบาลออกแพ็กเกจลด ค่าจดทะเบียนโอน ค่าจดทะเบียนจำนองออกมา ขณะที่ แบงก์ชาติปลดล็อกแอลทีวี เป็นการปลดล็อกทุกระดับราคาให้กลุ่มคนซื้อบ้านหลังที่สองสำหรับคนที่มีกำลังซื้ออยู่แล้ว เพราะบ้านสัญญาที่สอง มีผลต่อเงินดาวน์"

     จะเห็นว่า การยกเลิกมาตรการแอลทีวี ชั่วคราวในทุกระดับราคาเป็นระยะเวลา 1 ปีนั้น ไม่ได้ก่อผลกระทบในเชิงลบ ทำให้สถาบันการเงินได้รับสัญญาณการผ่อนคลายจากแบงก์ชาติ จึงอยากให้ยกเว้น 1 ปี เพราะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว

     ส่วนกรณีการลดดอกเบี้ยนโยบาย ต้องยอมรับว่ามีผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ในมุมมองของผู้ประกอบการเอกชน การลดดอกเบี้ย จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ การจับจ่ายใช้สอย เพราะลูกค้า 90% ต้องใช้ สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย มีผลต่อการแก้หนี้ ถ้าดอกเบี้ยต่ำช่วยประคับประคองคนที่เป็นหนี้อยู่แล้ว หรือคนที่ขอสินเชื่อใหม่ และต้นทุนผู้ประกอบการลดลง คาดว่า ลดลงอย่างมาก 0.25%

     "หาก ธปท. ช่วยผ่อนคลายแอลทีวี 1 ปี และลดอัตราดอกเบี้ยลง 0.25% จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ติดลบน้อยลงประมาณ 5% แต่หากไม่มีการผ่อนคลายหรือลดอัตราดอกเบี้ยภาพรวมตลาดปีนี้น่าจะติดลบ